Квартира за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве: какие районы выбрать

Бюджет 800 тыс. – 1 млн zł – самый популярный в Варшаве диапазон среди тех, кто покупает новую квартиру в ипотеку с первоначальным взносом. При такой цене всё решает район: в одном вы купите трёхкомнатную квартиру на 60 m², в другом – двухкомнатную на 40 m² у метро. Мы свели все свободные квартиры этого диапазона из нашего каталога по районам: сколько их, какой у них метраж, сколько стоит метр и кому подходит тот или иной район. Данные: каталог TM Invest, октябрь 2026, цены предложения застройщиков с VAT.

Главное

• В нашем каталоге 1 034 свободные квартиры в Варшаве по цене 800 тыс. – 1 млн zł в 14 районах. Больше всего – во Włochach (166), в Białołęce (154), на Mokotowie (136) и Ursynowie (127).
• Больше половины (585) – трёхкомнатные квартиры; двухкомнатных 266, студий 108.
• Больше всего метров за эти деньги дают Ursus, Wawer, Targówek и Białołęka – медиана 56–60 m² при 14,6–16 тыс. zł/m².
• На Woli и в Śródmieście тот же бюджет – это медиана 27–31 m²: метр там стоит 26,8–33,7 тыс. zł.
• На Mokotowie в этом диапазоне метр стоит меньше (медиана 15 900 zł), чем медиана по всему району (18 957 zł), – квартиры до миллиона находятся в основном в его более дешёвых частях.

Районы Варшавы в бюджете 800 тыс. – 1 млн zł – сводная таблица

Район	Свободных квартир	из них 3 комнаты	из них 2 комнаты	Медиана площади	Медиана zł/m²
Włochy	166	146	19	57,7 m²	16 300
Białołęka	154	119	9	56,8 m²	14 670
Mokotów	136	58	54	55,9 m²	15 900
Ursynów	127	97	18	56,3 m²	17 200
Praga-Północ	95	27	49	47,1 m²	18 849
Targówek	69	53	4	58,3 m²	14 850
Praga-Południe	57	17	38	46,9 m²	18 183
Ursus	48	30	2	59,7 m²	14 640
Wola	47	0	17	30,5 m²	26 834
Bielany	44	2	37	39,9 m²	20 450
Wawer	39	36	3	59,2 m²	16 000
Śródmieście	30	0	0	26,8 m²	33 700
Bemowo	13	0	7	41,9 m²	19 982
Wilanów	9	0	9	45,8 m²	19 900

Районы складываются в три группы. Первая – те, где за этот бюджет покупают пространство. Вторая – районы «середины», где вы получаете три комнаты и нормальную дорогу до центра. Третья – районы рядом с центром, где вы платите прежде всего за локацию. Все свободные квартиры этого диапазона – на странице квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве.

Больше всего метров: Białołęka, Targówek, Ursus, Wawer

В этих четырёх районах медианная цена метра в бюджете 800 тыс. – 1 млн zł – от 14,6 до 16 тыс. zł, а типичная квартира – 57–60 m². Это естественный выбор для семей, которым нужны три комнаты, а иногда и четыре: большинство из 58 четырёхкомнатных квартир в этом бюджете находятся именно здесь и на Mokotowie.

Białołęka

Самое большое предложение новых квартир в Варшаве и самые низкие цены в этой подборке (14 670 zł/m²). В бюджете здесь 154 квартиры в 13 ЖК, в том числе Osiedle Myśliborska etap I от Dom Development на Żeraniu (3–4 комнаты, 55,7–68,6 m²) и очередные очереди Miasteczko Nova Sfera от Victoria Dom. Минус: в Białołęce нет метро, а дорога в центр через мосты в час пик бывает долгой – её стоит проверить от конкретного адреса.

Targówek

69 квартир, медиана 58,3 m² и 14 850 zł/m². Крупнейшее предложение – Osiedle Wilno 8 etap I от Dom Development на Elsnerowie: 41 квартира в бюджете, 53,9–73,9 m². На Targówku есть линия метро M2 (станции от Trocka до Bródno), хотя не все новые ЖК расположены рядом с ней.

Ursus и Wawer

В Ursusie и Wawrze медиана площади превышает 59 m². В Ursusie основное предложение в этом бюджете – Piastova Osada 1 и 2 от Victoria Dom на Gołąbkach (трёх- и четырёхкомнатные квартиры), в Wawrze – три ЖК преимущественно с трёхкомнатными квартирами. В обоих районах есть железнодорожное сообщение с центром (SKM и Koleje Mazowieckie), и если дом удачно расположен относительно станции, дорога заметно короче.

Компромисс между ценой и дорогой: Włochy, Mokotów, Ursynów

В этих трёх районах вместе 429 квартир в бюджете 800 тыс. – 1 млн zł, то есть больше 40% всего пула. Медиана площади – 56–58 m², цена метра – 15,9–17,2 тыс. zł.

Włochy

Лидер подборки: 166 квартир в 10 ЖК, из них 146 трёхкомнатных. Крупные проекты – Osiedle Urbino etap IV от Dom Development на Rakowie (50 квартир в бюджете), Trzcinowa Vita и Skorosze Vita от Develia, Neo Nova Ochota от Victoria Dom, а также Stilla от Skanska – дом уже сдан. Во Włochach есть железнодорожные станции, рядом аэропорт имени Шопена, а до Śródmieście отсюда сравнительно близко.

Mokotów

136 квартир, почти поровну трёхкомнатных (58) и двухкомнатных (54). Медианная цена метра по району в целом в нашем каталоге – 18 957 zł, но квартиры до миллиона дешевле – медиана 15 900 zł/m². Больше всего их в Mokotów Sportowy etap I от Dom Development на Augustówce (58 квартир, 51,2–66,3 m²). Ближе к линии метро M1 тот же бюджет даёт меньше – например, в Apartamenty Metro Wilanowska это квартиры 29–36 m².

Ursynów

127 квартир, в основном в трёх очередях Osiedle Bokserska 71 от Dom Development (всего 103 квартиры в бюджете, 45,4–61,1 m²). Ursynów – район с метро M1, развитой инфраструктурой и зелёными зонами; медиана 17 200 zł/m² означает трёхкомнатную квартиру около 56 m² чуть ниже границы в миллион.

Ближе к центру: Praga, Bielany, Wola, Śródmieście

Здесь за 800 тыс. – 1 млн zł покупают в основном двухкомнатные квартиры 40–47 m² или студии. Взамен вы получаете короткую дорогу и локацию, привлекательную для арендаторов.

• Praga-Północ – 95 квартир, медиана 47,1 m² и 18 849 zł/m². Больше половины – Kijowska Vita от Develia (52 одно- и двухкомнатные квартиры). Метро M2 у вокзала Dworzec Wileński.
• Praga-Południe – 57 квартир, медиана 46,9 m²; в основном очереди Metro Art от Victoria Dom на Grochowie и Park Skandynawia на Gocławiu.
• Bielany – 44 квартиры, почти исключительно двухкомнатные (37), медиана 20 450 zł/m². Apartamenty Literacka от Dom Development на Piaskach; в районе есть линия метро M1.
• Wola и Śródmieście – 77 квартир, почти исключительно студии и небольшие двухкомнатные (медиана 27–31 m²). Типичная покупка под аренду: NU2! от Skanska на Woli (дом уже сдан) или Apartamenty Grzybowska 11 в Śródmieście.

Для жизни или для инвестиции?

Если вы покупаете для себя и семьи, главное – площадь, число комнат, школы и ежедневная дорога. Тогда сравнивайте Włochy, Ursynów, Białołękę, Targówek и Ursus – там 75% всех трёхкомнатных квартир в этом бюджете. Прежде чем бронировать квартиру, проверьте дорогу до работы в 8 утра и план застройки окрестностей.

Если вы покупаете под аренду, важны арендная ставка по отношению к цене и то, насколько легко найти арендатора. Небольшие квартиры у метро (Wola, Praga-Północ, Bielany, Mokotów у линии M1) обычно сдаются быстрее, но метр там дороже, поэтому доходность не обязательно выше. Примерные ставки аренды и доходность по районам – в статье квартира под аренду в Варшаве. Характер отдельных районов – зелень, школы, шум – описываем в обзоре лучшие районы Варшавы для жизни.

В обоих случаях помните, что квартиру от застройщика вы покупаете в состоянии stan deweloperski – без отделки. К цене добавляется отделка и обычно парковочное место, а при ипотеке – первоначальный взнос (wkład własny): при цене 900 тыс. zł 20% – это 180 тыс. zł; подробности – в статье ипотека на 900 тыс. zł.

Частые вопросы

Итог

При бюджете 800 тыс. – 1 млн zł Варшава даёт реальный выбор: трёхкомнатная квартира около 57 m² во Włochach, на Ursynowie или Mokotowie, почти 60 m² в Ursusie и на Targówku или компактная двухкомнатная ближе к центру. Сначала решите, что важнее – метры или дорога, а потом сравнивайте конкретные ЖК в 2–3 районах.

Хотите сравнить квартиры в выбранных районах? Запишитесь на бесплатную консультацию и подбор предложений – мы соберём для вас квартиры многих застройщиков в вашем бюджете. Чаще всего это без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Готовые подборки: трёхкомнатные до 1 млн zł и двухкомнатные до 1 млн zł в Варшаве.

Читайте также:

• Что купить за 1 млн zł в Варшаве в 2026 году
• Лучшие районы Варшавы для жизни
• Новые квартиры рядом с метро в Варшаве
• Цены на новостройки в Варшаве в 2026 году

Источники

• Данные о предложениях: каталог ЖК TM Invest, октябрь 2026 – свободные квартиры от застройщиков в Варшаве по цене 800 000–1 000 000 zł, цены предложения с VAT.