Mieszkanie za 800 tys. – 1 mln zł w Warszawie: które dzielnice wybrać

Budżet 800 tys. – 1 mln zł to w Warszawie najpopularniejszy przedział wśród kupujących nowe mieszkania z kredytem i wkładem własnym. W tej cenie dzielnica decyduje o wszystkim: w jednej kupisz 3 pokoje i 60 m², w innej – 2 pokoje i 40 m² przy metrze. Zestawiliśmy wszystkie wolne mieszkania w tym przedziale z naszej oferty według dzielnic: ile ich jest, jakie mają metraże, ile kosztuje metr i dla kogo dana okolica ma sens. Dane: oferta TM Invest, stan na październik 2026, ceny ofertowe deweloperów z VAT.

Najważniejsze informacje

• W naszym katalogu jest 1 034 wolnych mieszkań w Warszawie w cenie 800 tys. – 1 mln zł, w 14 dzielnicach. Najwięcej we Włochach (166), na Białołęce (154), Mokotowie (136) i Ursynowie (127).
• Ponad połowa (585) to mieszkania 3-pokojowe; mieszkań 2-pokojowych jest 266, a kawalerek 108.
• Najwięcej metrów za te pieniądze dają Ursus, Wawer, Targówek i Białołęka – mediana 56–60 m² przy 14,6–16 tys. zł/m².
• Na Woli i w Śródmieściu ten sam budżet to mediana 27–31 m² – metr kosztuje tam 26,8–33,7 tys. zł.
• Na Mokotowie w tym przedziale metr kosztuje mniej (mediana 15 900 zł) niż mediana dla całej dzielnicy (18 957 zł) – bo mieszkania do miliona leżą głównie w jego tańszych częściach.

Dzielnice Warszawy w budżecie 800 tys. – 1 mln zł – zestawienie

Dzielnica	Wolne mieszkania	w tym 3 pokoje	w tym 2 pokoje	Mediana metrażu	Mediana zł/m²
Włochy	166	146	19	57,7 m²	16 300
Białołęka	154	119	9	56,8 m²	14 670
Mokotów	136	58	54	55,9 m²	15 900
Ursynów	127	97	18	56,3 m²	17 200
Praga-Północ	95	27	49	47,1 m²	18 849
Targówek	69	53	4	58,3 m²	14 850
Praga-Południe	57	17	38	46,9 m²	18 183
Ursus	48	30	2	59,7 m²	14 640
Wola	47	0	17	30,5 m²	26 834
Bielany	44	2	37	39,9 m²	20 450
Wawer	39	36	3	59,2 m²	16 000
Śródmieście	30	0	0	26,8 m²	33 700
Bemowo	13	0	7	41,9 m²	19 982
Wilanów	9	0	9	45,8 m²	19 900

Zestawienie układa się w trzy grupy. Pierwsza to dzielnice, w których za ten budżet kupuje się przestrzeń. Druga – dzielnice „środka”, gdzie dostajesz 3 pokoje i przyzwoity dojazd. Trzecia – okolice blisko centrum, gdzie płacisz przede wszystkim za lokalizację. Wszystkie wolne mieszkania w tym przedziale znajdziesz na stronie mieszkania 800 tys. – 1 mln zł w Warszawie.

Najwięcej metrów: Białołęka, Targówek, Ursus, Wawer

W tych czterech dzielnicach mediana ceny metra w budżecie 800 tys. – 1 mln zł mieści się między 14,6 a 16 tys. zł, a typowe mieszkanie ma 57–60 m². To naturalny wybór dla rodzin, które potrzebują trzech pokoi, a czasem czterech – większość z 58 mieszkań 4-pokojowych w tym budżecie leży właśnie tutaj i na Mokotowie.

Białołęka

Największa podaż nowych mieszkań w Warszawie i najniższe ceny w tym zestawieniu (14 670 zł/m²). W budżecie mamy tu 154 mieszkania w 13 inwestycjach, m.in. Osiedle Myśliborska etap I Dom Development na Żeraniu (3–4 pokoje, 55,7–68,6 m²) i kolejne etapy Miasteczka Nova Sfera Victorii Dom. Minus: Białołęka nie ma metra, a dojazd do centrum przez mosty w godzinach szczytu bywa długi – warto sprawdzić go z konkretnego adresu.

Targówek

69 mieszkań, mediana 58,3 m² i 14 850 zł/m². Największa propozycja to Osiedle Wilno 8 etap I Dom Development na Elsnerowie – 41 mieszkań w budżecie, 53,9–73,9 m². Targówek ma linię metra M2 (stacje od Trockiej po Bródno), choć nie wszystkie nowe osiedla leżą przy niej.

Ursus i Wawer

W Ursusie i Wawrze mediana metrażu przekracza 59 m². W Ursusie główną ofertę w tym budżecie tworzą Piastova Osada 1 i 2 Victorii Dom na Gołąbkach (mieszkania 3- i 4-pokojowe), w Wawrze – trzy inwestycje z mieszkaniami głównie 3-pokojowymi. Obie dzielnice mają połączenia kolejowe z centrum (SKM i Koleje Mazowieckie), co przy dobrej lokalizacji względem stacji skraca dojazd.

Kompromis między ceną a dojazdem: Włochy, Mokotów, Ursynów

Te trzy dzielnice mają łącznie 429 mieszkań w budżecie 800 tys. – 1 mln zł, czyli ponad 40% całej puli. Mediana metrażu to 56–58 m², a ceny metra 15,9–17,2 tys. zł.

Włochy

Lider zestawienia: 166 mieszkań w 10 inwestycjach, z czego 146 to 3 pokoje. Duże projekty to Osiedle Urbino etap IV Dom Development na Rakowie (50 mieszkań w budżecie), Trzcinowa Vita i Skorosze Vita Develii, Neo Nova Ochota Victorii Dom oraz Stilla Skanski – budynek już oddany. Włochy mają stacje kolejowe i bliskość Lotniska Chopina, a do Śródmieścia jest stąd stosunkowo blisko.

Mokotów

136 mieszkań, z czego prawie po równo 3 pokoje (58) i 2 pokoje (54). Mediana ceny metra w całej dzielnicy to w naszej ofercie 18 957 zł, ale mieszkania do miliona są tańsze – mediana 15 900 zł/m². Najwięcej z nich jest w Mokotowie Sportowym etap I Dom Development na Augustówce (58 mieszkań, 51,2–66,3 m²). Bliżej linii metra M1 ten sam budżet kupuje mniej – np. w Apartamentach Metro Wilanowska to lokale 29–36 m².

Ursynów

127 mieszkań, głównie w trzech etapach Osiedla Bokserska 71 Dom Development (łącznie 103 lokale w budżecie, 45,4–61,1 m²). Ursynów to dzielnica z metrem M1, rozbudowanymi usługami i terenami zielonymi; mediana 17 200 zł/m² oznacza 3 pokoje ok. 56 m² tuż pod granicą miliona.

Bliżej centrum: Praga, Bielany, Wola, Śródmieście

Tu za 800 tys. – 1 mln zł kupuje się głównie mieszkania 2-pokojowe 40–47 m² albo kawalerki. W zamian dostajesz krótki dojazd i lokalizację, która jest atrakcyjna dla najemców.

• Praga-Północ – 95 mieszkań, mediana 47,1 m² i 18 849 zł/m². Ponad połowa to Kijowska Vita Develii (52 mieszkania 1–2-pokojowe). Metro M2 przy Dworcu Wileńskim.
• Praga-Południe – 57 mieszkań, mediana 46,9 m²; głównie etapy Metro Art Victorii Dom na Grochowie oraz Park Skandynawia na Gocławiu.
• Bielany – 44 mieszkania, prawie wyłącznie 2 pokoje (37), mediana 20 450 zł/m². Apartamenty Literacka Dom Development na Piaskach; dzielnica ma linię metra M1.
• Wola i Śródmieście – 77 mieszkań, prawie wyłącznie kawalerki i małe 2 pokoje (mediana 27–31 m²). Typowy zakup pod wynajem: NU2! Skanski na Woli (budynek już oddany) czy Apartamenty Grzybowska 11 w Śródmieściu.

Do życia czy pod inwestycję?

Jeśli kupujesz dla siebie i rodziny, najważniejsze są metraż, liczba pokoi, szkoły i codzienny dojazd. Wtedy porównuj Włochy, Ursynów, Białołękę, Targówek i Ursus – tam jest 75% wszystkich mieszkań 3-pokojowych w tym budżecie. Zanim zarezerwujesz lokal, sprawdź trasę do pracy o 8 rano i plan zagospodarowania okolicy.

Jeśli kupujesz pod wynajem, liczy się czynsz w relacji do ceny i łatwość znalezienia najemcy. Mniejsze mieszkania przy metrze (Wola, Praga-Północ, Bielany, Mokotów przy M1) wynajmują się zwykle szybciej, ale metr jest droższy, więc rentowność nie musi być wyższa. Przykładowe stawki najmu i rentowność według dzielnic omawiamy w artykule mieszkanie pod wynajem w Warszawie. Charakter poszczególnych dzielnic – zieleń, szkoły, hałas – opisujemy w przewodniku najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania.

W obu przypadkach pamiętaj, że mieszkanie od dewelopera kupujesz w stanie deweloperskim. Do ceny doliczasz wykończenie oraz zwykle miejsce postojowe, a przy kredycie – wkład własny (przy cenie 900 tys. zł 20% to 180 tys. zł; szczegóły w artykule kredyt hipoteczny na 900 tys. zł).

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Przy budżecie 800 tys. – 1 mln zł Warszawa daje realny wybór: 3 pokoje ok. 57 m² we Włochach, na Ursynowie czy Mokotowie, prawie 60 m² w Ursusie i na Targówku albo kompaktowe 2 pokoje blisko centrum. Najpierw zdecyduj, czy ważniejsze są metry, czy dojazd – a potem porównuj konkretne inwestycje w 2–3 dzielnicach.

Chcesz porównać mieszkania w wybranych dzielnicach? Umów bezpłatną konsultację i dobór ofert – zestawimy dla Ciebie mieszkania wielu deweloperów w Twoim budżecie, a kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Gotowe listy: 3 pokoje do 1 mln zł i 2 pokoje do 1 mln zł w Warszawie.

Czytaj także:

• Co kupić za 1 mln zł w Warszawie w 2026 roku
• Najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania
• Nowe mieszkania blisko metra w Warszawie
• Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026

Źródła

• Dane o ofertach: katalog inwestycji TM Invest, stan na październik 2026 – wolne mieszkania od deweloperów w Warszawie w cenie 800 000–1 000 000 zł, ceny ofertowe z VAT.