Co kupić za 1 mln zł w Warszawie w 2026 roku

Milion złotych to w Warszawie budżet, przy którym wybór na rynku pierwotnym jest naprawdę szeroki – ale też taki, przy którym łatwo przepłacić za adres albo kupić mniej metrów, niż było trzeba. Sprawdziliśmy, co dokładnie można dziś kupić za maksymalnie 1 mln zł: ile metrów i pokoi, w których dzielnicach i u jakich deweloperów. Wszystkie liczby pochodzą z oferty TM Invest (stan na październik 2026) i dotyczą wolnych mieszkań od deweloperów – to ceny ofertowe z VAT, bez miejsca postojowego i komórki lokatorskiej.

Najważniejsze informacje

• W naszym katalogu jest 4 046 wolnych nowych mieszkań w Warszawie. 2 668 z nich (66%) kosztuje do 1 mln zł, a 1 034 mieści się w przedziale 800 tys. – 1 mln zł.
• Mediana ceny metra w całej warszawskiej ofercie to 17 500 zł/m² – przy takiej stawce milion wystarcza na ok. 57 m².
• Typowe mieszkanie 3-pokojowe do 1 mln zł ma 56,4 m² i kosztuje 860 190 zł (mediany). Dwa pokoje w tym budżecie to mediana 39 m² i 688 820 zł.
• Najwięcej 3 pokoi do 1 mln zł jest na Białołęce (300), we Włochach (151), w Rembertowie i na Ursynowie (po 97).
• W Śródmieściu milion to zwykle kawalerka 26–30 m² – metr w tym budżecie kosztuje tam ok. 33 700 zł.

Ile metrów kupisz za 1 mln zł – według liczby pokoi

Mieszkania do miliona to dwie trzecie warszawskiej oferty deweloperów, ale ta pula jest bardzo zróżnicowana. Ten sam budżet oznacza 30-metrową kawalerkę przy metrze w centrum albo 70-metrowe mieszkanie z czterema pokojami na Białołęce. Tak wygląda oferta do 1 mln zł w podziale na liczbę pokoi:

Liczba pokoi	Wolne mieszkania	Mediana metrażu	Cena od	Mediana ceny	Mediana zł/m²
1 pokój	317	29,6 m²	392 230 zł	692 220 zł	20 850
2 pokoje	1 333	39,2 m²	436 908 zł	688 820 zł	17 250
3 pokoje	908	56,4 m²	489 600 zł	860 190 zł	14 968
4 pokoje	62	65,3 m²	734 389 zł	928 722 zł	14 280

Dwie rzeczy zwracają uwagę. Po pierwsze, mediana ceny kawalerki (692 tys. zł) jest wyższa niż mediany dwóch pokoi. Kawalerki w tym budżecie to przede wszystkim lokale w Śródmieściu, na Woli i przy metrze, gdzie metr kosztuje ponad 20 tys. zł – kupuje się je częściej pod wynajem niż do mieszkania. Po drugie, im więcej pokoi, tym niższa cena za metr: przy 3 i 4 pokojach mediana spada poniżej 15 tys. zł/m², bo większe mieszkania w budżecie do miliona leżą głównie w dzielnicach dalej od centrum.

Milion to w Warszawie granica, przy której 3 pokoje są jeszcze typowym zakupem, a 4 pokoje – wyjątkiem. Mediana ceny wszystkich wolnych mieszkań 3-pokojowych w mieście to 943 398 zł, a 4-pokojowych już 1 182 121 zł. Największe mieszkania 3-pokojowe do miliona mają ok. 74 m², a 4-pokojowe – 77 m². Gotowe zestawienia znajdziesz na stronach 3 pokoje do 1 mln zł w Warszawie i 2 pokoje do 1 mln zł w Warszawie.

Gdzie milion daje najwięcej metrów – dzielnice

Najlepiej widać to na przykładzie mieszkań 3-pokojowych. Poniżej dzielnice, w których jest najwięcej wolnych 3 pokoi do 1 mln zł, wraz z medianą ceny takiego mieszkania i medianą ceny metra dla całej dzielnicy (wszystkie wolne mieszkania, bez limitu ceny).

Dzielnica	3 pokoje do 1 mln zł	Mediana ceny 3 pokoi	Mediana zł/m² w dzielnicy
Białołęka	300	777 734 zł	14 350
Włochy	151	941 316 zł	16 600
Rembertów	97	678 650 zł	12 600
Ursynów	97	957 495 zł	18 625
Targówek	73	826 652 zł	15 245
Mokotów	64	890 162 zł	18 957
Ursus	43	815 997 zł	15 800
Wawer	37	927 242 zł	16 275

W praktyce Warszawa dzieli się przy tym budżecie na trzy strefy:

• Najwięcej metrów – Białołęka, Rembertów, Targówek i Ursus. Metr kosztuje tu 12,6–15,8 tys. zł, więc za milion realnie kupisz 3 pokoje 60–74 m², a czasem 4 pokoje. Cena za to: dłuższy dojazd do centrum, a na Białołęce i w Rembertowie – brak metra.
• Kompromis – Włochy, Ursynów, Mokotów i Wawer. Mediany 16–19 tys. zł/m² oznaczają 3 pokoje ok. 55–60 m² tuż pod granicą miliona. Ursynów i część Mokotowa mają metro M1, Włochy – kolej SKM i bliskość lotniska.
• Adres ponad metraż – Śródmieście (34 500 zł/m²), Wola (26 794 zł/m²) i Wilanów (22 900 zł/m²). Tu milion to najczęściej kawalerka albo 2 pokoje. Przykład: w Apartamentach Grzybowska 11 kawalerki 26,5–30,2 m² kosztują od 875 826 zł.

Szczegółowe porównanie dzielnic – ceny, dojazd i to, gdzie lepiej mieszkać, a gdzie kupić pod wynajem – opisujemy w artykule mieszkanie za 800 tys. – 1 mln zł w Warszawie: które dzielnice wybrać.

Przykłady: inwestycje dużych deweloperów w budżecie 800 tys. – 1 mln zł

W przedziale 800 tys. – 1 mln zł najwięcej wolnych mieszkań ma Dom Development – 376 lokali w 14 inwestycjach. Dalej są Victoria Dom (136 mieszkań w 18 inwestycjach), Develia (115 w 4) i Skanska (44 w 3). Poniżej inwestycje tych deweloperów z największą liczbą mieszkań w tym budżecie:

Inwestycja	Deweloper	Dzielnica	Wolne 800 tys. – 1 mln	Metraż	Termin
Osiedle Bokserska 71 etap III	Dom Development	Ursynów	62	45,4–58,7 m²	III kw. 2027
Mokotów Sportowy etap I	Dom Development	Mokotów	58	51,2–66,3 m²	IV kw. 2027
Kijowska Vita	Develia	Praga-Północ	52	35,7–47,8 m²	IV kw. 2027
Osiedle Urbino etap IV	Dom Development	Włochy	50	49,7–65,0 m²	II kw. 2028
Trzcinowa Vita	Develia	Włochy	32	53,6–73,2 m²	II kw. 2027
Stilla	Skanska	Włochy	25	44,0–66,6 m²	budynek już oddany
Metro Art 14	Victoria Dom	Praga-Południe	24	44,4–53,3 m²	IV kw. 2027
Piastova Osada 2	Victoria Dom	Ursus	24	53,8–71,8 m²	IV kw. 2027
NU2!	Skanska	Wola	15	29,4–41,5 m²	budynek już oddany

Tabela dobrze pokazuje, ile kosztuje lokalizacja. Develia ma w tym samym budżecie dwie zupełnie różne propozycje: w Kijowskiej Vicie na Pradze-Północ to mieszkania 1–2-pokojowe do 48 m² (mediana 19 800 zł/m²), a w Trzcinowej Vicie we Włochach – 3 pokoje do 73 m² (14 900 zł/m²). Podobnie u Dom Development: Mokotów Sportowy na Augustówce daje 51–66 m² za mniej więcej te same pieniądze, za które w Apartamentach Metro Wilanowska na Ksawerowie kupisz 29–36 m².

Jeśli chcesz kupić i od razu podpisać umowę przenoszącą własność, zwróć uwagę na budynki już oddane: w przedziale 800 tys. – 1 mln zł jest ich 218 mieszkań, m.in. w Stilli i NU2! Skanski oraz w kilku etapach Metro Art i Miasteczka Nova Sfera Victorii Dom. Pamiętaj, że także one są w stanie deweloperskim – przed przeprowadzką trzeba je wykończyć. Pełną listę z cenami znajdziesz na stronie mieszkania 800 tys. – 1 mln zł w Warszawie.

Milion to cena mieszkania, a nie cały budżet

Ceny w tabelach to ceny lokali. Planując zakup za ok. 1 mln zł, doliczyć trzeba kilka pozycji:

• Miejsce postojowe i komórka lokatorska – w warszawskich inwestycjach zwykle sprzedawane osobno.
• Wykończenie – mieszkanie od dewelopera odbierasz w stanie deweloperskim; koszty prac i wyposażenia zależą od standardu.
• Notariusz i sąd – przy zakupie od dewelopera nie płacisz PCC, a koszty notarialne i sądowe przy cenie 800 tys. – 1 mln zł to przy stawkach maksymalnych ok. 4–4,8 tys. zł (wyliczenie w artykule koszty zakupu mieszkania od dewelopera).
• Wkład własny – przy kredycie bank oczekuje zwykle 20% ceny, czyli przy mieszkaniu za milion 200 tys. zł. Ile wynosi rata i jaki dochód jest potrzebny, liczymy w artykule kredyt hipoteczny na 900 tys. zł.

Jeśli po doliczeniu tych kosztów okazuje się, że chcesz więcej przestrzeni w dobrej lokalizacji, warto spojrzeć o półkę wyżej. W przedziale 1–1,5 mln zł mamy w Warszawie 976 wolnych mieszkań o medianie 59,2 m² i 20 450 zł/m² – to głównie większe mieszkania na Mokotowie, Woli i Ursynowie (mieszkania 1–1,5 mln zł w Warszawie).

Jak wybrać mieszkanie za milion – trzy pytania przed rezerwacją

• Metry czy dojazd? Różnica między Białołęką a Mokotowem to przy tym samym budżecie ok. 10–15 m². Policz realny czas dojazdu do pracy i szkoły w godzinach szczytu – i dopiero wtedy porównuj ceny.
• Gotowe czy w budowie? W budynku oddanym widzisz, co kupujesz, ale wybór jest mniejszy. W inwestycji z terminem w 2027 lub 2028 roku płacisz w transzach według harmonogramu i wybierasz z szerszej puli – sprawdź prospekt informacyjny i rachunek powierniczy.
• Do mieszkania czy pod wynajem? Na wynajem lepiej sprawdzają się mniejsze lokale przy metrze, do życia z rodziną – większy metraż i infrastruktura osiedla. Rentowność najmu w dzielnicach Warszawy omawiamy w artykule mieszkanie pod wynajem w Warszawie.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Za 1 mln zł kupisz dziś w Warszawie nowe mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni ok. 55–60 m² w dzielnicach takich jak Włochy, Ursynów czy Mokotów, większe mieszkanie na Białołęce lub Targówku albo kawalerkę w samym centrum. Wybór jest duży – 2 668 wolnych mieszkań do miliona – dlatego najwięcej zyskuje ten, kto najpierw ustali priorytety (metraż, dojazd, termin), a dopiero potem porównuje inwestycje.

Chcesz zobaczyć konkretne mieszkania w swoim budżecie? Umów bezpłatną konsultację i dobór ofert – porównamy dla Ciebie inwestycje wielu deweloperów, a kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli kupujesz na kredyt, nasz ekspert kredytowy pomoże sprawdzić zdolność: kredyt hipoteczny.

Czytaj także:

• Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026
• Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie
• Deweloperzy w Warszawie
• Apartamenty premium w Warszawie i we Wrocławiu od 1,5 mln zł

Źródła

• Dane o ofertach: katalog inwestycji TM Invest, stan na październik 2026 – wolne mieszkania od deweloperów w Warszawie, ceny ofertowe z VAT.
• Koszty notarialne i sądowe: wyliczenie TM Invest według rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566) – szczegóły w artykule o kosztach zakupu.