Deweloperzy w Warszawie 2026 – przegląd firm i ich inwestycji

W katalogu TM Invest dla Warszawy jest obecnie 21 deweloperów z 73 inwestycjami i 2237 dostępnymi mieszkaniami (stan na 27.09.2026). Najwięcej lokali oferują Dom Development i Victoria Dom, a najwięcej inwestycji znajdziesz na Białołęce. Poniżej zestawienie firm z liczbą mieszkań, dzielnicami, medianą ceny za m² i przykładowymi inwestycjami, a także podział na segmenty cenowe i krótka instrukcja, jak sprawdzić dewelopera przed zakupem.

Najważniejsze informacje

• W naszej ofercie w Warszawie: 21 deweloperów, 73 inwestycje (37 gotowych, 36 w budowie) i 2237 dostępnych mieszkań.
• Dwie firmy – Dom Development (488 mieszkań) i Victoria Dom (485) – to razem 43,5% dostępnych lokali w katalogu.
• Białołęka: 18 inwestycji ośmiu deweloperów i mediana 14 122 zł/m² – wyraźnie poniżej mediany dla całej Warszawy (18 000 zł/m²).
• Mediany cen poszczególnych deweloperów wahają się od ok. 12,8 tys. do ok. 24–25 tys. zł/m² – głównie za sprawą lokalizacji inwestycji.
• To lista firm z naszego katalogu, a nie pełny spis rynku – w Warszawie działa znacznie więcej deweloperów.

Deweloperzy w Warszawie – lista firm z naszej oferty

Tabela obejmuje wszystkich deweloperów, których warszawskie inwestycje mamy w katalogu. Liczymy wyłącznie mieszkania ze statusem „dostępne” (bez rezerwacji i lokali sprzedanych), a ceny to ceny ofertowe z cenników – według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Kolejność: od największej liczby dostępnych mieszkań.

Deweloper	Inwestycje (gotowe / w budowie)	Dostępne mieszkania	Dzielnice	Mediana zł/m²	Zakres cen	Przykładowe inwestycje
Dom Development	8 (1 / 7)	488	Bielany, Mokotów, Śródmieście	23 900	515 tys. – 3,48 mln zł	Apartamenty Metro Wilanowska, Apartamenty Literacka etap II
Victoria Dom	24 (13 / 11)	485	Białołęka, Praga-Południe, Włochy, Ursus	16 190	411 tys. – 1,79 mln zł	Piastova Osada 2, Metro Art 14
Weisenburger Development	3 (1 / 2)	192	Ursus, Białołęka, Praga-Południe	17 081	551 tys. – 3,03 mln zł	Osiedle PUR, Osiedle Pastell
Skanska	5 (5 / 0)	157	Mokotów, Włochy, Praga-Południe, Wola	21 728	517 tys. – 3,97 mln zł	NU2!, Stilla
Napollo	1 (0 / 1)	134	Białołęka	12 755	449 tys. – 860 tys. zł	Osiedle Salvia
JW Construction	2 (2 / 0)	125	Białołęka	14 500	298 tys. – 1,56 mln zł	Eco Berensona, Eco Berensona etap II
Vinci Immobilier	3 (0 / 3)	108	Bemowo, Białołęka, Wola	19 094	560 tys. – 2,51 mln zł	Ikona Światowida 5, Premiera Bemowo
APM Development	3 (2 / 1)	90	Mokotów, Wawer	18 000	647 tys. – 4,07 mln zł	Augustówka Residence, Apartamenty Nowy Marysin VII
LW Development	2 (2 / 0)	77	Targówek	15 948	590 tys. – 1,19 mln zł	Rezydencja Liwska 3, Rezydencja Liwska 2
Archicom	4 (2 / 2)	68	Mokotów, Wola	22 724	743 tys. – 3,59 mln zł	Modern Mokotów etap III, Stacja Wola III
Aurec Home	1 (0 / 1)	57	Białołęka	14 023	549 tys. – 1,08 mln zł	My Forest
Green House Development	2 (0 / 2)	50	Wilanów	23 372	652 tys. – 3,3 mln zł	Royal Garden W1, Royal Garden W7
Polaris Development	2 (1 / 1)	44	Włochy, Wawer	16 175	661 tys. – 1,21 mln zł	Korkowa 146, Aleja Krakowska 201
Cordia Poland	1 (1 / 0)	40	Mokotów	20 637	652 tys. – 1,63 mln zł	HI Mokotów
Robyg	4 (3 / 1)	33	Mokotów, Bemowo	14 600	495 tys. – 1,32 mln zł	Rytm Mokotowa 2A, Rytm Mokotowa 1A
ROHE	2 (0 / 2)	20	Wilanów, Wawer	16 225	1,5 mln – 2,95 mln zł	VISLA, Brzozowy
Profit Development	1 (1 / 0)	19	Praga-Północ	19 000	498 tys. – 831 tys. zł	Konopacka
Totalbud Development	1 (1 / 0)	19	Białołęka	14 282	535 tys. – 783 tys. zł	Mirabelki 5
DomPark 2	2 (1 / 1)	18	Wawer	11 573	939 tys. – 1,25 mln zł	Osiedle Śpiewających Ptaków, Osiedle Casa Verde
Front Development	1 (0 / 1)	11	Białołęka	14 700	796 tys. – 1,14 mln zł	Apartamenty Płużnicka
CK Development	1 (1 / 0)	2	Mokotów	24 958	729 tys. – 783 tys. zł	Stępińska 17

To stan oferty z jednego dnia – aktualne ceny i wolne lokale sprawdzisz w katalogu nowych mieszkań w Warszawie.

Najwięksi deweloperzy w Warszawie w naszym katalogu

Pod względem liczby dostępnych mieszkań prowadzą Dom Development (8 inwestycji, 488 lokali) i Victoria Dom (24 inwestycje, 485 lokali). Profile tych ofert są jednak zupełnie różne. Dom Development ma w naszym katalogu głównie projekty w budowie na Mokotowie, Bielanach i w Śródmieściu – z medianą 23 900 zł/m². Victoria Dom to wiele mniejszych etapów na Białołęce, Pradze-Południe, we Włochach i w Ursusie, z medianą 16 190 zł/m².

Dalej są Weisenburger Development (192 mieszkania, m.in. Osiedle PUR na Pradze-Południe), Skanska (157 mieszkań – wyłącznie w budynkach już oddanych do użytku), Napollo (134 mieszkania w jednej inwestycji na Białołęce) i JW Construction (125 mieszkań w gotowym Eco Berensona). Dwie spółki z listy są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie: Dom Development od października 2006 r. i Archicom od maja 2016 r. – ich raporty okresowe są publicznie dostępne w serwisach relacji inwestorskich.

„Największy w naszym katalogu” nie znaczy „największy na rynku” – lista pokazuje tylko, ile mieszkań danej firmy możemy dziś zaproponować.

Deweloperzy na Białołęce i w innych dzielnicach

Oferta deweloperów jest mocno skoncentrowana. Na Białołęce buduje ośmiu deweloperów z naszego katalogu: Victoria Dom (10 inwestycji, m.in. Miasteczko Nova Sfera i Nova Viva Garden), JW Construction, Napollo, Aurec Home, Weisenburger Development, Vinci Immobilier, Totalbud Development i Front Development. Drugi biegun to Mokotów – 15 inwestycji siedmiu firm i mediana wyższa o prawie 9 tys. zł/m².

Dzielnica	Inwestycje	Dostępne mieszkania	Liczba deweloperów	Mediana zł/m²
Białołęka	18	609	8	14 122
Mokotów	15	448	7	22 900
Praga-Południe	8	268	3	18 600
Włochy	8	156	3	17 650
Wawer	5	67	4	16 150
Bielany	4	170	1	19 550
Wola	3	122	3	26 442
Ursus	3	122	2	15 726
Wilanów	3	69	2	20 516
Bemowo	2	32	2	19 140
Targówek	2	77	1	15 948
Śródmieście	1	78	1	33 700
Praga-Północ	1	19	1	19 000

Wniosek praktyczny: jeśli zależy Ci na konkretnej dzielnicy, wybór dewelopera często sam się zawęża. Na Bielanach, Targówku i w Śródmieściu mamy w ofercie po jednej firmie, na Białołęce – ośmiu. Charakter dzielnic opisujemy w przewodniku najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania, a ceny m² w przekroju całego miasta – w artykule ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026.

Segmenty cenowe – którzy deweloperzy są tańsi, a którzy drożsi

Mediana ceny za m² u dewelopera to w dużej mierze skutek tego, gdzie buduje. Po pogrupowaniu firm według mediany z ich dostępnych mieszkań wychodzą cztery segmenty:

• Do 15 000 zł/m²: Napollo (12 755), Aurec Home (14 023), Totalbud Development (14 282), JW Construction (14 500), Robyg (14 600), Front Development (14 700). Do tej grupy formalnie należy też DomPark 2 (11 573), ale w ofercie ma wyłącznie duże 4-pokojowe lokale 81–94 m² w Wawrze.
• 15 000–18 000 zł/m²: LW Development (15 948), Polaris Development (16 175), Victoria Dom (16 190), ROHE (16 225 – tylko duże lokale 88–174 m²), Weisenburger Development (17 081).
• 18 000–21 000 zł/m²: APM Development (18 000), Profit Development (19 000), Vinci Immobilier (19 094), Cordia Poland (20 637).
• Powyżej 21 000 zł/m²: Skanska (21 728), Archicom (22 724), Green House Development (23 372), Dom Development (23 900), CK Development (24 958 – tylko 2 lokale).

Dla porównania: według NBP średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w Warszawie w II kw. 2026 r. wyniosła 18 488 zł/m², a transakcyjna 16 783 zł/m². Mediana naszego katalogu (18 000 zł/m²) jest więc zbliżona do średniej ofertowej rynku.

Przykład: ile kosztuje 2-pokojowe mieszkanie u różnych deweloperów?

Weźmy trzech deweloperów z największą liczbą dostępnych mieszkań 2-pokojowych w naszej ofercie i porównajmy mediany cen tych lokali:

Deweloper	Dostępne 2-pokojowe	Najtańsze	Mediana ceny	Mieszkanie 50 m² po medianie zł/m² dewelopera
Napollo (Białołęka)	76	449 317 zł	529 031 zł	12 755 × 50 = 637 750 zł
Victoria Dom (4 dzielnice)	218	453 736 zł	668 716 zł	16 190 × 50 = 809 500 zł
Dom Development (Mokotów, Bielany, Śródmieście)	222	674 636 zł	1 001 049 zł	23 900 × 50 = 1 195 000 zł

Różnica między medianą 2-pokojowego mieszkania u Napollo i u Dom Development to ok. 472 tys. zł – prawie dwukrotność. Nie wynika ona z „marki”, tylko przede wszystkim z lokalizacji (Białołęka kontra Mokotów i Śródmieście), metrażu i standardu budynku. Dlatego porównuj oferty w obrębie tej samej dzielnicy. Gdzie szukać najniższych cen, pokazujemy w artykule o najtańszych nowych mieszkaniach w Warszawie, a ceny według metrażu – w tekście ile kosztuje mieszkanie w Warszawie.

Nie wiesz, którą z tych ofert porównać ze sobą? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera – zestawimy inwestycje w wybranej dzielnicy i budżecie, najczęściej bez prowizji dla Ciebie (wynagrodzenie zwykle płaci deweloper).

Nowe inwestycje deweloperów w Warszawie: gotowe czy w budowie?

W naszym katalogu 37 warszawskich inwestycji jest już oddanych do użytku, a 36 jest w budowie. Mieszkań gotowych jest jednak mniej – 673 wobec 1564 w budowie – bo w oddanych budynkach zostały zwykle ostatnie lokale. Mediana ceny m² gotowych mieszkań to 16 208 zł, a w budowie 18 530 zł – to efekt lokalizacji nowych projektów, a nie reguła.

• Tylko gotowe mieszkania w naszej ofercie mają: Skanska, JW Construction, LW Development, Cordia Poland, Profit Development, Totalbud Development i CK Development.
• Tylko inwestycje w budowie: Napollo, Aurec Home, Vinci Immobilier, Green House Development, ROHE i Front Development.
• Najdalsze terminy w katalogu to II kw. 2028 r. – Apartamenty Metro Wilanowska i Apartamenty Literacka etap III (Dom Development).

Pełną listę budynków z terminem oddania w przyszłym roku znajdziesz w zestawieniu mieszkania oddawane w 2027 roku. Jeśli porównujesz rynki, zajrzyj też do przeglądu deweloperów we Wrocławiu.

Jak sprawdzić dewelopera w Warszawie przed zakupem?

Lista w tym artykule nie jest oceną firm. Każdego dewelopera – dużego czy małego – warto sprawdzić samodzielnie. Kilka obowiązków wynika wprost z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

• Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi sporządzić prospekt informacyjny (art. 20) i doręczyć go nieodpłatnie przed umową rezerwacyjną lub deweloperską (art. 21).
• Na własnej stronie internetowej deweloper publikuje część ogólną prospektu oraz cenę m² każdego oferowanego lokalu i ceny pomieszczeń przynależnych (art. 19a ust. 1). Jeśli cena przy umowie jest inna niż opublikowana, możesz żądać ceny dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).
• Dane o cenach deweloper przekazuje raz na dobę ministrowi ds. informatyzacji, a ten publikuje je na portalu danych (art. 19b) – możesz więc porównać ceny z cennikiem u sprzedawcy.

Poza tym sprawdź wpis spółki w KRS, historię jej wcześniejszych inwestycji, rachunek powierniczy wskazany w prospekcie i stan księgi wieczystej działki. Krok po kroku opisujemy to w poradniku jak sprawdzić dewelopera przed zakupem.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W katalogu TM Invest dla Warszawy jest 21 deweloperów, 73 inwestycje i 2237 dostępnych mieszkań. Oferta skupia się na Białołęce (najwięcej inwestycji i najniższa mediana ceny m²) oraz na Mokotowie. Różnice cen między deweloperami sięgają prawie dwukrotności, ale wynikają głównie z lokalizacji i metrażu – dlatego wybierając dewelopera, zacznij od dzielnicy i budżetu, a potem sprawdź firmę w prospekcie, KRS i rejestrach.

Chcesz porównać konkretne inwestycje różnych deweloperów? Skorzystaj z pomocy przy zakupie mieszkania od dewelopera – przygotujemy zestawienie ofert, umówimy prezentacje i pomożemy przy umowie. Najczęściej bez prowizji dla kupującego – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Dane o deweloperach i cenach pochodzą z oferty TM Invest (stan na 27.09.2026) i nie obejmują całego rynku; ceny i dostępność mieszkań zmieniają się codziennie. Zestawienie ma charakter informacyjny, nie jest oceną deweloperów ani rekomendacją inwestycyjną. Wyliczenia są orientacyjne i nie stanowią porady prawnej.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 19a, 19b, 20, 21)
• NBP – ceny mieszkań (baza BaRN), rynek pierwotny, II kw. 2026
• GPW – karta spółki Dom Development i relacje inwestorskie Dom Development
• GPW – karta spółki Archicom
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026