Забудовники Варшави 2026 – огляд компаній та їхніх інвестицій
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~10 хв читання
У каталозі TM Invest для Варшави зараз 21 забудовник із 73 інвестиціями і 2237 доступними квартирами (станом на 27.09.2026). Найбільше квартир пропонують Dom Development і Victoria Dom, а найбільше інвестицій ви знайдете в районі Białołęka (Білолєнка). Нижче – перелік компаній із кількістю квартир, районами, медіанною ціною за м² і прикладами інвестицій, а також поділ на цінові сегменти й коротка інструкція, як перевірити забудовника перед купівлею.
Найважливіше
- У нашій пропозиції у Варшаві: 21 забудовник, 73 інвестиції (37 готових, 36 у будівництві) і 2237 доступних квартир.
- Дві компанії – Dom Development (488 квартир) і Victoria Dom (485) – це разом 43,5% доступних квартир у каталозі.
- Білолєнка: 18 інвестицій восьми забудовників і медіана 14 122 zł/м² – помітно нижче за медіану для всієї Варшави (18 000 zł/м²).
- Медіанні ціни окремих забудовників коливаються від близько 12,8 тис. до близько 24–25 тис. zł/м² – головно через локацію інвестицій.
- Це перелік компаній з нашого каталогу, а не повний список ринку – у Варшаві працює значно більше забудовників.
Забудовники Варшави – перелік компаній з нашої пропозиції
Таблиця охоплює всіх забудовників, чиї варшавські інвестиції є в нашому каталозі. Ми рахуємо лише квартири зі статусом «доступна» (без бронювань і проданих), а ціни – це ціни пропозиції з прайсів – за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Порядок: від найбільшої кількості доступних квартир.
| Забудовник | Інвестиції (готові / у будівництві) | Доступні квартири | Райони | Медіана zł/м² | Діапазон цін | Приклади інвестицій |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dom Development | 8 (1 / 7) | 488 | Bielany, Mokotów, Śródmieście | 23 900 | 515 тис. – 3,48 млн zł | Apartamenty Metro Wilanowska, Apartamenty Literacka etap II |
| Victoria Dom | 24 (13 / 11) | 485 | Białołęka, Praga-Południe, Włochy, Ursus | 16 190 | 411 тис. – 1,79 млн zł | Piastova Osada 2, Metro Art 14 |
| Weisenburger Development | 3 (1 / 2) | 192 | Ursus, Białołęka, Praga-Południe | 17 081 | 551 тис. – 3,03 млн zł | Osiedle PUR, Osiedle Pastell |
| Skanska | 5 (5 / 0) | 157 | Mokotów, Włochy, Praga-Południe, Wola | 21 728 | 517 тис. – 3,97 млн zł | NU2!, Stilla |
| Napollo | 1 (0 / 1) | 134 | Białołęka | 12 755 | 449 тис. – 860 тис. zł | Osiedle Salvia |
| JW Construction | 2 (2 / 0) | 125 | Białołęka | 14 500 | 298 тис. – 1,56 млн zł | Eco Berensona, Eco Berensona etap II |
| Vinci Immobilier | 3 (0 / 3) | 108 | Bemowo, Białołęka, Wola | 19 094 | 560 тис. – 2,51 млн zł | Ikona Światowida 5, Premiera Bemowo |
| APM Development | 3 (2 / 1) | 90 | Mokotów, Wawer | 18 000 | 647 тис. – 4,07 млн zł | Augustówka Residence, Apartamenty Nowy Marysin VII |
| LW Development | 2 (2 / 0) | 77 | Targówek | 15 948 | 590 тис. – 1,19 млн zł | Rezydencja Liwska 3, Rezydencja Liwska 2 |
| Archicom | 4 (2 / 2) | 68 | Mokotów, Wola | 22 724 | 743 тис. – 3,59 млн zł | Modern Mokotów etap III, Stacja Wola III |
| Aurec Home | 1 (0 / 1) | 57 | Białołęka | 14 023 | 549 тис. – 1,08 млн zł | My Forest |
| Green House Development | 2 (0 / 2) | 50 | Wilanów | 23 372 | 652 тис. – 3,3 млн zł | Royal Garden W1, Royal Garden W7 |
| Polaris Development | 2 (1 / 1) | 44 | Włochy, Wawer | 16 175 | 661 тис. – 1,21 млн zł | Korkowa 146, Aleja Krakowska 201 |
| Cordia Poland | 1 (1 / 0) | 40 | Mokotów | 20 637 | 652 тис. – 1,63 млн zł | HI Mokotów |
| Robyg | 4 (3 / 1) | 33 | Mokotów, Bemowo | 14 600 | 495 тис. – 1,32 млн zł | Rytm Mokotowa 2A, Rytm Mokotowa 1A |
| ROHE | 2 (0 / 2) | 20 | Wilanów, Wawer | 16 225 | 1,5 млн – 2,95 млн zł | VISLA, Brzozowy |
| Profit Development | 1 (1 / 0) | 19 | Praga-Północ | 19 000 | 498 тис. – 831 тис. zł | Konopacka |
| Totalbud Development | 1 (1 / 0) | 19 | Białołęka | 14 282 | 535 тис. – 783 тис. zł | Mirabelki 5 |
| DomPark 2 | 2 (1 / 1) | 18 | Wawer | 11 573 | 939 тис. – 1,25 млн zł | Osiedle Śpiewających Ptaków, Osiedle Casa Verde |
| Front Development | 1 (0 / 1) | 11 | Białołęka | 14 700 | 796 тис. – 1,14 млн zł | Apartamenty Płużnicka |
| CK Development | 1 (1 / 0) | 2 | Mokotów | 24 958 | 729 тис. – 783 тис. zł | Stępińska 17 |
Це стан пропозиції на один день – актуальні ціни та вільні квартири перевірите в каталозі нових квартир у Варшаві.
Найбільші забудовники Варшави в нашому каталозі
За кількістю доступних квартир лідирують Dom Development (8 інвестицій, 488 квартир) і Victoria Dom (24 інвестиції, 485 квартир). Проте профілі цих пропозицій зовсім різні. Dom Development має в нашому каталозі переважно проєкти в будівництві в районах Mokotów, Bielany і Śródmieście – з медіаною 23 900 zł/м². Victoria Dom – це багато менших черг у районах Białołęka, Praga-Południe, Włochy та Ursus, з медіаною 16 190 zł/м².
Далі йдуть Weisenburger Development (192 квартири, зокрема Osiedle PUR у районі Praga-Południe), Skanska (157 квартир – виключно в уже зданих в експлуатацію будинках), Napollo (134 квартири в одній інвестиції на Білолєнці) і JW Construction (125 квартир у готовому Eco Berensona). Дві компанії з переліку котируються на Варшавській фондовій біржі: Dom Development з жовтня 2006 р. і Archicom з травня 2016 р. – їхні періодичні звіти публічно доступні в розділах для інвесторів.
«Найбільший у нашому каталозі» не означає «найбільший на ринку» – перелік показує лише, скільки квартир цієї компанії ми можемо запропонувати сьогодні.
Забудовники на Білолєнці та в інших районах
Пропозиція забудовників сильно сконцентрована. На Білолєнці будують вісім забудовників з нашого каталогу: Victoria Dom (10 інвестицій, зокрема Miasteczko Nova Sfera і Nova Viva Garden), JW Construction, Napollo, Aurec Home, Weisenburger Development, Vinci Immobilier, Totalbud Development і Front Development. Другий полюс – Мокотув: 15 інвестицій семи компаній і медіана, вища майже на 9 тис. zł/м².
| Район | Інвестиції | Доступні квартири | Кількість забудовників | Медіана zł/м² |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 18 | 609 | 8 | 14 122 |
| Mokotów | 15 | 448 | 7 | 22 900 |
| Praga-Południe | 8 | 268 | 3 | 18 600 |
| Włochy | 8 | 156 | 3 | 17 650 |
| Wawer | 5 | 67 | 4 | 16 150 |
| Bielany | 4 | 170 | 1 | 19 550 |
| Wola | 3 | 122 | 3 | 26 442 |
| Ursus | 3 | 122 | 2 | 15 726 |
| Wilanów | 3 | 69 | 2 | 20 516 |
| Bemowo | 2 | 32 | 2 | 19 140 |
| Targówek | 2 | 77 | 1 | 15 948 |
| Śródmieście | 1 | 78 | 1 | 33 700 |
| Praga-Północ | 1 | 19 | 1 | 19 000 |
Практичний висновок: якщо вам важливий конкретний район, вибір забудовника часто звужується сам собою. У районах Bielany, Targówek і Śródmieście у нас у пропозиції по одній компанії, на Білолєнці – вісім. Характер районів описуємо в посібнику найкращі райони Варшави для життя, а ціни за м² у розрізі всього міста – у статті ціни на нові квартири у Варшаві 2026.
Цінові сегменти – які забудовники дешевші, а які дорожчі
Медіанна ціна за м² у забудовника – це значною мірою наслідок того, де він будує. Після групування компаній за медіаною їхніх доступних квартир виходять чотири сегменти:
- До 15 000 zł/м²: Napollo (12 755), Aurec Home (14 023), Totalbud Development (14 282), JW Construction (14 500), Robyg (14 600), Front Development (14 700). До цієї групи формально належить також DomPark 2 (11 573), але в пропозиції він має лише великі 4-кімнатні квартири 81–94 м² у районі Wawer.
- 15 000–18 000 zł/м²: LW Development (15 948), Polaris Development (16 175), Victoria Dom (16 190), ROHE (16 225 – лише великі квартири 88–174 м²), Weisenburger Development (17 081).
- 18 000–21 000 zł/м²: APM Development (18 000), Profit Development (19 000), Vinci Immobilier (19 094), Cordia Poland (20 637).
- Понад 21 000 zł/м²: Skanska (21 728), Archicom (22 724), Green House Development (23 372), Dom Development (23 900), CK Development (24 958 – лише 2 квартири).
Для порівняння: за даними NBP, середня ціна пропозиції на первинному ринку у Варшаві в II кв. 2026 р. становила 18 488 zł/м², а ціна угоди – 16 783 zł/м². Отже, медіана нашого каталогу (18 000 zł/м²) близька до середньої ціни пропозиції на ринку.
Приклад: скільки коштує 2-кімнатна квартира в різних забудовників?
Візьмімо трьох забудовників з найбільшою кількістю доступних 2-кімнатних квартир у нашій пропозиції й порівняймо медіанні ціни цих квартир:
| Забудовник | Доступні 2-кімнатні | Найдешевша | Медіанна ціна | Квартира 50 м² за медіаною zł/м² забудовника |
|---|---|---|---|---|
| Napollo (Białołęka) | 76 | 449 317 zł | 529 031 zł | 12 755 × 50 = 637 750 zł |
| Victoria Dom (4 райони) | 218 | 453 736 zł | 668 716 zł | 16 190 × 50 = 809 500 zł |
| Dom Development (Mokotów, Bielany, Śródmieście) | 222 | 674 636 zł | 1 001 049 zł | 23 900 × 50 = 1 195 000 zł |
Різниця між медіаною 2-кімнатної квартири в Napollo і в Dom Development – близько 472 тис. zł, майже вдвічі. Вона виникає не через «бренд», а передусім через локацію (Білолєнка проти Мокотува й Śródmieście), площу та стандарт будинку. Тому порівнюйте пропозиції в межах одного району. Де шукати найнижчі ціни, показуємо в статті про найдешевші нові квартири у Варшаві, а ціни залежно від площі – у тексті скільки коштує квартира у Варшаві.
Не знаєте, які з цих пропозицій порівнювати між собою? Допоможемо обрати квартиру від забудовника – зіставимо інвестиції в обраному районі й бюджеті, найчастіше без комісії для вас (винагороду зазвичай нам платить забудовник).
Нові інвестиції забудовників у Варшаві: готові чи в будівництві?
У нашому каталозі 37 варшавських інвестицій уже здано в експлуатацію, а 36 перебувають у будівництві. Проте готових квартир менше – 673 проти 1564 у будівництві, – бо в зданих будинках зазвичай залишилися останні квартири. Медіанна ціна м² готових квартир – 16 208 zł, а в будівництві – 18 530 zł; це наслідок локації нових проєктів, а не правило.
- Лише готові квартири в нашій пропозиції мають: Skanska, JW Construction, LW Development, Cordia Poland, Profit Development, Totalbud Development і CK Development.
- Лише інвестиції в будівництві: Napollo, Aurec Home, Vinci Immobilier, Green House Development, ROHE і Front Development.
- Найвіддаленіші строки в каталозі – II кв. 2028 р.: Apartamenty Metro Wilanowska і Apartamenty Literacka etap III (Dom Development).
Повний перелік будинків зі строком здачі наступного року знайдете в огляді квартири, що здаються у 2027 році. Якщо порівнюєте ринки, загляньте також в огляд забудовників Вроцлава.
Як перевірити забудовника у Варшаві перед купівлею?
Перелік у цій статті не є оцінкою компаній. Кожного забудовника – великого чи малого – варто перевірити самостійно. Кілька обов'язків прямо випливають із закону про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та Гарантійний фонд забудовників:
- Забудовник, який починає продаж, мусить скласти інформаційний проспект (ст. 20) і безоплатно вручити його перед договором бронювання або договором із забудовником (ст. 21).
- На власному сайті забудовник публікує загальну частину проспекту, а також ціну м² кожної запропонованої квартири та ціни допоміжних приміщень (ст. 19a ч. 1). Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати найвигіднішої для вас ціни (ст. 19a ч. 6).
- Дані про ціни забудовник раз на добу передає міністрові з питань інформатизації, а той публікує їх на порталі даних (ст. 19b) – тож ви можете порівняти ціни з прайсом у продавця.
Крім того, перевірте запис компанії в KRS (Національному судовому реєстрі), історію її попередніх інвестицій, ескроу-рахунок, зазначений у проспекті, і стан іпотечної книги (księga wieczysta) ділянки. Крок за кроком описуємо це в посібнику як перевірити забудовника перед купівлею.
Найчастіші запитання
Скільки забудовників у Варшаві?
Немає одного офіційного переліку всіх забудовників, що працюють у Варшаві, а їхня кількість змінюється з кожним новим проєктом. У каталозі TM Invest у нас зараз 21 забудовник із 73 інвестиціями в столиці (станом на 27.09.2026) – це фрагмент ринку, а не його повна картина.
Який забудовник має найбільше квартир у Варшаві?
У нашому каталозі найбільше доступних квартир мають Dom Development (488) і Victoria Dom (485). Victoria Dom має також найбільше інвестицій – 24 черги в чотирьох районах.
Які забудовники будують на Білолєнці?
У нашій пропозиції на Білолєнці є інвестиції восьми компаній: Victoria Dom, JW Construction, Napollo, Aurec Home, Weisenburger Development, Vinci Immobilier, Totalbud Development і Front Development. Загалом це 18 інвестицій і 609 доступних квартир з медіаною 14 122 zł/м².
Чи квартира у великого забудовника дорожча?
Такої простої залежності немає. У нашому каталозі ціну визначає передусім район: той самий забудовник може мати квартири за 14 тис. zł/м² на Білолєнці й за понад 20 тис. zł/м² на Мокотуві. Порівнюйте ціни за м² в одній локації та за подібного стандарту.
Чи, купуючи через TM Invest, я плачу більше, ніж безпосередньо в забудовника?
Ні. Ми показуємо ціни з прайсів забудовників, а нашу винагороду при купівлі квартири від забудовника зазвичай покриває забудовник – покупець найчастіше не платить комісії. Обсяг допомоги описуємо на сторінці послуги купівлі квартири від забудовника.
Підсумок
У каталозі TM Invest для Варшави 21 забудовник, 73 інвестиції і 2237 доступних квартир. Пропозиція зосереджена на Білолєнці (найбільше інвестицій і найнижча медіанна ціна м²) та на Мокотуві. Різниця в цінах між забудовниками сягає майже вдвічі, але пояснюється головно локацією та площею – тому, обираючи забудовника, почніть із району й бюджету, а потім перевірте компанію в проспекті, KRS і реєстрах.
Хочете порівняти конкретні інвестиції різних забудовників? Скористайтеся допомогою в купівлі квартири від забудовника – підготуємо порівняння пропозицій, організуємо покази й допоможемо з договором. Найчастіше без комісії для покупця – винагороду зазвичай нам платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Дані про забудовників і ціни походять з пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026) і не охоплюють усього ринку; ціни та наявність квартир змінюються щодня. Огляд має інформаційний характер, не є оцінкою забудовників чи інвестиційною рекомендацією. Розрахунки орієнтовні й не є юридичною консультацією.
Джерела
- Закон про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та Гарантійний фонд забудовників – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 19a, 19b, 20, 21)
- NBP – ціни на квартири (база BaRN), первинний ринок, II кв. 2026
- GPW – картка компанії Dom Development і розділ для інвесторів Dom Development
- GPW – картка компанії Archicom
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026
