Калькулятор перепродажу квартири: вигода cesji і продажу після здачі
Купуєте квартиру на ранньому етапі будівництва, щоб продати? Порівняйте два шляхи: переуступку (cesja) договору із забудовником до здачі та продаж після нотаріального акта. Калькулятор враховує графік платежів, кредит траншами, нотаріальні витрати, плату забудовнику за згоду, оздоблення, комісію й податок.
- ROI на ваш капітал73,2%
- У річному вимірі (CAGR)31,6%
- Ціна квартири в день продажу770 000 zł
- Ціна cesji — отримаєте140 000 zł
- Ваші кошти (максимум вкладених)71 400 zł
- Витрати разом10 600 zł
- Податок7 128 zł
- Гроші на руках після продажу123 672 zł
- Ціна продажу без збитку710 600 zł
Продаж на 24-й місяць.
Cesja чи продаж після здачі
| Cesja чи продаж після здачі | Cesja до здачіобрано | Продаж після здачі |
|---|---|---|
| Продаж на місяць | 24 | 24 |
| Ціна квартири | 770 000 zł | 770 000 zł |
| Внесено забудовнику | 70 000 zł | 700 000 zł |
| Ваші кошти (макс.) | 71 400 zł | 704 200 zł |
| Нотаріус — договір із забудовником | 1 400 zł | 1 400 zł |
| Згода забудовника на cesję | 7 000 zł | — |
| Нотаріус — cesja | 2 200 zł | — |
| Нотаріальний акт і суд | — | 2 800 zł |
| Оздоблення | — | 0 zł |
| Czynsz і комунальні | — | 0 zł |
| Комісія агента | — | 15 400 zł |
| Податок | 7 128 zł | 9 576 zł |
| Чистий прибуток | 52 272 zł | 40 824 zł |
| ROI | 73,2% | 5,8% |
| На рік | 31,6% | 2,9% |
| Ціна без збитку | 710 600 zł | 718 571 zł |
А якщо ціна зросте інакше?
Cesja до здачі: зростання ціни до дня продажу.
| Зростання ціни | Чистий прибуток | ROI |
|---|---|---|
| 0% | -10 600 zł | -14,8% |
| +5% | 21 472 zł | 30,1% |
| +10% | 52 272 zł | 73,2% |
| +15% | 83 072 zł | 116,3% |
| +20% | 113 872 zł | 159,5% |
Розрахунок орієнтовний — це не податкова консультація і не інвестиційна рекомендація. Зростання ціни не гарантоване, термін здачі може зсунутися. Cesja потребує згоди забудовника й обмежена законом (art. 37a ustawy deweloperskiej: договір на одну квартиру, не частіше ніж раз на 3 роки; обмеження не стосується переуступки особам із I та II податкової групи). Правила податку — podatki.gov.pl; у своїй ситуації проконсультуйтеся з податковим консультантом (doradca podatkowy).
Як рахуємо
- Платежі забудовнику: 10/90 і 20/80 — решта в місяць здачі; «поетапно» — рівними частинами при підписанні договору і приблизно раз на 3 місяці до здачі.
- Кредит: спочатку ви вносите власний внесок, потім банк виплачує транші. До здачі сплачуєте відсотки лише з виплаченої частини, потім — рівні платежі; борг погашається з ціни продажу. Це спрощення — умови банку можуть відрізнятися.
- Cesja: покупець платить ринкову ціну мінус суму, яку ви ще не внесли забудовнику, і далі платить сам. Дохід = ціна cesji − ваші платежі − плата за згоду − нотаріус; податок за шкалою 12% або 32%.
- Продаж після здачі: дохід = ціна − комісія − (ціна купівлі + нотаріус + акт + оздоблення); податок 19% (PIT-39), бо продаж раніше 5 років від кінця року набуття. Відсотки, czynsz і комунальні не віднімаємо. Ulga mieszkaniowa не враховуємо — вона може звільнити дохід, витрачений на власні житлові цілі.
- Чистий прибуток = гроші після продажу − ваші вкладення. ROI = прибуток ÷ ваші кошти (максимум вкладених). На рік — CAGR: (1 + ROI)^(12 ÷ місяці) − 1, ніби всі кошти вкладено від початку; за поетапних платежів фактична дохідність вища.
- Зростання «загалом» стосується дня продажу; для другого варіанта перераховуємо його пропорційно часу. Ціна без збитку — ціна, за якої прибуток після витрат і податку дорівнює 0 zł. Нотаріус і суд — оцінка за максимальною таксою (договір із забудовником і акт — половина ставки) з VAT.
Надішлемо розрахунок і 5 схожих квартир на e-mail
Залиште контакт — підготуємо розрахунок для конкретних квартир на ранньому етапі будівництва й перевіримо умови cesji у забудовника. Параметри з калькулятора додамо до заявки.
Що варто знати до купівлі під перепродаж
- Зростання ціни не гарантоване — подивіться в таблиці, за якого зростання прибуток зникає.
- Cesja потребує згоди забудовника; умови (плата, з якого етапу) — у договорі. Закон обмежує cesję одним договором на одну квартиру і не частіше ніж раз на 3 роки (art. 37a ustawy deweloperskiej).
- Продаж раніше 5 років від кінця року набуття — це податок на дохід: при cesji за шкалою (12% або 32%), після акта 19% (PIT-39).
- Термін здачі може зсунутися — закладайте запас на утримання й відсотки.
Читайте також
Запитання про перепродаж і cesję
Чим cesja відрізняється від продажу після здачі?
При cesji ви передаєте покупцеві права за договором із забудовником ще до здачі — покупець повертає вам внесені суми з націнкою і далі платить забудовнику сам. При продажу після здачі ви спочатку сплачуєте всю ціну й підписуєте нотаріальний акт, а потім продаєте готову квартиру — зазвичай з витратами на утримання, часто й на оздоблення.
Який податок сплачується з cesji?
Дохід від переуступки договору із забудовником, як правило, оподатковується за шкалою (12% або 32%). Продаж квартири після акта раніше 5 років від кінця року набуття — 19% з доходу (PIT-39); є звільнення, наприклад ulga mieszkaniowa. Правила — на podatki.gov.pl; у своїй ситуації запитайте податкового консультанта.
Чи потрібна згода забудовника на cesję?
Зазвичай так — договори вимагають згоди, частина забудовників бере плату або дозволяє cesję лише з певного етапу. Крім того, закон (art. 37a ustawy deweloperskiej) обмежує cesję одним договором на одну квартиру і не частіше ніж раз на 3 роки; обмеження не стосується переуступки особам із I та II податкової групи.
Чому ROI за графіка 10/90 такий високий?
Бо до cesji ви вносите лише 10% ціни, а прибуток рахується від вартості всієї квартири. Це важіль, і він працює в обидва боки: за падіння ціни збиток теж рахується від усієї вартості. Дивіться таблицю чутливості й ціну без збитку.
Скільки коштує допомога TM Invest при купівлі під перепродаж?
Найчастіше ви купуєте без комісії — зазвичай нам платить забудовник. Консультація й підбір безкоштовні; ми також перевіримо умови cesji в договорі конкретного ЖК.