Іпотека у Варшаві 2026: скільки потрібно заробляти на квартиру за 600 тис.–1,5 млн zł
Автор: Redakcja TM InvestІпотечний кредит~7 хв читання
Медіана ціни нової квартири у Варшаві — 893 729 zł. Це результат аналізу 5 270 вільних квартир у 122 житлових комплексах станом на 12.11.2026 (первинний ринок, без будинків; джерело: дані забудовників і офіційні прайс-листи (dane.gov.pl)). Для більшості покупців це означає іпотеку приблизно на 700–800 тис. zł. Нижче розраховуємо, який власний внесок потрібен, яким буде платіж і який чистий дохід необхідний для квартир за 600 тис.–1,5 млн zł, а також скільки пропозицій у Варшаві відповідає кожному бюджету.
Умова розрахунку: ставка 5,99 % річних — середня ставка за новими житловими кредитами у злотих за даними NBP (серпень 2026). Це середній ринковий показник, а не пропозиція конкретного банку. Платежі рівні, без урахування комісій і страхування; усі розрахунки орієнтовні.
Ключові цифри
- Квартира за 900 тис. zł із внеском 20 %: кредит 720 тис. zł, платіж на 30 років — близько 4 312 zł, чистий дохід домогосподарства — щонайменше близько 11,6 тис. zł.
- Квартира за 1 млн zł із внеском 20 %: кредит 800 тис. zł, платіж — близько 4 791 zł, дохід — від приблизно 12,9 тис. zł.
- Найбільше нових квартир у Варшаві коштує 600–800 тис. zł (1 588 пропозицій), а в бюджеті 800 тис.–1 млн zł є 1 092 квартири з медіаною площі 54,1 m².
- Власний внесок — від 10 %, краще 20 %. Із внеском 10 % платіж і необхідний дохід зростають приблизно на 12 %.
Скільки квартир у Варшаві відповідає вашому бюджету
Перш ніж розраховувати кредит, подивіться, що реально можна купити. Так розподіляються пропозиції нових квартир у Варшаві за ціною:
| Ціна квартири | Вільні квартири | Комплекси | Медіана площі |
|---|---|---|---|
| до 600 тис. zł | 537 | 46 | 34,5 m² |
| 600–800 тис. zł | 1 588 | 83 | 40,8 m² |
| 800 тис.–1 млн zł | 1 092 | 82 | 54,1 m² |
| 1–1,5 млн zł | 1 279 | 80 | 60,8 m² |
| 1,5–2 млн zł | 313 | 42 | 73,3 m² |
| від 2 млн zł | 461 | 35 | 109,0 m² |
Дані на 12.11.2026. Збільшення бюджету з 600–800 тис. до 800 тис.–1 млн zł дає в середньому приблизно 13 m² додаткової площі — часто це ще одна кімната. Докладніше: квартира у Варшаві за 800 тис.–1 млн zł та квартира за 1–1,5 млн zł.
Квартири за 800 тис. – 1 млн zł: Варшава і Вроцлав
ЖК з вільними квартирами за 800 тис. – 1 млн zł. Експерт із кредитів розрахує платіж і кредитоспроможність під обрану квартиру.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
За бюджетом: Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві · Преміум-апартаменти від 2 млн zł у Варшаві · Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Вроцлаві · Преміум-апартаменти від 2 млн zł у Вроцлаві
Власний внесок, кредит і платіж — внесок 20 %
| Ціна квартири | Внесок 20 % | Кредит | Платіж — 30 років | Платіж — 25 років |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 120 000 zł | 480 000 zł | 2 875 zł | 3 090 zł |
| 800 000 zł | 160 000 zł | 640 000 zł | 3 833 zł | 4 120 zł |
| 900 000 zł | 180 000 zł | 720 000 zł | 4 312 zł | 4 635 zł |
| 1 000 000 zł | 200 000 zł | 800 000 zł | 4 791 zł | 5 150 zł |
| 1 200 000 zł | 240 000 zł | 960 000 zł | 5 750 zł | 6 179 zł |
| 1 500 000 zł | 300 000 zł | 1 200 000 zł | 7 187 zł | 7 724 zł |
Розрахунок TM Invest: рівний платіж, ставка 5,99 %, значення округлено. Просте правило: кожні 100 тис. zł кредиту на 30 років — це приблизно 600 zł щомісячного платежу. Повні таблиці для інших сум — у статті платіж за іпотекою — таблиці.
Який дохід потрібен
Банк перевіряє не лише те, чи можете ви сплачувати кредит сьогодні. За змінної ставки кредитоспроможність розраховують із запасом — за ставки, вищої щонайменше на 2,5 відсоткового пункту (Rekomendacja S). Банки також обережно оцінюють ситуації, коли всі кредитні платежі перевищують 40–50 % чистого доходу. Ми використовуємо той самий метод, що й у статті про кредитоспроможність: тестовий платіж за ставки 8,49 % на 25 років становить 50 % (мінімальний дохід) або 40 % (безпечніший рівень) доходу.
| Ціна квартири | Чистий дохід — внесок 20 % | Чистий дохід — внесок 10 % |
|---|---|---|
| 600 000 zł | 7 700 – 9 700 zł | 8 700 – 10 900 zł |
| 800 000 zł | 10 300 – 12 900 zł | 11 600 – 14 500 zł |
| 900 000 zł | 11 600 – 14 500 zł | 13 000 – 16 300 zł |
| 1 000 000 zł | 12 900 – 16 100 zł | 14 500 – 18 100 zł |
| 1 200 000 zł | 15 400 – 19 300 zł | 17 400 – 21 700 zł |
| 1 500 000 zł | 19 300 – 24 100 zł | 21 700 – 27 200 zł |
Чистий дохід домогосподарства, округлений до 100 zł; перше значення — мінімум, друге — безпечніший рівень. Припускаємо, що інших кредитів і кредитних лімітів немає. Банки також віднімають витрати на проживання та враховують кількість членів родини, тому фактично потрібний дохід може бути вищим. Кожен лізинговий платіж, споживчий кредит або ліміт на картці знижує кредитоспроможність.
Приклад: пара купує у Варшаві 3-кімнатну квартиру приблизно за 900 тис. zł із внеском 180 тис. zł. Кредит 720 тис. zł на 30 років означає платіж близько 4 312 zł. Банк очікуватиме сукупний чистий дохід щонайменше близько 11,6 тис. zł, а безпечніший рівень — близько 14,5 тис. zł. Докладніше цей варіант розглядаємо у статті іпотечний кредит на 900 тис. zł.
Внесок 10 % — коли це має сенс
Зазвичай банк фінансує до 80 % вартості квартири. Кредит до 90 % можливий за додаткового забезпечення частини, якої бракує, — найчастіше це страхування низького власного внеску. Такий варіант дає змогу купити раніше, але платіж і необхідний дохід будуть вищими:
| Ціна квартири | Внесок 10 % | Кредит | Платіж — 30 років |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 60 000 zł | 540 000 zł | 3 234 zł |
| 800 000 zł | 80 000 zł | 720 000 zł | 4 312 zł |
| 900 000 zł | 90 000 zł | 810 000 zł | 4 851 zł |
| 1 000 000 zł | 100 000 zł | 900 000 zł | 5 390 zł |
| 1 200 000 zł | 120 000 zł | 1 080 000 zł | 6 468 zł |
Більше про джерела власного внеску та винятки: власний внесок 10 чи 20 %.
Витрати, крім власного внеску
- Нотаріус і суд. При купівлі від забудовника ви не сплачуєте PCC. Нотаріальні та судові витрати для квартири за 800 тис.–1 млн zł становлять приблизно 4–4,8 тис. zł за максимальними ставками. Докладніше — у статті про витрати на купівлю квартири.
- Оздоблення. Нову квартиру передають у стані stan deweloperski (без оздоблення), тож підлога, ванна кімната та кухня потребують окремого бюджету.
- Паркомісце та комора — у багатьох комплексах Варшави оплачуються окремо.
- Квартира на етапі будівництва. Банк виплачує кредит траншами за графіком договору із забудовником; до виплати всієї суми ви зазвичай сплачуєте відсотки від уже виплаченої частини. Докладніше: кредит на квартиру на етапі будівництва.
Іпотека для іноземця у Варшаві
Іноземці також можуть отримати іпотечний кредит у Польщі. Умови залежать від банку, документів на перебування та доходу: для тимчасової посвідки на проживання й постійного перебування вони відрізняються. Огляд вимог: іпотека для іноземця та банки, які надають кредити іноземцям. Увесь процес купівлі у столиці описуємо у статті купівля нової квартири у Варшаві іноземцем.
Як купити квартиру в іпотеку — крок за кроком
- Перевірте кредитоспроможність в експерта до бронювання квартири. У кредитних питаннях TM Invest діє як агент іпотечного посередника.
- Підбір квартир у бюджеті, визначеному кредитоспроможністю та власним внеском (від 10 %, краще 20 %).
- Бронювання та заявка на кредит — банку потрібні, зокрема, договір бронювання або проєкт договору із забудовником та інформаційний проспект.
- Рішення банку, договір із забудовником у нотаріуса, а потім виплата кредиту траншами.
Подробиці кожного етапу: іпотека крок за кроком.
Часті запитання
Скільки потрібно заробляти для іпотеки на квартиру у Варшаві?
Для квартири приблизно за 900 тис. zł (медіана ціни нової квартири у Варшаві) із внеском 20 % сума кредиту становить 720 тис. zł. За нашим розрахунком домогосподарству потрібно щонайменше близько 11,6 тис. zł чистого доходу на місяць, а безпечніший рівень — близько 14,5 тис. zł.
Який платіж за кредитом на квартиру за 1 млн zł у Варшаві?
Із внеском 20 % сума кредиту становить 800 тис. zł, а рівний щомісячний платіж на 30 років — близько 4 791 zł за ставки 5,99 %. Із внеском 10 % (кредит 900 тис. zł) — близько 5 390 zł.
Який власний внесок потрібен для квартири у Варшаві?
Власний внесок — від 10 %, краще 20 % ціни. Для квартири за 900 тис. zł це 90–180 тис. zł. Додатково потрібно врахувати нотаріальні та судові витрати й оздоблення, адже нову квартиру передають у стані stan deweloperski (без оздоблення).
Чи може іноземець отримати кредит на квартиру у Варшаві?
Так, але умови залежать від банку, документів на перебування та доходу. Тому варто перевірити кредитоспроможність в експерта до бронювання квартири.
З чого почати купівлю квартири в іпотеку?
З перевірки кредитоспроможності в експерта. Лише коли ви знаєте доступну суму кредиту, ми підбираємо квартири у вашому бюджеті. Консультація та підбір квартир у TM Invest безкоштовні.
Запишіться на безкоштовну консультацію
Хочете дізнатися, на яку суму кредиту можете розраховувати та які квартири у Варшаві відповідають вашому бюджету? Запишіться на безкоштовну консультацію з кредитним експертом: перевіримо кредитоспроможність, а потім підберемо квартири від різних забудовників. Консультації проводимо польською, російською та англійською мовами. Купівля нової квартири — зазвичай без комісії: нашу винагороду платить забудовник. Перевірте кредитоспроможність або замовте підбір квартир.
Читайте також:
Поговоріть з експертом з іпотеки
Перевіримо вашу кредитоспроможність, порівняємо пропозиції кількох банків і проведемо через заявку до підписання кредитного договору.
Дізнайтеся, яку квартиру ви можете собі дозволити →
- Для клієнта безкоштовно
- Агент посередника з іпотечного кредитування
- Допомагаємо й іноземцям; консультації польською, російською та англійською
Зручніше поговорити? +48 573 568 888 · WhatsApp
