Як іноземцю купити квартиру в новобудові у Варшаві: покроково (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля іноземців~7 хв читання
Коротко: іноземець може купити квартиру в новобудові у Варшаві на тих самих умовах, що й поляк. Громадянам країн ЄЕЗ і Швейцарії дозвіл MSWiA не потрібен, а іноземці з країн поза ЄЕЗ окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) зазвичай купують без дозволу — він буває потрібен, наприклад, при купівлі будинку з ділянкою чи самої ділянки. Нотаріусу достатньо чинного паспорта; PESEL, NIP і польський рахунок спрощують купівлю та іпотеку. Сама купівля в забудовника йде в сталому порядку: бронювання, договір із забудовником у нотаріуса, платежі на ескроу-рахунок, приймання та акт передання власності. Увесь шлях можна пройти дистанційно, за довіреністю.
Оновлено: листопад 2026 р.
Головне
- Дозвіл MSWiA: громадянам ЄЕЗ і Швейцарії — не потрібен; з країн поза ЄЕЗ — для окремої квартири зазвичай не потрібен. Варшава не належить до прикордонної зони.
- Документи: паспорт або карта побиту; PESEL для нотаріального акта не обов’язковий.
- Іпотека: можлива, але умови залежать від банку, документів про перебування й доходу; власний внесок — від 10 %, краще 20 %.
- Бронювання: плата не більше 1 % ціни.
- Договір із забудовником: нотаріальний акт; витрати на нотаріуса діляться навпіл із забудовником.
- Приймання: квартира в stan deweloperski — перед заселенням її треба оздобити.
Чи може іноземець купити квартиру у Варшаві?
Так. Правила визначає закон про набуття нерухомості іноземцями. Громадянам країн Європейської економічної зони та Швейцарії дозвіл не потрібен. Іноземці з країн поза ЄЕЗ — зокрема громадяни України, Великої Британії, США чи Індії — окрему квартиру зазвичай купують без дозволу; він буває потрібен, наприклад, при купівлі будинку з ділянкою чи самої ділянки. Місце в підземному паркінгу, куплене разом із квартирою, як правило, теж не потребує дозволу. Деталі й винятки: Як купити квартиру в Польщі іноземцю: коли потрібен дозвіл MSWiA та gov.pl — дозвіл на набуття нерухомості (польською).
Відсутність дозволу не означає відсутності контролю: протягом 7 днів нотаріус надсилає копію акта до MSWiA, яке веде реєстр таких купівель. Для покупця це формальність, жодних дій від нього не потрібно.
Новобудови: Варшава
Вибрані житлові комплекси з актуальними цінами забудовників.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Skorosze Vita
За бюджетом: Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві · Квартири від 1 до 1,5 млн zł у Варшаві · Преміум-апартаменти від 1,5 млн zł у Варшаві
Документи: паспорт, PESEL, NIP і рахунок
- Паспорт або карта побиту — цього достатньо нотаріусу. Закон про нотаріат не вимагає номера PESEL; в акті зазначають громадянство покупця.
- PESEL — присвоюють автоматично під час реєстрації місця проживання (zameldowanie), а без неї — за заявою, якщо конкретна норма вимагає від вас цього номера. Знадобиться в банку та установах.
- NIP — потрібен тим, хто не має PESEL, але має податкові обов’язки в Польщі, наприклад здаватиме квартиру в оренду (форма NIP-7).
- Рахунок у польському банку — спрощує платежі на ескроу-рахунок і оплату нотаріуса. Банк попросить документ, що посвідчує особу, і може запитати про походження коштів.
Повний перелік зі строками: PESEL, NIP і рахунок у банку для купівлі квартири — чек-лист. Під час купівлі в забудовника VAT уже включено в ціну квартири, податку PCC ви не сплачуєте.
Готівка чи іпотека
Іноземець може отримати іпотеку в Польщі, але умови залежать від банку, документів про перебування й доходу. Банки дивляться, зокрема, на вид і строк дії карти побиту, стаж роботи в Польщі та валюту доходу. Тому з іпотекою порядок зворотний, ніж під час купівлі за власні кошти: спершу наш кредитний експерт перевіряє кредитоспроможність, і лише потім ми підбираємо квартири в бюджеті, який банк реально профінансує. Власний внесок — від 10 % ціни, краще 20 %. Детальніше: Іпотека в Польщі для іноземців та Іпотека з експертом.
Купуючи за власні кошти, ви починаєте з консультації: бюджет, район, строк здачі будинку. Гроші з-за кордону переказуйте з рахунку, історію якого можете підтвердити, — банк і нотаріус можуть запитати про джерело коштів.
Купівля квартири в новобудові: покроково
| Крок | Що відбувається | На що зважати |
|---|---|---|
| 1. Консультація і бюджет | Мета купівлі, район, готівка чи іпотека; з іпотекою — перевірка кредитоспроможності | Бюджет із запасом на оздоблення |
| 2. Підбір і покази | Пропозиції з актуальних прайсів, покази на місці чи онлайн | Строк здачі та стандарт будинку |
| 3. Переговори | Обговорення із забудовником ціни та умов | Акції, паркомісце, комора |
| 4. Бронювання | Договір бронювання, плата не більше 1 % ціни | Умови повернення плати, наприклад у разі відмови в кредиті |
| 5. Договір із забудовником | Інформаційний проспект, нотаріальний акт | Графік платежів, штрафи, відмова від договору; перекладач |
| 6. Платежі | Частини ціни на житловий ескроу-рахунок за етапами будівництва | Платіть лише на рахунок із договору |
| 7. Приймання | Протокол, перелік недоліків | 14 днів на відповідь забудовника, 30 днів на усунення дефектів |
| 8. Акт передання власності | Власність і книга нерухомості (księga wieczysta) | Останню частину грошей банк виплачує забудовнику лише після акта |
Бронювання
Договір бронювання із забудовником укладають письмово, а плата не може перевищувати 1 % ціни з проспекту. Її зараховують у ціну, і вона повертається, наприклад, у разі відмови банку в кредиті. Детальніше: Договір бронювання квартири із забудовником.
Договір із забудовником у нотаріуса
Перед підписанням ви отримуєте інформаційний проспект. Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладають у формі нотаріального акта, а витрати на нотаріуса й судові записи діляться навпіл між забудовником і покупцем. Нотаріальні акти складають польською: якщо ви не володієте мовою, нотаріус перекладає акт сам (якщо має таке право) або за допомогою присяжного перекладача, якого зазвичай запрошує покупець. Див. Договір із забудовником — що в ньому має бути і Присяжний перекладач у нотаріуса. Договір варто перевірити з юристом до підписання.
Платежі, приймання і передання власності
Частини ціни ви вносите на житловий ескроу-рахунок, а банк перераховує їх забудовнику після завершення чергових етапів будівництва. Коли будинок готовий, відбувається приймання: до протоколу вносите недоліки, забудовник має 14 днів на відповідь і 30 днів на усунення визнаних дефектів (Приймання квартири від забудовника — чек-лист). Квартиру ви отримуєте в stan deweloperski, тобто без оздоблення: на підлогу, ванну й кухню треба закласти окремий бюджет і час. Наприкінці підписують акт передання власності, і нотаріус подає заяву про запис до книги нерухомості.
Купівля на відстані — за довіреністю
Приїжджати на кожен етап не обов’язково. Квартири можна переглянути онлайн, а договори й нотаріальний акт може підписати ваш представник за довіреністю. Для нотаріального акта потрібна довіреність у формі нотаріального акта. Її можна оформити в польського консула або в нотаріуса в країні проживання — тоді зазвичай потрібні апостиль чи легалізація та присяжний переклад. Вимоги завжди підтверджує нотаріус, у якого підписуватимуть акт. Багато хто приїжджає лише раз — на акт або на приймання. Детальніше: Як купити квартиру в Польщі з-за кордону: довіреність і перекази та послуга Купівля квартири з-за кордону.
Варшава: ціни та вибір житлового комплексу
У Варшаві найбільший у Польщі вибір нових квартир — від студій до преміальних апартаментів, а ціни помітно відрізняються залежно від району та строку здачі. Актуальні медіани цін за м² за містом і кількістю кімнат ми публікуємо у звіті про ринок — на основі даних забудовників і офіційних прайс-листів на dane.gov.pl. Усі комплекси в продажу — у каталозі Новобудови Варшави.
Як обрати агентство, якщо купуєте з-за кордону
Агентство не обов’язкове, але під час купівлі на відстані заощаджує час: підбирає пропозиції, показує квартири онлайн, веде переговори із забудовником і стежить за строками. Перш ніж підписати договір посередництва, перевірте компанію в реєстрах — як це зробити, розповідаємо в статті Як перевірити агентство нерухомості в Польщі. Як ми працюємо з іноземцями, якими мовами консультуємо і хто платить комісію — на сторінці Агентство нерухомості для іноземців. Коротко: консультації польською, російською та англійською, а під час купівлі в забудовника найчастіше без комісії для покупця — зазвичай платить забудовник.
Часті запитання
Чи потрібен іноземцю дозвіл на купівлю квартири у Варшаві?
Громадянам ЄЕЗ і Швейцарії — ні. Іноземці з країн поза ЄЕЗ окрему квартиру зазвичай купують без дозволу MSWiA; він буває потрібен, наприклад, для будинку з ділянкою чи самої ділянки.
Чи потрібен PESEL для купівлі квартири?
Для самого нотаріального акта — ні, достатньо паспорта або карти побиту. Але PESEL і NIP знадобляться в банку, для іпотеки та податків.
Чи дасть польський банк іпотеку іноземцю?
Це можливо, але умови залежать від банку, документів про перебування й доходу. Спершу варто перевірити кредитоспроможність і лише потім обирати квартиру. Власний внесок — від 10 %, краще 20 %.
Чи можна купити квартиру у Варшаві, не приїжджаючи до Польщі?
Так. Квартири можна переглянути онлайн, а договори й акт підпише представник за нотаріальною довіреністю, оформленою, наприклад, у польського консула.
У якому стані здають нову квартиру?
Зазвичай у stan deweloperski — без підлоги, сантехніки й кухні. Оздоблення треба планувати окремо — і за часом, і за грошима.
Правовий стан на листопад 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.
Джерела
- Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями — ст. 8 (винятки), ст. 8a (повідомлення MSWiA).
- Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників — бронювання, договір із забудовником, приймання.
- Закон від 14 лютого 1991 р. про нотаріат — ст. 87 (перекладач), ст. 92 (зміст акта).
- Закон від 24 вересня 2010 р. про облік населення — присвоєння номера PESEL.
Підберемо 3–5 квартир під ваш бюджет — безкоштовно
Оберіть бюджет і місто, залиште номер — передзвонимо, уточнимо деталі та підготуємо добірку квартир від забудовників.
- Найчастіше без комісії — зазвичай платить забудовник
- Допомога з вибором, переговорами та договором
- Консультуємо польською, російською та англійською
Зручніше поговорити? +48 573 568 888 · WhatsApp
