Банкрутство забудовника – що з внесеними грошима? DFG, ескроу-рахунок, синдик (2026)

Коротко: якщо забудовник оголосить банкрутство, ваші платежі не пропадають автоматично. Гроші, що лежать на житловому ескроу-рахунку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), банк повертає покупцям, а якщо будівництво не продовжуватимуть, відсутню частину платежів з відкритого рахунку повертає Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG) протягом 30 днів від заяви (максимум 90 днів). Новобудову також можуть добудувати – синдик, інший забудовник або покупці за мировою угодою – і тоді ви отримуєте квартиру.

Оновлено: жовтень 2026 р. Правовий стан: закон про забудовників – ustawa deweloperska (Dz.U. 2026 poz. 880) і закон про банкрутство – Prawo upadłościowe (Dz.U. 2025 poz. 614, ст. 425a–425o).

Найважливіше

• Захист стосується новобудов, які ведуть за законом про забудовників 2021 р., – передусім тих, продаж у яких почався з 1 липня 2022 р.
• Після оголошення банкрутства суддя-комісар (sędzia-komisarz) протягом 3 місяців вирішує, чи може синдик (syndyk) продовжувати будівництво. Відсутність рішення в цей строк діє як відмова від договорів.
• Якщо будівництво не продовжуватимуть, банк повертає покупцям кошти з ескроу-рахунку, а DFG доплачує різницю до суми ваших платежів на відкритий рахунок.
• UFG виплачує гроші з DFG протягом 30 днів від заяви, а у виняткових випадках – не пізніше ніж за 90 днів.
• У разі закритого рахунку забудовник ще не отримав ваших грошей – їх повертає банк із рахунку.
• Вимоги заявляють синдику протягом 30 днів від оголошення про банкрутство в Національному реєстрі боржників (Krajowy Rejestr Zadłużonych – KRZ).

Що відбувається з вашими грошима – сценарії

Ситуація	Що відбувається	Хто повертає гроші
Синдик добудовує будинок (згода судді-комісара)	Договір діє, ви й далі платите на ескроу-рахунок, а вимогу задовольняють передачею права власності на квартиру	– (ви отримуєте квартиру)
Ділянку з будівництвом купує інший забудовник	Він переймає договори з покупцями і відповідає за них солідарно з банкрутом; протягом 30 днів відкриває новий ескроу-рахунок, на який переходять кошти	– (ви отримуєте квартиру від нового забудовника)
Мирова угода з покупцями	Покупці (щонайменше 20% з них) можуть подати пропозиції мирової угоди, напр. доплати на завершення будівництва	залежить від угоди
Будівництво не продовжуватимуть – відкритий рахунок	Наслідок відмови від договорів; синдик доручає банку повернути кошти з рахунку	банк – те, що залишилося на рахунку; DFG – різницю до суми платежів
Будівництво не продовжуватимуть – закритий рахунок	Гроші ще не надійшли забудовнику	банк – з ескроу-рахунку
Банкрутує банк, що веде рахунок	Забудовник має протягом 30 днів укласти договір з іншим банком	BFG у межах гарантії, DFG – решту

Крок 1: оголошення банкрутства і рішення про подальше будівництво

Провадження у справі про банкрутство забудовника має особливу мету: задовольнити вимоги покупців передачею їм права власності на приміщення, якщо це розумно можливо (ст. 425b закону про банкрутство). Синдик може продовжувати будівництво за згодою судді-комісара, який дає її, коли завершення будівництва економічно обґрунтоване і реальне (ст. 425e).

Якщо суддя-комісар відмовить у згоді, погодиться на відмову від будівництва або не винесе ухвалу протягом 3 місяців від оголошення банкрутства, в силу закону настає наслідок відмови синдика від договорів із забудовником. Тоді синдик повідомляє банк, що веде ескроу-рахунок, і доручає повернути кошти покупцям. Так само – якщо суддя-комісар згодом погодиться на припинення будівництва (ст. 425h).

Крок 2: повернення з ескроу-рахунку і доплата з DFG

Спершу банк повертає вам вашу частку коштів, що залишилися на ескроу-рахунку. У разі відкритого рахунку частина грошей могла вже надійти забудовнику за завершені етапи – цю різницю покриває Гарантійний фонд забудовників, який веде Страховий гарантійний фонд (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – UFG) (ст. 48 ч. 1 п. 1–3 і 8 закону про забудовників).

Приклад: ви купуєте квартиру за 900 000 zł і внесли три платежі – разом 585 000 zł. Банк уже передав забудовнику 360 000 zł за два завершені етапи, а на рахунку залишилося 225 000 zł. Після банкрутства банк повертає вам 225 000 zł, а DFG – відсутні 360 000 zł. Внесок до фонду раніше сплачував забудовник з кожного вашого платежу.

Крок 3: заява до UFG

• Банк і синдик передають UFG інформацію про банкрутство і суми, які вам повернули.
• Ви подаєте заяву до UFG: ім’я та прізвище, PESEL (або дані документа, що посвідчує особу, якщо у вас немає номера PESEL), адреса, номер ескроу-рахунку і рахунку для виплати, а також заява про суми, повернені забудовником (ст. 55).
• UFG виплачує гроші протягом 30 днів від подання заяви. Строк може подовжитися, якщо заяву перевіряють або у фонді бракує коштів, – не більше ніж до 90 днів; тоді заяви виконують у порядку надходження.
• Після виплати UFG переймає вашу вимогу до забудовника і сам домагається повернення з ліквідаційної маси.

Процедуру і бланки UFG публікує в сервісі Strefa DFG (dfg.ufg.pl). За даними UFG, у 2025 р. DFG виплатив покупцям понад 11,7 млн zł, у середньому бл. 365,6 тис. zł на особу.

Крок 4: заява вимог синдику

Ухвалу про оголошення банкрутства оприлюднюють у Національному реєстрі боржників (KRZ). Від цього дня кредитори мають 30 днів, щоб заявити свої вимоги синдику через систему KRZ. Якщо ваші платежі не повернуть у повному обсязі (напр., частину ви сплатили поза рахунком або новобудова не була охоплена DFG), заявіть вимогу вчасно.

Вимоги покупців, що виникли з відмови від договору, задовольняють з грошей, отриманих від продажу нерухомості, а пріоритет дає запис вимоги в книзі нерухомості (księga wieczysta) – навіть якщо його згодом виключили (ст. 425j). Якщо іпотечний банк погодився на виокремлення приміщення без обтяжень, ваша вимога має пріоритет перед іпотекою в межах здійснених платежів (ст. 425i). Якщо частину грошей вам уже виплатив DFG, спершу задовольняють вимоги UFG щодо цієї виплати, а вже потім ваші решту вимог (ст. 425ja).

Коли будівництво переймає інший забудовник або покупці

Синдик може продати ділянку з розпочатим будівництвом підприємцю, який зобов’яжеться його завершити. Новий забудовник переймає права за договорами, відповідає за них солідарно з банкрутом і протягом 30 днів має укласти договір нового ескроу-рахунку, на який банк переводить накопичені кошти (ст. 425l–425m). Покупці, які становлять щонайменше 20% усіх покупців у новобудові, можуть протягом 30 днів від оголошення банкрутства подати пропозиції мирової угоди – напр., доплати на завершення будівництва або продаж новобудови іншому забудовнику (ст. 425n–425o).

Якщо продаж новобудови почався до 1 липня 2022 р.

Новобудови, у яких продаж і перші договори почалися до 1 липня 2022 р., протягом 2 років вели за старим законом 2011 р. – з ескроу-рахунком, але без DFG (ст. 76). У разі банкрутства такого забудовника вас захищає передусім ескроу-рахунок і запис вимоги в книзі нерухомості, а не фонд. Якщо ви купуєте квартиру в старішій новобудові, запитайте забудовника, чи ваш договір підпадає під новий закон і внесок до DFG.

Тривожні сигнали перед купівлею

• Запис про провадження у справі про реструктуризацію чи банкрутство в KRZ або в KRS забудовника чи його проєктної компанії.
• Графік, що постійно зсувається, та інформація про призупинені виплати з рахунку після перевірки банку.
• Зміна банку, що веде ескроу-рахунок, під час будівництва без зрозумілого пояснення.
• Прохання заплатити на звичайний рахунок замість ескроу-рахунку – це завжди привід зупинитися.
• Відсутність історії завершених новобудов або іпотека на ділянці без згоди банку на виокремлення приміщень без обтяжень.

Як пройти цей список крок за кроком: Як перевірити забудовника перед купівлею і Книга нерухомості – як перевірити онлайн.

Часті запитання

Підсумок

Банкрутство забудовника не означає втрати грошей, якщо ви платили на ескроу-рахунок у новобудові, що підпадає під закон 2021 р.: ви або отримаєте квартиру після завершення будівництва, або повернення з рахунку і доплату з DFG. Найважливіше – те, що ви робите до купівлі: перевірка забудовника, виду ескроу-рахунку і платежі лише на цей рахунок. Повний перелік прав покупця ви знайдете в статті Закон про забудовників 2026 – права покупця крок за кроком, а правила рахунку і фонду – у матеріалі Ескроу-рахунок і фонд DFG.

Ми разом із клієнтами обираємо новобудови перевірених забудовників – перегляньте нові квартири у Варшаві, квартири за 800 тис. – 1 млн zł і пропозиції у Вроцлаві. Договір перед підписанням ми перевіряємо разом із юристом: перевірка договору із забудовником. Консультація і підбір пропозицій безкоштовні, а покупець найчастіше не платить нам комісії, бо винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на жовтень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією – у разі банкрутства забудовника обговоріть свою ситуацію з юристом.

Джерела

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – закон про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників, зведений текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 10–12, 18, 48, 55, 76).
• Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe – закон про банкрутство, зведений текст Dz.U. 2025 poz. 614 (ст. 51, 425a–425o).
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – Strefa DFG: wniosek o wypłatę środków – заява про виплату коштів.
• Квартальна інформація UFG про стан коштів DFG (станом на 31.12.2025), наведена в пояснювальній записці до проєкту змін до закону (травень 2026 р.).