Квартира під оренду: Варшава чи Вроцлав — ціни нових квартир за районами
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~9 хв читання
Варшава чи Вроцлав — де купити нову квартиру під оренду? Замість загальних середніх ми порівнюємо обидва міста на тому самому зрізі пропозиції, який інвестори купують найчастіше: студії та двокімнатні квартири до 45 m² і до 1 млн zł у вже зданих будинках або зі здачею до кінця 2027 р. Ціни — з нашого каталогу (станом на жовтень 2026), ставки оренди — від NBP. Показуємо район за районом, скільки коштує така квартира, скільки є пропозицій і яку валову дохідність дає проста оцінка. Це відправна точка для розрахунку, а не обіцянка доходу.
Головне
- У добірці «під оренду» в нас 1 231 квартира у Варшаві та 1 480 у Вроцлаві. Медіана ціни: 659 490 zł у Варшаві та 590 394 zł у Вроцлаві при схожому метражі (близько 37,6–37,7 m²).
- Медіана ціни за m² у цьому зрізі: 17 400 zł у Варшаві та 15 925 zł у Вроцлаві.
- Середня ставка оренди за даними NBP (I кв. 2026): 85,1 zł/m² у Варшаві та 67,5 zł/m² у групі 6 міст із Вроцлавом. Оціночна валова дохідність: близько 5,9% у Варшаві та близько 5,1% у Вроцлаві.
- Найвищу оцінку у Варшаві дають дешевші райони: Białołęka (близько 7,0%), Targówek і Ursus (близько 6,2–6,3%); у Вроцлаві — Fabryczna (близько 5,7%) і Psie Pole (близько 5,5%). Найнижчу — центри: Śródmieście Варшави (близько 3,0%) і Stare Miasto у Вроцлаві (близько 4,4%).
- Ставка NBP одна на все місто — у центрах реальна орендна плата за m² вища, на околицях нижча. Оцінка не враховує оздоблення, простою, витрат і податку.
Як ми рахуємо — дані та припущення
Ціни: вільні квартири від забудовників у каталозі TM Invest, ціни пропозиції з VAT, станом на жовтень 2026. Зріз «під оренду» — ті самі критерії, що на сторінках квартири під оренду у Варшаві і квартири під оренду у Вроцлаві: 1–2 кімнати, до 45 m², до 1 000 000 zł, будинок зданий або здача до кінця 2027 р. Це добірка за параметрами, а не список «найкращих інвестицій».
Оренда: середня ставка NBP з «Інформації про ціни на житло» за I кв. 2026 р. — 85,1 zł/m² на місяць у Варшаві та 67,5 zł/m² у групі шести міст (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław), без адміністративного внеску й комунальних послуг. NBP не наводить окремої ставки для Вроцлава, тому для нього це наближення.
Оціночна валова дохідність = ставка NBP × 12 ÷ медіана ціни за m² у відповідному зрізі. Це порівняльний показник: реальна орендна плата залежить від розташування, стандарту, облаштування та метражу. Розрахунок чистої дохідності — з оздобленням, простоєм, адміністративним внеском і ринковим податком (ryczałt) — показуємо в статті дохідність оренди квартири.
Варшава і Вроцлав — порівняння в цифрах
| Показник | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Усі вільні квартири в каталозі | 4 010 | 4 304 |
| Медіана ціни за m² — усі квартири | 17 500 zł | 15 387 zł |
| Добірка «під оренду» — кількість квартир | 1 231 | 1 480 |
| у тому числі студії / 2 кімнати | 269 / 962 | 565 / 915 |
| у тому числі у вже зданих будинках | 234 | 158 |
| Медіана ціни / метражу | 659 490 zł / 37,7 m² | 590 394 zł / 37,6 m² |
| Медіана ціни за m² | 17 400 zł | 15 925 zł |
| Ставка оренди NBP (I кв. 2026) | 85,1 zł/m² | 67,5 zł/m² (6 міст) |
| Оціночна орендна плата для медіанного метражу | близько 3 210 zł/міс. | близько 2 540 zł/міс. |
| Оціночна валова дохідність | близько 5,9% | близько 5,1% |
Вхід дешевший у Вроцлаві — медіана на 69 тис. zł нижча при тому самому метражі. Проте Варшава має вищу середню ставку оренди, тож у простій валовій оцінці виглядає краще. На цей результат варто дивитися обережно: для Вроцлава ми використовуємо середнє шести міст, а різниця 0,8 відсоткового пункту вкладається в розкид між районами одного міста. Ширше порівняння обох ринків — зарплати, населення, ринок праці — у статті Варшава чи Вроцлав.
Варшава — ціни квартир під оренду за районами
| Район | Квартири «під оренду» | Медіана ціни | Медіана метражу | Медіана zł/m² | Найдешевша від | Оцін. валова дохідність |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 289 | 552 492 zł | 38,1 m² | 14 500 | 410 234 zł | близько 7,0% |
| Targówek | 68 | 630 000 zł | 37,8 m² | 16 231 | 525 512 zł | близько 6,3% |
| Ursus | 44 | 563 628 zł | 33,8 m² | 16 400 | 437 076 zł | близько 6,2% |
| Mokotów | 186 | 669 910 zł | 38,9 m² | 17 300 | 442 384 zł | близько 5,9% |
| Włochy | 72 | 665 426 zł | 38,4 m² | 18 062 | 491 463 zł | близько 5,7% |
| Ursynów | 146 | 729 046 zł | 38,2 m² | 18 625 | 521 559 zł | близько 5,5% |
| Praga-Południe | 111 | 731 918 zł | 38,5 m² | 19 018 | 531 168 zł | близько 5,4% |
| Praga-Północ | 52 | 779 024 zł | 39,1 m² | 20 200 | 497 943 zł | близько 5,1% |
| Bielany | 78 | 786 406 zł | 39,0 m² | 20 300 | 658 500 zł | близько 5,0% |
| Wola | 51 | 896 098 zł | 30,4 m² | 26 799 | 537 897 zł | близько 3,8% |
| Śródmieście | 32 | 910 684 zł | 26,8 m² | 33 700 | 799 832 zł | близько 3,0% |
У Варшаві розкид великий: від близько 7% валової дохідності на Białołęce до близько 3% у Śródmieściu. Дешевші райони дають вищу оцінку, але ставка NBP — середня для всього міста: у Śródmieściu і на Woli реальна орендна плата за m² вища, а на Białołęce нижча, тож на практиці різниця менша, ніж у таблиці. Центр і райони біля метро дають легшу оренду і кращу ліквідність при продажу, околиці — нижчий поріг входу. Rembertów не включено до таблиці, бо всі 86 таких квартир — це один ЖК; у Wawerze, на Bemowie і у Wilanowie їх менше ніж 20. Опис районів з погляду орендарів: квартира під оренду у Варшаві, станції метро: нові квартири поблизу метро.
Вроцлав — ціни квартир під оренду за районами
| Район | Квартири «під оренду» | Медіана ціни | Медіана метражу | Медіана zł/m² | Найдешевша від | Оцін. валова дохідність |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fabryczna | 578 | 543 762 zł | 37,8 m² | 14 099 | 378 731 zł | близько 5,7% |
| Psie Pole | 123 | 603 876 zł | 40,8 m² | 14 800 | 429 300 zł | близько 5,5% |
| Krzyki | 356 | 592 149 zł | 39,0 m² | 15 584 | 439 247 zł | близько 5,2% |
| Śródmieście | 39 | 682 243 zł | 38,4 m² | 17 727 | 472 164 zł | близько 4,6% |
| Stare Miasto | 384 | 649 000 zł | 35,0 m² | 18 590 | 428 000 zł | близько 4,4% |
У Вроцлаві різниця між районами менша, ніж у Варшаві: від близько 4,4% на Starym Mieście до близько 5,7% на Fabrycznej. Fabryczna і Krzyki мають також найбільший вибір — разом понад 900 квартир у цьому зрізі. Stare Miasto — це близькість університетів і центру, тобто оренда студентам і молодим працівникам, але й вища ціна за m². Характер районів і орендарів розглядаємо в статті квартира під оренду у Вроцлаві.
Студія чи 2 кімнати — у Варшаві та Вроцлаві
| Тип квартири | Кількість | Медіана ціни | Медіана метражу | Медіана zł/m² | Найдешевша від | Оцін. оренда NBP | Оцін. валова |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Варшава — студія | 269 | 712 272 zł | 29,5 m² | 21 150 | 392 230 zł | близько 2 510 zł | близько 4,2% |
| Варшава — 2 кімнати | 962 | 653 621 zł | 38,7 m² | 16 900 | 436 908 zł | близько 3 290 zł | близько 6,0% |
| Вроцлав — студія | 565 | 597 505 zł | 34,1 m² | 16 818 | 378 731 zł | близько 2 300 zł | близько 4,6% |
| Вроцлав — 2 кімнати | 915 | 584 980 zł | 39,5 m² | 14 500 | 460 804 zł | близько 2 670 zł | близько 5,5% |
Несподіванка для багатьох покупців: у нашому каталозі студія у Варшаві має вищу медіану ціни, ніж двокімнатна квартира. Причина — розташування: нові студії будують переважно в центрі та біля метро (Śródmieście, Wola), а двокімнатні квартири до 45 m² — по всьому місту. Студії зазвичай здаються дорожче за m², ніж передбачає середнє NBP, тож валова оцінка для них занижена. Детальне порівняння дохідності й ризику: студія чи 2 кімнати під оренду, а всі студії з каталогу: студії у Варшаві і студії у Вроцлаві.
Що валова оцінка не враховує
- Оздоблення й облаштування — квартиру від забудовника ви купуєте в стані deweloperski (без оздоблення); ці витрати додаються до ціни. Скільки це для квартири під оренду: оздоблення квартири під оренду.
- Час до здачі — квартира зі здачею у 2027 р. весь цей час не приносить орендної плати.
- Простої, адміністративний внесок, ремонти, управління — зазвичай знижують результат на 1–2 відсоткові пункти. Вартість керуючого: вартість управління орендою.
- Податок — ринковий податок (ryczałt) 8,5% доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення: податок з оренди квартири; нерезидент теж сплачує податок з оренди в Польщі: податок з оренди — нерезидент.
- Кредит — платіж може перевищити орендну плату: квартира в іпотеку під оренду.
- Подобова оренда має окремі правила і зростаючий регуляторний ризик: короткострокова оренда — правила.
Власний розрахунок для конкретної квартири — з оздобленням, кредитом і податком — можна зробити в калькуляторі на сторінці для інвесторів.
Часті запитання
Де краще купити квартиру під оренду: у Варшаві чи у Вроцлаві?
У нашому зрізі (1–2 кімнати до 45 m² і до 1 млн zł) оціночна валова дохідність становить близько 5,9% у Варшаві та близько 5,1% у Вроцлаві, але вхід дешевший у Вроцлаві (медіана 590 тис. zł проти 659 тис. zł). Більше, ніж місто, на результат впливають район і ціна за m² конкретної квартири.
Який район Варшави дає найвищу дохідність оренди?
У простій оцінці за середньою ставкою NBP — Białołęka (близько 7,0% валової), далі Targówek і Ursus (близько 6,2–6,3%). Проте ставка NBP середня для всього міста, тож для околиць оцінка буває завищеною, а для центру — заниженою.
Скільки коштує квартира під оренду у Вроцлаві?
Медіана ціни квартири з 1–2 кімнатами до 45 m² у нашому каталозі — 590 394 zł; найдешевші пропозиції починаються від близько 379 тис. zł на Fabrycznej. Станом на жовтень 2026.
Звідки беруться ставки оренди в цьому порівнянні?
З квартальної «Інформації про ціни на житло» NBP за I кв. 2026 р.: 85,1 zł/m² у Варшаві та 67,5 zł/m² у групі шести міст із Вроцлавом. NBP не публікує ставок для районів.
Чи гарантована дохідність із таблиці?
Ні. Це порівняльна оцінка за середніми даними: вона не враховує оздоблення, простоїв, витрат і податку. Реальна орендна плата залежить від конкретної квартири та ринку на момент здачі в оренду.
Підсумок
На тому самому зрізі пропозиції Варшава дає вищу валову оцінку (близько 5,9%) завдяки вищій орендній платі, а Вроцлав — нижчий поріг входу (медіана близько 590 тис. zł) і меншу різницю між районами. В обох містах дешевший район означає вищу оцінку, а центр — легшу оренду й ліквідність. Перш ніж обирати, порахуйте конкретну квартиру з оздобленням, часом до здачі та податком.
Хочете порівняти кілька квартир під оренду у Варшаві та Вроцлаві? Перегляньте сторінку для інвесторів або запишіться на безкоштовну консультацію та добір пропозицій. Найчастіше без комісії для вас, зазвичай нам платить забудовник.
Оцінки мають орієнтовний характер і не є інвестиційною рекомендацією чи обіцянкою доходу. Ціни — станом на жовтень 2026, ставки оренди NBP — I кв. 2026 р.
Читайте також:
- Рейтинг районів Варшави — ціни нових квартир
- Рейтинг районів Вроцлава — ціни нових квартир
- Кілька квартир в одному ЖК — знижка, графік платежів, кредит
- Квартира як інвестиція 2026
Джерела
- NBP — Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (ставки оренди).
- Дані про пропозицію: каталог ЖК TM Invest, станом на жовтень 2026 — вільні квартири від забудовників, ціни пропозиції з VAT; зріз «під оренду»: 1–2 кімнати, до 45 m², до 1 млн zł, будинок зданий або здача до 2027 р.
