Документи для іпотеки в Польщі 2026 – перелік: трудовий договір, JDG, B2B, umowa o dzieło
Автор: Tacjana MasiukiewiczІпотечний кредит~11 хв читання
Документи для іпотечного кредиту поділяються на чотири групи: документ, що посвідчує особу, і заява зі згодами, документи, що підтверджують дохід, документи на нерухомість та підтвердження першого внеску. Найбільше залежить від джерела доходу – повний комплект виглядає інакше для найманого працівника, інакше для JDG (фізичної особи-підприємця), контракту B2B чи договору підряду (umowa o dzieło). Нижче чекліст у вигляді таблиці, вартість довідок із податкової (urząd skarbowy) та ZUS, перелік документів від забудовника і приклад, як узгодити строки дії.
Найважливіше
- Банк може вимагати всі документи, потрібні для оцінки кредитоспроможності, – це випливає зі ст. 21 ч. 3 закону про іпотечний кредит і ст. 70 ч. 1 Банківського права. Точний перелік кожен банк визначає сам.
- Довідку про працевлаштування й заробіток та довідки про відсутність заборгованості банки зазвичай приймають упродовж 30 днів (місяця) від видачі.
- Довідка про відсутність заборгованості з податків коштує 21 zł гербового збору, але замовлена через e-Urząd Skarbowy (електронну податкову) збору не підлягає. Довідки ZUS у справах соціального страхування звільнені від гербового збору.
- За JDG і B2B банки найчастіше хочуть декларацій PIT за 1–2 останні роки, поточної KPiR (книги обліку доходів і витрат) чи реєстру доходів та виписок із рахунку компанії.
- У разі купівлі від забудовника основою є договір із забудовником чи договір бронювання з інформаційним проспектом; плата за бронювання – максимум 1% ціни.
Які документи для іпотеки підготувати на старті?
Незалежно від того, як ви заробляєте, кожен банк попросить ті самі базові документи:
- посвідчення особи (іноземець – паспорт і посвідку на проживання; докладніше в статті про іпотечний кредит для іноземця);
- кредитну заяву на бланку банку із заявою про витрати домогосподарства та інші зобов’язання;
- згоди й уповноваження – зокрема на обробку даних і перевірку в базах (про них нижче);
- якщо стосується: шлюбний договір про розділ майна, рішення про розлучення чи про сепарацію, документи щодо аліментів;
- договори інших кредитів, лізингів і лімітів, якщо банк не бачить їх у своїх системах.
Варто знати, що перед укладенням кредитного договору банк мусить перевірити в реєстрі застережень, чи ваш номер PESEL не застережений (ст. 105d Банківського права). Якщо ви застерегли PESEL у застосунку mObywatel, зніміть застереження перед візитом до банку й на час підписання договору. Увесь процес – від аналізу кредитоспроможності до виплати траншів – описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.
Документи про доходи – чекліст за джерелом доходу
Таблиця показує типовий комплект документів. Ми порівняли її з публічними переліками банків (зокрема VeloBank і Pekao, вересень 2026) – подробиці, наприклад кількість місяців виписок, відрізняються між банками.
| Джерело доходу | Документи, яких зазвичай просить банк | Період, який перевіряє банк |
|---|---|---|
| Трудовий договір | довідка про працевлаштування й заробіток (часто на бланку банку), виписка з рахунку з надходженням зарплати; за короткого стажу – трудова довідка від попереднього роботодавця | надходження за 3–6 останніх місяців |
| JDG – загальна чи лінійна ставка (KPiR) | PIT-36 або PIT-36L з UPO, KPiR за поточний рік, роздруківка з CEIDG, виписки з рахунку компанії; у багатьох банках – довідки з податкової й ZUS про відсутність заборгованості | 1–2 повні роки + поточний рік |
| JDG – ryczałt (єдиний податок) | PIT-28 з UPO, реєстр доходів за попередній і поточний рік, виписки з рахунку компанії, довідки про відсутність заборгованості | зазвичай 2 роки + поточний рік |
| Контракт B2B | договір із контрагентом із додатками, рахунки-фактури чи надходження з контракту, документи, як для JDG (PIT, KPiR чи реєстр) | надходження за останні 6–12 місяців |
| Договір підряду / доручення (umowa o dzieło / zlecenie) | договори й рахунки, довідка від замовника, PIT за останній рік, виписки з надходженнями | безперервність зазвичай 12–18 місяців |
| Пенсія / допомога по інвалідності | рішення про призначення виплати й остання індексація, виписка з надходженнями чи корінці | останні 1–3 місяці |
| Оренда (додатковий дохід) | договори оренди, PIT-28 з доходами від оренди, надходження орендної плати на рахунок, номер книги нерухомості орендованого приміщення | близько 6–12 місяців |
| Дохід з-за кордону | договір і довідка від роботодавця, іноземна податкова декларація, виписки – з присяжним перекладом | зазвичай 6–12 місяців |
Трудовий договір – довідка про заробіток для кредиту
Довідку про працевлаштування й заробіток заповнює роботодавець, найчастіше на бланку банку. У ній буде: вид і строк договору, відомість, чи ви перебуваєте в періоді попередження про звільнення, середня зарплата нетто (зазвичай за 3 або 6 місяців), змінні складові зарплати та можливі утримання, наприклад арешти виконавця. Частина банків замість довідки приймає заяву про доходи, якщо зарплата вже давно надходить на рахунок у цьому банку.
Документи для іпотеки за JDG і B2B
Підприємець документує дохід деклараціями PIT (PIT-36, PIT-36L чи PIT-28) з офіційним підтвердженням отримання, поточною KPiR чи реєстром доходів та історією рахунку компанії. Роздруківку з CEIDG ви завантажите самостійно – дані в реєстрі відкриті, а роздруківка із системи CEIDG має вигляд довідки про запис (ст. 45–46 закону про CEIDG). Через який час від заснування діяльності та як банк рахує дохід за ryczałt, розглядаємо в статті іпотечний кредит на JDG і B2B (польською).
Договір підряду, доручення, пенсія, оренда
За цивільно-правових договорів ключова безперервність: банк хоче побачити наступні договори чи додатки та регулярні надходження впродовж року–півтора. Пенсіонер подає рішення про виплату та останню індексацію. Дохід від оренди ви документуєте договорами оренди та декларацією PIT-28 – з 2023 р. приватну оренду оподатковують лише за ryczałt (8,5% до 100 тис. zł доходу й 12,5% від надлишку). Якщо дохід в іноземній валюті, пам’ятайте, що іпотечний кредит надається у валюті, в якій ви отримуєте більшість доходів або маєте більшість активів (ст. 6 ч. 1 закону про іпотечний кредит).
Довідки з податкової та ZUS – вартість і час
Довідки про відсутність заборгованості вимагає частина банків, особливо від підприємців. Податкова видає довідку без зайвого зволікання, щонайпізніше впродовж 7 днів (ст. 306a § 5 Податкової ординації (Ordynacja podatkowa)).
| Документ | Де | Гербовий збір (папір) | Заява через e-Urząd Skarbowy |
|---|---|---|---|
| Довідка про відсутність заборгованості з податків | податкова | 21 zł | збору не підлягає |
| Довідка про розмір доходу / виручки | податкова | 17 zł | збору не підлягає |
| Довідка про відсутність заборгованості зі внесків | ZUS (також через eZUS) | збору не підлягає (справа із соціального страхування) | – |
| Роздруківка з CEIDG | сайт CEIDG | – | – |
Приклад: пара підприємців, кожен із власним JDG, замовляє у віконці по одній довідці про відсутність заборгованості та про дохід. Це 2 × (21 zł + 17 zł) = 76 zł. Той самий комплект, замовлений через e-Urząd Skarbowy, гербовому збору не підлягає, а довідка надходить в електронній формі.
Документи для кредиту на квартиру від забудовника та з вторинного ринку
Банк фінансує конкретну нерухомість, тож йому потрібні документи, які дадуть змогу її оцінити й установити іпотеку.
| Первинний ринок (забудовник) | Вторинний ринок |
|---|---|
| договір із забудовником або договір бронювання (за договору бронювання – часто проєкт договору із забудовником з графіком платежів) | попередній договір або заява про заплановану купівлю |
| інформаційний проспект із додатками | номер книги нерухомості приміщення; за кооперативного права – довідка з кооперативу |
| дозвіл на будівництво, а коли будинок готовий – дозвіл на експлуатацію чи повідомлення про завершення будівництва | документ, за яким продавець набув приміщення (наприклад, нотаріальний акт, ухвала про спадщину) |
| виписка з книги нерухомості ділянки, відомості про забудовника (KRS), згода банку забудовника на виділення приміщення без обтяжень | довідка про відсутність заборгованості за платежами та про зареєстрованих осіб; за іпотеки продавця – довідка банку про суму до погашення |
| звіт про оцінку або оцінка за замовленням банку | звіт про оцінку або оцінка за замовленням банку; енергетичний сертифікат |
Закон полегшує збір документів від забудовника. Він мусить вручити вам інформаційний проспект із додатками до підписання договору бронювання чи договору із забудовником (ст. 21), а на вимогу надати в офісі, зокрема, актуальний стан книги нерухомості, дозвіл на будівництво, фінансову звітність і будівельний проєкт (ст. 26). Договір із забудовником мусить містити номер дозволу на будівництво, графік платежів на ескроу-рахунок і відомості про згоду банку забудовника на передачу власності без обтяжень (ст. 35). Як банк виплачує гроші траншами і що треба донести перед кожним із них, пояснюємо в статті кредит на квартиру від забудовника (польською).
Договір бронювання дає час на кредитне рішення: плата за бронювання – максимум 1% ціни з проспекту, а якщо банк відмовить у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності, забудовник мусить її повернути. Подробиці в тексті договір бронювання із забудовником.
Маєте нетипове джерело доходу чи кілька одночасно? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – підготуємо перелік документів під ваше джерело доходу й порівняємо пропозиції кількох банків.
Перший внесок і виписка з рахунку для кредиту
Виписка з рахунку підтверджує регулярні надходження, але показує й витрати – внески, ліміти, перекази, – які банк може врахувати в оцінці кредитоспроможності. Зазвичай достатньо історії за 3–6 місяців, завантаженої з інтернет-банкінгу у PDF із номером рахунку та даними власника.
Перший внесок ви документуєте залишком на рахунку чи депозиті, а якщо він походить із дарування – договором дарування та підтвердженням переказу. У разі купівлі від забудовника найчастіше достатньо підтвердження внесків на житловий ескроу-рахунок. Про те, де взяти перший внесок і скільки його потрібно, пишемо в статті про перший внесок.
Згоди у заяві: BIK і бази даних
Банк перевіряє кредитну історію в Бюро кредитної інформації (Biuro Informacji Kredytowej, BIK) – установі, створеній банками на підставі ст. 105 ч. 4 Банківського права. Для самої оцінки кредитоспроможності за нової заяви банк користується BIK на підставі закону. Згода потрібна, зокрема, для обробки даних про погашені зобов’язання після їх припинення (ст. 105a ч. 3). Тому в заяві ви знайдете кілька заяв і уповноважень, часто також на перевірку в бюро господарської інформації – позитивна історія погашень зазвичай працює на вашу користь. Як BIK впливає на кредитоспроможність, описуємо в тексті кредитоспроможність 2026.
Як узгодити строки дії – приклад на квартирі з нашої пропозиції
За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіана ціни 2-кімнатної квартири у Вроцлаві – 662 405 zł, а у Варшаві – 755 824 zł. Приблизно половина новобудов у нашому каталозі ще будується (Вроцлав: 21 із 45, Варшава: 36 із 73).
Візьмімо двокімнатну за 662 405 zł у Вроцлаві за першого внеску 20%:
- Бронювання: плата за бронювання максимум 1% ціни, тобто до 6 624 zł. Від забудовника ви отримуєте проспект і проєкт договору.
- Перший внесок: 20% – це 132 481 zł, кредит – 529 924 zł. Підготуйте виписку, що підтверджує кошти.
- Довідки: ви замовляєте їх останніми, наприклад 1 жовтня. За 30-денної дії заяву треба подати до 31 жовтня.
- Рішення: банк передає кредитне рішення на 21-й день від подання заяви (якщо ви не погодитеся на раніше), а рішення з інформаційним формуляром зобов’язує його щонайменше 14 днів (ст. 14 закону про іпотечний кредит). Стільки у вас є на порівняння пропозицій – як це робити, пишемо в тексті який банк обрати для іпотеки (польською).
Той самий порядок працює й у Варшаві: за медіани 755 824 zł перший внесок 20% – це 151 165 zł, а кредит 604 659 zł. Доступні квартири ви знайдете в каталозі нові квартири у Вроцлаві і нові квартири у Варшаві.
Часті запитання
Як довго дійсна довідка про заробіток для кредиту?
Норми не визначають строку дії – його встановлює банк. На практиці більшість банків приймає довідку про працевлаштування й заробіток, а також довідки з податкової та ZUS упродовж 30 днів (місяця) від видачі, рахуючи до дня подання заяви.
Який PIT потрібен для іпотеки?
Для найманого працівника – зазвичай PIT-37 за останній рік, а частина банків його взагалі не вимагає. За підприємницької діяльності – PIT-36, PIT-36L чи PIT-28 за один або два останні роки, з офіційним підтвердженням отримання (UPO).
Чи потрібна для іпотеки довідка з податкової?
Найманому працівнику зазвичай ні. Від підприємців багато банків просить довідки про відсутність заборгованості з податкової та ZUS, хоча є й банки, які обмежуються PIT, KPiR та історією рахунку. Довідка з податкової, замовлена через e-Urząd Skarbowy, гербовому збору не підлягає, у віконці коштує 21 zł.
Чи можу я подати заявку на кредит без договору із забудовником?
Попередню оцінку кредитоспроможності банк зробить без указання квартири. Для повної заяви й рішення йому потрібна конкретна нерухомість – зазвичай договір бронювання чи договір із забудовником з інформаційним проспектом.
Чи мусить виписка з рахунку для кредиту бути підписана банком?
Зазвичай ні. Банки приймають історію рахунку чи підтвердження надходжень, завантажені з інтернет-банкінгу, якщо на них видно номер рахунку, дані власника й операції за потрібний період. Якщо зарплата надходить на рахунок у банку, до якого ви подаєте заявку, виписка часто не потрібна.
Підсумок
Повний комплект документів для іпотеки залежить насамперед від джерела доходу та виду нерухомості. Найпростіша стратегія: спершу зберіть документи без строку дії (PIT, договори, KPiR, документи від забудовника), а довідки зі строком 30 днів замовте наприкінці – найкраще через e-Urząd Skarbowy та eZUS. У разі купівлі від забудовника попросіть проспект і документи для банку вже під час бронювання.
Хочете бути певні, що нічого не забракне? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – підготуємо перелік документів під ваше джерело доходу, порівняємо пропозиції кількох банків і проведемо заявку до рішення.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки й переліки документів орієнтовні й не є пропозицією чи юридичною або податковою консультацією. Остаточний перелік документів і кредитне рішення визначає банк.
Джерела
- Закон про споживчий кредит, забезпечений іпотекою (закон про іпотечний кредит), Dz.U. 2025 поз. 720 – ст. 6, 14, 21 (польською)
- Банківське право, Dz.U. 2026 поз. 38 – ст. 70, 105, 105a, 105d (польською)
- Закон про гербовий збір, Dz.U. 2025 поз. 1154 – ст. 2, 3b, додаток ч. II п. 8 і 21 (польською)
- Податкова ординація, Dz.U. 2026 поз. 622 – ст. 306a (польською)
- Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, Dz.U. 2026 поз. 880 – ст. 21, 25, 26, 32, 34, 35 (польською)
- Закон про CEIDG та Пункт інформації для підприємця, Dz.U. 2026 поз. 30 – ст. 45–46 (польською)
- Закон про одноразовий (ryczałt) прибутковий податок, Dz.U. 2025 поз. 843 – ст. 12 ч. 1 п. 4 (польською)
- VeloBank – перелік документів до заявки на іпотечний кредит (станом на вересень 2026) (польською)
- Bank Pekao – документи під час подання заявки на іпотечний кредит (станом на вересень 2026) (польською)
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026
