Агент з нерухомості у Варшаві: хто платить комісію під час купівлі новобудови (2026)

Під час купівлі новобудови у Варшаві агентство з нерухомості зазвичай працює за договором із забудовником, і покупець найчастіше не платить комісію — винагороду агентства, як правило, платить забудовник. Ціна конкретної квартири одна й відкрита: її встановлює забудовник у своєму прайс-листі, який зобов’язаний публікувати на сайті. На вторинному ринку все інакше. Нижче — як улаштована схема, що робить агент, як перевірити ціну самому і на що дивитися під час вибору агентства. Загальні принципи розібрано також у статті посередник під час купівлі квартири у забудовника.

Коротко

• На первинному ринку винагороду агентству зазвичай платить забудовник. У TM Invest покупець найчастіше не платить комісію — нас зазвичай оплачує забудовник; безкоштовними є консультація та підбір квартир.
• Забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну за м² кожної квартири з ПДВ і зберігати історію змін цін (ст. 19a закону про забудовників), тож ціну можна перевірити самому.
• Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви маєте право вимагати найвигіднішу для вас (ст. 19a ч. 6).
• Договір посередництва має бути укладений у письмовій або електронній формі під страхом недійсності, а в посередника має бути обов’язкове страхування ОС (ст. 180 ч. 3 і ст. 181 ч. 3 закону про управління нерухомістю).
• У нашому каталозі станом на 04.10.2026 — 114 інвестицій і 4 240 доступних квартир у Варшаві; медіана ціни за м² — 17 400 zł.

Хто платить агентові під час купівлі новобудови

На вторинному ринку комісію зазвичай платить продавець, часто й покупець — кожен за своїм договором із бюро. На первинному ринку модель інша. Агентство укладає із забудовником договір співпраці: приводить клієнтів, а забудовник платить йому винагороду, коли клієнт купує квартиру. Для забудовника це одна зі статей витрат на продаж — як відділ продажу та реклама. Покупець не отримує від агентства рахунок і не мусить підписувати платний договір посередництва.

Саме так працює TM Invest: під час купівлі квартири у забудовника ми найчастіше не беремо з покупця комісію, а добір варіантів безкоштовний — нас зазвичай оплачує забудовник. Ставки та правила комісії на вторинному ринку розібрано окремо в статті комісія агентства нерухомості в Польщі.

Варто розрізняти дві ситуації. Відділ продажу забудовника представляє одну компанію й продає лише її квартири. Незалежне агентство співпрацює з багатьма забудовниками й може зіставити пропозиції різних компаній під ваш бюджет. Бувають і бюро, які на первинному ринку беруть комісію з покупця — тоді це має випливати з підписаного з вами договору посередництва.

Чи підвищує агент ціну квартири

Чесна відповідь: забудовник покриває винагороду агентства з виручки від продажів, як і будь-яку іншу статтю витрат. Але ціна конкретної квартири одна й відкрита — її визначає не посередник, а забудовник у своєму прайс-листі. Від 11 липня 2025 року закон про забудовників зобов’язує публікувати ціни, тож перевірити це можна самому:

1. Сайт забудовника. Забудовник має вказувати ціну за м² корисної площі кожної пропонованої квартири та ціну всієї квартири, ціну паркомісця чи комори (якщо вони не входять у ціну) — усе з ПДВ (ст. 19a ч. 1).
2. Історія цін. За кожної зміни забудовник оновлює дані з датою та зберігає попередні ціни (ст. 19a ч. 2).
3. Портал dane.gov.pl. Забудовники передають ці дані раз на добу, а міністр публікує їх на порталі відкритих даних (ст. 19b).
4. Договір. У договорі бронювання та договорі із забудовником ціну визначають як добуток площі та ціни за 1 м² (ст. 5a). Порівняйте обидві цифри з прайс-листом.

Ціна з прайс-листа — це пропозиційна ціна, не завжди остаточна. За даними NBP, середня трансакційна ціна на первинному ринку у II кварталі 2026 року була нижча за пропозиційну приблизно на 9% у Варшаві (16 783 проти 18 488 zł/м²). Це дані за різними вибірками квартир, а не знижка на конкретний лот, але вони показують, що розмова про ціну й умови має сенс — незалежно від того, ведете ви її самі чи з агентом.

Що робить агент під час купівлі новобудови у Варшаві

Обсяг роботи залежить від бюро, тому завжди питайте, що саме входить. У TM Invest це виглядає так:

• Добір. Порівнюємо інвестиції з каталогу під ваш бюджет, район і строк здачі, організовуємо покази обраних інвестицій і квартир, допомагаємо перевірити забудовника та проспект.
• Бронювання. Обговорюємо із забудовником ціну й умови купівлі, а перед підписанням переглядаємо договір бронювання.
• Договір із забудовником. Перед візитом до нотаріуса розбираємо договір і графік платежів.
• Іпотека. За купівлі в кредит експерт із кредитів перевірить вашу кредитоспроможність і порівняє пропозиції банків.
• Один куратор від першої розмови до нотаріального акта. Ціни й наявність квартир у каталозі оновлюються щодня.

Приймання квартири після завершення будівництва ви проводите самі — самостійно або з інспектором. Підготуватися допоможе стаття приймання квартири від забудовника.

Головна відмінність від візиту до одного відділу продажу — масштаб порівняння. За кількістю інвестицій у каталозі (04.10.2026) лідирують райони Варшави: Białołęka — 21, Mokotów — 18, Włochy — 13, Wawer — 9, Praga-Południe і Wilanów — по 8, Wola і Bielany — по 7. Хто будує в місті, див. в огляді забудовники Варшави, а всі пропозиції — в каталозі новобудови Варшави.

Самостійно чи з агентом: порівняння

Етап	Самостійно	З агентом (модель, у якій платить забудовник)
Пошук пропозицій	Переглядаєте сайти й портали, телефонуєте у відділи продажу	Отримуєте добірку пропозицій багатьох забудовників під бюджет і район
Перевірка забудовника та проспекту	Самостійно: KRS, проспект, ескроу-рахунок	Допомога з перевіркою, рішення залишається за вами
Ціна й умови	Торгуєтеся самі з відділом продажу	Агент обговорює із забудовником ціну й умови
Договір бронювання та договір із забудовником	Читаєте самі або платите юристу	Розбір умов і графіка платежів до підписання
Іпотека	Порівнюєте банки самостійно	Експерт із кредитів порівнює пропозиції кількох банків
Час	Багато візитів до різних відділів продажу	Покази організовує один куратор
Комісія покупця	немає	найчастіше немає — винагороду зазвичай платить забудовник

Приклад: двокімнатна квартира у Варшаві

За каталогом TM Invest станом на 04.10.2026 медіанна ціна двокімнатної квартири у Варшаві — 728 562 zł (медіанна площа 39,4 м²; таких квартир у каталозі 1 681). Для порівняння візьмемо гіпотетичне бюро, яке бере з покупця 2% + ПДВ.

Стаття	Самостійно	З TM Invest	Бюро з комісією 2% + ПДВ (гіпотетично)
Ціна квартири	728 562 zł	728 562 zł	728 562 zł
Максимальний збір за бронювання (1% ціни, зараховується в ціну)	7 286 zł	7 286 zł	7 286 zł
Комісія покупця	немає	найчастіше немає	близько 17 923 zł

Як обрати агентство з новобудов

1. Письмовий договір. Договір посередництва потребує письмової або електронної форми під страхом недійсності — не погоджуйтеся «на слово».
2. Ясність, хто платить. Просіть письмово вказати, чи платите ви комісію і в якому розмірі.
3. Страхування ОС. У посередника має бути обов’язкове страхування цивільної відповідальності (ст. 181 ч. 3).
4. Незалежність. Агентство, що працює з багатьма забудовниками, може показати більше варіантів, ніж відділ продажу однієї компанії.
5. Жодних гарантій знижки й прибутку. Серйозне агентство не обіцяє ціну й строк, які залежать від забудовника.
6. Перевірка цін. Зіставляйте ціну з договору з прайс-листом на сайті забудовника та даними dane.gov.pl.

Хочете порівняти пропозиції кількох забудовників, не обходячи відділи продажу? Підберемо квартиру у Варшаві й проведемо вас через угоду — найчастіше без комісії для вас, бо нас зазвичай оплачує забудовник. Консультація та добір безкоштовні.

Поширені запитання

Підсумки

Агент з нерухомості у Варшаві під час купівлі новобудови — це порівняння пропозицій, допомога з перевіркою забудовника й договору та супровід до акта, причому зазвичай без комісії для покупця, бо винагороду платить забудовник. Ціну завжди можна перевірити самому за прайс-листом і даними dane.gov.pl, а обираючи агентство, дивіться на письмовий договір, ясність, хто платить, і незалежність.

Дані станом на 4 жовтня 2026 року. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією; наші умови співпраці можуть відрізнятися залежно від забудовника.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення та DFG (Ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 5a, 19a, 19b, 32.
• Закон про управління нерухомістю (Ustawa o gospodarce nieruchomościami), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 399 — ст. 179a, 179b, 180 ч. 3, 181 ч. 3.
• NBP, база цін на житлову нерухомість — пропозиційні та трансакційні ціни, первинний ринок, II кв. 2026.
• Портал dane.gov.pl — пропозиційні ціни квартир, які публікують забудовники.
• Ціни, кількість інвестицій і квартир: каталог інвестицій TM Invest, Варшава, станом на 04.10.2026.