Agent nieruchomości w Warszawie przy zakupie nowego mieszkania – kto płaci prowizję (2026)

Przy zakupie nowego mieszkania w Warszawie agencja nieruchomości zwykle działa na podstawie umowy z deweloperem, a kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie agencji zwykle płaci deweloper. Cena konkretnego lokalu jest jedna i jawna: ustala ją deweloper w cenniku, który musi publikować na swojej stronie. Na rynku wtórnym jest inaczej. Poniżej wyjaśniamy, jak działa ten model, co robi agent, jak samodzielnie sprawdzić cenę i na co patrzeć przy wyborze agencji. Ogólne zasady opisuje też artykuł pośrednik przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Najważniejsze informacje

• Na rynku pierwotnym wynagrodzenie agencji zwykle płaci deweloper. W TM Invest kupujący najczęściej nie płaci prowizji – nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper; bezpłatne są konsultacja i dobór mieszkań.
• Deweloper musi publikować na swojej stronie cenę m² każdego lokalu z VAT i zachowywać historię zmian cen (art. 19a ustawy deweloperskiej), więc możesz sprawdzić cenę samodzielnie.
• Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać ceny dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).
• Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, a pośrednik musi mieć obowiązkowe OC (art. 180 ust. 3 i art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• W naszym katalogu (4.10.2026) jest 114 inwestycji i 4 240 dostępnych mieszkań w Warszawie; mediana ceny za m² to 17 400 zł.

Kto płaci agentowi przy zakupie od dewelopera

Na rynku wtórnym prowizję płaci zwykle sprzedający, a często także kupujący – każdy na podstawie własnej umowy z biurem. Na rynku pierwotnym model jest inny. Agencja zawiera z deweloperem umowę współpracy: przedstawia mu klientów, a deweloper płaci jej wynagrodzenie, gdy klient kupi mieszkanie. Dla dewelopera to jeden z kosztów sprzedaży, obok biura sprzedaży i reklamy. Kupujący nie dostaje od agencji faktury i nie musi podpisywać odpłatnej umowy pośrednictwa.

Tak działa TM Invest: przy zakupie mieszkania od dewelopera najczęściej nie pobieramy od kupującego prowizji, a dobór ofert jest bezpłatny – nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Stawki i zasady prowizji na rynku wtórnym opisujemy osobno w artykule prowizja agencji nieruchomości.

Warto odróżnić dwie sytuacje. Biuro sprzedaży dewelopera reprezentuje jedną firmę i sprzedaje tylko jej lokale. Niezależna agencja współpracuje z wieloma deweloperami, więc może zestawić oferty różnych firm pod Twój budżet. Zdarzają się też biura, które na rynku pierwotnym pobierają prowizję od kupującego – wtedy musi to wynikać z podpisanej z Tobą umowy pośrednictwa.

Czy agent podnosi cenę mieszkania?

Uczciwa odpowiedź: deweloper pokrywa wynagrodzenie agencji z przychodów ze sprzedaży, tak jak każdy inny koszt. Ale cena konkretnego lokalu jest jedna i jawna – nie ustala jej pośrednik, tylko deweloper w swoim cenniku. Od 11 lipca 2025 r. ustawa deweloperska nakłada obowiązek publikowania cen, więc możesz to sprawdzić samodzielnie:

1. Strona dewelopera. Deweloper musi podawać cenę m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu i cenę całego lokalu, cenę miejsca postojowego czy komórki (jeśli nie są w cenie) – wszystko z VAT (art. 19a ust. 1).
2. Historia cen. Przy każdej zmianie deweloper aktualizuje dane z datą zmiany i zachowuje wcześniejsze ceny (art. 19a ust. 2).
3. Portal dane.gov.pl. Deweloperzy przekazują te dane raz na dobę, a minister publikuje je na portalu danych otwartych (art. 19b).
4. Umowa. W umowie rezerwacyjnej i deweloperskiej cenę określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a). Porównaj obie liczby z cennikiem.

Cena z cennika to cena ofertowa, nie zawsze ostateczna. Według NBP średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. była niższa od ofertowej o ok. 9% w Warszawie (16 783 wobec 18 488 zł/m²). To dane z różnych prób mieszkań, a nie rabat na konkretny lokal, ale pokazują, że rozmowa o cenie i warunkach ma sens – niezależnie od tego, czy prowadzisz ją sam, czy z agentem.

Co robi agent przy zakupie nowego mieszkania w Warszawie

Zakres pracy zależy od biura, dlatego zawsze pytaj, co dokładnie obejmuje pomoc. W TM Invest wygląda to tak:

• Wybór. Porównujemy inwestycje z katalogu pod Twój budżet, dzielnicę i termin oddania, umawiamy prezentacje wybranych inwestycji i mieszkań, pomagamy sprawdzić dewelopera i prospekt informacyjny.
• Rezerwacja. Rozmawiamy z deweloperem o cenie i warunkach zakupu, a przed podpisem przeglądamy zapisy umowy rezerwacyjnej.
• Umowa deweloperska. Przed wizytą u notariusza omawiamy umowę deweloperską i harmonogram wpłat.
• Kredyt. Przy zakupie na kredyt ekspert kredytowy sprawdzi Twoją zdolność kredytową i porówna oferty banków.
• Jeden opiekun od pierwszej rozmowy do aktu notarialnego. Ceny i dostępność mieszkań w katalogu aktualizujemy codziennie.

Odbiór mieszkania po zakończeniu budowy robisz Ty – samodzielnie albo z inspektorem. Jak się przygotować, opisuje artykuł odbiór mieszkania od dewelopera.

Największa różnica względem wizyty w jednym biurze sprzedaży to skala porównania. Według liczby inwestycji w katalogu (4.10.2026) prowadzą dzielnice Warszawy: Białołęka – 21, Mokotów – 18, Włochy – 13, Wawer – 9, Praga-Południe i Wilanów – po 8, Wola i Bielany – po 7. Kto buduje w mieście, pokazuje przegląd deweloperzy w Warszawie, a wszystkie oferty – katalog nowe mieszkania w Warszawie.

Samodzielnie czy z agentem – porównanie

Etap	Samodzielnie	Z agentem (model, w którym płaci deweloper)
Wyszukanie ofert	Przeglądasz strony i portale, dzwonisz do biur sprzedaży	Dostajesz zestawienie ofert wielu deweloperów pod budżet i dzielnicę
Sprawdzenie dewelopera i prospektu	Samodzielnie: KRS, prospekt, rachunek powierniczy	Pomoc w sprawdzeniu, decyzja nadal należy do Ciebie
Cena i warunki	Negocjujesz sam z biurem sprzedaży	Agent rozmawia z deweloperem o cenie i warunkach
Umowa rezerwacyjna i deweloperska	Czytasz sam albo płacisz prawnikowi	Przegląd zapisów i harmonogramu wpłat przed podpisem
Kredyt hipoteczny	Porównujesz oferty banków samodzielnie	Ekspert kredytowy porównuje oferty kilku banków
Czas	Wiele wizyt w różnych biurach sprzedaży	Prezentacje umawia jeden opiekun
Prowizja kupującego	brak	najczęściej brak – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper

Przykład: mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie

Według katalogu TM Invest, stan na 4.10.2026, mediana ceny mieszkania 2-pokojowego w Warszawie to 728 562 zł (mediana metrażu 39,4 m²; takich mieszkań w katalogu jest 1 681). Dla porównania weźmy hipotetyczne biuro, które pobiera od kupującego 2% + VAT.

Pozycja	Samodzielnie	Z TM Invest	Biuro pobierające 2% + VAT od kupującego (hipotetycznie)
Cena mieszkania	728 562 zł	728 562 zł	728 562 zł
Maks. opłata rezerwacyjna (1% ceny, zaliczana na poczet ceny)	7 286 zł	7 286 zł	7 286 zł
Prowizja kupującego	brak	najczęściej brak	ok. 17 923 zł

Jak wybrać agencję przy zakupie nowego mieszkania

1. Pisemna umowa. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności – nie zgadzaj się na ustalenia „na słowo”.
2. Jasność, kto płaci. Poproś o pisemną informację, czy płacisz prowizję i w jakiej wysokości.
3. OC pośrednika. Pośrednik musi mieć obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (art. 181 ust. 3).
4. Niezależność. Agencja współpracująca z wieloma deweloperami może pokazać więcej opcji niż biuro sprzedaży jednej firmy.
5. Bez gwarancji rabatu i zysku. Rzetelna agencja nie obiecuje ceny ani terminu, które zależą od dewelopera.
6. Weryfikacja cen. Porównuj cenę z umowy z cennikiem na stronie dewelopera i danymi z dane.gov.pl.

Chcesz porównać oferty kilku deweloperów bez chodzenia po biurach sprzedaży? Dobierzemy mieszkanie w Warszawie i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Konsultacja i dobór ofert są bezpłatne.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Agent nieruchomości w Warszawie przy zakupie nowego mieszkania to porównanie ofert, pomoc w sprawdzeniu dewelopera i umowy oraz opieka do aktu notarialnego – zwykle bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie płaci deweloper. Cenę zawsze możesz sprawdzić samodzielnie w cenniku i na dane.gov.pl, a wybierając agencję, patrz na pisemną umowę, jasność, kto płaci, i niezależność.

Stan na 4 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; nasze zasady współpracy mogą się różnić zależnie od dewelopera.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o DFG – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 5a, 19a, 19b, 32).
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399 (art. 179a, 179b, 180 ust. 3, 181 ust. 3).
• NBP – Baza cen nieruchomości mieszkaniowych – ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym, II kw. 2026.
• Portal dane.gov.pl – ceny ofertowe mieszkań publikowane przez deweloperów.
• Ceny, liczba inwestycji i mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, Warszawa, stan na 4.10.2026.