Warszawa
Mediana ceny m²17 800 zł/m²+1,7% m/m
- Średnia cena m²
- 19 905 zł/m²
- Mediana ceny mieszkania
- 884 100 zł
- Wolne mieszkania
- 4 649
- Inwestycje w sprzedaży
- 110
Rynek nowych mieszkań: Warszawa i Wrocław — październik 2026
Comiesięczny raport TM Invest o rynku pierwotnym w Warszawie i Wrocławiu: mediana i przedział cen za m², ceny według liczby pokoi, najdroższe dzielnice. Na podstawie codziennej weryfikacji 190 inwestycji i 8 930 wolnych mieszkań w naszym katalogu.
Najważniejsze wnioski
- Mediana ceny 1 m² w Warszawie: 17 800 zł — wzrost o 1,7% w porównaniu z poprzednim miesiącem.
- Mediana ceny 1 m² we Wrocławiu: 15 466 zł — wzrost o 0,4% w porównaniu z poprzednim miesiącem.
- W budżecie 800 tys. – 1 mln zł: 1044 wolne mieszkania w Warszawie (22% oferty z ceną) i 909 we Wrocławiu (21%); typowy metraż za tę kwotę to 54,2 m² w Warszawie i 57,1 m² we Wrocławiu.
- Oferty od 1,5 mln zł: 573 w Warszawie (12% oferty) i 177 we Wrocławiu (4%); w przedziale 1–1,5 mln zł — odpowiednio 1 150 i 620.
- W Warszawie najdroższa dzielnica to Śródmieście (34 700 zł/m²), najtańsza — Białołęka (14 350 zł/m²).
- Typowe 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie kosztuje 741 000 zł (mediana; 80% ofert mieści się w przedziale 539 000 – 1 118 000 zł).
Miasta w liczbach
Wrocław
Mediana ceny m²15 466 zł/m²+0,4% m/m
- Średnia cena m²
- 16 508 zł/m²
- Mediana ceny mieszkania
- 726 300 zł
- Wolne mieszkania
- 4 281
- Inwestycje w sprzedaży
- 80
Najdroższe dzielnice — mediana ceny m²
Dzielnice z co najmniej 20 ofertami w co najmniej 2 inwestycjach. Linia przerywana — mediana całego miasta.
Pokaż szczegóły: najem, budżety, ceny według liczby pokoi, metodologia
Najem i rentowność
NBP — Informacja o cenach mieszkań, I kw. 2026
Szacunek: stawka najmu — średnia dla miasta (NBP, I kw. 2026; poza Warszawą średnia grupy 6 miast), cena — mediana ofert deweloperów z naszego katalogu. To nie prognoza ani rekomendacja inwestycyjna; rzeczywisty najem zależy od mieszkania, wykończenia i obłożenia.
Rentowność brutto = stawka miesięczna × 12 / mediana ceny m² × 100%. Bez kosztów zakupu, wykończenia, podatków, utrzymania i pustostanów. Te same stawki stosujemy do top dzielnic pokazanych w raporcie.
Warszawa
NBP — Warszawa: 85,1 zł/m² miesięcznie.
| Miasto / dzielnica | Mediana zł/m² | Szacunkowa rentowność brutto (%) |
|---|---|---|
| Warszawa | 17 800 | 5,7% |
| Śródmieście | 34 700 | 2,9% |
| Wola | 28 532 | 3,6% |
| Wilanów | 22 900 | 4,5% |
| Bielany | 20 000 | 5,1% |
| Mokotów | 19 934 | 5,1% |
Wrocław
NBP — grupa 6 miast: 67,5 zł/m² miesięcznie.
| Miasto / dzielnica | Mediana zł/m² | Szacunkowa rentowność brutto (%) |
|---|---|---|
| Wrocław | 15 466 | 5,2% |
| Stare Miasto | 19 926 | 4,1% |
| Śródmieście | 18 566 | 4,4% |
| Psie Pole | 15 012 | 5,4% |
| Krzyki | 15 000 | 5,4% |
| Fabryczna | 13 500 | 6,0% |
Ile mieszkań w jakim budżecie
Udział — część wolnych mieszkań z podaną ceną. Budżet liczymy po cenie mieszkania, granice włącznie.
Budżety — Warszawa
Budżety — Wrocław
Ceny według liczby pokoi — Warszawa
| Pokoje | Wolne | Mediana pow. | Mediana ceny | 80% ofert (10–90%) | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 pokój | 496 | 32,8 m² | 810 000 zł | 530 000 – 1 356 000 zł | 24 581 |
| 2 pokoje | 1 883 | 40,0 m² | 741 000 zł | 539 000 – 1 118 000 zł | 17 950 |
| 3 pokoje | 1 520 | 59,3 m² | 971 000 zł | 713 000 – 1 529 000 zł | 16 700 |
| 4 i więcej | 618 | 83,4 m² | 1 525 000 zł | 1 010 000 – 3 369 000 zł | 17 825 |
| brak danych | 132 | 45,3 m² | 829 000 zł | 535 000 – 2 017 000 zł | 17 917 |
Ceny według liczby pokoi — Wrocław
| Pokoje | Wolne | Mediana pow. | Mediana ceny | 80% ofert (10–90%) | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 pokój | 775 | 34,1 m² | 601 000 zł | 478 000 – 797 000 zł | 16 963 |
| 2 pokoje | 1 677 | 41,3 m² | 649 000 zł | 519 000 – 934 000 zł | 15 250 |
| 3 pokoje | 1 291 | 58,3 m² | 836 000 zł | 672 000 – 1 154 000 zł | 13 900 |
| 4 i więcej | 486 | 80,2 m² | 1 189 000 zł | 860 000 – 2 597 000 zł | 14 025 |
| brak danych | 52 | 48,4 m² | 1 303 000 zł | 667 000 – 6 247 000 zł | 38 400 |
Metodologia
- Oferta — wolne mieszkania (rynek pierwotny) w inwestycjach w sprzedaży w granicach miast z raportu, bez okolic; stan na dzień przygotowania raportu. Mieszkania w rezerwacji nie są wliczane do cen.
- Cena za m² — cena mieszkania podzielona przez powierzchnię. Podajemy medianę (połowa ofert jest tańsza, połowa droższa) i, pomocniczo, średnią. Mieszkania bez ceny, z ceną na zapytanie lub z ceną m² poza zakresem 3 000 – 120 000 zł nie wchodzą do statystyk cen.
- Ceny pochodzą z danych deweloperów, a u deweloperów, którzy publikują codzienne cenniki na dane.gov.pl, są codziennie uzgadniane z oficjalnym plikiem dewelopera.
- Dzielnica — dzielnica inwestycji w naszym katalogu. Liczba pokoi — według dewelopera; mieszkania bez tej informacji są w wierszu „brak danych”.
- Zmiana m/m — porównanie z zamrożonymi danymi raportu za poprzedni miesiąc. Liczby raportu po publikacji nie zmieniają się.
- Budżety (od raportu za październik 2026) — według ceny mieszkania w cenniku dewelopera, granice włącznie, jak filtr ceny w katalogu; udział liczymy od wolnych mieszkań z podaną ceną.
Jak cytować
TM Invest, „Rynek nowych mieszkań: Warszawa i Wrocław — październik 2026”, https://tm-invest.com.pl/raport-rynku/2026-10/ (dostęp: 01.11.2026). Dane można cytować z podaniem źródła i linku.
Dobierzemy mieszkanie – Warszawa i Wrocław
Napisz, czego szukasz – metraż, budżet, termin. Przygotujemy zestawienie ofert deweloperów i umówimy prezentacje.
- Najczęściej bez prowizji – zwykle płaci deweloper
- Pomoc w wyborze, negocjacjach i przy umowie
- Wsparcie eksperta kredytowego, jeśli kupujesz na kredyt
Wolisz porozmawiać? +48 573 568 888 · WhatsApp