Upadłość dewelopera – co z wpłaconymi pieniędzmi? DFG, rachunek powierniczy, syndyk (2026)

Krótko: jeśli deweloper ogłosi upadłość, Twoje wpłaty nie przepadają automatycznie. Pieniądze leżące na mieszkaniowym rachunku powierniczym bank zwraca nabywcom, a gdy budowa nie będzie kontynuowana, brakującą część wpłat z rachunku otwartego zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) w ciągu 30 dni od wniosku (maksymalnie 90 dni). Inwestycja może też zostać dokończona – przez syndyka, innego dewelopera albo w układzie z nabywcami – i wtedy dostajesz mieszkanie.

Aktualizacja: październik 2026 r. Stan prawny: ustawa deweloperska (Dz.U. 2026 poz. 880) i Prawo upadłościowe (Dz.U. 2025 poz. 614, art. 425a–425o).

Najważniejsze informacje

• Ochrona dotyczy inwestycji prowadzonych według ustawy deweloperskiej z 2021 r. – przede wszystkim tych, w których sprzedaż ruszyła od 1 lipca 2022 r.
• Po ogłoszeniu upadłości sędzia-komisarz w ciągu 3 miesięcy decyduje, czy syndyk może dalej prowadzić budowę. Brak decyzji w tym czasie działa jak odstąpienie od umów.
• Gdy budowa nie będzie kontynuowana, bank zwraca nabywcom środki z rachunku powierniczego, a DFG dopłaca różnicę do sumy Twoich wpłat na rachunek otwarty.
• UFG wypłaca pieniądze z DFG w 30 dni od wniosku, a w wyjątkowych sytuacjach najpóźniej w 90 dni.
• Przy rachunku zamkniętym deweloper nie dostał jeszcze Twoich pieniędzy – zwraca je bank z rachunku.
• Wierzytelności zgłasza się syndykowi w 30 dni od obwieszczenia upadłości w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.

Co dzieje się z Twoimi pieniędzmi – scenariusze

Sytuacja	Co się dzieje	Kto oddaje pieniądze
Syndyk dokańcza budowę (zgoda sędziego-komisarza)	Umowa trwa, płacisz dalej na rachunek powierniczy, a roszczenie zaspokaja się przez przeniesienie własności mieszkania	– (dostajesz mieszkanie)
Grunt z budową kupuje inny deweloper	Przejmuje umowy z nabywcami i odpowiada za nie solidarnie z upadłym; w 30 dni zakłada nowy rachunek powierniczy, na który przechodzą środki	– (dostajesz mieszkanie od nowego dewelopera)
Układ z nabywcami	Nabywcy (co najmniej 20% z nich) mogą zgłosić propozycje układowe, np. dopłaty na dokończenie budowy	zależy od układu
Budowa nie będzie kontynuowana – rachunek otwarty	Skutek odstąpienia od umów; syndyk zleca bankowi zwrot środków z rachunku	bank – to, co zostało na rachunku; DFG – różnicę do sumy wpłat
Budowa nie będzie kontynuowana – rachunek zamknięty	Pieniądze nie trafiły jeszcze do dewelopera	bank – z rachunku powierniczego
Upada bank prowadzący rachunek	Deweloper musi w 30 dni zawrzeć umowę z innym bankiem	BFG do limitu gwarancji, DFG – resztę

Krok 1: ogłoszenie upadłości i decyzja o dalszej budowie

Postępowanie upadłościowe wobec dewelopera ma szczególny cel: zaspokoić nabywców przez przeniesienie na nich własności lokali, jeśli racjonalne względy na to pozwalają (art. 425b Prawa upadłościowego). Syndyk może dalej prowadzić inwestycję za zgodą sędziego-komisarza, który jej udziela, gdy dokończenie budowy jest ekonomicznie uzasadnione i realne (art. 425e).

Jeżeli sędzia-komisarz odmówi zgody, zgodzi się na odstąpienie od budowy albo nie wyda postanowienia w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości, z mocy prawa następuje skutek odstąpienia syndyka od umów deweloperskich. Syndyk informuje wtedy bank prowadzący rachunek powierniczy i zleca zwrot środków nabywcom. Tak samo, gdy sędzia-komisarz później zgodzi się na zaprzestanie budowy (art. 425h).

Krok 2: zwrot z rachunku powierniczego i dopłata z DFG

Najpierw bank zwraca Ci Twoją część środków, które zostały na rachunku powierniczym. Przy rachunku otwartym część pieniędzy mogła już trafić do dewelopera za zakończone etapy – tę różnicę pokrywa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (art. 48 ust. 1 pkt 1–3 i 8 ustawy deweloperskiej).

Przykład: kupujesz mieszkanie za 900 000 zł i wpłaciłeś trzy raty – razem 585 000 zł. Bank przekazał już deweloperowi 360 000 zł za dwa zakończone etapy, a na rachunku zostało 225 000 zł. Po upadłości bank zwraca Ci 225 000 zł, a DFG – brakujące 360 000 zł. Składkę na fundusz płacił wcześniej deweloper od każdej Twojej wpłaty.

Krok 3: wniosek do UFG

• Bank i syndyk przekazują UFG informacje o upadłości i kwotach, które Ci zwrócono.
• Składasz wniosek do UFG: imię i nazwisko, PESEL (albo dane dokumentu tożsamości, jeśli nie masz numeru PESEL), adres, numer rachunku powierniczego i rachunku do wypłaty oraz oświadczenie o kwotach zwróconych przez dewelopera (art. 55).
• UFG wypłaca pieniądze w 30 dni od złożenia wniosku. Termin może się wydłużyć przy weryfikacji wniosku albo braku środków w funduszu – najwyżej do 90 dni; wtedy wnioski realizuje się według kolejności wpływu.
• Po wypłacie UFG przejmuje Twoje roszczenie wobec dewelopera i sam dochodzi zwrotu od masy upadłości.

Procedurę i formularze UFG publikuje w serwisie Strefa DFG (dfg.ufg.pl). Według UFG w 2025 r. DFG wypłacił nabywcom ponad 11,7 mln zł, średnio ok. 365,6 tys. zł na osobę.

Krok 4: zgłoszenie wierzytelności syndykowi

Postanowienie o ogłoszeniu upadłości jest obwieszczane w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ). Od tego dnia wierzyciele mają 30 dni na zgłoszenie wierzytelności syndykowi przez system KRZ. Jeśli Twoje wpłaty nie zostaną w całości zwrócone (np. część zapłaciłeś poza rachunkiem albo inwestycja nie była objęta DFG), zgłoś wierzytelność w terminie.

Roszczenia nabywców z odstąpienia od umowy zaspokaja się z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, a pierwszeństwo daje wpis roszczenia w księdze wieczystej – nawet jeśli został później wykreślony (art. 425j). Jeśli bank hipoteczny wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, Twoje roszczenie ma pierwszeństwo przed hipoteką w zakresie dokonanych wpłat (art. 425i). Gdy część pieniędzy wypłacił Ci już DFG, najpierw zaspokajane są należności UFG z tej wypłaty, a dopiero potem Twoje pozostałe wierzytelności (art. 425ja).

Gdy budowę przejmuje inny deweloper lub nabywcy

Syndyk może sprzedać grunt z rozpoczętą budową przedsiębiorcy, który zobowiąże się ją dokończyć. Nowy deweloper przejmuje prawa z umów, odpowiada za nie solidarnie z upadłym i w 30 dni musi zawrzeć umowę nowego rachunku powierniczego, na który bank przenosi zgromadzone środki (art. 425l–425m). Nabywcy stanowiący co najmniej 20% wszystkich nabywców w inwestycji mogą w 30 dni od ogłoszenia upadłości zgłosić propozycje układowe – np. dopłaty na dokończenie budowy albo sprzedaż inwestycji innemu deweloperowi (art. 425n–425o).

Jeśli inwestycja ruszyła przed 1 lipca 2022 r.

Inwestycje, w których sprzedaż i pierwsze umowy ruszyły przed 1 lipca 2022 r., przez 2 lata prowadzono według dawnej ustawy z 2011 r. – z rachunkiem powierniczym, ale bez DFG (art. 76). Przy upadłości takiego dewelopera chroni Cię przede wszystkim rachunek powierniczy i wpis roszczenia w księdze wieczystej, a nie fundusz. Jeśli kupujesz mieszkanie w starszej inwestycji, zapytaj dewelopera, czy Twoja umowa jest objęta nową ustawą i składką na DFG.

Sygnały ostrzegawcze przed zakupem

• Wpis o postępowaniu restrukturyzacyjnym lub upadłościowym w KRZ albo w KRS dewelopera lub spółki celowej.
• Harmonogram, który się przesuwa, i informacje o wstrzymanych wypłatach z rachunku po kontroli banku.
• Zmiana banku prowadzącego rachunek powierniczy w trakcie budowy bez jasnego wyjaśnienia.
• Prośba o wpłatę na zwykłe konto zamiast na rachunek powierniczy – to zawsze powód, żeby się zatrzymać.
• Brak historii ukończonych inwestycji albo hipoteka na gruncie bez zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali.

Jak przejść tę listę krok po kroku: Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem i Księga wieczysta – jak sprawdzić online.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Upadłość dewelopera nie oznacza utraty pieniędzy, jeśli płaciłeś na rachunek powierniczy w inwestycji objętej ustawą z 2021 r.: albo dostaniesz mieszkanie po dokończeniu budowy, albo zwrot z rachunku i dopłatę z DFG. Najważniejsze jest to, co robisz przed zakupem – sprawdzenie dewelopera, rodzaju rachunku powierniczego i wpłaty wyłącznie na ten rachunek. Pełną listę praw kupującego znajdziesz w artykule Ustawa deweloperska 2026 – prawa kupującego krok po kroku, a zasady rachunku i funduszu – w tekście Rachunek powierniczy i DFG.

Wybieramy z klientami inwestycje sprawdzonych deweloperów – zobacz nowe mieszkania w Warszawie, mieszkania za 800 tys. – 1 mln zł i ofertę we Wrocławiu. Umowę przed podpisaniem sprawdzamy razem z prawnikiem: sprawdzenie umowy deweloperskiej. Konsultacja i dobór ofert są bezpłatne, a kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na październik 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej – w razie upadłości dewelopera skonsultuj swoją sytuację z prawnikiem.

Źródła

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 10–12, 18, 48, 55, 76).
• Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 614 (art. 51, 425a–425o).
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – Strefa DFG: wniosek o wypłatę środków.
• Kwartalna informacja UFG o stanie środków DFG (stan na 31.12.2025), przytoczona w uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawy (maj 2026 r.).