Księga wieczysta – jak sprawdzić online i co oznaczają działy I–IV (2026)

Księgę wieczystą sprawdzisz online i nieodpłatnie w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl) – wystarczy numer księgi w formacie kod wydziału/numer/cyfra kontrolna, np. WA2M/00012345/6. Odpis z mocą dokumentu sądowego kosztuje od 31 marca 2026 r. 30 zł (zwykły) lub 75 zł (zupełny). Poniżej wyjaśniamy, gdzie znaleźć numer księgi, co jest w działach I-O, I-Sp, II, III i IV, które wpisy to czerwone flagi i jak czytać księgę gruntu dewelopera, zanim podpiszesz umowę.

Najważniejsze informacje

• Każdy, kto zna numer księgi, może ją bezpłatnie przeglądać w internecie, ale wydruk z przeglądania nie ma mocy dokumentu sądowego.
• Odpis online: 30 zł zwykły, 75 zł zupełny; papierowy – 45 zł i 90 zł (stawki od 31.03.2026).
• Numer księgi ma trzy części: 4-znakowy kod wydziału, numer z repertorium i cyfrę kontrolną.
• Księga ma 4 działy; dział I dzieli się na I-O (oznaczenie nieruchomości) i I-Sp (spis praw związanych z własnością).
• Wzmianka o wniosku i ostrzeżenie wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy o KW i hipotece) – każdą trzeba wyjaśnić przed zakupem.

Numer księgi wieczystej – format i gdzie go znaleźć

Zgodnie z § 9 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym numer księgi składa się z trzech elementów oddzielonych ukośnikiem:

• kod wydziału – cztery znaki oznaczające wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księgę założono (np. WR1K),
• numer z repertorium – w praktyce osiem cyfr, często z zerami na początku,
• cyfra kontrolna – jedna cyfra zabezpieczająca przed pomyłką w numerze; przeglądarka wymaga jej podania.

Numer znajdziesz przede wszystkim w dokumentach transakcji: w akcie notarialnym i jego wypisie (umowa sprzedaży, umowa deweloperska, umowa przeniesienia własności), w zawiadomieniu sądu o dokonanym wpisie oraz w umowie kredytu hipotecznego. Kupując od dewelopera, numer księgi gruntu masz w prospekcie informacyjnym – to obowiązkowa rubryka części „Informacje dotyczące gruntu” (załącznik do ustawy deweloperskiej). Jeśli numeru nie masz, możesz złożyć do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych wniosek o wyszukanie ksiąg w centralnej bazie – opłata wynosi 30 zł.

Kody wydziałów ksiąg wieczystych w Warszawie i we Wrocławiu

W Warszawie księgi prowadzi Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, ale w sześciu wydziałach z osobnymi kodami, a we Wrocławiu – jeden wydział Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków. Kody i liczba inwestycji w naszej ofercie (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026):

Kod wydziału	Obszar właściwości	Inwestycje w naszej ofercie
WA1M	Bemowo, Bielany, Ochota, Żoliborz, gmina Izabelin	6 (Bemowo 2, Bielany 4)
WA2M	Mokotów, Wilanów	18 (Mokotów 15, Wilanów 3)
WA3M	Białołęka, Praga-Północ, Targówek	21 (Białołęka 18, Praga-Północ 1, Targówek 2)
WA4M	Śródmieście, Wola, gmina Łomianki	4 (Śródmieście 1, Wola 3)
WA5M	Ursus, Ursynów, Włochy	11 (Ursus 3, Włochy 8)
WA6M	Praga-Południe, Rembertów, Wawer, Wesoła	13 (Praga-Południe 8, Wawer 5)
WR1K	Wrocław (cały obszar miasta w tym sądzie)	45 (wszystkie dzielnice Wrocławia)

Jak sprawdzić księgę wieczystą online krok po kroku

1. Wejdź na ekw.ms.gov.pl i wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej”.
2. Wpisz kod wydziału, numer i cyfrę kontrolną, potwierdź zabezpieczenie przed botami.
3. Przeczytaj stronę tytułową (typ księgi, data założenia, ewentualne zamknięcie), a potem kolejno działy I-O, I-Sp, II, III i IV.
4. Jeśli potrzebujesz dokumentu dla banku, notariusza lub urzędu – złóż w tym samym serwisie wniosek o odpis. Po opłaceniu pobierasz plik i drukujesz go sam; taki wydruk ma moc dokumentu sądowego, jeśli da się go zweryfikować z centralną bazą (art. 36⁴ ust. 4 ustawy).

Odpis z księgi wieczystej – cena 2026

Od 31 marca 2026 r. obowiązuje nowe rozporządzenie w sprawie opłat za czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. 2026 poz. 410). Odpis zwykły pokazuje aktualne wpisy, odpis zupełny – także wpisy wykreślone, czyli historię nieruchomości.

Dokument lub czynność	Online (samodzielny wydruk)	Papierowy
Przeglądanie księgi (bez mocy dokumentu)	0 zł	–
Odpis zwykły	30 zł	45 zł
Odpis zupełny	75 zł	90 zł
Wyciąg z jednego działu	10 zł	25 zł
Wyciąg z czterech działów	40 zł	45 zł
Wyszukanie ksiąg w centralnej bazie	30 zł

Przykład. Porównujesz trzy inwestycje we Wrocławiu i wybierasz mieszkanie 2-pokojowe za 662 405 zł – to mediana ceny 2 pokoi w naszej ofercie we Wrocławiu (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026). Przeglądanie trzech ksiąg gruntów kosztuje 0 zł. Przed umową deweloperską zamawiasz odpis zupełny księgi wybranej inwestycji – 75 zł, czyli ok. 0,011% ceny. Koszty wpisów liczymy w artykule Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania.

Działy księgi wieczystej I–IV – co zawierają i czerwone flagi

Dział	Co zawiera	Czerwone flagi
I-O „Oznaczenie nieruchomości”	Położenie, numery działek ewidencyjnych, dla lokalu – adres, liczba izb, powierzchnia; obszar i zgodność z ewidencją gruntów	Inne działki niż w prospekcie lub umowie; niezgodność z ewidencją; powierzchnia lokalu inna niż w umowie
I-Sp „Spis praw związanych z własnością”	Prawa związane z własnością, np. udział w nieruchomości wspólnej przy lokalu, użytkowanie wieczyste, służebność na sąsiedniej działce (np. dojazd)	Brak ujawnionego dostępu do drogi publicznej, gdy działka go wymaga
II „Własność”	Właściciel lub użytkownik wieczysty, udziały, podstawa nabycia	Właścicielem jest ktoś inny niż sprzedający lub deweloper; wielu współwłaścicieli bez zgody wszystkich na sprzedaż
III „Prawa, roszczenia i ograniczenia”	Służebności, dożywocie, prawo pierwokupu, roszczenia (np. nabywców z umów deweloperskich), ostrzeżenia, wpis o wszczęciu egzekucji	Ostrzeżenie o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym; wszczęcie egzekucji przez komornika; dożywocie; roszczenia osób trzecich na rynku wtórnym
IV „Hipoteka”	Hipoteki: kwota, waluta, wierzyciel, zabezpieczona wierzytelność	Hipoteka na rzecz osoby prywatnej lub firmy pozabankowej; kilka hipotek różnych wierzycieli; brak planu spłaty i wykreślenia na rynku wtórnym

Nie każdy wpis w dziale III to problem – służebność przesyłu na rzecz operatora sieci jest typowa. Pamiętaj jednak, że niektóre prawa działają także bez wpisu – rękojmia nie chroni przed dożywociem, służebnością przesyłu ani służebnością drogi koniecznej (art. 7 ustawy).

Wzmianka w księdze wieczystej – co oznacza?

Wzmianka to informacja, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, którego sąd jeszcze nie rozpoznał. Umieszcza się ją w dziale, którego wniosek dotyczy – przy wniosku elektronicznym, np. od notariusza, automatycznie w chwili złożenia wniosku (art. 626⁷ § 2 KPC). Po wpisie albo po prawomocnej odmowie sąd wykreśla wzmiankę z urzędu. Nie da się powołać na nieznajomość wniosków, o których uczyniono wzmiankę (art. 2 ustawy), a sama wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej (art. 8).

Wzmianka w dziale II może oznaczać, że ktoś już kupił nieruchomość; w dziale III – wniosek np. o wpis roszczenia lub egzekucji; w dziale IV – nową hipotekę. Przed umową poproś o wyjaśnienie każdej wzmianki, najlepiej z kopią wniosku. Na księdze gruntu dewelopera wzmianki w dziale III zwykle dotyczą roszczeń kolejnych nabywców – to normalne w trakcie sprzedaży.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – przed czym Cię chroni

Według art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdy treść księgi różni się od rzeczywistego stanu prawnego, rozstrzyga treść księgi – na korzyść tego, kto kupił nieruchomość (lub nabył inne prawo rzeczowe) przez czynność prawną od osoby uprawnionej według księgi.

Ochrona ma granice. Rękojmia nie działa przy nabyciu nieodpłatnym (darowizna) ani wobec nabywcy w złej wierze – czyli takiego, który wiedział o niezgodności albo mógł się o niej łatwo dowiedzieć (art. 6). Wyłączają ją też wzmianki i ostrzeżenia (art. 8) oraz wymienione w art. 7 prawa obciążające nieruchomość niezależnie od wpisu. Rękojmia chroni więc tego, kto księgę przeczytał i nie zignorował sygnałów ostrzegawczych.

Chcesz, żeby ktoś przeczytał księgę razem z Tobą? Sprawdzimy księgę wieczystą gruntu i projekt umowy deweloperskiej, wskażemy wpisy wymagające wyjaśnienia i zapisy do negocjacji.

Księga wieczysta przy zakupie od dewelopera – jak czytać dział III i IV

Przy mieszkaniu w budowie księgi lokalu jeszcze nie ma – sprawdzasz księgę gruntu inwestycji. Deweloper musi udostępnić Ci jej aktualny stan w swoim biurze (art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej), ale szybciej przejrzysz ją sam w EKW. Szerszą listę kontrolną (KRS, finanse, pozwolenie na budowę) znajdziesz w poradniku Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem, a porównanie księgi z prospektem – w artykule Prospekt informacyjny dewelopera – jak go czytać.

Przykład: typowa księga gruntu w trakcie budowy

• Dział II: spółka deweloperska (często spółka celowa) jako właściciel lub użytkownik wieczysty. Porównaj nazwę i KRS z umową i prospektem.
• Dział III: służebność przesyłu na rzecz operatora sieci, a obok kilkadziesiąt wpisów „roszczenie o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności” na rzecz kolejnych nabywców. To roszczenia z art. 38 ustawy deweloperskiej – po podpisaniu umowy pojawi się tam także Twoje. Dzięki ujawnieniu roszczenie jest skuteczne wobec praw nabytych później (art. 17 ustawy o KW).
• Dział IV: hipoteka umowna na rzecz banku finansującego budowę, np. do kilkudziesięciu milionów złotych. Samo jej istnienie nie jest czerwoną flagą – budowy finansuje się kredytem.

Kluczowy jest dokument, który łączy dział IV z Twoją umową: zgoda banku na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na Ciebie po wpłacie pełnej ceny (albo zobowiązanie banku do jej udzielenia). Deweloper musi ją mieć przed rozpoczęciem sprzedaży, a jest ona załącznikiem do umowy deweloperskiej (art. 25 ust. 1–2 ustawy deweloperskiej). Jeśli jej brakuje, możesz odstąpić od umowy (art. 25 ust. 4). Bez takiej zgody hipoteka z księgi gruntu mogłaby „przejść” na księgę Twojego lokalu. Jak ten załącznik wygląda w akcie, opisujemy w artykule Akt notarialny przy kupnie mieszkania.

Czerwone flagi na księdze gruntu dewelopera: wpis o wszczęciu egzekucji lub wzmianka o takim wniosku, ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego, hipoteka na rzecz podmiotu innego niż bank wskazany w prospekcie, właściciel inny niż deweloper bez jasnej podstawy oraz rozbieżność między hipotekami w dziale IV a rubryką „Istniejące obciążenia hipoteczne” prospektu.

Księga lokalu zakładana przy umowie przenoszącej

Po odbiorze mieszkania notariusz sporządza umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na Ciebie. Na jej podstawie sąd odłącza lokal z księgi gruntu i zakłada dla niego nową księgę (art. 24 ust. 1 ustawy o KW – odrębna księga dla każdej nieruchomości, także lokalowej). W nowej księdze znajdziesz: w dziale I-O – oznaczenie lokalu, w dziale I-Sp – udział w nieruchomości wspólnej (grunt i części wspólne budynku) z numerem księgi, w której go ujawniono, w dziale II – siebie jako właściciela, a w dziale IV – hipotekę Twojego banku, jeśli kupujesz na kredyt. Numer nowej księgi poznasz z zawiadomienia sądu lub z księgi gruntu (informacja o odłączeniu lokalu).

Po założeniu księgi sprawdź w EKW trzy rzeczy: czy powierzchnia w dziale I-O zgadza się z protokołem odbioru, czy wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest taka jak w akcie, i czy w dziale IV nie ma hipoteki banku dewelopera. Wpis ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku (art. 29 ustawy).

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Sprawdzenie księgi wieczystej zajmuje kilkanaście minut i nic nie kosztuje: potrzebujesz tylko numeru w formacie kod wydziału/numer/cyfra kontrolna i serwisu ekw.ms.gov.pl. Czytaj wszystkie działy, szukaj wzmianek, ostrzeżeń i wpisów o egzekucji, a przy zakupie od dewelopera zestaw dział IV księgi gruntu ze zgodą banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Całą umowę omawiamy w poradniku Umowa deweloperska 2026.

Wybrałeś mieszkanie i czekasz na projekt umowy? Sprawdzimy księgę wieczystą gruntu, prospekt i projekt umowy, wskażemy zapisy do negocjacji. Jeśli dopiero szukasz, pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny, wyliczenia są orientacyjne i nie stanowią porady prawnej.

Źródła

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066 (art. 2, 5–8, 17, 24, 25, 29, 36⁴, 36⁵).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 24 marca 2026 r. w sprawie wysokości opłat za czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych – Dz.U. 2026 poz. 410.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1583 ze zm. (§ 9, § 14–47).
• Rozporządzenie MS z 29 maja 2026 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych – Dz.U. 2026 poz. 740 (kody wydziałów).
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 25, 26, 35, 38, załącznik – wzór prospektu).
• Ustawa – Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468 (art. 626⁷, art. 924).
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Ceny mieszkań i liczba inwestycji: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.