Ustawa deweloperska 2026 – prawa kupującego krok po kroku

Krótko: ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. (obowiązuje od 1 lipca 2022 r.) daje kupującemu mieszkanie od dewelopera prawo do prospektu informacyjnego przed umową, opłaty rezerwacyjnej najwyżej 1% ceny, umowy w formie aktu notarialnego, wpłat wyłącznie na rachunek powierniczy chroniony przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, odbioru z protokołem wad i odstąpienia od umowy w ustawowych przypadkach. Postanowienia mniej korzystne dla kupującego niż ustawa są nieważne. W latach 2025–2026 doszły m.in. obowiązek publikowania cen za m² na stronie dewelopera i cena liczona jako metraż × cena za m².

Aktualizacja: październik 2026 r. Stan prawny: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 wraz ze zmianami z lat 2025–2026.

Najważniejsze informacje

• Ustawa chroni nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych od dewelopera – także przy zakupie gotowego lokalu, jeśli przed aktem przenoszącym własność podpisujesz umowę zobowiązującą i wpłacasz pieniądze.
• Opłata rezerwacyjna: maks. 1% ceny; wraca do Ciebie m.in. przy odmowie kredytu.
• Wpłaty: tylko na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a deweloper płaci od nich składkę na DFG (0,45% lub 0,1%).
• Odbiór: deweloper ma 14 dni na odpowiedź na zgłoszone wady i 30 dni na ich usunięcie.
• Odstąpienie: m.in. gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie – po wyznaczeniu mu dodatkowych 120 dni.
• Zapisy umowy mniej korzystne niż ustawa są nieważne i zastępują je przepisy ustawy (art. 42).

Kogo i jakie umowy obejmuje ustawa

Ustawa obejmuje umowy, w których deweloper zobowiązuje się wybudować budynek i przenieść na Ciebie własność mieszkania (umowa deweloperska), a także umowy dotyczące lokali już wybudowanych, domów jednorodzinnych oraz – jeśli kupujesz je razem z mieszkaniem – lokali użytkowych, np. miejsca w garażu (art. 2). Dotyczy również umowy przedwstępnej, w której deweloper zobowiązuje się zawrzeć jedną z tych umów. Ustawa nie obejmuje zakupu na rynku wtórnym od osoby prywatnej.

Prawa kupującego krok po kroku

Etap	Twoje prawo	Podstawa
1. Wybór oferty	Cena za m² każdego mieszkania, ceny miejsc postojowych i komórek oraz inne opłaty – na stronie dewelopera, z historią zmian; przy rozbieżności możesz żądać ceny dla Ciebie korzystniejszej	art. 19a (od 11 lipca 2025 r.)
2. Przed podpisaniem	Bezpłatny prospekt informacyjny z załącznikami na trwałym nośniku; wgląd w dokumenty dewelopera (KRS, księga wieczysta, pozwolenie na budowę)	art. 21, 26
3. Rezerwacja	Umowa pisemna; opłata maks. 1% ceny z prospektu, zaliczana na poczet ceny; zwrot przy odmowie kredytu, podwójny zwrot, gdy deweloper nie wykona umowy	art. 30–34
4. Umowa deweloperska	Akt notarialny; obowiązkowe elementy (cena, metraż, standard, terminy, rachunek powierniczy, DFG, warunki odstąpienia); koszty notariusza i sądu dzielone po połowie	art. 35, 40
5. Cena	Cena = powierzchnia użytkowa × cena za 1 m², metraż liczony według Polskiej Normy	art. 5a (umowy od 13 lutego 2026 r.)
6. Wpłaty	Tylko na rachunek powierniczy, po zakończeniu etapów z harmonogramu (min. 4 etapy, każdy 10–25% kosztów); bank kontroluje budowę	art. 8, 16–17, 24
7. Odbiór	Protokół z wadami; 14 dni na uznanie lub odmowę (brak odpowiedzi = uznanie), 30 dni na usunięcie; przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru	art. 41
8. Akt przenoszący własność	Własność bez obciążeń (poza tymi, na które się zgodziłeś); bank wypłaca deweloperowi ostatnią część dopiero po akcie	art. 15–16, 25
9. Po zakupie	Rękojmia za wady fizyczne i prawne według Kodeksu cywilnego – 5 lat dla nieruchomości	art. 41a (od 9 września 2025 r.), KC

1. Jawne ceny na stronie dewelopera

Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi prowadzić stronę internetową, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży publikuje część ogólną prospektu, adres biura sprzedaży, cenę za m² każdego oferowanego mieszkania, ceny pomieszczeń przynależnych i praw (np. miejsca postojowego) oraz inne świadczenia, które zapłacisz – z VAT. Przy zmianie ceny podaje datę zmiany i zachowuje poprzednie ceny. Adres tej strony musi być w reklamach i ofertach. Jeśli cena przy umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie korzystniejszej (art. 19a). Dane trafiają też codziennie na portal dane.gov.pl (art. 19b).

2. Prospekt informacyjny i dokumenty dewelopera

Przed umową rezerwacyjną lub deweloperską deweloper doręcza Ci bezpłatnie prospekt informacyjny z załącznikami na trwałym nośniku (art. 21). O zmianach w prospekcie musi informować także w trakcie rezerwacji (art. 33). Na Twoje żądanie udostępnia w biurze m.in. odpis z KRS, aktualny stan księgi wieczystej, pozwolenie na budowę i sprawozdania finansowe (art. 26). Jak czytać prospekt: Prospekt informacyjny dewelopera – czerwone flagi; jak sprawdzić firmę: Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem.

3. Umowa rezerwacyjna – maks. 1% ceny

Umowę rezerwacyjną zawiera się na piśmie, na czas określony; jeśli starasz się o kredyt, czas rezerwacji powinien uwzględniać uzyskanie decyzji kredytowej (art. 31). Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu i jest zaliczana na poczet ceny. Wraca do Ciebie niezwłocznie, gdy bank odmówi kredytu z powodu zdolności kredytowej, gdy deweloper zmieni prospekt bez informowania Cię, a w podwójnej wysokości – gdy deweloper nie wykona umowy rezerwacyjnej (art. 34). Szczegóły: Umowa rezerwacyjna z deweloperem.

4. Umowa deweloperska u notariusza

Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego, a koszty notariusza i wpisów do księgi wieczystej deweloper i nabywca dzielą po połowie (art. 40). Umowa musi zawierać m.in. cenę, opis mieszkania i standardu wykończenia, termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat, dane rachunku powierniczego i składek na DFG oraz warunki odstąpienia (art. 35). Twoje roszczenie o przeniesienie własności wpisuje się do księgi wieczystej (art. 38). Od 13 lutego 2026 r. w nowych umowach cenę określa się jako powierzchnię użytkową pomnożoną przez cenę za 1 m² (art. 5a). Co sprawdzić w treści umowy: Umowa deweloperska – co musi zawierać.

5. Rachunek powierniczy i DFG

Wpłacasz pieniądze wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji. Przy rachunku otwartym bank wypłaca je deweloperowi etapami, po kontroli budowy, a przy zamkniętym – dopiero po akcie przenoszącym własność. Od każdej wpłaty deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zwraca pieniądze m.in. przy upadłości dewelopera. Dokładnie opisujemy to w artykule Rachunek powierniczy i DFG – jak chronione są Twoje pieniądze, a scenariusz upadłości – w tekście Upadłość dewelopera – co z wpłaconymi pieniędzmi.

6. Odbiór mieszkania i wady

Przed aktem przenoszącym własność odbierasz mieszkanie osobiście, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (art. 41). Do protokołu wpisujesz wady. Deweloper ma 14 dni na uznanie lub odmowę uznania wad z uzasadnieniem – jeśli milczy, uznaje się, że wady uznał. Uznane wady usuwa w 30 dni; gdy nie zdąży, wyznacza nowy termin, a po jego upływie możesz usunąć wady na jego koszt. Przy wadzie istotnej, której deweloper nie uzna, możesz odmówić odbioru; przy powtórnym odbiorze potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego. Lista kontrolna: Odbiór mieszkania od dewelopera – checklista.

7. Kiedy możesz odstąpić od umowy

• W 30 dni od podpisania – gdy umowa nie ma obowiązkowych elementów, jest niezgodna z prospektem, nie dostałeś prospektu lub informacji o jego zmianie, albo dane w prospekcie są nieprawdziwe.
• W 60 dni – gdy deweloper nie ma zgody banku hipotecznego na wyodrębnienie lokalu bez obciążeń.
• Opóźnienie – gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie z umowy: wyznaczasz mu 120 dni, a potem możesz odstąpić i zachowujesz roszczenie o karę umowną.
• Wada istotna – gdy deweloper nie usunie uznanej wady istotnej albo potwierdzi ją rzeczoznawca.
• Rachunek i bank – gdy deweloper po wypowiedzeniu nie zawrze nowej umowy rachunku powierniczego lub nie zmieni banku, wobec którego spełnił się warunek gwarancji BFG.
• Upadłość – gdy syndyk zażąda wykonania umowy.

Przy odstąpieniu z tych przyczyn nie płacisz żadnych kosztów ani odstępnego (art. 44). Deweloper oddaje pieniądze wypłacone mu z rachunku w 30 dni, a jeśli tego nie zrobi – zwraca je DFG. Oświadczenie o odstąpieniu składa się na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie (art. 45). Więcej: Odstąpienie od umowy deweloperskiej i Opóźnienie dewelopera – kary umowne.

Deweloper też może odstąpić od umowy: gdy nie zapłacisz raty mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem albo gdy dwukrotnie, w odstępie co najmniej 60 dni, nie stawisz się do odbioru lub aktu (art. 43 ust. 7–8).

8. Rękojmia po zakupie

Po przeniesieniu własności za wady fizyczne i prawne deweloper odpowiada na zasadach rękojmi przy sprzedaży z Kodeksu cywilnego – od 9 września 2025 r. przesądza to wprost art. 41a ustawy. Dla nieruchomości rękojmia trwa 5 lat od wydania lokalu. Jak zgłaszać wady: Rękojmia dewelopera – 5 lat.

Zmiany w ustawie deweloperskiej 2025–2027

Od kiedy	Co się zmienia dla kupującego	Akt
11 lipca 2025 r.	Jawne ceny za m² i historia cen na stronie dewelopera; prawo do ceny korzystniejszej przy rozbieżności; dane cen na dane.gov.pl	Dz.U. 2025 poz. 758
9 września 2025 r.	Do wad mieszkania stosuje się wprost rękojmię z Kodeksu cywilnego (art. 41a)	Dz.U. 2025 poz. 1167
13 lutego 2026 r.	Cena w umowie = powierzchnia użytkowa × cena za 1 m², metraż według Polskiej Normy (art. 5a)	Dz.U. 2026 poz. 27
11 listopada 2026 r.	Jednolity format danych o cenach przekazywanych do portalu danych	Dz.U. 2026 poz. 1077
2 kwietnia 2027 r.	Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) prowadzony przez UFG – statystyki cen transakcyjnych	Dz.U. 2025 poz. 1669

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Ustawa deweloperska prowadzi kupującego przez cały proces: od jawnych cen i prospektu, przez rezerwację za maks. 1% i umowę u notariusza, po rachunek powierniczy z DFG, odbiór z terminami na wady i prawo odstąpienia. Zanim podpiszesz rezerwację lub umowę, sprawdź prospekt, rodzaj rachunku powierniczego i terminy – a przy wątpliwościach daj umowę do przejrzenia.

Umowę rezerwacyjną i deweloperską sprawdzamy razem z naszym prawnikiem: sprawdzenie umowy deweloperskiej. Szukasz mieszkania? Zobacz nowe mieszkania w Warszawie, mieszkania za 800 tys. – 1 mln zł i ofertę we Wrocławiu albo umów bezpłatną konsultację – kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na październik 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Źródła

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880.
• Nowelizacja z 21 maja 2025 r. – Dz.U. 2025 poz. 758 (jawność cen).
• Nowelizacja z 9 lipca 2025 r. – Dz.U. 2025 poz. 1167 (rękojmia, art. 41a).
• Nowelizacja z 4 grudnia 2025 r. – Dz.U. 2026 poz. 27 (cena za m², art. 5a).
• Nowelizacja z 17 października 2025 r. – Dz.U. 2025 poz. 1669 (Portal DOM).
• Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. – Dz.U. 2026 poz. 1077 (format danych o cenach).