Cesja umowy deweloperskiej – podatek, PCC, kredyt i zgoda dewelopera

Cesja umowy deweloperskiej to sposób na „sprzedaż” mieszkania, zanim deweloper przeniesie na Ciebie jego własność: przekazujesz nowemu nabywcy swoje prawa z umowy, a on zwraca Ci wpłacone raty (zwykle z marżą) i dalej płaci deweloperowi. Wymaga to aktu notarialnego, w praktyce zgody dewelopera i – jeśli kupowałeś na kredyt – banku. Kupujący płaci zwykle 1% PCC, a Ty rozliczasz zysk według skali podatkowej. Poniżej liczymy przykład dla mieszkania za 700 tys. zł z oddaniem w 2027 r.

Najważniejsze informacje

• Umowę przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej).
• Od lipca 2023 r. cesja jest dozwolona, jeśli umowa dotyczy jednego lokalu, a Ty w ciągu 3 lat nie przeniosłeś praw z innej umowy deweloperskiej – ograniczenie nie dotyczy cesji na rzecz bliskiej rodziny (I i II grupa podatkowa).
• Odpłatna cesja to sprzedaż „innego prawa majątkowego”: PCC wynosi 1%, płaci kupujący, a pobiera go notariusz.
• Zysk sprzedającego to przychód z praw majątkowych opodatkowany według skali: 12% do 120 000 zł dochodu rocznie i 32% od nadwyżki; reguła 5 lat i ulga mieszkaniowa tu nie działają.
• Ustawa nie reguluje opłaty dewelopera za zgodę na cesję – jej wysokość wynika wyłącznie z Twojej umowy.

Czym jest cesja umowy deweloperskiej – przelew wierzytelności i przejęcie długu

Potocznie mówi się o „cesji umowy”, ale prawo cywilne rozróżnia dwie czynności. Pierwsza to przelew wierzytelności (art. 509 Kodeksu cywilnego): przenosisz na nabywcę swoje prawa, przede wszystkim roszczenie o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności. Wraz z wierzytelnością przechodzą związane z nią prawa (art. 509 § 2 kc). Co do zasady przelew nie wymaga zgody dłużnika, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, umowa albo właściwość zobowiązania.

Druga czynność to przejęcie długu (art. 519 kc) – nabywca wstępuje na Twoje miejsce jako osoba, która ma dopłacić deweloperowi resztę ceny. Tu zgoda wierzyciela, czyli dewelopera, jest konieczna, a umowa i zgoda muszą mieć co najmniej formę pisemną pod rygorem nieważności (art. 522 kc). Dlatego cesja „praw i obowiązków” zawsze odbywa się z udziałem dewelopera – bez jego zgody to nadal Ty odpowiadasz za kolejne raty. Więcej o samej umowie i jej obowiązkowych elementach przeczytasz w przewodniku Umowa deweloperska – co musi zawierać i na co uważać.

Ten artykuł dotyczy cesji zawartej już umowy deweloperskiej; o innych umowach przeczytasz w artykule Umowa deweloperska a przedwstępna.

Kiedy cesja jest dozwolona – limit z ustawy deweloperskiej

Ustawa o ochronie praw nabywcy (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880) w art. 37a ogranicza tzw. handel cesjami. Przepis dodała ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2023 poz. 1114) i obowiązuje od lipca 2023 r. Nabywca może przenieść wierzytelności z umowy deweloperskiej na osobę trzecią, jeśli jednocześnie:

• umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• w ciągu 3 lat przed cesją nie przeniósł wierzytelności z innej umowy deweloperskiej.

Warunków nie stosuje się, gdy przenosisz prawa na osobę z I lub II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn – np. dziecko, rodzica, małżonka czy teściów. W akcie notarialnym składasz oświadczenie, że spełniasz warunek 3 lat, pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie, a notariusz musi Cię o tym pouczyć (art. 37a ust. 4 i art. 40 ust. 1a). Naruszenie warunków nie unieważnia cesji (art. 37a ust. 3) – ryzyko karne ponosi zbywca.

Zgoda dewelopera i opłata za cesję

Ustawa deweloperska nie zawiera przepisu o opłacie za zgodę na cesję – ani jej nie przewiduje, ani nie ogranicza. O tym, czy deweloper w ogóle zgodzi się na zmianę nabywcy i ile za to policzy, decydują postanowienia Twojej umowy. Dlatego o cesję zapytaj jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Sprawdź trzy zapisy: czy cesja wymaga zgody i w jakim terminie deweloper ma odpowiedzieć, czy jest opłata (kwota albo procent ceny) oraz czy nie ma zakazu cesji do określonego etapu budowy. Takie zapisy da się negocjować, zwłaszcza na wczesnym etapie sprzedaży.

Masz już projekt umowy od dewelopera? Sprawdzimy projekt umowy i dokumenty dewelopera, wskażemy zapisy o cesji, karach i terminach do negocjacji, zanim pójdziesz do notariusza.

Forma aktu notarialnego i wpis w księdze wieczystej

Umowę przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Umowa deweloperska jest podstawą wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje inwestycja (art. 38). Po cesji w dziale III powinien figurować nowy nabywca, więc notariusz składa wniosek o wpis. Opłata sądowa od wniosku o wpis roszczenia wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Więcej o przygotowaniu do wizyty u notariusza znajdziesz w artykule Akt notarialny przy kupnie mieszkania.

Rozporządzenie o taksie nie przewiduje dla cesji obniżonej stawki (połowa stawki dotyczy m.in. umowy deweloperskiej i przenoszącej własność), więc maksymalną taksę liczy się według § 3 od wartości czynności, plus 23% VAT i wypisy. Podział kosztów cesji ustalacie sami – zasada „po połowie z deweloperem” z art. 40 ust. 2 dotyczy zawarcia umowy deweloperskiej, nie cesji.

PCC od cesji umowy deweloperskiej – 1%, a nie 2%

Odpłatna cesja, w której nabywca płaci Ci za prawa z umowy, jest umową sprzedaży praw majątkowych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Wierzytelność z umowy deweloperskiej to nie nieruchomość ani spółdzielcze prawo do lokalu, więc zastosowanie ma stawka dla „innych praw majątkowych” – 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b). Podatnikiem jest kupujący (art. 4 pkt 1), a przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2).

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa prawa majątkowego z dnia czynności (art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). W praktyce strony zwykle wskazują kwotę, którą kupujący płaci zbywcy – zwrot wpłaconych rat plus marżę. Organ podatkowy może jednak zakwestionować zaniżoną wartość (art. 6 ust. 3–4). Sama umowa cesji nie jest wymieniona w katalogu czynności z art. 1 ustawy o PCC – podlega podatkowi tylko wtedy, gdy przybiera postać sprzedaży lub zamiany. Dlatego np. w sprawie przeniesienia praw i obowiązków między dwoma współnabywcami, które nie było sprzedażą, Dyrektor KIS uznał, że PCC nie ma (interpretacja z 7 kwietnia 2021 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM).

Ważna różnica wobec rynku wtórnego: zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17) dotyczy sprzedaży prawa własności lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu – nie wierzytelności z umowy deweloperskiej. Szczegóły zwolnienia opisujemy w artykule Podatek PCC przy kupnie mieszkania. Późniejsza umowa przenosząca własność z deweloperem jest już opodatkowana VAT, więc nabywca nie płaci od niej PCC.

Podatek dochodowy przy cesji umowy deweloperskiej

Sprzedając prawa z umowy deweloperskiej, nie zbywasz nieruchomości, tylko prawo majątkowe inne niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT. Przychód trafia do źródła „kapitały pieniężne i prawa majątkowe” (art. 10 ust. 1 pkt 7). Dyrektor KIS w interpretacji z 26 maja 2025 r. (sygn. 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ) potwierdził, że dochód z odpłatnej cesji praw z umowy deweloperskiej opodatkowuje się według skali podatkowej z art. 27 ust. 1 łącznie z innymi dochodami, w PIT-36 składanym do 30 kwietnia następnego roku – nie stawką 19% z art. 30b.

Kosztem uzyskania przychodu są przede wszystkim kwoty wpłacone deweloperowi oraz udokumentowane wydatki związane z umową (np. Twoja część kosztów notarialnych). Opodatkowany jest dochód, czyli marża, a nie cała kwota otrzymana od kupującego. Reguła 5 lat i ulga mieszkaniowa dotyczą sprzedaży nieruchomości, więc przy cesji z nich nie skorzystasz – porównanie znajdziesz w artykule Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.

Przykład: cesja mieszkania za 700 tys. zł z oddaniem w 2027 r.

Założenia: kupiłeś 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie z oddaniem w IV kw. 2027 r. za 700 000 zł (cena zbliżona do najtańszych „dwójek” w takich inwestycjach w naszym katalogu). Wpłaciłeś 30% ceny, czyli 210 000 zł, oraz swoją połowę kosztów umowy deweloperskiej – 1 172,78 zł (połowa maksymalnej taksy z VAT i połowa opłaty za wpis roszczenia). Znajdujesz kupującego, który zwraca Ci wpłaty i dopłaca 40 000 zł marży, a resztę ceny – 490 000 zł – zapłaci deweloperowi. Deweloper nie pobiera opłaty za zgodę, koszty cesji ponosi kupujący.

Etap	Koszt	Kto płaci
Zapłata na rzecz zbywcy (zwrot 30% wpłat + marża)	250 000 zł	kupujący
PCC 1% od 250 000 zł	2 500 zł	kupujący (pobiera notariusz)
Maksymalna taksa za akt cesji wg § 3 (1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł)	1 770 zł netto + 407,10 zł VAT = 2 177,10 zł	zgodnie z umową stron, najczęściej kupujący
Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej	150 zł	zgodnie z umową stron
Opłata dewelopera za zgodę na cesję	wg umowy deweloperskiej (w przykładzie bez opłaty)	zwykle zbywca lub kupujący – wg umowy
Pozostała cena mieszkania	490 000 zł	kupujący, dalej na rachunek powierniczy
PIT od dochodu 38 827,22 zł (250 000 − 210 000 − 1 172,78)	4 659 zł przy stawce 12% lub 12 425 zł przy 32%	zbywca, w PIT-36

Na czysto zostaje Ci więc od ok. 26,4 tys. zł (przy 32%) do ok. 34,2 tys. zł (przy 12%) z 40 tys. zł marży, o ile to kupujący pokrywa koszty cesji. Kupujący wydaje na „wejście” w umowę ok. 4,8 tys. zł ponad kwotę dla zbywcy. Przy sprzedaży już po akcie (przed upływem 5 lat) zapłaciłbyś 19% od dochodu, a kupujący – 2% PCC od całej ceny, chyba że kupuje pierwsze mieszkanie. O opłacalności takich scenariuszy piszemy w artykule Mieszkanie jako inwestycja.

Cesja umowy deweloperskiej z kredytem

Jeśli część ceny finansował bank, cesja wymaga dodatkowego etapu. Bank udzielający kredytu na zakup od dewelopera zabezpiecza się zwykle na Twoich prawach z umowy deweloperskiej, dopóki nie powstanie księga wieczysta lokalu z hipoteką. W praktyce przed cesją musisz więc uzgodnić z bankiem spłatę kredytu (najczęściej z pieniędzy od kupującego) i zwolnienie zabezpieczeń – bez tego notariusz i deweloper nie przeprowadzą transakcji. Podobnie wygląda to przy sprzedaży mieszkania z hipoteką – zobacz poradnik Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.

Kupujący potrzebuje własnego kredytu – nie „przejmuje” Twojego. Nie każdy bank finansuje zakup przez cesję, więc sprawdź to przed podpisaniem umowy przedwstępnej cesji – umów konsultację z ekspertem kredytowym, porównamy oferty kilku banków pod kątem takiej transakcji.

Rachunek powierniczy i DFG po cesji

Wpłaty pierwotnego nabywcy zostają na mieszkaniowym rachunku powierniczym – umowa trwa dalej, więc zwrot wpłat zbywcy pochodzi od kupującego, nie od dewelopera. Kolejne raty nowy nabywca wpłaca na ten sam rachunek – zasady ochrony opisujemy w artykule Rachunek powierniczy i DFG. Po cesji poproś dewelopera o pisemne potwierdzenie zmiany nabywcy i numeru rachunku do wpłat.

Cesja w naszej ofercie – ile mieszkań z oddaniem w 2027 r.

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, tak wygląda podaż mieszkań z oddaniem w 2027 r. – czyli lokali, przy których do odbioru zostaje rok lub dłużej.

Miasto	Inwestycje w budowie z oddaniem w 2027 r.	Dostępne mieszkania	Mediana najniższej ceny 2-pokojowego
Warszawa	17	865	660 920 zł
Wrocław	9	495	557 600 zł

Przykłady takich inwestycji to Apartamenty Literacka etap II na Bielanach (IV kw. 2027 r.) i Apartamenty Krakowska 6 na Krzykach (I kw. 2027 r.). Pełną ofertę znajdziesz na stronach nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu. Jeśli kupujesz z myślą o możliwej odsprzedaży przed odbiorem, pomożemy wybrać inwestycję i sprawdzić zapisy o cesji – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Cesja umowy deweloperskiej pozwala wyjść z inwestycji przed odbiorem, ale kosztuje więcej wysiłku niż zwykła sprzedaż: potrzebujesz aktu notarialnego, zgody dewelopera, a przy kredycie – także banku. Kupujący płaci 1% PCC od wartości praw, a Ty rozliczasz marżę według skali podatkowej, bez preferencji z reguły 5 lat. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, sprawdź, czy dopuszcza cesję i czy nie przewiduje wysokiej opłaty.

Masz umowę lub jej projekt? Zleć nam sprawdzenie umowy deweloperskiej – przeanalizujemy zapisy o cesji, opłatach i terminach i wskażemy, co negocjować.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i opierają się na założeniach opisanych w przykładzie. Artykuł nie stanowi porady podatkowej ani prawnej – przed cesją warto skonsultować skutki podatkowe ze specjalistą lub wystąpić o interpretację indywidualną do Dyrektora KIS.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 5, 37a, 38, 40).
• Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe – Dz.U. 2023 poz. 1114 (art. 28 – dodanie art. 37a ustawy deweloperskiej).
• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 509–522).
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 1, 4, 6, 7, 9 pkt 17, 10).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 10 ust. 1 pkt 7, art. 22 ust. 1, art. 27).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 43 pkt 3).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6).
• Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 26.05.2025 r., sygn. 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ (PIT) oraz z 7.04.2021 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM (PCC) – wyszukiwarka Eureka (Ministerstwo Finansów).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.