Уступка договора с застройщиком – налог, PCC, ипотека и согласие застройщика
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво и договоры~13 мин чтения
Уступка договора с застройщиком (cesja umowy deweloperskiej) — это способ «продать» квартиру до того, как застройщик передаст вам право собственности: вы передаёте новому покупателю свои права по договору, он возвращает вам внесённые платежи (обычно с наценкой) и дальше платит застройщику сам. Для этого нужен нотариальный акт, на практике — согласие застройщика, а если вы покупали в ипотеку, то и банка. Покупатель обычно платит 1% PCC, а вы облагаете прибыль налогом по налоговой шкале. Ниже считаем пример для квартиры за 700 тыс. zł со сдачей в 2027 г.
Главное
- Договор уступки требований по договору с застройщиком заключается в форме нотариального акта (ст. 40 п. 1 закона о защите прав приобретателя, «застройщицкого закона»).
- С июля 2023 г. уступка разрешена, если договор касается одного помещения, а вы в течение 3 лет не передавали права по другому договору с застройщиком; ограничение не действует при уступке близким родственникам (I и II налоговая группа).
- Возмездная уступка — это продажа «иного имущественного права»: PCC составляет 1%, его платит покупатель, а удерживает нотариус.
- Прибыль продавца — доход от имущественных прав, облагаемый по шкале: 12% до 120 000 zł дохода в год и 32% с превышения; правило 5 лет и жилищная льгота (ulga mieszkaniowa) здесь не работают.
- Закон не регулирует плату застройщика за согласие на уступку — её размер следует только из вашего договора.
Что такое уступка договора с застройщиком – уступка требования и перевод долга
В обиходе говорят «уступка договора», но гражданское право различает два действия. Первое — уступка требования (ст. 509 Гражданского кодекса): вы передаёте приобретателю свои права, прежде всего требование построить здание, выделить помещение и передать право собственности на него. Вместе с требованием переходят связанные с ним права (ст. 509 § 2 ГК). Как правило, уступка не требует согласия должника, если этому не препятствует закон, договор или свойство обязательства.
Второе действие — перевод долга (ст. 519 ГК): приобретатель встаёт на ваше место как лицо, которое должно доплатить застройщику остаток цены. Здесь согласие кредитора, то есть застройщика, обязательно, а договор и согласие должны быть как минимум в письменной форме под страхом недействительности (ст. 522 ГК). Поэтому уступка «прав и обязанностей» всегда проходит с участием застройщика — без его согласия за очередные платежи по-прежнему отвечаете вы. Подробнее о самом договоре и его обязательных элементах — в руководстве Договор с застройщиком (umowa deweloperska) – что должен содержать и на что обратить внимание.
Эта статья посвящена уступке уже заключённого договора с застройщиком; о других договорах читайте в статье Договор с застройщиком или предварительный договор.
Когда уступка разрешена – лимит из закона о защите прав приобретателя
Закон о защите прав приобретателя (единый текст Dz.U. 2026 поз. 880) в ст. 37a ограничивает так называемую торговлю уступками. Норму добавил закон о государственной помощи в сбережении на жилищные цели (Dz.U. 2023 поз. 1114), она действует с июля 2023 г. Приобретатель может передать требования по договору с застройщиком третьему лицу, если одновременно:
- договор касается не более чем одного жилого помещения или одного односемейного дома,
- в течение 3 лет до уступки он не передавал требования по другому договору с застройщиком.
Эти условия не применяются, когда вы передаёте права лицу из I или II налоговой группы по закону о налоге на наследство и дарение — например, ребёнку, родителю, супругу или родителям супруга. В нотариальном акте вы заявляете, что выполняете условие 3 лет, под страхом уголовной ответственности за ложное заявление, а нотариус обязан вас об этом предупредить (ст. 37a п. 4 и ст. 40 п. 1a). Нарушение условий не делает уступку недействительной (ст. 37a п. 3) — уголовный риск несёт отчуждатель.
Согласие застройщика и плата за уступку
В законе о защите прав приобретателя нет нормы о плате за согласие на уступку — она её ни предусматривает, ни ограничивает. Согласится ли застройщик на смену приобретателя вообще и сколько за это возьмёт, определяют условия вашего договора. Поэтому об уступке спросите ещё до подписания договора с застройщиком. Проверьте три положения: требуется ли согласие и в какой срок застройщик должен ответить, есть ли плата (сумма или процент от цены) и нет ли запрета уступки до определённого этапа строительства. Такие положения можно обсуждать, особенно на раннем этапе продаж.
Уже есть проект договора от застройщика? Мы проверим проект договора и документы застройщика, укажем положения об уступке, штрафах и сроках, которые стоит обсудить, прежде чем вы пойдёте к нотариусу.
Форма нотариального акта и запись в земельно-ипотечной книге
Договор уступки требований по договору с застройщиком заключается в форме нотариального акта (ст. 40 п. 1 закона о защите прав приобретателя). Договор с застройщиком служит основанием для внесения требования приобретателя в земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) участка, на котором возводится проект (ст. 38). После уступки в разделе III должен значиться новый приобретатель, поэтому нотариус подаёт заявление о записи. Судебный сбор за заявление о внесении требования составляет 150 zł (ст. 43 п. 3 закона о судебных издержках по гражданским делам). Подробнее о подготовке к визиту к нотариусу — в статье Нотариальный акт при покупке квартиры.
Постановление о нотариальной таксе не предусматривает для уступки сниженной ставки (половина ставки относится, в частности, к договору с застройщиком и к договору передачи собственности), поэтому максимальную таксу считают по § 3 от стоимости сделки плюс 23% VAT и выписки. Распределение расходов на уступку вы определяете сами — правило «пополам с застройщиком» из ст. 40 п. 2 относится к заключению договора с застройщиком, а не к уступке.
PCC с уступки договора с застройщиком – 1%, а не 2%
Возмездная уступка, при которой приобретатель платит вам за права по договору, — это договор купли-продажи имущественных прав (ст. 1 п. 1 пп. 1 лит. a закона о PCC). Требование по договору с застройщиком — не недвижимость и не кооперативное право на помещение, поэтому применяется ставка для «иных имущественных прав» — 1% (ст. 7 п. 1 пп. 1 лит. b). Налогоплательщик — покупатель (ст. 4 п. 1), а при нотариальном акте налог удерживает нотариус как налоговый агент (ст. 10 п. 2).
Налоговая база — рыночная стоимость имущественного права на день сделки (ст. 6 п. 1 пп. 1 и п. 2). На практике стороны обычно указывают сумму, которую покупатель платит отчуждателю, — возврат внесённых платежей плюс наценку. Налоговый орган, однако, может оспорить заниженную стоимость (ст. 6 п. 3–4). Сам договор уступки не упомянут в перечне сделок из ст. 1 закона о PCC — налогом он облагается только тогда, когда принимает форму купли-продажи или мены. Поэтому, например, по делу о передаче прав и обязанностей между двумя совладельцами, которая не была продажей, Директор KIS (Национальной налоговой информации) признал, что PCC нет (разъяснение от 7 апреля 2021 г., номер 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM).
Важное отличие от вторичного рынка: освобождение от PCC при покупке первой квартиры (ст. 9 п. 17) относится к продаже права собственности на помещение, кооперативного собственнического права на помещение или дом — но не к требованиям по договору с застройщиком. Подробности об освобождении — в статье Налог PCC при покупке квартиры. Последующий договор передачи собственности с застройщиком облагается уже VAT, поэтому приобретатель PCC с него не платит.
Подоходный налог при уступке договора с застройщиком
Продавая права по договору с застройщиком, вы отчуждаете не недвижимость, а имущественное право, отличное от перечисленных в ст. 10 п. 1 пп. 8 лит. a–c закона о PIT. Доход относится к источнику «денежные капиталы и имущественные права» (ст. 10 п. 1 пп. 7). Директор KIS в разъяснении от 26 мая 2025 г. (номер 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ) подтвердил, что доход от возмездной уступки прав по договору с застройщиком облагается по налоговой шкале из ст. 27 п. 1 вместе с другими доходами, в декларации PIT-36, подаваемой до 30 апреля следующего года, — а не по ставке 19% из ст. 30b.
Расходами на получение дохода являются прежде всего суммы, внесённые застройщику, и документально подтверждённые расходы, связанные с договором (например, ваша часть нотариальных расходов). Облагается доход, то есть наценка, а не вся сумма, полученная от покупателя. Правило 5 лет и жилищная льгота относятся к продаже недвижимости, поэтому при уступке вы ими не воспользуетесь — сравнение найдёте в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет.
Пример: уступка квартиры за 700 тыс. zł со сдачей в 2027 г.
Допущения: вы купили 2-комнатную квартиру в Варшаве со сдачей в IV кв. 2027 г. за 700 000 zł (цена близка к самым дешёвым «двушкам» в таких проектах нашего каталога). Вы внесли 30% цены, то есть 210 000 zł, и свою половину расходов на договор с застройщиком — 1 172,78 zł (половина максимальной таксы с VAT и половина сбора за запись требования). Вы находите покупателя, который возвращает вам платежи и доплачивает 40 000 zł наценки, а остаток цены — 490 000 zł — заплатит застройщику. Застройщик не берёт плату за согласие, расходы на уступку несёт покупатель.
| Этап | Расход | Кто платит |
|---|---|---|
| Выплата отчуждателю (возврат 30% платежей + наценка) | 250 000 zł | покупатель |
| PCC 1% от 250 000 zł | 2 500 zł | покупатель (удерживает нотариус) |
| Максимальная такса за акт уступки по § 3 (1 010 zł + 0,4% с превышения над 60 000 zł) | 1 770 zł нетто + 407,10 zł VAT = 2 177,10 zł | по договорённости сторон, чаще всего покупатель |
| Запись требования приобретателя в земельно-ипотечную книгу | 150 zł | по договорённости сторон |
| Плата застройщика за согласие на уступку | по договору с застройщиком (в примере без платы) | обычно отчуждатель или покупатель — по договору |
| Оставшаяся цена квартиры | 490 000 zł | покупатель, далее на эскроу-счёт |
| PIT с дохода 38 827,22 zł (250 000 − 210 000 − 1 172,78) | 4 659 zł при ставке 12% или 12 425 zł при 32% | отчуждатель, в PIT-36 |
В итоге у вас остаётся от примерно 26,4 тыс. zł (при 32%) до примерно 34,2 тыс. zł (при 12%) из 40 тыс. zł наценки — если расходы на уступку покрывает покупатель. На «вход» в договор покупатель тратит около 4,8 тыс. zł сверх суммы для отчуждателя. При продаже уже после акта (до истечения 5 лет) вы заплатили бы 19% с дохода, а покупатель — 2% PCC со всей цены, если только он не покупает первую квартиру. О выгодности таких сценариев пишем в статье Квартира как инвестиция.
Уступка договора с застройщиком при ипотеке
Если часть цены финансировал банк, уступка требует дополнительного этапа. Банк, выдавший кредит на покупку у застройщика, обычно обеспечивает себя правами по договору с застройщиком, пока не появится земельно-ипотечная книга помещения с ипотекой. На практике перед уступкой вам нужно договориться с банком о погашении кредита (чаще всего деньгами покупателя) и снятии обеспечения — без этого нотариус и застройщик сделку не проведут. Похоже обстоит дело при продаже квартиры с ипотекой — см. руководство Продажа квартиры с ипотекой (на польском).
Покупателю нужен собственный кредит — он не «принимает» ваш. Не каждый банк финансирует покупку через уступку, поэтому проверьте это до подписания предварительного договора уступки — запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту, мы сравним предложения нескольких банков для такой сделки.
Эскроу-счёт и DFG после уступки
Платежи первоначального приобретателя остаются на жилищном эскроу-счёте — договор продолжает действовать, поэтому возврат платежей отчуждателю идёт от покупателя, а не от застройщика. Следующие платежи новый приобретатель вносит на тот же счёт — правила защиты описываем в статье Эскроу-счёт и DFG. После уступки попросите застройщика письменно подтвердить смену приобретателя и номер счёта для платежей.
Уступка в нашем предложении – сколько квартир со сдачей в 2027 г.
По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, так выглядит предложение квартир со сдачей в 2027 г. — то есть помещений, по которым до приёмки остаётся год или больше.
| Город | Строящиеся проекты со сдачей в 2027 г. | Доступные квартиры | Медиана самой низкой цены 2-комнатной |
|---|---|---|---|
| Варшава | 17 | 865 | 660 920 zł |
| Вроцлав | 9 | 495 | 557 600 zł |
Примеры таких проектов — Apartamenty Literacka etap II в районе Bielany (IV кв. 2027 г.) и Apartamenty Krakowska 6 в районе Krzyki (I кв. 2027 г.). Полное предложение — на страницах новостройки в Варшаве и новостройки во Вроцлаве. Если вы покупаете с расчётом на возможную перепродажу до приёмки, мы поможем выбрать проект и проверить положения об уступке — чаще всего без комиссии для покупателя, так как вознаграждение обычно платит застройщик.
Частые вопросы
Должен ли застройщик дать согласие на уступку договора с застройщиком?
На саму уступку требования согласие должника, как правило, не нужно, но при уступке договора с застройщиком приобретатель принимает на себя и обязанность заплатить остаток цены, а перевод долга требует согласия кредитора (ст. 519 ГК). На практике без согласия застройщика уступка не состоится.
Сколько составляет PCC с уступки договора с застройщиком?
При возмездной уступке PCC составляет 1% рыночной стоимости передаваемых прав, так как это продажа «иных имущественных прав», а не недвижимости. Его платит покупатель, а удерживает нотариус при акте. Освобождение при покупке первой квартиры здесь не действует.
Какой налог платит продавец при уступке договора с застройщиком?
Подоходный налог по шкале — 12% или 32% — с дохода, то есть разницы между суммой, полученной от покупателя, и платежами застройщику и другими документально подтверждёнными расходами. Доход вы указываете в PIT-36 до 30 апреля следующего года. Правило 5 лет и жилищная льгота не применяются.
Можно ли сделать уступку договора с застройщиком при ипотеке?
Да, но нужно согласие банка и обычно погашение кредита до уступки или в её ходе, так как у банка есть обеспечение на ваших правах по договору. Покупатель финансирует покупку собственным кредитом — стоит заранее проверить, кредитует ли его банк покупку через уступку.
Могу ли я передать договор с застройщиком ребёнку?
Да. При уступке лицу из I или II налоговой группы, например ребёнку или родителю, лимит одного помещения и 3 лет из ст. 37a закона о защите прав приобретателя не применяется. Нотариальный акт по-прежнему нужен, как и, обычно, согласие застройщика.
Итоги
Уступка договора с застройщиком позволяет выйти из проекта до приёмки, но требует больше усилий, чем обычная продажа: нужны нотариальный акт, согласие застройщика, а при ипотеке — и банка. Покупатель платит 1% PCC со стоимости прав, а вы облагаете наценку по налоговой шкале, без льгот из правила 5 лет. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, проверьте, допускает ли он уступку и не предусматривает ли высокой платы.
Есть договор или его проект? Закажите у нас проверку договора с застройщиком — мы проанализируем положения об уступке, платах и сроках и укажем, что стоит обсудить.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и опираются на допущения из примера. Статья не является налоговой или юридической консультацией — перед уступкой стоит обсудить налоговые последствия со специалистом или обратиться за индивидуальным разъяснением к Директору KIS.
Источники
- Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5, 37a, 38, 40).
- Закон о государственной помощи в сбережении на жилищные цели (на польском) – Dz.U. 2023 поз. 1114 (ст. 28 – добавление ст. 37a в закон о защите прав приобретателя).
- Гражданский кодекс (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 509–522).
- Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 1, 4, 6, 7, 9 п. 17, 10).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 7, ст. 22 п. 1, ст. 27).
- Закон о судебных издержках по гражданским делам (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 43 п. 3).
- Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6).
- Индивидуальные разъяснения Директора KIS: от 26.05.2025 г., номер 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ (PIT) и от 7.04.2021 г., номер 0111-KDIB2-2.4014.282.2020.2.MM (PCC) – поисковик Eureka (Министерство финансов).
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.
