Расходы при покупке квартиры в Польше у застройщика в 2026 году: нотариус, суд, налоги
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~8 мин чтения
Цена из прайс-листа застройщика — это ещё не все расходы при покупке квартиры в Польше. К ней нужно добавить вознаграждение нотариуса (taksa notarialna) за два нотариальных акта, судебные сборы за ипотечную книгу (księga wieczysta), а при покупке в кредит — расходы на оформление ипотеки. Хорошая новость: при покупке у застройщика налог PCC, как правило, не платится, а расходы по договору с застройщиком делятся с ним пополам. Ниже разбираем каждую статью и показываем расчёт для квартир за 700 тыс. zł и 1 млн zł.
Главное
- В цену квартиры от застройщика уже включён НДС (VAT): 8% для помещений до 150 m², 23% — с превышающей площади.
- При покупке у застройщика вы, как правило, не платите PCC — исключение составляет шестое и каждое следующее помещение в одном и том же жилом комплексе (6%).
- Максимальное вознаграждение нотариуса за договор с застройщиком и за договор о переходе права собственности — половина базовой ставки плюс 23% VAT.
- Нотариальные и судебные расходы по договору с застройщиком делятся поровну между застройщиком и покупателем.
- Судебные сборы: запись требования 150 zł, открытие ипотечной книги 100 zł, запись права собственности 200 zł, запись ипотеки 200 zł.
Налоги: VAT в цене, без PCC
Застройщик продаёт квартиры с НДС (VAT). Для жилых помещений полезной площадью до 150 m² применяется ставка 8%, а в более крупных квартирах 23% платится с той части цены, которая приходится на превышающую площадь (ст. 41 п. 12–12c закона о VAT). Цены в прайс-листах и на сайте застройщика обязаны указываться с VAT, так что добавлять его самостоятельно не нужно.
Поскольку продажа облагается VAT, закон о налоге на гражданско-правовые сделки исключает её из-под PCC (ст. 2 п. 4 лит. a). Из этого правила есть исключение: если один и тот же покупатель приобретает шестое и каждое следующее жилое помещение в одном здании или в зданиях на одном участке, он заплатит PCC в размере 6% (ст. 7a). Для сравнения: на вторичном рынке PCC составляет 2%, кроме покупки первой квартиры. Сравнение обоих рынков — в статье Rynek pierwotny czy wtórny? (статья на польском)
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры?
Максимальные ставки устанавливает постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариального вознаграждения. Ставка зависит от стоимости сделки. За договор с застройщиком (umowa deweloperska), а также за договор об установлении отдельной собственности на помещение и её переходе к покупателю максимальная ставка — половина ставки из § 3. К вознаграждению нотариус добавляет 23% VAT. Это максимальные ставки — нотариус может взять меньше, поэтому о стоимости стоит спросить до визита.
| Стоимость квартиры | Ставка по § 3 постановления | Максимальное вознаграждение за договор с застройщиком или о переходе собственности (½) |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 1 010 zł + 0,4% с суммы свыше 60 000 zł = 2 770 zł | 1 385 zł нетто |
| 700 000 zł | 1 010 zł + 0,4% с суммы свыше 60 000 zł = 3 570 zł | 1 785 zł нетто |
| 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% с суммы свыше 60 000 zł = 4 770 zł | 2 385 zł нетто |
| 1 500 000 zł | 4 770 zł + 0,2% с суммы свыше 1 000 000 zł = 5 770 zł | 2 885 zł нетто |
Судебные сборы за ипотечную книгу
Нотариус взимает судебные сборы при подписании акта и направляет заявления в суд, ведущий ипотечные книги. Ставки установлены законом о судебных расходах по гражданским делам:
| Заявление | Сбор | Когда |
|---|---|---|
| Запись требования покупателя в ипотечную книгу | 150 zł (пополам с застройщиком) | при договоре с застройщиком |
| Открытие ипотечной книги для помещения | 100 zł | при договоре о переходе собственности |
| Запись права собственности | 200 zł | при договоре о переходе собственности |
| Запись ипотеки (при кредите) | 200 zł | при договоре о переходе собственности или отдельно |
Пример: сколько стоит покупка квартиры за 700 тыс. zł и 1 млн zł?
Допущения: покупка за собственные средства, квартира в строящемся доме (сначала договор с застройщиком, затем договор о переходе собственности), нотариус берёт максимальные ставки, расходы по договору о переходе собственности полностью несёт покупатель (так бывает чаще всего — проверьте в своём договоре).
| Статья | 700 000 zł | 1 000 000 zł |
|---|---|---|
| Договор с застройщиком — ваша половина вознаграждения (нетто) | 892,50 zł | 1 192,50 zł |
| VAT 23% с этой половины | 205,28 zł | 274,28 zł |
| Половина сбора за запись требования | 75 zł | 75 zł |
| Договор о переходе собственности — вознаграждение (нетто) | 1 785 zł | 2 385 zł |
| VAT 23% с вознаграждения | 410,55 zł | 548,55 zł |
| Открытие ипотечной книги | 100 zł | 100 zł |
| Запись права собственности | 200 zł | 200 zł |
| Итого (без выписок) | 3 668,33 zł | 4 775,33 zł |
Если вы покупаете готовую квартиру без договора с застройщиком, первая часть таблицы отпадает — остаётся договор купли-продажи (тоже половина ставки из § 3) и судебные сборы.
Дополнительные расходы при ипотечном кредите
- Запись ипотеки — судебный сбор 200 zł.
- Вознаграждение за установление ипотеки — если заявление об установлении ипотеки вы делаете в нотариальном акте, максимальная ставка — 1/4 ставки из § 3, считается от суммы ипотеки (§ 7 п. 1 пп. 1 постановления).
- PCC с ипотеки — 19 zł при обеспечении требования неустановленного размера или 0,1% суммы при существующем требовании (ст. 7 п. 1 пп. 7 закона о PCC).
- Банковские расходы — например, оценка недвижимости (operat szacunkowy), комиссия, страховки. Они зависят от банка и предложения, поэтому сравнивайте их по информационной форме, а не только по процентной ставке.
При квартире в строящемся доме банк выдаёт кредит траншами — по графику платежей на эскроу-счёт застройщика (rachunek powierniczy). Проследите, чтобы график в договоре с застройщиком и в кредитном договоре совпадал. Весь процесс описываем в руководстве Ипотека в Польше пошагово, а о том, сколько нужно собственных средств, — в статье Первоначальный взнос по ипотеке в Польше 2026.
Другие расходы, о которых стоит помнить
- Парковочное место и кладовая — обычно оплачиваются отдельно; если они не включены в цену квартиры, их цены должны быть указаны на сайте застройщика.
- Отделка — квартиру в стандарте застройщика (stan deweloperski) нужно отделать; что входит в этот стандарт, описываем в статье Stan deweloperski – co zawiera (статья на польском).
- Техническая приёмка — если вы привлекаете специалиста для приёмки квартиры.
- Плата за бронирование — не более 1% цены, но это не дополнительный расход: она засчитывается в счёт цены.
- Посредник — при покупке у застройщика с нашей помощью покупатель чаще всего не платит комиссию: обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Стоит и поторговаться: скидка, парковочное место в цене или более выгодный график платежей могут перекрыть расходы на сделку. Советы — в статье Jak negocjować cenę mieszkania (статья на польском).
Читайте также:
- Стоимость нотариуса при покупке квартиры в Польше 2026 — ставки и примеры
- Налог PCC при покупке квартиры — когда 2%, когда освобождение
- VAT na mieszkanie od dewelopera – 8% czy 23%
- Opłaty sądowe i księga wieczysta przy zakupie mieszkania
- Ile kosztuje wykończenie mieszkania w 2026?
- Podatek od nieruchomości za mieszkanie 2026
- Ulga mieszkaniowa 2026
- Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat
- Sprzedaż mieszkania ze spadku lub darowizny – podatek
- Podatek od najmu mieszkania 2026
- Czy trzeba zgłosić zakup mieszkania do urzędu skarbowego?
- Czynsz w nowym bloku – ile wynosi
- Opłata przekształceniowa i użytkowanie wieczyste
Частые вопросы
Нужно ли платить налог PCC при покупке квартиры у застройщика в Польше?
Как правило, нет. Продажа застройщиком облагается VAT, включённым в цену, а такая сделка исключена из-под PCC. Исключение: при покупке шестого и каждого следующего помещения в том же жилом комплексе одним и тем же покупателем PCC составляет 6%.
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры у застройщика?
Максимальное вознаграждение за договор с застройщиком и за договор о переходе права собственности — половина ставки из § 3 постановления, например 1 785 zł нетто за каждый из них при цене 700 тыс. zł, плюс 23% VAT. Расходы по договору с застройщиком вы делите с ним пополам.
Кто платит за договор с застройщиком — покупатель или застройщик?
Оба, поровну. Ст. 40 п. 2 закона о застройщиках (ustawa deweloperska) устанавливает, что вознаграждение нотариуса за действия, связанные с договором с застройщиком, и судебные расходы в производстве по ипотечной книге ложатся в равных долях на застройщика и покупателя.
Какой VAT включён в цену новой квартиры?
8% для квартир полезной площадью до 150 m². В более крупных помещениях часть цены, приходящаяся на площадь свыше 150 m², облагается по ставке 23%.
Можно ли включить нотариальные расходы в ипотечный кредит?
Это зависит от банка. Одни банки позволяют профинансировать сопутствующие кредиту расходы, другие требуют покрыть их из собственных средств. Лучше уточнить это до подачи заявки.
Итог
При покупке у застройщика расходы на сделку сравнительно невелики: PCC вы не платите, а расходы по договору с застройщиком делите с ним. Для квартиры за 700 тыс. zł нотариальные и судебные сборы по максимальным ставкам составят около 3,7 тыс. zł (без выписок и кредита), для квартиры за 1 млн zł — около 4,8 тыс. zł. Гораздо больше обычно уходит на отделку и парковочное место. Весь процесс покупки описываем в руководстве Как купить квартиру у застройщика в Польше, а правила договора — в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska).
Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Подберём квартиру в вашем бюджете, а если вы покупаете в кредит, поможем сравнить предложения ипотечных кредитов.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются налоговой консультацией.
Источники
- Постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариального вознаграждения (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566.
- Закон о судебных расходах по гражданским делам (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–45).
- Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 7a).
- Закон о налоге на товары и услуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 п. 12–12c).
- Закон о застройщиках (Ustawa deweloperska) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 19a, ст. 40 п. 2).
