Инвестиции
Доходность аренды 2026 – Вроцлав и Варшава, расчёт на примерах
Доходность аренды брутто и нетто: формулы, расходы и расчёт для 8 квартир из Варшавы и Вроцлава по ставкам NBP за I кв. 2026 г.
~11 мин чтенияЧитать
Квартира под аренду от застройщика в Варшаве и Вроцлаве
Помогаем выбрать новую квартиру под аренду: сравниваем цены за м², районы и сроки сдачи, считаем доходность по данным NBP и ведём покупку до нотариального акта. Чаще всего без комиссии — обычно нас оплачивает застройщик.
- Цены из прайсов застройщиков
- Ставки аренды NBP с датой
- Консультации на польском, русском и английском
С чем к нам приходят инвесторы
Покупка под инвестицию выглядит по-разному в зависимости от цели. Вот ситуации, которые мы знаем лучше всего.
- Долгосрочная арендаСтудия или 2 комнаты в районе с хорошим транспортом и договор на год и дольше. Считаем арендную плату, ryczałt и стоимость отделки.Доходность аренды — формулы и примеры
- Краткосрочная арендаПосуточная сдача — выше доход, но больше работы и правил: действует регламент ЕС, готовится польский реестр объектов, свои правила есть и у сообщества жильцов. Проверьте их до покупки.Краткосрочная аренда — правила
- Перепродажа (cesja)Покупка на ранней стадии стройки и продажа прав по договору с застройщиком до приёмки. Нужно согласие застройщика и расчёт налога — прибыль не гарантирована.Cesja договора с застройщиком
- Несколько квартирПокупаете две-три квартиры в одном комплексе или в разных? Обсуждаем с застройщиком цену и график платежей.Несколько квартир и наличные
- Покупка из-за границыЖивёте не в Польше? Объясним, когда нужно разрешение MSWiA, как получить PESEL и NIP и как платить налог с аренды нерезиденту.Покупка из-за границы
- Покупка за наличныеБез кредита решение принимается быстрее, но банк и нотариус спросят о происхождении средств. Подскажем, какие документы подготовить.Покупка за наличные по шагам
Данные
Аренда и цены в цифрах
Отправная точка любого расчёта: средние ставки аренды NBP и медиана цен новых квартир из нашего отчёта о рынке.
- Средняя ставка аренды — Варшава
- 85,1 zł/м² в мес.
- Средняя ставка аренды — 6 городов, включая Вроцлав
- 67,5 zł/м² в мес.
- Медиана цены м² новых квартир — Варшава
- 17 500 zł/м²
- Медиана цены м² новых квартир — Вроцлав
- 15 400 zł/м²
- Ryczałt с аренды: до 100 тыс. zł в год / с превышения
- 8,5% / 12,5%
Ставки аренды: NBP, «Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości» за I кв. 2026 г. (без czynszu administracyjnego и коммунальных). Медианы: отчёт о рынке TM Invest, сентябрь – октябрь 2026 — свободные квартиры из прайсов застройщиков. Расчёты на этой странице — оценка на основе средних данных NBP на дату и цены застройщика. Не инвестиционная рекомендация и не гарантирует дохода.
Калькулятор доходности аренды
Для начала мы подставили примерную квартиру в Варшаве. Введите свои цифры или откройте калькулятор на странице конкретной квартиры — там цена и площадь уже заполнены.
Укажите цену и площадь — ставку аренды подставим из средней NBP по городу. Любое допущение можно изменить.
Доходность нетто в год4,3%
- Аренда в месяц3 404 zł
- Доход от аренды в год (брутто)40 848 zł
- Доходность брутто6,0%
- Ryczałt в год (8,5% / 12,5%)3 298 zł
- Cash flow в месяц2 785 zł
- Cash-on-cash4,3%
- Цена с отделкой780 000 zł
- Ваши вложения780 000 zł
Расчёт — оценка на основе средних данных NBP на дату и цены застройщика. Не инвестиционная рекомендация и не гарантирует дохода: фактическая ставка, заполняемость и налоги зависят от квартиры и вашей ситуации.
Запросить расчёт по конкретным квартирамКак считаем
- Доходность брутто = аренда в месяц × 12 ÷ цена квартиры.
- Нетто = (аренда × заполняемость − ryczałt − управление − ваши расходы − налог на недвижимость 1,25 zł/м²) ÷ (цена + отделка).
- Ryczałt частной аренды: 8,5% дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения, без вычета расходов (физлицо, налоговый резидент).
- Кредит: равные платежи; cash-on-cash = годовой поток после платежей ÷ (первый взнос + отделка). Без кредита cash-on-cash равен доходности нетто.
Где искать квартиры под аренду
Готовые подборки из нашего каталога — только свободные квартиры, цены из прайсов застройщиков. В скобках — сколько квартир сегодня.
Варшава
- Квартиры под аренду (1 231)
- Квартиры в сданных домах (874)
- 1-комнатные квартиры (425)
- 2-комнатные квартиры (1 649)
- Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł (1 023)
- Двухкомнатные квартиры до 1 млн zł (1 322)
- Трёхкомнатные квартиры до 1 млн zł (896)
- Квартиры от 1 до 1,5 млн zł (969)
- Премиум-апартаменты от 1,5 млн zł (400)
- Все жилые комплексы
Вроцлав
- Квартиры под аренду (1 480)
- Квартиры в сданных домах (575)
- 1-комнатные квартиры (772)
- 2-комнатные квартиры (1 686)
- Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł (915)
- Двухкомнатные квартиры до 1 млн zł (1 581)
- Трёхкомнатные квартиры до 1 млн zł (1 015)
- Квартиры от 1 до 1,5 млн zł (609)
- Премиум-апартаменты от 1,5 млн zł (175)
- Все жилые комплексы
Квартиры от застройщика продаются в stan deweloperski — под аренду их нужно отделать и обставить. Калькулятор учитывает эти расходы.
Путеводитель для инвестора
Главные статьи рубрики «Инвестиции»: доходность, районы, кредит, налоги и управление арендой.
Инвестиции
Квартира как инвестиция в Польше 2026: стоит ли, доходность, риски
Квартира как инвестиция в Польше в 2026: доходность аренды в Варшаве и Вроцлаве на ценах из каталога и ставках NBP, рост цен, кредитное плечо, налоги и риски.
~12 мин чтенияЧитать
Инвестиции
Квартира под аренду в Варшаве 2026: районы, метраж, цены
Квартира под аренду в Варшаве: цены студий и 2-комнатных в 10 районах, ставка аренды NBP 85,1 zł/м² и ориентировочная доходность брутто и нетто.
~11 мин чтенияЧитать
Инвестиции
Квартира под аренду во Вроцлаве 2026 – районы, площади, цены
Квартира под аренду во Вроцлаве: 5 районов, цены студий и 2-комнатных квартир из нашего предложения, ставки NBP и ориентировочная валовая доходность в 2026 г.
~12 мин чтенияЧитать
Инвестиции
Студия или двушка под аренду: доходность и риски в 2026
Студия или 2 комнаты под аренду? Цена за м², ставки аренды по NBP, доходность брутто и нетто, простой и первоначальный взнос в Варшаве и Вроцлаве.
~11 мин чтенияЧитать
Инвестиции
Квартира в ипотеку под аренду: окупается ли при ставках 2026 года
Квартира в ипотеку под аренду в 2026 году: платёж против арендной платы на медианных ценах Вроцлава и Варшавы, сценарии ставок ±1 п.п. и требования банков.
~12 мин чтенияЧитать
Инвестиции
Управление арендой: сколько стоит управляющая компания и стоит ли она того (2026)
Управление арендой: 8–12% арендной платы плюс плата за жильца, посуточная аренда 20–35%. Договор, налог и доходность с управляющим на примере.
~11 мин чтенияЧитать
Инвестиции
Квартира или облигации и вклады? Сравнение доходности в 2026 году
Квартира или облигации? EDO 5,35%, вклады 3%, аренда около 3,4% чистыми. Сравнение налогов, ликвидности и риска и пример: 600 тыс. zł на 5 лет.
~12 мин чтенияЧитать
Несколько квартир или покупка за наличные
При покупке двух-трёх квартир или оплате без кредита стоит спросить застройщика об условиях: цене, графике платежей, парковочном месте или кладовой в пакете. Такие переговоры мы ведём от вашего имени.
Скидка не гарантирована — она зависит от застройщика, этапа продаж и числа свободных квартир. До подписания договора резервации показываем, о чём удалось договориться.
- Сравнение нескольких комплексов: цена за м², срок сдачи, график платежей
- Проверка договора с застройщиком до подписания
- При оплате наличными — список документов о происхождении средств для банка и нотариуса
Покупка из-за границы
Иностранец может купить квартиру в Польше — для самой квартиры разрешение MSWiA обычно не нужно, оно бывает нужно для дома или участка. Нотариальный акт подписываете лично или через доверенное лицо.
Доход от аренды квартиры в Польше декларируется в Польше, в том числе нерезидентом. Эти статьи отвечают на частые вопросы:
Частые вопросы
Какая доходность аренды в Варшаве и Вроцлаве?
По данным NBP, средняя ставка аренды в I кв. 2026 г. составляла 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² в группе шести городов с Вроцлавом. Для новых квартир из нашего каталога это обычно около 4–7% брутто и 3–5% нетто. Это средние значения — результат конкретной квартиры посчитайте в калькуляторе на этой странице.
Какой налог платить с аренды?
Физлицо платит с частной аренды ryczałt: 8,5% дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения, без вычета расходов. Нерезидент тоже платит этот налог в Польше.
Можно ли сразу сдавать квартиру от застройщика?
Нет. Квартиру от застройщика покупают в stan deweloperski — перед сдачей её нужно отделать и обставить. В калькуляторе мы берём средний стандарт: около 2 500 zł/м² в Варшаве и 2 200 zł/м² во Вроцлаве; можно ввести свой бюджет.
Сколько стоит ваша помощь?
Чаще всего без комиссии — обычно нас оплачивает застройщик. Консультация и подбор — бесплатно.
Будет ли скидка при покупке нескольких квартир?
Может получиться, но это не гарантировано. При нескольких квартирах или оплате наличными мы обсуждаем с застройщиком цену и график платежей; результат зависит от застройщика, этапа продаж и числа свободных квартир.
Может ли иностранец купить квартиру под аренду?
Да. Квартиру иностранец обычно покупает без разрешения MSWiA — оно бывает нужно для дома или участка. Доход от аренды декларируется в Польше. Консультируем на польском, русском и английском.
Вы сдаёте квартиру после покупки?
Мы помогаем выбрать и купить квартиру. Сдавать её можно самостоятельно или через управляющую компанию — обычно она берёт 8–12% арендной платы. Эти расходы можно добавить в калькуляторе.
Подберём квартиры под аренду
Напишите бюджет, город и цель: долгосрочная аренда, краткосрочная или перепродажа. Подготовим несколько вариантов с расчётом доходности и ответим на вопросы.
- Только свободные квартиры из актуальных прайсов
- Расчёт по каждому варианту — с допущениями
- Консультация на польском, русском или английском
Обновлено: 12 октября 2026