Инвестиции в недвижимость Польши из-за рубежа: новостройки Варшавы и Вроцлава, доходность и налоги (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczИнвестиции~9 мин чтения
Иностранец может инвестировать в недвижимость Польши, а в большинстве случаев покупка квартиры не требует никакого разрешения: приобретение самостоятельного жилого помещения, в том числе у застройщика, освобождено от обязанности получать его. Планировать нужно другое: цену в злотых (а значит, курс валюты), доходность аренды, которая по новостройкам Варшавы и Вроцлава составляет обычно несколько процентов, и налог, который нерезидент платит в Польше с арендной платы. Это руководство собирает главные цифры в одном месте по данным нашего каталога на 4 октября 2026 года и NBP.
Коротко
- Иностранец любого гражданства может купить квартиру в Польше без разрешения МВД (ст. 8 ч. 1 п. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами); затем нотариус передаёт выписку из акта в министерство. Исключение — недвижимость в приграничной зоне; Варшава и Вроцлав в неё не входят.
- В нашем каталоге (04.10.2026) медиана цены за м² — 17 400 zł в Варшаве (4 240 предложений в 114 инвестициях) и 15 400 zł во Вроцлаве (4 372 предложения в 89 инвестициях).
- NBP оценивает средние ставки аренды в 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² в шести крупных городах, включая Вроцлав (I кв. 2026). В наших примерах это даёт около 5,2–5,5% брутто и около 3,7–4,5% нетто в год.
- Нерезидент платит в Польше налог с аренды польской квартиры: ryczałt 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения, без вычета расходов.
- Цены указаны в злотых. По среднему курсу NBP на 02.10.2026 (EUR/PLN 4,3745) 728 562 zł — это около 166,5 тыс. евро (около 187,4 тыс. USD при USD/PLN 3,8881 и около 141,9 тыс. GBP при GBP/PLN 5,1353).
Может ли иностранец купить квартиру в Польше
Да. Основное правило закона о приобретении недвижимости иностранцами: иностранцу нужно разрешение, но исключений много, и именно они решают на практике. Приобретение самостоятельного жилого помещения и гаража для жилищных нужд освобождено для любого иностранца, независимо от вида пребывания (ст. 8 ч. 1 п. 1 и 1a). Квартира в многоквартирном доме у застройщика, с собственной записью в поземельной книге, — именно такое помещение. Граждане и предприниматели из ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии не нуждаются в разрешении ни для какого вида недвижимости (ст. 8 ч. 2). После Brexit британцы подпадают под правила для третьих стран: квартиру они купят без разрешения, а дом с землёй — как правило, с разрешением.
Разрешение нужно главным образом для отдельного дома с участком, самого участка и недвижимости в приграничной зоне; гербовый сбор — 1570 zł. Покупка квартиры не даёт права пребывания в Польше — см. покупка квартиры и карта пребывания. Подробности по шагам — в руководстве купить квартиру в Польше иностранцу. С 19 ноября 2026 года нотариусы будут передавать выписки из актов в министерство в электронном виде.
Почему Варшава и Вроцлав: рынок в цифрах
| Каталог, 4 октября 2026 | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Инвестиции в каталоге | 114 | 89 |
| Доступные квартиры | 4 240 | 4 372 |
| Медиана цены за м² | 17 400 zł | 15 400 zł |
| Сданные инвестиции | 56 из 114 | 41 из 89 |
| Медианная цена двухкомнатной квартиры | 728 562 zł (39,4 м²) | 646 520 zł (41,1 м²) |
Варшава дороже за метр и имеет более высокие средние ставки аренды; Вроцлав дешевле за м², а по данным NBP аренда там росла быстрее (группа шести городов — +12,0% к прошлому году в I кв. 2026, Варшава — +3,3%). Что лучше подходит, зависит от бюджета и стратегии; сравнение — в статье Варшава или Вроцлав: где купить квартиру.
Доходность аренды: данные NBP и наши примеры
По данным NBP, в I квартале 2026 года средняя ставка аренды составляла 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² в группе шести крупных городов, включая Вроцлав (без коммунальных платежей). Оценочная ставка капитализации NBP — 5,95% в Варшаве и 6,24% в группе шести городов; доходность на собственный капитал без кредита — 3,5% и 3,7%.
Чтобы показать, что это значит для новостройки, мы взяли медианную двухкомнатную квартиру в каждом городе и применили ту же методику, что в статье о доходности аренды: арендная плата = площадь × средняя ставка NBP (для Вроцлава — среднее по шести городам), заполняемость 95%, ryczałt 8,5%, налог на недвижимость 1,25 zł/м², резерв 5% на ремонт и страховку, коммунальные платежи оплачивает арендатор.
| Варшава | Вроцлав | |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 728 562 zł (около 166,5 тыс. евро) | 646 520 zł (около 147,8 тыс. евро) |
| Площадь | 39,4 м² | 41,1 м² |
| Арендная плата в месяц (среднее NBP) | около 3 355 zł | около 2 775 zł |
| Доходность брутто | 5,5% | 5,2% |
| Чистый доход в год | около 32 900 zł | около 27 200 zł |
| Доходность нетто от цены покупки | 4,5% | 4,2% |
| Доходность нетто с учётом отделки* | 4,0% | 3,7% |
Разница между доходностью брутто и нетто обычно составляет 1–2 процентных пункта, а квартиру в состоянии stan deweloperski сначала нужно отделать. Больше примеров на восьми квартирах и полный перечень расходов — в статье доходность аренды квартиры во Вроцлаве и Варшаве, а более широкая картина возможностей и рисков — в руководстве квартира как инвестиция в Польше. Сравнение с облигациями и депозитами — квартира или облигации.
Налоги иностранного инвестора
При покупке. Квартиру у застройщика вы покупаете по цене с НДС, а налог PCC при такой покупке, как правило, не платите; сверху идут нотариальные и судебные сборы. Подробности: НДС на квартиру от застройщика и расходы при покупке квартиры в Польше.
Во время владения. Налог на недвижимость в Варшаве и Вроцлаве в 2026 году — 1,25 zł/м² полезной площади в год, то есть около 50 zł для квартиры в 40 м².
С аренды. Арендная плата за квартиру в Польше — доход, полученный в Польше, поэтому нерезидент платит с неё налог в Польше (ст. 3 ч. 2a и 2b п. 4 закона о PIT). Частная аренда облагается ryczałt: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения, без вычета расходов. Вы платите его сами до 20-го числа месяца, следующего за месяцем (или кварталом) получения аренды, и подаёте PIT-28 с 15 февраля по 30 апреля следующего года. Без номера PESEL нужен NIP — заявление на формуляре NIP-7. Соглашения об избежании двойного налогообложения, как правило, оставляют Польше право облагать аренду недвижимости, расположенной в Польше, а двойного налога вы избегаете в стране резидентства — исключением или зачётом. Полное описание: налог на аренду в Польше для нерезидента и налог с аренды квартиры в Польше.
При продаже. Доход от продажи квартиры до истечения пяти лет с конца года покупки облагается налогом — см. налог с продажи квартиры до истечения 5 лет.
Как купить из-за рубежа: шаг за шагом
- Определите бюджет и стратегию: под аренду, для сохранения капитала или и то и другое; готовая квартира или строящаяся (разница в ценах — в статье готовые квартиры или в строительстве).
- Выберите инвестицию в каталоге и проверьте застройщика и проспект (как проверить застройщика).
- Забронируйте квартиру. Плата за бронирование не может превышать 1% цены и засчитывается в цену.
- Подготовьте средства и документы. Банк и нотариус — обязанные институции по правилам AML и могут спросить о происхождении средств; переводы свыше 15 000 евро банк сообщает в GIIF в рутинном порядке. См. перевод денег из-за границы на покупку квартиры.
- Подпишите договор с застройщиком у нотариуса. Если вы не можете приехать, вас представит доверенное лицо — купить квартиру в Польше из-за границы. Документы на иностранном языке могут потребовать присяжного перевода (присяжный переводчик у нотариуса).
- Платите по графику на эскроу-счёт, примите квартиру, сделайте отделку, а при сдаче в аренду оформите NIP и ежемесячные платежи ryczałt. Нужен ли управляющий — управление арендой: стоимость и стоит ли.
Если вам нужна ипотека как нерезиденту, банк смотрит на статус пребывания и доход — см. ипотека в Польше для иностранцев.
Риски, которые стоит взвесить
- Валюта. Цена в злотых: изменение курса на 5% меняет стоимость той же квартиры примерно на 5% в вашей валюте.
- Простой и арендная плата. Модель NBP предполагает заполняемость 95%; квартира может простаивать дольше, а использованные ставки — средние.
- Риск срока. У строящейся квартиры срок и этапные платежи определяет договор; эскроу-счёт защищает платежи, но не исключает задержек.
- Стоимость отделки. Квартира в состоянии stan deweloperski требует дополнительных расходов до сдачи.
- Налоги в стране проживания. Польша облагает аренду налогом, но вам может потребоваться декларировать её и у себя — проконсультируйтесь в своей стране.
- Процентные ставки. При финансировании кредитом более высокая ставка снижает денежный поток — см. процентная ставка по ипотеке в Польше 2026.
Частые вопросы
Может ли иностранец инвестировать в недвижимость в Польше?
Да. Иностранец любого гражданства может купить самостоятельную квартиру без разрешения, а граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии не нуждаются в разрешении ни для какого вида недвижимости. Разрешение нужно главным образом для дома с землёй, участка и недвижимости в приграничной зоне.
Какова доходность аренды новостроек в Варшаве и Вроцлаве?
В наших примерах на основе средних ставок NBP доходность брутто — около 5,2–5,5%, нетто — около 3,7–4,5% в зависимости от города и от того, учитываете ли вы отделку. Реальный результат зависит от квартиры, арендной платы и простоев.
Какие налоги платит нерезидент с аренды в Польше?
Ryczałt 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения, до 20-го числа следующего месяца (или квартала), и годовая декларация PIT-28 до 30 апреля. Налог на недвижимость — 1,25 zł/м² в год в Варшаве и Вроцлаве.
Можно ли купить квартиру, не приезжая в Польшу?
Да, через доверенное лицо: вы выдаёте доверенность, отвечающую требованиям нотариуса, и доверенное лицо подписывает акт. У банков и нотариусов могут быть свои требования, поэтому проверьте их заранее.
Что выбрать: Варшаву или Вроцлав?
Варшава дороже за м² и имеет более высокие средние ставки аренды; Вроцлав дешевле за м², порог входа ниже. Выбор зависит от бюджета и стратегии.
Итоги
Для иностранного инвестора Польша предлагает простой правовой путь к квартире (без разрешения), открытые цены, которые публикуют застройщики, и чистую доходность порядка 4% до учёта курса валюты. Заложите курс злотого, стоимость отделки и налог с аренды и проверьте застройщика и договор до платежа. Если вы хотите, чтобы мы подобрали квартиры в Варшаве или Вроцлаве под ваш бюджет, поможем с покупкой квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для вас, потому что нас обычно оплачивает застройщик. Консультация и подбор бесплатны.
Данные на 4 октября 2026 года; курсы валют на 2 октября 2026 года (таблица A NBP). Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией; налоговые правила страны вашего резидентства выходят за его рамки.
Источники
- Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами, единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 1, 8, 8a).
- Закон от 17 июля 2026 г. об изменении закона о приобретении недвижимости иностранцами и закона «Prawo o notariacie», Dz.U. 2026 poz. 1099 (в силе с 19.11.2026).
- NBP, Информация о ценах квартир и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. — ставки аренды, ставка капитализации, ROE.
- Закон о налоге на доходы физических лиц, единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 3).
- Закон об аккордном подоходном налоге с отдельных доходов физических лиц, единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12, 21).
- Министерство финансов — расчёт доходов от частной аренды.
- biznes.gov.pl — получение NIP физическим лицом (NIP-7).
- NBP — средние курсы валют, таблица A от 02.10.2026 — EUR/PLN 4,3745, USD/PLN 3,8881, GBP/PLN 5,1353.
- Цены и наличие: каталог инвестиций TM Invest, Варшава и Вроцлав, данные на 04.10.2026.
