Флип на первичном рынке: уступка (cesja) договора с застройщиком и налог до 5 лет

Автор: Tacjana Masiukiewicz12 октября 2026Инвестиции~8 мин чтения

«Флип» на первичном рынке — это покупка квартиры у застройщика с целью продать её с прибылью: ещё на этапе строительства или в течение нескольких лет после сдачи. Путей выхода два: уступка договора с застройщиком (cesja) до нотариального акта о передаче права собственности или продажа квартиры после акта, но до истечения 5 лет. У каждого пути свои ограничения, свой налог и свои расходы на стороне покупателя. Здесь мы сравниваем оба пути и помогаем принять решение до покупки — подробности каждого описаны в отдельных статьях, на которые мы ссылаемся. Прибыль от флипа не гарантирована: она зависит от того, заплатит ли кто-то больше, а этого никто гарантировать не может.

Главное

Уступка (до акта): разрешена только для договора на одну квартиру и не чаще одного раза в 3 года, кроме передачи близким родственникам (ст. 37a закона о застройщиках); часто требует согласия застройщика.
Доход от уступки налоговые органы облагают по шкале (12% и 32%), в декларации PIT-36; покупатель платит PCC 1%.
Продажа после акта до истечения 5 лет (считая с конца года покупки): налог 19% с дохода, декларация PIT-39; покупатель обычно платит PCC 2%, если только это не его первое жильё.
При нескольких таких сделках налоговая может признать их предпринимательской деятельностью — тогда действуют другие правила.
В нашем каталоге (октябрь 2026) 2 068 свободных квартир со сдачей в 2027 г. в Варшаве и 1 882 во Вроцлаве — типичный «горизонт» уступки.

Два пути выхода: уступка или продажа после сдачи

Общее сравнение по состоянию законодательства на октябрь 2026 г. Подробности и исключения — в статьях об уступке и о налоге с продажи до истечения 5 лет, а также у налогового консультанта.

Вопрос	Уступка договора с застройщиком	Продажа после акта, до истечения 5 лет
Что вы продаёте	права и обязанности по договору (квартира строится)	квартиру (недвижимость)
Ограничения закона	договор на 1 квартиру, не чаще раза в 3 года (кроме I и II налоговой группы)	без лимита числа сделок
Согласие застройщика	зависит от договора — часто нужно, бывает платным	не нужно
Форма	нотариальный акт	нотариальный акт
Налог продавца	шкала 12% / 32% с дохода, PIT-36	19% с дохода, PIT-39 (возможна жилищная льгота при расходах на собственные жилищные цели)
Налог покупателя	PCC 1%	PCC 2% (освобождение при первом жилье)
Кредит покупателя	сложнее — не каждый банк финансирует уступку	стандартная ипотека на вторичном рынке
Сколько капитала вы задействуете	только уже внесённые по графику платежи	всю цену, отделку и расходы на содержание

Уступка до сдачи дома — как она работает и где ловушки

При уступке покупатель «встаёт» на ваше место в договоре с застройщиком: возвращает вам уже внесённые платежи, доплачивает согласованную наценку, а остаток цены платит уже застройщику. С июля 2023 г. ст. 37a закона о защите прав покупателя ограничивает торговлю уступками: договор должен касаться одной квартиры, а вы не можете в течение 3 лет до уступки сделать другую уступку по договору с застройщиком (кроме передачи лицам из I и II налоговой группы, например детям или родителям). В акте вы делаете заявление под угрозой уголовной ответственности.

Самые частые ловушки:

Согласие и плата застройщика — закон их не регулирует, всё решает ваш договор. Проверьте это до подписания, а не после.
Нет покупателя — если вы не найдёте покупателя до окончания стройки, остаток цены придётся заплатить самому или в кредит. При графике 10/90 — это до 90% цены сразу.
Ваш кредит — если вы купили в ипотеку, уступка требует договорённости с банком; на практике флипы через уступку делают в основном за наличные.
Налог по шкале — доход от уступки прибавляется к остальным доходам, поэтому при высоких заработках вы заплатите 32%, а не 19%.

Полное описание — с PCC, нотариальной таксой, примером уступки квартиры за 700 тыс. zł и интерпретацией Директора KIS — в статье уступка договора с застройщиком. Почему инвесторы выбирают график 10/90, пишем в статье квартира 10/90 и график платежей.

Продажа после сдачи, но до истечения 5 лет — налог 19%

Когда застройщик подписывает с вами нотариальный акт о передаче права собственности, вы становитесь собственником квартиры. Продажа до истечения 5 лет, считая с конца года, в котором вы приобрели квартиру, — это доход от возмездного отчуждения недвижимости: налог составляет 19% с дохода, декларация PIT-39 подаётся до 30 апреля следующего года. Для квартиры от застройщика 5 лет, как правило, считаются от акта о передаче собственности, а не от договора с застройщиком.

Доход — это выручка минус расходы: цена покупки, подтверждённые затраты на отделку (счета-фактуры) и расходы на продажу. Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa) освобождает доход, потраченный на собственные жилищные цели, — при типичном флипе, когда прибыль идёт на следующую инвестицию, ею обычно не воспользоваться. Как считать 5 лет, расходы и PIT-39, объясняем в статье налог с продажи квартиры до 5 лет; правила — на сайте podatki.gov.pl — продажа недвижимости.

Пример расчёта (гипотетический)

Вы покупаете квартиру за 600 000 zł с актом в 2026 г., отделываете её за 60 000 zł (по счетам) и продаёте в 2028 г. за 700 000 zł, заплатив 14 000 zł расходов на продажу. Доход: 700 000 − 600 000 − 60 000 − 14 000 = 26 000 zł, налог 19% = 4 940 zł. К результату нужно добавить то, чего налог не учитывает: коммунальный платёж (czynsz administracyjny) и коммунальные услуги в период без арендатора, налог на недвижимость и стоимость денег (проценты по кредиту или упущенные проценты по депозиту). Цифры условные — мы не прогнозируем цены, и продажа за 700 000 zł не гарантирована.

Когда флип становится предпринимательской деятельностью

Разовая продажа частной квартиры — это продажа личного имущества. Когда сделки повторяются, организованы и нацелены на прибыль (несколько покупок, ремонт под продажу, реклама), налоговый орган может признать их предпринимательской деятельностью. Тогда действуют правила налогообложения фирмы, а в некоторых ситуациях и VAT. Если планируете больше одной сделки, поговорите с налоговым консультантом или запросите индивидуальную интерпретацию (поиск интерпретаций: Eureka, Министерство финансов). Иногда проще сразу купить на фирму — покупка квартиры на фирму.

Риски, о которых мало говорят

Цены не обязаны расти. Прибыль от флипа — это разница между ценой покупки и ценой, которую заплатит следующий покупатель, за вычетом расходов и налога. На стабильном рынке расходы могут съесть всю наценку. Наш взгляд на прогнозы: прогноз цен на квартиры.
Конкуренция с предложением застройщика. Продавая уступку или квартиру в том же ЖК, вы конкурируете с квартирами, которые застройщик ещё продаёт по прайсу.
Задержка строительства удлиняет срок, на который замораживаются деньги, — см. задержка застройщика.
Stan deweloperski. Квартира после сдачи не готова к проживанию — покупатель на вторичном рынке часто ожидает отделку, а это расходы и время на вашей стороне.
Ликвидность. Продажа квартиры обычно занимает несколько месяцев — сколько длится продажа квартиры.

Сколько строящихся квартир в нашем каталоге

Уступка имеет смысл, только если до сдачи осталось достаточно времени, чтобы найти покупателя. Так распределяются свободные квартиры по сроку сдачи в нашем каталоге:

Свободные квартиры от застройщиков в каталоге TM Invest, октябрь 2026, цены предложения с VAT. Различия медиан объясняются в основном расположением и классом ЖК, а не сроком сдачи — это не доказательство того, что строящаяся квартира дешевле.

Срок сдачи	Варшава — свободные квартиры	Варшава — медиана zł/m²	Вроцлав — свободные квартиры	Вроцлав — медиана zł/m²
Дом уже сдан	874	18 603	575	14 547
2026	389	18 625	729	16 250
2027	2 068	16 700	1 882	13 900
2028 и позже	648	18 100	1 110	17 384

Полный список ЖК со сдачей в 2027 г. — в статье квартиры, сдаваемые в 2027 году.

Прежде чем покупать под перепродажу — чек-лист

Допускает ли договор с застройщиком уступку, за какую плату и с какого этапа строительства?
Делали ли вы за последние 3 года уступку по другому договору с застройщиком?
Откуда возьмёте деньги на остаток цены, если не найдёте покупателя до сдачи?
Какой будет ваш налог — шкала при уступке или 19% после акта — с учётом других доходов?
Имеет ли покупка смысл и без роста цен — например, как квартира под аренду?

Проект договора мы проверим на условия об уступке, неустойках и сроках — проверка договора с застройщиком.

Частые вопросы

Законен ли флип на первичном рынке?

Да, но с 2023 г. уступку прав по договору с застройщиком можно провести только по договору на одну квартиру и не чаще раза в 3 года (кроме близких родственников). У продажи квартиры после акта о передаче собственности такого лимита нет.

Какой налог платится с уступки договора с застройщиком?

По практике налоговых органов доход от уступки облагается по шкале (12% и 32%) в декларации PIT-36, а покупатель платит PCC 1%. Правило 5 лет и жилищная льгота здесь не применяются.

С какого момента считать 5 лет для квартиры от застройщика?

С конца года, в котором вы подписали акт о передаче права собственности, — не с даты договора с застройщиком. Квартиру, приобретённую по акту в 2026 г., можно продать без подоходного налога с 1 января 2032 г.

Что будет, если я не продам уступку до сдачи дома?

Вы остаётесь покупателем: нужно заплатить остаток цены по графику, подписать акт и принять квартиру. Потом её можно сдать в аренду или продать — с налогом 19% с дохода, если 5 лет не прошло.

Несколько флипов — это уже предпринимательская деятельность?

Их могут так квалифицировать, если сделки повторяются и организованы. Оценка зависит от обстоятельств — перед серией сделок стоит спросить налогового консультанта или запросить индивидуальную интерпретацию.

Итоги

У флипа на первичном рынке два пути: уступка до сдачи (лимит — одна в 3 года, налог по шкале, согласие застройщика) и продажа после акта до истечения 5 лет (19% с дохода, без лимита сделок, но с полным вложением капитала). Ни один из них не даёт гарантированной прибыли — результат определяет цена, которую заплатит следующий покупатель. Надёжнее покупать квартиру, которая имеет смысл и как квартира под аренду, если продажа не удастся.

Думаете, какую квартиру купить под перепродажу или аренду? Посмотрите страницу для инвесторов или запишитесь на бесплатную консультацию. Чаще всего без комиссии для вас, обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на октябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Налоги по конкретной сделке стоит подтвердить у налогового консультанта или в индивидуальной интерпретации.

Читайте также:

Источники

Закон о защите прав покупателя жилья и Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy…) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 37a).
Закон о подоходном налоге с физических лиц (ustawa o PIT) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 7 и 8, ст. 30e).
Закон о налоге на гражданско-правовые действия (PCC) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191.
podatki.gov.pl — продажа недвижимости (zbycie nieruchomości).
Индивидуальная интерпретация Директора KIS от 26 мая 2025 г., сигн. 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ (доход от уступки прав по договору с застройщиком — налоговая шкала).
Данные о предложении: каталог TM Invest, октябрь 2026.