Несколько квартир в одном ЖК: скидка, график платежей, ипотека

Автор: Tacjana Masiukiewicz12 октября 2026Инвестиции~9 мин чтения

Покупаете две, три или больше квартир в одном жилом комплексе — под аренду, для семьи или чтобы сохранить капитал? Такая покупка даёт аргументы в разговоре с застройщиком, но не гарантирует скидку. Объясняем, о чём реально можно договориться, как выстроить график платежей, как банки смотрят на ипотеку на следующие квартиры и на что обратить внимание в налогах и при последующей перепродаже. Данные о предложении: каталог TM Invest, октябрь 2026.

Главное

Скидка не гарантирована. Она зависит от застройщика, этапа продаж, числа свободных квартир и способа оплаты. Часто проще получить лучшие условия, чем более низкую цену за m², — парковочное место, кладовку, график платежей.
На каждую квартиру обычно заключается отдельный договор с застройщиком (umowa deweloperska), платежи идут на эскроу-счёт проекта, а право собственности оформляется отдельным нотариальным актом (akt notarialny).
Уступка (cesja) прав по договору с застройщиком разрешена только для договора на одну квартиру и не чаще одного раза в 3 года (кроме передачи близким родственникам) — план «куплю пять и продам до сдачи дома» через уступки не реализовать.
Ипотеку на вторую и следующие квартиры банк считает с учётом всех ваших обязательств — кредитоспособность заканчивается быстрее, чем кажется по простому расчёту.
В нашем каталоге сейчас 66 ЖК в Варшаве и 56 во Вроцлаве, где свободно не меньше 10 квартир, — именно там разговор о нескольких квартирах имеет больше всего смысла.

Почему застройщик вообще готов обсуждать условия?

У застройщика есть прайс и план продаж каждого этапа. Продажа нескольких квартир одному клиенту означает для него более быстрое выполнение плана и меньше работы — один разговор, один комплект документов, предсказуемые платежи. Это ваш аргумент. С другой стороны есть ограничения: ценовая политика (застройщик не хочет обесценивать цены для остальных покупателей), условия банка, финансирующего стройку, и то, что хорошо продающийся проект в уступках не нуждается.

На практике больше всего пространства для переговоров бывает по последним квартирам этапа, в уже сданных домах и по квартирам, которые долго остаются в продаже. Меньше всего — на старте продаж популярного проекта, когда застройщик и так продаёт без труда. Общие правила торга описываем в статье как торговаться при покупке квартиры.

О чём договариваться при покупке нескольких квартир

Цена за m² или скидка суммой — возможна, но не постоянна. Просите письменное предложение по конкретным номерам квартир: разница между этажами и сторонами света бывает больше самой скидки.
Парковочное место и кладовка — в пакете или дешевле. Для квартир под аренду это часто более реальная «скидка», чем снижение цены метра. См. также: парковочное место и кладовка.
График платежей — другое распределение взносов (например, 10/90, 20/80) или перенос траншей. Подробно — в статье квартира 10/90 и график платежей.
Изменения планировки и отделочный пакет — без доплат или на лучших условиях. При нескольких одинаковых квартирах пакет «под ключ» упрощает сдачу в аренду. Сравнение затрат: отделочный пакет от застройщика.
Условия договора — согласие на уступку и её стоимость, сроки сдачи, неустойки. Эти пункты нужно согласовать до подписания, а не после.

Не рассчитывайте, что скидка растёт пропорционально с каждой следующей квартирой. Бывает, что застройщик предложит лучшие условия на третьей квартире, а на первых двух — никаких. Поэтому до подписания договоров резервации сравните предложения нескольких ЖК: иногда покупка в двух проектах выгоднее, чем в одном.

Сколько стоит 1% скидки — пример расчёта

Пример гипотетический, это не обещание: три двухкомнатные квартиры по 600 000 zł — это 1 800 000 zł. Каждый процентный пункт скидки — 18 000 zł, а парковочное место в пакете в Варшаве может стоить несколько десятков тысяч злотых. Поэтому сравнивайте полную стоимость покупки (квартиры, парковочные места, кладовки, изменения планировки, отделка), а не только процент скидки.

Один договор или несколько? Эскроу-счёт и приёмка

При покупке нескольких квартир у застройщика стандартом является отдельный договор на каждую. Платежи поступают на эскроу-счёт проекта (mieszkaniowy rachunek powierniczy) и защищены Гарантийным фондом застройщиков (DFG) по правилам закона о застройщиках — так же, как при покупке одной квартиры. Как работает эта защита, объясняем в статье эскроу-счёт и фонд DFG.

Отдельные договоры важны для последующей перепродажи. Закон о защите прав покупателя (ст. 37a) разрешает передать права по договору с застройщиком (cesja), только если договор касается не более одной квартиры, а продавец в течение 3 лет не делал уступку по другому такому договору; ограничение не действует при передаче близким родственникам. Тому, кто покупает несколько квартир с мыслью продать их до сдачи дома, важно знать это до подписания. Подробнее: уступка договора с застройщиком и флип на первичном рынке.

Планируйте и приёмку: несколько квартир в одном доме — это несколько протоколов, несколько списков дефектов и несколько нотариальных актов. Техническая приёмка с инспектором для каждой квартиры стоит денег, но для квартир под аренду быстро окупается — см. техническая приёмка с инспектором.

Ипотека на несколько квартир — как считают банки

Для банка каждая следующая квартира — это следующий ипотечный кредит с отдельным обеспечением. Кредитоспособность банк считает совокупно: платёж по первому кредиту снижает возможности по второму, а на третьей квартире многие упираются в предел даже при высоком доходе. Главные отличия от ипотеки на одну квартиру:

Собственный взнос — на следующую квартиру, особенно под аренду, банки часто ожидают взнос выше минимального. Условия разных банков отличаются.
Доход от аренды — часть банков учитывает его в кредитоспособности, но обычно только когда он подтверждён (договор, поступления на счёт, налоговая декларация). Будущая арендная плата за квартиру в строящемся доме учитывается редко.
Квартира в строящемся доме — кредит выплачивается траншами по графику застройщика, а до внесения ипотеки в книгу недвижимости банк может повышать маржу. При нескольких квартирах с разными сроками это сложнее согласовать — см. ипотека на квартиру в строящемся доме.
Очерёдность — иногда лучше купить одну квартиру за наличные, а вторую в ипотеку, чем брать два меньших кредита. Это зависит от ставок и вашей ситуации.

Покроет ли аренда платёж по кредиту, мы посчитали на примерах из нашего каталога в статье квартира в ипотеку под аренду. Наш кредитный эксперт (кредитный посредник, внесённый в реестр KNF, для клиента без оплаты) сравнит предложения нескольких банков для всего плана покупки — ипотека с TM Invest.

Налоги при нескольких квартирах — коротко

При покупке у застройщика налог PCC не платится — в цену включён VAT (обычно 8% для квартир до 150 m²). Налоги появляются при аренде и при продаже. Мы описываем правила в общих чертах — вашу ситуацию стоит проверить у налогового консультанта или на сайте podatki.gov.pl.

Частную аренду облагают по ryczałt: 8,5% дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения. При нескольких квартирах порог 100 000 zł достигается быстрее. Подробно, в том числе для супругов: налог с аренды квартиры.
Аренда или бизнес? Чем больше квартир и чем организованнее сдача, тем выше риск, что налоговая признает её предпринимательской деятельностью. При нескольких квартирах стоит подумать об индивидуальной налоговой интерпретации или о покупке на фирму — покупка квартиры на фирму.
Налог на недвижимость платится отдельно за каждую квартиру — ставки в Варшаве и Вроцлаве: налог на недвижимость.
Продажа до истечения 5 лет, считая с конца года покупки, означает подоходный налог — см. налог с продажи квартиры до 5 лет.

Где в нашем каталоге есть выбор нескольких похожих квартир

Разговор о нескольких квартирах имеет смысл там, где застройщику ещё есть из чего выбирать. В нашем каталоге (октябрь 2026) в 66 ЖК в Варшаве свободно не меньше 10 квартир, из них в 38 — не меньше 30. Во Вроцлаве таких ЖК соответственно 56 и 40. Больше всего небольших квартир (1–2 комнаты до 45 m², до 1 млн zł) мы собрали в подборках квартиры под аренду в Варшаве и квартиры под аренду во Вроцлаве.

Помните, что квартиры у застройщика продаются в состоянии stan deweloperski (без отделки) — к цене добавляются отделка и оснащение каждой квартиры. Сколько это стоит для квартиры под аренду, считаем в статье отделка квартиры под аренду.

Чек-лист перед подписанием

Письменное предложение по конкретным номерам квартир — с парковочными местами и кладовками.
График платежей по каждой квартире — согласованный с вашими наличными и траншами кредита.
Условия об уступке, неустойках и сроках сдачи в каждом договоре.
Решение, на кого покупаете: вы, супруги, фирма — до подписания договоров резервации.
Предварительное кредитное решение для всего плана, а не только для первой квартиры.
Проверка застройщика и проекта договора — проверка договора с застройщиком.

Частые вопросы

Дадут ли скидку при покупке нескольких квартир?

Такого правила нет. Застройщик может предложить лучшую цену или условия (парковочное место, кладовку, график платежей), но это зависит от этапа продаж и числа свободных квартир. Гарантировать скидку заранее нельзя.

Покупают ли несколько квартир по одному договору с застройщиком?

Обычно нет — на каждую квартиру заключается отдельный договор и отдельный нотариальный акт о передаче права собственности. Это важно для уступки: закон разрешает её только по договору на одну квартиру и не чаще раза в 3 года (кроме близких родственников).

Можно ли взять ипотеку сразу на две квартиры?

Да, но банк считает кредитоспособность совокупно и часто ожидает более высокий собственный взнос на следующую квартиру. Доход от будущей аренды обычно не учитывается, пока он не подтверждён.

Какой налог платится с аренды нескольких квартир?

При частной аренде — ryczałt 8,5% дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения, считается суммарно по всем квартирам. При большем масштабе аренду могут признать предпринимательской деятельностью — это стоит проверить до покупки.

Может ли посредник вести переговоры с застройщиком от моего имени?

Да. Мы сравниваем предложения нескольких ЖК, спрашиваем застройщиков об условиях на несколько квартир и показываем, о чём удалось договориться, до того как вы подпишете договоры резервации.

Итоги

Покупка нескольких квартир в одном ЖК даёт аргументы в разговоре с застройщиком, но результат переговоров не гарантирован — чаще улучшаются условия, чем сама цена за m². Главные решения принимаются до подписания: график платежей по каждой квартире, условия уступки, план кредита на всё и форма покупки с учётом налогов.

Планируете купить несколько квартир в Варшаве или Вроцлаве? Посмотрите страницу для инвесторов или запишитесь на бесплатную консультацию и подбор — мы обсудим с застройщиками условия от вашего имени. Чаще всего без комиссии для вас, обычно нас оплачивает застройщик.

Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Состояние на октябрь 2026 г.

Читайте также:

Источники

Закон о защите прав покупателя жилья и Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy…) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 37a — уступка).
podatki.gov.pl — налогообложение частной аренды (ryczałt).
Закон о паушальном подоходном налоге (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4).
Данные о предложении: каталог TM Invest, октябрь 2026 — ЖК, где свободно не меньше 10 и 30 квартир, в Варшаве и Вроцлаве.