Кілька квартир в одному ЖК — знижка, графік платежів, кредит

Купуєте дві, три або більше квартир в одному житловому комплексі — під оренду, для родини чи як вкладення капіталу? Така покупка дає аргументи в розмові із забудовником, але не гарантує знижки. Пояснюємо, про що реально можна домовитися, як скласти графік платежів, як банки ставляться до кредиту на наступні квартири і на що звернути увагу в податках та при подальшому перепродажі. Дані про пропозицію: каталог TM Invest, станом на жовтень 2026.

Головне

• Знижка не гарантована. Вона залежить від забудовника, етапу продажів, кількості вільних квартир і способу оплати. Часто простіше отримати кращі умови, ніж нижчу ціну за m², — паркомісце, комору, графік платежів.
• На кожну квартиру зазвичай укладається окремий договір із забудовником (umowa deweloperska), окремий ескроу-рахунок у межах проєкту та окремий нотаріальний акт (akt notarialny) про перехід права власності.
• Поступка прав (cesja) за договором із забудовником дозволена лише для договору на одну квартиру і не частіше ніж раз на 3 роки (крім найближчих родичів) — план «куплю п'ять і продам до здачі» через поступки не реалізувати.
• Кредит на другу й наступні квартири банк рахує з урахуванням усіх ваших зобов'язань — кредитоспроможність закінчується швидше, ніж виходить за простим розрахунком.
• У нашому каталозі 66 ЖК у Варшаві та 56 у Вроцлаві мають зараз щонайменше 10 вільних квартир — саме там розмова про кілька квартир має найбільший сенс.

Чому забудовник узагалі обговорює умови?

Забудовник має прайс і план продажів кожного етапу. Продаж кількох квартир одному клієнту означає для нього швидше виконання плану і менше роботи — одна розмова, один комплект документів, передбачувані платежі. Це ваш аргумент. З іншого боку є обмеження: цінова політика (забудовник не хоче псувати ціни іншим покупцям), умови банку, що фінансує будівництво, і те, що комплекс, який добре продається, не потребує поступок.

На практиці найбільше простору буває з останніми квартирами етапу, у вже зданих будинках і з квартирами, що довго залишаються в продажу. Найменше — на старті продажів популярного проєкту, коли забудовник і так продає без труднощів. Загальні правила переговорів про ціну описуємо в посібнику як торгуватися при купівлі квартири.

Про що домовлятися при купівлі кількох квартир

• Ціна за m² або знижка сумою — можлива, але не постійна. Просіть письмову пропозицію для конкретних номерів квартир, бо різниця між поверхами та сторонами світу буває більшою за саму знижку.
• Паркомісце і комора — у пакеті або дешевше. Для квартир під оренду це часто реальніша «знижка», ніж зниження ціни метра. Див. також: паркомісце і комора.
• Графік платежів — інший розподіл внесків (наприклад, 10/90, 20/80) або перенесення траншів. Докладніше в статті квартира 10/90 і графік платежів.
• Зміни планування і оздоблювальний пакет — без доплат або на кращих умовах. Якщо квартир кілька й вони однакові, пакет «під ключ» спрощує оренду. Порівняння витрат: оздоблювальний пакет від забудовника.
• Умови договору — згода на поступку та її вартість, строки здачі, договірні штрафи. Ці пункти треба погодити до підписання, а не після.

Не розраховуйте, що знижка зростає пропорційно кожній наступній квартирі. Буває, що забудовник запропонує кращі умови лише на третю квартиру, а на перші дві — жодних. Тому до підписання договорів резервування порівняйте пропозиції кількох ЖК: іноді кращий результат дає покупка у двох проєктах, а не в одному.

Скільки означає 1% знижки — розрахунковий приклад

Приклад гіпотетичний, не обіцянка: три двокімнатні квартири по 600 000 zł — це 1 800 000 zł. Кожен відсотковий пункт знижки — це 18 000 zł, а паркомісце в пакеті у Варшаві може коштувати кілька десятків тисяч злотих. Тому порівнюйте загальну вартість покупки (квартири, паркомісця, комори, зміни планування, оздоблення), а не лише відсоток знижки.

Один договір чи кілька? Ескроу-рахунок і приймання

Коли ви купуєте у забудовника кілька квартир, стандарт — окремий договір на кожну. Платежі надходять на житловий ескроу-рахунок (rachunek powierniczy) проєкту і захищені Гарантійним фондом забудовників (DFG) за правилами закону про захист прав покупця — так само, як при купівлі однієї квартири. Як працює цей захист, пояснюємо у статті ескроу-рахунок і фонд DFG.

Окремі договори важливі для подальшого перепродажу. Закон про захист прав покупця (ст. 37a) дозволяє передати права за договором із забудовником (cesja) лише тоді, коли договір стосується не більше ніж однієї квартири, а продавець протягом 3 років не здійснював поступки за іншим договором із забудовником; обмеження не стосується передачі найближчим родичам. Якщо ви купуєте кілька квартир, щоб продати їх до здачі, знайте це до підписання. Докладніше: поступка договору із забудовником і фліп на первинному ринку.

Плануйте також приймання: кілька квартир в одному будинку — це кілька протоколів, кілька переліків дефектів і кілька нотаріальних актів. Технічне приймання з інспектором для кожної квартири коштує грошей, але для квартир під оренду швидко окупається — див. технічне приймання з інспектором.

Кредит на кілька квартир — як рахують банки

Для банку кожна наступна квартира — це ще один іпотечний кредит з окремим забезпеченням. Кредитоспроможність банк рахує загалом: платіж за першим кредитом зменшує можливості для другого, а на третій квартирі багато людей доходять до межі навіть з високим доходом. Головні відмінності від кредиту на одну квартиру:

• Власний внесок — на наступну квартиру, особливо під оренду, банки часто очікують більшого внеску, ніж мінімальний. Умови в різних банках відрізняються.
• Дохід від оренди — частина банків враховує його в кредитоспроможності, але зазвичай лише коли він підтверджений (договір, надходження на рахунок, податкова декларація). Майбутня орендна плата за квартиру в будівництві зараховується рідко.
• Квартира в будівництві — кредит виплачується траншами за графіком забудовника, а до внесення іпотеки до реєстру банк може підвищувати маржу. Якщо квартир кілька з різними строками, це важче узгодити — див. кредит на квартиру в будівництві.
• Послідовність — іноді краще купити одну квартиру за готівку, а другу в кредит, ніж брати два менші кредити. Це залежить від ставки і вашої ситуації.

Чи покриє оренда платіж за кредитом, ми порахували на прикладах з нашого каталогу в статті квартира в іпотеку під оренду. Наш кредитний експерт (кредитний посередник, внесений до реєстру KNF, для клієнта без оплати) порівняє пропозиції кількох банків для всього плану купівлі — іпотечний кредит з TM Invest.

Податки при кількох квартирах — коротко

Купуючи у забудовника, ви не сплачуєте PCC — у ціну входить VAT (зазвичай 8% для квартир до 150 m²). Податки з'являються при оренді та продажу. Правила описуємо загально — вашу ситуацію варто перевірити з податковим консультантом або на сайті podatki.gov.pl.

• Приватна оренда оподатковується ринковим податком (ryczałt): 8,5% доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення. З кількома квартирами поріг 100 000 zł досягається швидше. Докладніше, зокрема для подружжя: податок з оренди квартири.
• Оренда чи підприємницька діяльність? Що більше квартир і що організованіша оренда, то вищий ризик, що податкова визнає її підприємницькою діяльністю. При кількох квартирах варто розглянути індивідуальне податкове роз'яснення або купівлю на фірму — купівля квартири на фірму.
• Податок на нерухомість сплачується окремо за кожну квартиру — ставки у Варшаві та Вроцлаві: податок на нерухомість.
• Продаж до спливу 5 років від кінця року набуття означає податок на дохід — див. податок з продажу квартири до 5 років.

Де в нашому каталозі є вибір кількох схожих квартир

Розмова про кілька квартир має сенс там, де забудовнику ще є з чого вибирати. У нашому каталозі (жовтень 2026) 66 ЖК у Варшаві мають щонайменше 10 вільних квартир, з них 38 — щонайменше 30. У Вроцлаві таких ЖК відповідно 56 і 40. Найбільше невеликих квартир (1–2 кімнати до 45 m², до 1 млн zł) ми зібрали в добірках квартири під оренду у Варшаві і квартири під оренду у Вроцлаві.

Пам'ятайте, що квартири від забудовника ви купуєте в стані deweloperski (без оздоблення) — до ціни додаються оздоблення та облаштування кожної квартири. Скільки це коштує для квартири під оренду, рахуємо в статті оздоблення квартири під оренду.

Контрольний список перед підписанням

• Письмова пропозиція для конкретних номерів квартир, з паркомісцями та коморами.
• Графік платежів для кожної квартири — узгоджений з вашою готівкою і траншами кредиту.
• Умови про поступку, договірні штрафи та строки здачі в кожному договорі.
• Рішення, на кого купуєте: ви, подружжя, фірма — до підписання договорів резервування.
• Попереднє кредитне рішення для всього плану, а не лише для першої квартири.
• Перевірка забудовника і проєкту договору — перевірка договору із забудовником.

Часті запитання

Підсумок

Купівля кількох квартир в одному ЖК дає аргументи в розмові із забудовником, але результат переговорів не гарантований — частіше покращуються умови, ніж сама ціна за m². Найважливіші рішення ухвалюються до підписання: графік платежів для кожної квартири, умови поступки, план кредиту на все й форма купівлі з огляду на податки.

Плануєте купити кілька квартир у Варшаві чи Вроцлаві? Перегляньте сторінку для інвесторів або запишіться на безкоштовну консультацію та добір пропозицій — ми обговоримо умови із забудовниками від вашого імені. Найчастіше без комісії для вас, зазвичай нам платить забудовник.

Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією або інвестиційною рекомендацією. Станом на жовтень 2026 р.

Читайте також:

• Купівля квартири за готівку у забудовника
• Квартира як інвестиція 2026
• Квартира під оренду: Варшава чи Вроцлав — ціни за районами

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або будинку та Гарантійний фонд забудовників — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 37a — поступка).
• podatki.gov.pl — оподаткування доходів від приватної оренди (ryczałt).
• Закон про ринковий податок на дохід — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 ч. 1 п. 4).
• Дані про пропозицію: каталог ЖК TM Invest, станом на жовтень 2026 — ЖК щонайменше з 10 і 30 вільними квартирами у Варшаві та Вроцлаві.