Квартира під оренду в Лодзі: чи це вигідно? Дохідність 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~8 хв читання
Квартира під оренду в Лодзі (Łódź) приваблює насамперед ціною: метр у новобудові тут помітно дешевший, ніж у Кракові, Вроцлаві чи Тримісті, а ставки оренди NBP публікує для Лодзі разом із цими містами. Чи достатньо цього, щоб інвестиція окупилася? Нижче рахуємо орієнтовну дохідність брутто і нетто в трьох районах за даними пропозиції TM Invest (станом на 07.10.2026) і досліджень NBP — разом з обережним варіантом, бо реальні ставки в Лодзі можуть бути нижчими за середні.
Головне
- За даними NBP, середня ціна угод за метр на первинному ринку Лодзі у II кв. 2026 р. — 9 945 zł: найменше серед шести міст, для яких банк публікує спільну ставку оренди.
- Середня ставка оренди в цій групі (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) у I кв. 2026 р. становила 67,5 zł/m² на місяць, без експлуатаційних платежів і комунальних послуг.
- У нашій пропозиції в Лодзі 364 студії (медіана ціни 418 526 zł) і 405 двокімнатних квартир (медіана 508 250 zł).
- Орієнтовна дохідність брутто в наших розрахунках — близько 5,6–6,6% за ставкою NBP і близько 4,6–5,4% в обережному варіанті (55 zł/m²).
- Після оздоблення, податку й місяця простою студія в зданому будинку дає близько 3,0–3,8% нетто на рік.
Чому інвестори дивляться на Лодзь? Ціни на тлі інших міст
У звітах про ринок оренди NBP об’єднує Лодзь із п’ятьма іншими великими містами: Гданськом, Гдинею, Краковом, Познанню та Вроцлавом. Ставки оренди публікують для всієї групи, а ціни квартир — окремо для кожного міста. І тут Лодзь помітно вирізняється:
| Місто | Ціна угод, первинний ринок, zł/m² |
|---|---|
| Лодзь | 9 945 |
| Познань | 12 766 |
| Гдиня | 12 887 |
| Вроцлав | 14 312 |
| Гданськ | 14 491 |
| Краків | 15 923 |
Оскільки квартира в Лодзі коштує більш ніж на третину менше, ніж у Кракові, а ставка оренди для групи спільна, розрахунок дохідності на папері найкраще виглядає саме в Лодзі. Підступ у тому, що NBP не публікує окремої ставки для Лодзі, а нижчі ціни квартир зазвичай поєднуються з нижчою орендою. Тому нижче рахуємо два варіанти: із середньою ставкою NBP і з обережною ставкою 55 zł/m² (наше припущення, приблизно на 19% нижче за середню).
Хто винаймає квартири в Лодзі?
Лодзь — великий університетський центр. Найбільші виші — Лодзинський університет (Uniwersytet Łódzki) і Лодзинська політехніка (Politechnika Łódzka) — засновані 1945 року; лише в Політехніці у 2024 році навчалося понад 10 тис. осіб. Студенти шукають передусім студії та двокімнатні квартири поблизу трамвая або в пішій доступності від кампусів і центру. Друга група орендарів — люди, які працюють у центрі, і молоді пари, які ще не хочуть купувати житло; вони частіше підписують довгострокові договори.
Для інвестора важлива й залізниця: вокзал Łódź Fabryczna, перебудований і відкритий як новий пересадковий вузол у 2016 році, розташований поруч із центром. Квартира біля вокзалу може зацікавити тих, хто їздить на роботу до інших міст. Але для кожної квартири перевіряйте конкретні маршрути й час дороги пішки — назви району недостатньо.
Скільки коштує квартира під оренду в Лодзі?
Так виглядає наша пропозиція студій і двокімнатних квартир у трьох районах, де в нас є ЖК:
| Район | Студії: кількість / медіана ціни, zł | Студія: медіана m² | 2 кімнати: кількість / медіана ціни, zł | 2 кімнати: медіана m² |
|---|---|---|---|---|
| Górna | 84 / 418 124 | 32,8 | 134 / 491 649 | 39,9 |
| Polesie | 232 / 409 524 | 28,5 | 191 / 523 082 | 39,6 |
| Widzew | 48 / 497 810 | 35,7 | 80 / 517 974 | 38,4 |
Цікаво: у Górna (Gardenia) медіана ціни двокімнатної квартири — 491 649 zł — нижча за медіану студії у Widzew. За схожий бюджет можна купити додаткову кімнату, що для оренди двом студентам або парі буває вигідніше. Детальне порівняння — у статті студія чи двокімнатна під оренду.
Орієнтовна дохідність брутто в районах Лодзі
Рахуємо річну оренду (медіанна площа × ставка × 12 місяців) і ділимо її на медіанну ціну. Це спрощення — без оздоблення, податку й простою, — але різницю між районами воно показує добре.
| Район | Студія — оренда / брутто при 67,5 zł/m² | Студія — при 55 zł/m² | 2 кімнати — при 67,5 zł/m² | 2 кімнати — при 55 zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Górna | бл. 2 214 / 6,35% | бл. 1 804 / 5,18% | бл. 2 693 / 6,57% | бл. 2 194 / 5,36% |
| Polesie | бл. 1 924 / 5,64% | бл. 1 568 / 4,59% | бл. 2 673 / 6,13% | бл. 2 178 / 5,00% |
| Widzew | бл. 2 410 / 5,81% | бл. 1 964 / 4,73% | бл. 2 592 / 6,00% | бл. 2 112 / 4,89% |
Для порівняння: NBP оцінює ставку капіталізації (річна оренда до ціни) для групи шести міст у I кв. 2026 р. у 6,24%. У варіанті зі ставкою NBP наші лодзинські результати дуже близькі, в обережному — приблизно на 1–1,7 в. п. нижчі. У Вроцлаві за тієї самої ставки студії дають у наших розрахунках близько 4,3–6% брутто — докладніше в статті квартира під оренду у Вроцлаві.
Приклад: студія в зданому будинку — від ціни до чистого прибутку
Візьмімо медіанну студію в Forum на ul. Targowa — будинок уже зданий, тож оренду ви почнете отримувати після оздоблення, а не за кілька років. Це 35,7 m² за 498 080 zł, купівля без кредиту. Витрати на оздоблення й облаштування — наші припущення; квартиру від забудовника передають у stan deweloperski, і без оздоблення її не здати.
| Стаття | Ставка NBP 67,5 zł/m² | Обережний варіант 55 zł/m² |
|---|---|---|
| Ціна квартири (медіанна студія, Forum) | 498 080 zł | 498 080 zł |
| Оздоблення — припускаємо 2 000 zł/m² | 71 400 zł | 71 400 zł |
| Меблі й техніка — припускаємо | 25 000 zł | 25 000 zł |
| Нотаріус і судові збори — припускаємо | 4 000 zł | 4 000 zł |
| Разом вкладення | 598 480 zł | 598 480 zł |
| Оренда за 11 місяців (1 місяць простою) | 26 507 zł | 21 599 zł |
| Ryczałt 8,5% від доходу | −2 253 zł | −1 836 zł |
| Резерв на ремонт і податок на нерухомість — припускаємо | −1 500 zł | −1 500 zł |
| Чистий прибуток за рік | 22 754 zł | 18 263 zł |
| Дохідність нетто | бл. 3,8% | бл. 3,1% |
Із приблизно 5,8% брутто вийшло 3,1–3,8% нетто — без урахування можливого зростання вартості квартири. З іпотекою розрахунок зовсім інший: за оцінкою NBP, при фінансуванні на 80% кредитом інвестиція в квартиру під оренду в групі шести міст давала в I кв. 2026 р. від’ємну дохідність на капітал (−5,3%). Докладніше — у статті квартира в іпотеку під оренду, а правила ryczałt — у тексті податок з оренди квартири в Польщі.
Де купити квартиру під оренду в Лодзі — на що дивитися
- Термін здачі. У зданих ЖК — Forum, Agosto і Osiedle Faktoria — оренду ви почнете отримувати після оздоблення. В UniverCity (медіана студії 401 328 zł при 28,1 m²) ключі будуть лише після III кв. 2028, а в Gardenia — після IV кв. 2027; весь цей час гроші не працюють.
- Конкуренція. Великі ЖК із сотнями невеликих квартир, які здають одночасно, — це багато схожих пропозицій оренди водночас; будьте готові торгуватися щодо ставки в перші місяці.
- Вторинний ринок поруч. За даними NBP, середня ціна угод на вторинному ринку Лодзі у II кв. 2026 р. становила 8 020 zł/m². Орендар порівнює вашу нову квартиру й з дешевшими квартирами в старих будинках — перевагою мають бути стандарт, планування й транспорт.
- Планування. Для студентів краще підходять двокімнатні з ізольованими кімнатами; у студії важливі місце для пральної машини й добра вентиляція кухонної зони.
- Постійні витрати. Високі внески до спільноти власників зменшують суму, яку орендар погодиться платити вам.
Про сам процес здачі — договір, заставу та реєстрацію — читайте в посібнику як здати квартиру в оренду, а про вартість керуючих компаній — у тексті управління орендою: вартість.
Часті запитання
Чи вигідно купувати квартиру під оренду в Лодзі?
На папері розрахунок виглядає краще, ніж у більшості великих міст, бо квартири дешевші: за ставкою NBP дохідність брутто — близько 5,6–6,6%, нетто — близько 3,8%. Якщо реальна оренда в Лодзі нижча за середню, результат нетто знижується приблизно до 3%. Тож вигода залежить від конкретної квартири й від того, чи розраховуєте ви на зростання її вартості.
Скільки коштує студія під оренду в Лодзі?
За даними пропозиції TM Invest (станом на 07.10.2026), медіана ціни нової студії в Лодзі — 418 526 zł, найдешевша коштує 259 686 zł. До ціни додайте оздоблення, меблі й нотаріальні витрати.
Скільки можна отримувати за оренду квартири в Лодзі?
NBP наводить середню ставку 67,5 zł/m² на місяць для групи шести міст, зокрема Лодзі (I кв. 2026 р., без експлуатаційних платежів і комунальних послуг), але окремої ставки для Лодзі не публікує. Для студії 32 m² це близько 2 160 zł; в обережному варіанті (55 zł/m²) — близько 1 760 zł.
Який район Лодзі найкращий для оренди?
У наших розрахунках найвищу дохідність брутто дає Górna (Gardenia), а Polesie і Widzew ближчі до центру й мають здані будинки. Для студентів важлива дорога до кампусів, для довгострокової оренди — стандарт і площа.
Який податок платити з оренди квартири?
Приватну оренду оподатковують ryczałt від обліковуваних доходів: 8,5% до 100 тис. zł доходу на рік і 12,5% з перевищення. Витрати, наприклад оздоблення чи відсотки за кредитом, не віднімаються.
Підсумок
Лодзь має найнижчі ціни квартир у групі шести великих міст, для яких NBP рахує ставки оренди, тому на папері дає найвищу дохідність. Реальний результат залежить від того, яку оренду вдасться отримати в конкретному місці, від терміну здачі й вартості оздоблення. За обережних припущень студія в зданому будинку дає близько 3% нетто, за середньої ставки NBP — майже 4%. Уся пропозиція — в каталозі ЖК у Лодзі, опис районів — у путівнику найкращі райони Лодзі для купівлі квартири.
Хочете порівняти кілька квартир під оренду в Лодзі? Допоможемо вибрати й купити квартиру в забудовника — ми на ринку з 2016 року, і найчастіше без комісії для покупця: нашу винагороду зазвичай платить забудовник. Якщо плануєте іпотеку, запишіться на розмову з іпотечним експертом: іпотечний кредит.
Ціни квартир — за пропозицією TM Invest станом на 07.10.2026. Ставки оренди й дохідність — орієнтовні розрахунки на основі середніх даних NBP і прийнятих припущень. Стаття не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією.
Читайте також:
- Новобудови в Лодзі 2026: ціни, райони, ЖК
- Найкращі райони Лодзі для купівлі квартири
- Квартира як інвестиція в Польщі
- Дохідність оренди: розрахунок на прикладах
- Квартира під оренду у Вроцлаві
Джерела
- NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (ставки оренди, ставка капіталізації).
- NBP: Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ціни за II кв. 2026 р.).
- Закон про ryczałt — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 та podatki.gov.pl — розрахунок податку з оренди.
- Вікіпедія (pl): Politechnika Łódzka, Uniwersytet Łódzki, Łódź Fabryczna.
- Дані про пропозиції: каталог ЖК TM Invest, станом на 07.10.2026.
