Фліп на первинному ринку: поступка договору із забудовником і податок до спливу 5 років

Автор: Tacjana Masiukiewicz12 жовтня 2026Інвестиції~8 хв читання

«Фліп» на первинному ринку — це купівля квартири у забудовника з наміром продати її з прибутком: ще під час будівництва або протягом кількох років після здачі. Є два шляхи виходу: поступка договору із забудовником (cesja umowy deweloperskiej) до нотаріального акта про перехід власності або продаж квартири після акта, але до спливу 5 років. Кожен має свої обмеження, свій податок і свої витрати для покупця. Ця стаття порівнює обидва шляхи й допомагає ухвалити рішення до купівлі — подробиці кожного описуємо в окремих статтях, на які посилаємося. Прибуток від фліпу не гарантований: він залежить від того, чи хтось заплатить більше, а цього ніхто не може гарантувати.

Головне

Поступка (до акта): дозволена лише для договору на одну квартиру і не частіше ніж раз на 3 роки, крім передачі найближчим родичам (ст. 37a закону про захист прав покупця); часто потребує згоди забудовника.
Дохід від поступки податкові органи оподатковують за шкалою (12% і 32%) у декларації PIT-36; покупець сплачує PCC 1%.
Продаж після акта до спливу 5 років (рахуючи від кінця року набуття): податок 19% з доходу, декларація PIT-39; покупець зазвичай сплачує PCC 2%, якщо це не його перша квартира.
Якщо таких угод кілька, податкова може визнати їх підприємницькою діяльністю — тоді діють інші правила.
У нашому каталозі (жовтень 2026) є 2 068 вільних квартир зі здачею у 2027 р. у Варшаві та 1 882 у Вроцлаві — це типовий «горизонт» поступки.

Два шляхи виходу: поступка чи продаж після здачі

Загальне порівняння за станом законодавства на жовтень 2026 р. Подробиці й винятки — у статтях про поступку та про податок з продажу до спливу 5 років, а також у податкового консультанта.

Питання	Поступка договору із забудовником	Продаж після акта, до спливу 5 років
Що ви продаєте	права й обов'язки за договором (квартира в будівництві)	квартиру (нерухомість)
Законодавчі обмеження	договір на 1 квартиру, не частіше ніж раз на 3 роки (крім I і II податкових груп)	без обмеження кількості угод
Згода забудовника	залежить від договору — часто потрібна, буває платною	не потрібна
Форма	нотаріальний акт	нотаріальний акт
Податок продавця	шкала 12% / 32% з доходу, PIT-36	19% з доходу, PIT-39 (можлива житлова пільга при витратах на власні житлові потреби)
Податок покупця	PCC 1%	PCC 2% (звільнення для першої квартири)
Кредит покупця	складніше — не кожен банк фінансує поступку	стандартний кредит на вторинному ринку
Скільки капіталу ви задіюєте	лише вже сплачені внески за графіком	усю ціну, оздоблення і витрати на утримання

Поступка до здачі — як це працює і де пастки

При поступці покупець «стає» на ваше місце в договорі із забудовником: повертає вам уже сплачені внески, доплачує погоджену маржу, а решту ціни платить уже забудовнику. З липня 2023 р. ст. 37a закону про захист прав покупця обмежує торгівлю поступками: договір має стосуватися однієї квартири, а ви не можете протягом 3 років до поступки здійснити іншу поступку за договором із забудовником (крім передачі особам з I і II податкових груп, наприклад дитині чи батькам). В акті ви робите заяву під кримінальну відповідальність.

Найчастіші пастки:

Згода і плата забудовника — закон їх не регулює, усе вирішує ваш договір. Перевірте це до підписання, а не після.
Немає покупця — якщо ви не знайдете покупця до завершення будівництва, решту ціни доведеться сплатити самому або в кредит. При графіку 10/90 це аж 90% ціни одразу.
Ваш кредит — якщо ви купили в кредит, поступка потребує домовленості з банком; на практиці фліпи через поступку роблять переважно за готівку.
Податок за шкалою — дохід від поступки додається до інших доходів, тож при високих заробітках ви заплатите 32%, а не 19%.

Повний опис — з PCC, нотаріальною таксою, прикладом поступки квартири за 700 тис. zł та індивідуальним роз'ясненням Директора KIS — у статті поступка договору із забудовником. Чому інвестори обирають графік 10/90, пишемо в тексті квартира 10/90 і графік платежів.

Продаж після здачі, але до спливу 5 років — податок 19%

Коли забудовник підпише з вами нотаріальний акт про перехід права власності, ви стаєте власником квартири. Продаж до спливу 5 років, рахуючи від кінця року, у якому ви набули квартиру, — це дохід від відплатного відчуження нерухомості: податок становить 19% з доходу, а декларуєте його в PIT-39 до 30 квітня наступного року. Для квартири від забудовника 5 років, як правило, рахують від акта про перехід власності, а не від договору із забудовником.

Дохід — це виручка мінус витрати: ціна купівлі, підтверджені витрати на оздоблення (рахунки-фактури) і витрати на продаж. Житлова пільга (ulga mieszkaniowa) звільняє дохід, витрачений на власні житлові потреби, — при типовому фліпі, коли прибуток іде в наступну інвестицію, ви зазвичай не зможете нею скористатися. Як рахувати 5 років, витрати і PIT-39, пояснюємо в статті податок з продажу квартири до 5 років; правила на сайті podatki.gov.pl — відчуження нерухомості.

Розрахунковий приклад (гіпотетичний)

Ви купуєте квартиру за 600 000 zł з актом у 2026 р., оздоблюєте її за 60 000 zł (рахунки-фактури) і продаєте у 2028 р. за 700 000 zł, сплативши 14 000 zł витрат на продаж. Дохід: 700 000 − 600 000 − 60 000 − 14 000 = 26 000 zł, податок 19% = 4 940 zł. До результату треба ще додати те, чого податок не враховує: адміністративний внесок і комунальні послуги за період без орендаря, податок на нерухомість і вартість грошей (відсотки за кредитом або втрачені відсотки за депозитом). Цифри умовні — ми не прогнозуємо ціни, а продаж за 700 000 zł не гарантований.

Коли фліп стає підприємницькою діяльністю

Одноразовий продаж приватної квартири — це продаж приватного майна. Коли угоди повторюються, організовані й спрямовані на прибуток (кілька купівель, ремонти під продаж, реклама), податковий орган може визнати їх підприємницькою діяльністю. Тоді діють правила оподаткування бізнесу, а в окремих випадках і VAT. Якщо плануєте більше однієї угоди, поговоріть з податковим консультантом або подайте запит на індивідуальне роз'яснення (пошук роз'яснень: Eureka, Міністерство фінансів). Іноді простіше одразу купувати на фірму — купівля квартири на фірму.

Ризики, про які мало говорять

Ціни не зобов'язані зростати. Прибуток від фліпу — це різниця між ціною купівлі та ціною, яку заплатить наступний покупець, після витрат і податку. На пласкому ринку витрати можуть з'їсти всю маржу. Наш погляд на прогнози: прогноз цін на квартири.
Конкуренція з пропозицією забудовника. Продаючи поступку чи квартиру в тому самому ЖК, ви конкуруєте з квартирами, які забудовник досі має в прайсі.
Затримка будівництва подовжує період, коли гроші заморожені, — див. затримка забудовника.
Стан deweloperski. Квартира після здачі не готова до проживання — покупець на вторинному ринку часто очікує оздоблення, а це витрати й час з вашого боку.
Ліквідність. Продаж квартири зазвичай триває кілька місяців — скільки триває продаж квартири.

Скільки квартир у будівництві є в нашому каталозі

Поступка має сенс лише тоді, коли до здачі залишилося достатньо часу, щоб знайти покупця. Так виглядає розподіл вільних квартир за строком здачі в нашому каталозі:

Вільні квартири від забудовників у каталозі TM Invest, станом на жовтень 2026, ціни пропозиції з VAT. Різниця медіан пояснюється переважно розташуванням і класом ЖК, а не самим строком здачі — це не доказ того, що квартира в будівництві дешевша.

Строк здачі	Варшава — вільні квартири	Варшава — медіана zł/m²	Вроцлав — вільні квартири	Вроцлав — медіана zł/m²
Будинок уже здано	874	18 603	575	14 547
2026	389	18 625	729	16 250
2027	2 068	16 700	1 882	13 900
2028 і пізніше	648	18 100	1 110	17 384

Повний перелік ЖК зі здачею у 2027 р. — у статті квартири, що здаються у 2027 році.

Перш ніж купувати з думкою про перепродаж — контрольний список

Чи договір із забудовником дозволяє поступку, за яку плату і з якого етапу будівництва?
Чи робили ви поступку за іншим договором із забудовником протягом останніх 3 років?
Звідки візьмете гроші на решту ціни, якщо не знайдете покупця до здачі?
Яким буде ваш податок — шкала при поступці чи 19% після акта — з огляду на інші доходи?
Чи має результат сенс і без зростання цін — наприклад, як квартира під оренду?

Ми перевіримо проєкт договору щодо умов поступки, штрафів і строків — перевірка договору із забудовником.

Часті запитання

Чи законний фліп на первинному ринку?

Так, але з 2023 р. поступку прав за договором із забудовником можна здійснити лише для договору на одну квартиру і не частіше ніж раз на 3 роки (крім найближчих родичів). Продаж квартири після акта про перехід власності такого обмеження не має.

Який податок з поступки договору із забудовником?

За практикою податкових органів дохід від поступки оподатковується за шкалою (12% і 32%) у PIT-36, а покупець сплачує PCC 1%. Правило 5 років і житлова пільга тут не застосовуються.

Від чого рахувати 5 років для квартири від забудовника?

Від кінця року, у якому ви підписали нотаріальний акт про перехід власності, — не від договору із забудовником. Квартиру, набуту актом у 2026 р., можна продати без податку на дохід з 1 січня 2032 р.

Що буде, якщо я не продам поступку до здачі?

Ви залишаєтеся покупцем: треба сплатити решту ціни за графіком, підписати акт і прийняти квартиру. Потім її можна здати в оренду або продати — з податком 19% з доходу, якщо не минуло 5 років.

Чи кілька фліпів — це вже підприємницька діяльність?

Їх можуть так кваліфікувати, якщо угоди повторювані й організовані. Оцінка залежить від обставин — перед серією угод варто звернутися до податкового консультанта або подати запит на індивідуальне роз'яснення.

Підсумок

Фліп на первинному ринку має два шляхи: поступку до здачі (одна на 3 роки, податок за шкалою, згода забудовника) і продаж після акта до спливу 5 років (19% з доходу, без обмеження кількості угод, але з повним залученням капіталу). Жоден не дає гарантованого прибутку — результат визначає ціна, яку заплатить наступний покупець. Безпечніше купувати квартиру, яка має сенс і як квартира під оренду, якщо продаж не вдасться.

Думаєте, яку квартиру купити під перепродаж чи оренду? Перегляньте сторінку для інвесторів або запишіться на безкоштовну консультацію. Найчастіше без комісії для вас, зазвичай нам платить забудовник.

Правовий стан на жовтень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією або інвестиційною рекомендацією. Оподаткування конкретної угоди варто підтвердити в податкового консультанта або в індивідуальному роз'ясненні.

Читайте також:

Джерела

Закон про захист прав покупця житлового приміщення або будинку та Гарантійний фонд забудовників — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 37a).
Закон про податок на доходи фізичних осіб — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 ч. 1 п. 7 і 8, ст. 30e).
Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191.
podatki.gov.pl — відчуження нерухомості.
Індивідуальне роз'яснення Директора KIS від 26 травня 2025 р., сигн. 0114-KDWP.4011.32.2025.1.ASZ (дохід від поступки прав за договором із забудовником — шкала оподаткування).
Дані про пропозицію: каталог ЖК TM Invest, станом на жовтень 2026.