Прогноз цін на квартири 2026–2027 – Варшава і Вроцлав, дані ринку
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~11 хв читання
Прогнозу цін на квартири на 2026–2027 роки в офіційному вигляді не існує — NBP і GUS не публікують передбачень цін, а комерційні прогнози розходяться між собою. Проте можна перевірити, що рухає цінами: скільки квартир будується, як змінюється кредитний попит за ставки NBP 3,75%, як швидко дорожчає будівництво і як виглядає структура пропозиції забудовників. У цій статті ми зіставляємо свіжі дані GUS, NBP і BIK з нашим каталогом для Варшави та Вроцлава й описуємо умовні сценарії — без вгадування однієї цифри.
Головне
- Майбутня пропозиція: у січні–серпні 2026 р. кількість квартир із дозволом на будівництво зросла в Польщі на 14,9% р/р, а в Мазовецькому і Нижньосілезькому воєводствах — приблизно на 16% р/р (GUS, попередні дані).
- Попит: базова ставка NBP становить 3,75% (з 5 березня 2026 р.), а вартість запитів на житлові кредити в серпні 2026 р. була на 9,3% вищою, ніж роком раніше (BIK).
- Витрати: ціни будівельно-монтажної продукції в серпні 2026 р. були на 6,2% вищими р/р (GUS) — це стримує зниження прайс-листів.
- У нашій пропозиції 70% доступних квартир у Варшаві та 80% у Вроцлаві — приміщення в будівництві; медіана ціни — 18 000 zł/m² у Варшаві та 15 736 zł/m² у Вроцлаві (станом на 27.09.2026).
- Одну цифру на 2027 р. ми не називаємо — натомість показуємо, що має статися, щоб ціни зростали, стояли чи падали.
Прогноз цін на квартири – чому немає однієї цифри?
Ціна квартири — рівнодійна пропозиції, доступності кредиту, вартості будівництва та очікувань покупців, а кожна з цих сил може за рік змінити напрям, наприклад після рішення RPP (Ради з монетарної політики). Тому сумлінний прогноз цін на квартири — радше набір умов, ніж одне відсоткове значення.
Огляд того, як ціни змінювалися досі (ціни пропозиції й угод NBP, показники GUS), знайдете в статті Чи впадуть ціни на квартири у 2026 і 2027? (польською). Нагадаємо лише відправну точку: за базою BaRN NBP у II кв. 2026 р. середня ціна угод на первинному ринку становила 16 783 zł/m² у Варшаві (+2,4% р/р) і 14 312 zł/m² у Вроцлаві (−4,7% р/р). Нижче зосередимося на тому, що визначатиме наступні квартали.
Чинники, що впливають на ціни квартир – зведення
| Чинник | Останнє значення | Вплив на ціни |
|---|---|---|
| Базова ставка NBP | 3,75% (з 5.03.2026; раніше 5,75% до травня 2025) | вгору — нижчі платежі, вища кредитоспроможність |
| Кредитний попит (BIK) | VIII 2026: +9,3% р/р вартість запитів, +7,0% р/р кількість заявників | вгору |
| Дозволи на будівництво (GUS) | I–VIII 2026: 193,3 тис. квартир, +14,9% р/р | вниз на горизонті 2–3 років (більше пропозиції) |
| Здані квартири (GUS) | I–VIII 2026: 132,2 тис., +4,5% р/р | нейтрально / трохи вниз |
| Пропозиція на 6 найбільших ринках (JLL за даними NBP) | кінець I кв. 2026: бл. 62,5 тис. приміщень; продажі 12,4 тис. > виведення на ринок 10,0 тис. | сьогодні вниз, але пропозиція перестала зростати |
| Вартість будівництва (GUS) | VIII 2026: +6,2% р/р | вгору — обмежує можливість зниження |
| Різниця ціна пропозиції – ціна угоди (NBP) | II кв. 2026: Варшава 10,2%, Вроцлав 8,8% | простір для торгу |
Пропозиція: скільки квартир будується в Мазовецькому і Нижньосілезькому воєводствах?
GUS не публікує місячні дані окремо для Варшави та Вроцлава, але публікує їх за воєводствами — це добре наближення.
| Січень–серпень 2026 | Мазовецьке | зміна р/р | Нижньосілезьке | зміна р/р |
|---|---|---|---|---|
| Дозволи й заяви з проєктом | 35,5 тис. | +16,0% | 15,9 тис. | +16,2% |
| Розпочаті будівництва | 30,1 тис. | +4,2% | 10,9 тис. | +1,8% |
| Квартири, здані в експлуатацію | 26,4 тис. | −1,7% | 11,5 тис. | −2,1% |
Квартир, що здаються у 2026 р., в обох воєводствах трохи менше, ніж роком раніше, початків будівництв — лише трохи більше, зате дозволів помітно додалося. На практиці це означає, що в найближчі квартали пропозиція готових квартир не зростає, але забудовники готують собі «запас» проєктів, які зможуть вивести на ринок, коли попит покращиться.
Другий показник — пропозиція. За даними JLL, які цитує NBP, на шести найбільших ринках (зокрема у Варшаві та Вроцлаві) наприкінці I кв. 2026 р. у продажу було близько 62,5 тис. приміщень. У цьому кварталі забудовники продали близько 12,4 тис. квартир, а вивели на ринок близько 10,0 тис. — продажі перевищили нові проєкти, тому пропозиція трохи зменшилася (з близько 63,5 тис. наприкінці 2025 р.). NBP також звертає увагу, що показник часу розпродажу пропозиції скоротився до 5,6 кварталу (з 6,3 роком раніше). Велика пропозиція й далі сприяє покупцям, але перестала збільшуватися.
Ціни на квартири та процентні ставки – кредитний попит
З травня 2025 р. RPP знизила базову ставку з 5,75% до 3,75%. Нижчі ставки означають нижчі платежі, а ті — вищу суму кредиту, яку банк може надати за того самого доходу. Це видно в даних: за BIK у серпні 2026 р. по житловий кредит звернулося на 7,0% більше людей, ніж роком раніше, а середня запитувана сума склала 525,7 тис. zł (+7,2% р/р). BIK, однак, зазначає, що в наступні місяці показники будуть нижчими через високу базу 2025 р.
Приклад: як зміна ставки змінює купівельну спроможність. За даними NBP, середня ставка за новими житловими кредитами в злотих у липні 2026 р. становила 6,07%. Кредит 600 тис. zł на 25 років ануїтетними платежами — це тоді близько 3 890 zł на місяць. За ставки на 1 відсотковий пункт нижчої платіж падає приблизно до 3 530 zł, а за вищої на 1 в.п. — зростає приблизно до 4 270 zł. Якщо перевернути розрахунок: за того самого платежу близько 3 900 zł зниження ставки на 1 в.п. дозволяє позичити близько 660 тис. zł замість 600 тис. zł.
Хочете знати, скільки реально можете позичити за нинішніх ставок? Запишіться на консультацію з кредитним експертом — ми порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо платіж для конкретної квартири.
Вартість будівництва – чому забудовники неохоче знижують прайс-листи
За GUS, ціни будівельно-монтажної продукції в серпні 2026 р. були на 6,2% вищими, ніж роком раніше, а ціни спеціалізованих робіт (інженерні системи, оздоблення) — на 7,0%. NBP у звіті за I кв. 2026 р. пише, що продовжували зростати вартість землі, робочої сили та непрямі витрати за незмінних цін матеріалів. Квартири, що надійдуть у продаж у 2027 р., будуть будуватися дорожче, ніж торік.
З іншого боку, NBP оцінює середню рентабельність капіталу забудовників за проєктами у 7 найбільших містах приблизно в 21%. Маржа дає певний запас — тому замість офіційного зниження прайс-листів ми частіше бачимо знижки, акції на паркомісця чи вигідніші графіки платежів. Це пояснює зростаючу різницю між ціною пропозиції та ціною угоди.
Що показує структура пропозиції у Варшаві та Вроцлаві?
Наш каталог — не весь ринок, але він добре показує, які квартири сьогодні можна купити і коли вони будуть здані. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві доступні 2 237 квартир у 73 проєктах, а у Вроцлаві — 2 114 квартир у 43 проєктах (рахуємо приміщення зі статусом «доступно», ціни пропозиції з ПДВ).
| Термін здачі | Варшава – частка приміщень | Варшава – zł/m² (P10 / медіана / P90) | Вроцлав – частка приміщень | Вроцлав – zł/m² (P10 / медіана / P90) |
|---|---|---|---|---|
| Готові | 30% (673) | 13 750 / 16 208 / 23 650 | 20% (428) | 12 696 / 14 640 / 20 630 |
| 2026 | 19% (430) | 13 615 / 18 000 / 22 210 | 10% (210) | 13 800 / 14 942 / 17 050 |
| 2027 | 39% (865) | 12 870 / 17 850 / 30 477 | 23% (495) | 12 190 / 14 000 / 16 991 |
| 2028 і пізніше | 12% (269) | 19 142 / 26 350 / 28 800 | 46% (981) | 12 195 / 17 464 / 21 485 |
| Разом | 2 237 | 13 527 / 18 000 / 28 000 | 2 114 | 12 290 / 15 736 / 21 070 |
Три висновки з цих даних:
- Більша частина пропозиції лише будується. У Вроцлаві майже половина доступних квартир має термін здачі у 2028 р. або пізніше, у Варшаві найбільше приміщень припадає на 2027 р. Список таких проєктів ми зібрали в статті Квартири, що здаються у 2027 році.
- Пізніший термін не означає дешевше. Квартири зі здачею у 2028 р. мають у нашій пропозиції вищу медіану, ніж готові: у Варшаві це визначають три проєкти, зокрема Apartamenty Metro Wilanowska на Mokotów, а у Вроцлаві — проєкти в центрі, як-от RiverSide чи Altera у Stare Miasto. Відмінності зумовлені головно локацією, а не самим терміном. Докладне порівняння цін готових і тих, що будуються, квартир знайдете в статті Квартири, готові до приймання, чи в будівництві.
- Розкид цін великий. Різниця між P10 і P90 становить у Варшаві близько 14,5 тис. zł/m², у Вроцлаві — близько 8,8 тис. zł/m². Середній «прогноз для міста» тому мало каже про конкретну квартиру — ціни районів показуємо в добірках Ціни на новобудови у Варшаві 2026 і Ціни на квартири у Вроцлаві 2026.
Прогноз цін на квартири 2027 – умовні сценарії
Замість однієї цифри описуємо, що має статися, щоб ціни пішли в певний бік.
- Якщо процентні ставки знизяться далі, а кредитування збереже темп — попит поглине частину пропозиції, знижки будуть меншими, а ціни угод можуть почати наздоганяти ціни пропозиції.
- Якщо ставки залишаться на нинішньому рівні, а забудовники перетворять зростаючу кількість дозволів на нові будівництва — пропозиція знову зросте, і ціни угод радше стоятимуть на місці номінально й падатимуть реально (з урахуванням інфляції), як у першій половині 2026 р.
- Якщо вартість будівництва зростатиме швидше за ціни, забудовники відкладуть частину стартів — пропозиція у 2028–2029 рр. буде меншою, а нові проєкти вийдуть у продаж за вищими цінами.
- Якщо з'явиться нова програма субсидій за кредитами — історично такі програми збільшували попит стрибком. Актуальний стан програм описуємо в статті Житлові програми 2026 (польською).
Приклад: що означає зміна ціни на 5%. Медіана ціни 2-кімнатної квартири в нашій пропозиції у Вроцлаві — 16 000 zł/m², за типового метражу близько 40 m² — тобто близько 640 тис. zł. Зміна ціни на 5% в будь-який бік — це близько 32 тис. zł. Для порівняння: різниця в платежі між ставкою 6,07% і 7,07% для кредиту 600 тис. zł — близько 380 zł на місяць, тобто близько 4,5 тис. zł на рік. Покупець в іпотеку часто сильніше відчуває зміну ставок, ніж коливання прайс-листа на кілька відсотків.
Прогноз цін на квартири: Варшава і Вроцлав
Обидва міста входять у 2027 р. у різній ситуації. У Варшаві ціни угод на первинному ринку досі трохи зростають, а ціни пропозиції зростають швидше (+6,9% р/р у II кв. 2026 р. за даними NBP), тому там головне питання — масштаб знижок. У Вроцлаві ціни угод падають р/р уже кілька кварталів, а в нашій пропозиції значна частина приміщень має здачу лише у 2028 р. — тут більше значення має те, скільки з цих проєктів забудовники продадуть до завершення будівництва.
Часті запитання
Чи стануть квартири дешевшими у 2027 році?
Офіційного прогнозу, який би це вирішував, немає. На користь стабілізації цін говорять велика пропозиція і зростаюча кількість дозволів на будівництво, на користь зростання — нижчі процентні ставки, зростаючий кредитний попит і вартість будівництва на 6,2% вища р/р. Номінальне зниження ймовірніше в містах, де ціни угод уже падають, наприклад у Вроцлаві.
Як процентні ставки впливають на ціни квартир?
Нижчі ставки знижують платіж і підвищують кредитоспроможність, тому більше людей може купити квартиру, а попит зростає. Для кредиту 600 тис. zł на 25 років зниження ставки на 1 в.п. зменшує платіж приблизно на 360 zł.
Який прогноз цін на квартири у Вроцлаві?
За даними NBP, середня ціна угод на вроцлавському первинному ринку у II кв. 2026 р. була на 4,7% нижчою, ніж роком раніше, а в нашій пропозиції медіана становить 15 736 zł/m². Подальший напрям визначить головно продаж проєктів із терміном 2028 р., які становлять майже половину доступних у нас квартир у цьому місті.
Який прогноз цін на квартири у Варшаві?
У Варшаві ціни угод на первинному ринку у II кв. 2026 р. зросли на 2,4% р/р, а ціни пропозиції — на 6,9% р/р (NBP). Зростаюча різниця між прайс-листом і угодою означає більше простору для торгу. У Мазовецькому воєводстві дозволів на будівництво у 2026 р. додалося приблизно на 16% р/р, що може збільшити пропозицію у 2028–2029 рр.
Чи варто чекати з купівлею на зниження цін?
Якщо ви купуєте для себе і маєте стабільне фінансування, очікування «дна» ризиковане — ціни можуть стояти на місці, а весь цей час ви платите оренду. Краще підготувати кредитоспроможність і торгуватися за конкретною пропозицією, користуючись тим, що знижки сьогодні трапляються частіше, ніж зміни прайс-листів.
Підсумки
Дані 2026 р. не вказують однозначно ні на бум, ні на обвал. Нижчі ставки, зростаючий кредитний попит і дорожче будівництво діють угору, а велика пропозиція й дедалі більше дозволів — униз. У Варшаві ціни ще трохи зростають, у Вроцлаві ціни угод падають р/р, а в обох містах більша частина нашої пропозиції — це квартири в будівництві зі строками 2027–2028 рр. Краще стежити за показниками з таблиці вище й порівнювати конкретні пропозиції, ніж чекати одного прогнозу.
Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Ми підберемо пропозицію з первинного ринку у вашому бюджеті — найчастіше без комісії для покупця, бо винагороду зазвичай платить забудовник. Якщо купуєте в іпотеку, запишіться на консультацію з кредитним експертом — ми порівняємо пропозиції кількох банків. Можете також переглянути проєкти в каталозі: Варшава і Вроцлав.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ринкові дані — за останніми доступними публікаціями NBP, GUS і BIK; дані з каталогу — ціни пропозиції станом на 27.09.2026. Розрахунки орієнтовні, а стаття не є прогнозом чи інвестиційною рекомендацією.
Джерела
- GUS, Житлове будівництво у січні–серпні 2026 р. (польською; 21.09.2026, попередні дані, дані для графіків за воєводствами).
- GUS, Житлове будівництво у січні–серпні 2025 р. (польською; база для порівнянь р/р).
- GUS, Показники цін будівельно-монтажної продукції у серпні 2026 р. (польською; 18.09.2026).
- NBP, Основні процентні ставки NBP (польською) – базова ставка 3,75% з 5.03.2026.
- NBP, Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі у I кв. 2026 р. (польською; зокрема дані JLL про пропозицію та продажі, ROE забудовників).
- NBP, База цін житлової нерухомості (BaRN) (польською) – ціни пропозиції й угод, II кв. 2026 р.
- NBP, Статистика процентних ставок (польською) – ставки за новими житловими кредитами в PLN, липень 2026 р.
- BIK, Серпневий показник індексу попиту на житлові кредити BIK (польською; 8.09.2026).
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
