Prognoza cen mieszkań 2026–2027 – Warszawa i Wrocław, dane rynku
Autor: Tacjana MasiukiewiczRynek i ceny~11 min czytania
Prognoza cen mieszkań na 2026–2027 nie istnieje w wersji oficjalnej – NBP i GUS nie publikują przewidywań cen, a prognozy komercyjne różnią się między sobą. Da się jednak sprawdzić, co napędza ceny: ile mieszkań się buduje, jak zmienia się popyt kredytowy przy stopie NBP 3,75%, jak szybko drożeje budowa i jak wygląda struktura oferty deweloperów. W tym artykule zestawiamy najnowsze dane GUS, NBP i BIK z naszym katalogiem dla Warszawy i Wrocławia i opisujemy scenariusze warunkowe – bez zgadywania jednej liczby.
Najważniejsze informacje
- Podaż w przyszłości: w styczniu–sierpniu 2026 r. liczba mieszkań z pozwoleniem na budowę wzrosła w Polsce o 14,9% r/r, a w mazowieckim i dolnośląskim – o ok. 16% r/r (GUS, dane wstępne).
- Popyt: stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% (od 5 marca 2026 r.), a wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w sierpniu 2026 r. była o 9,3% wyższa niż rok wcześniej (BIK).
- Koszty: ceny produkcji budowlano-montażowej w sierpniu 2026 r. były o 6,2% wyższe r/r (GUS) – to hamuje obniżki cenników.
- W naszej ofercie 70% dostępnych mieszkań w Warszawie i 80% we Wrocławiu to lokale w budowie; mediana ceny to 18 000 zł/m² w Warszawie i 15 736 zł/m² we Wrocławiu (stan na 27.09.2026).
- Nie podajemy jednej liczby na 2027 r. – zamiast tego pokazujemy, co musiałoby się stać, żeby ceny rosły, stały lub spadały.
Prognoza cen mieszkań – dlaczego nie ma jednej liczby?
Cena mieszkania to wypadkowa podaży, dostępności kredytu, kosztów budowy i oczekiwań kupujących – a każda z tych sił może w ciągu roku zmienić kierunek, np. po decyzji RPP. Dlatego rzetelna prognoza cen mieszkań to raczej zestaw warunków niż pojedyncza wartość procentowa.
Przegląd tego, jak ceny zmieniały się dotąd (ceny ofertowe i transakcyjne NBP, wskaźniki GUS), znajdziesz w artykule Czy ceny mieszkań spadną w 2026 i 2027?. Przypomnijmy tylko punkt wyjścia: według bazy BaRN NBP w II kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosiła 16 783 zł/m² w Warszawie (+2,4% r/r) i 14 312 zł/m² we Wrocławiu (−4,7% r/r). Poniżej skupiamy się na tym, co będzie decydować o kolejnych kwartałach.
Czynniki napędzające ceny mieszkań – zestawienie
| Czynnik | Ostatni odczyt | Wpływ na ceny |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 3,75% (od 5.03.2026; wcześniej 5,75% do maja 2025) | w górę – niższe raty, wyższa zdolność kredytowa |
| Popyt kredytowy (BIK) | VIII 2026: +9,3% r/r wartość zapytań, +7,0% r/r liczba wnioskujących | w górę |
| Pozwolenia na budowę (GUS) | I–VIII 2026: 193,3 tys. mieszkań, +14,9% r/r | w dół w horyzoncie 2–3 lat (więcej podaży) |
| Mieszkania oddane (GUS) | I–VIII 2026: 132,2 tys., +4,5% r/r | neutralnie / lekko w dół |
| Oferta na 6 największych rynkach (JLL za NBP) | koniec I kw. 2026: ok. 62,5 tys. lokali; sprzedaż 12,4 tys. > wprowadzenia 10,0 tys. | dziś w dół, ale oferta przestała rosnąć |
| Koszty budowy (GUS) | VIII 2026: +6,2% r/r | w górę – ogranicza pole do obniżek |
| Różnica cena ofertowa – transakcyjna (NBP) | II kw. 2026: Warszawa 10,2%, Wrocław 8,8% | przestrzeń do negocjacji |
Podaż: ile mieszkań buduje się w mazowieckim i dolnośląskim?
GUS nie podaje danych miesięcznych osobno dla Warszawy i Wrocławia, ale publikuje je dla województw – to dobre przybliżenie.
| Styczeń–sierpień 2026 | Mazowieckie | zmiana r/r | Dolnośląskie | zmiana r/r |
|---|---|---|---|---|
| Pozwolenia i zgłoszenia z projektem | 35,5 tys. | +16,0% | 15,9 tys. | +16,2% |
| Rozpoczęte budowy | 30,1 tys. | +4,2% | 10,9 tys. | +1,8% |
| Mieszkania oddane do użytkowania | 26,4 tys. | −1,7% | 11,5 tys. | −2,1% |
Mieszkań oddawanych w 2026 r. jest w obu województwach nieco mniej niż przed rokiem, rozpoczęć budów – tylko trochę więcej, za to pozwoleń wyraźnie przybyło. W praktyce oznacza to, że w najbliższych kwartałach podaż gotowych mieszkań nie rośnie, ale deweloperzy przygotowują sobie „zapas” projektów, które mogą wprowadzić na rynek, gdy popyt się poprawi.
Drugi wskaźnik to oferta. Według danych JLL cytowanych przez NBP na sześciu największych rynkach (w tym w Warszawie i Wrocławiu) na koniec I kw. 2026 r. w sprzedaży było ok. 62,5 tys. lokali. W tym kwartale deweloperzy sprzedali ok. 12,4 tys. mieszkań, a wprowadzili ok. 10,0 tys. – sprzedaż przewyższyła nowe projekty, więc oferta lekko się zmniejszyła (z ok. 63,5 tys. na koniec 2025 r.). NBP zwraca też uwagę, że wskaźnik czasu wyprzedaży oferty skrócił się do 5,6 kwartału (z 6,3 rok wcześniej). Duża oferta nadal sprzyja kupującym, ale przestała się powiększać.
Ceny mieszkań a stopy procentowe – popyt kredytowy
Od maja 2025 r. RPP obniżyła stopę referencyjną z 5,75% do 3,75%. Niższe stopy przekładają się na niższe raty, a to na wyższą kwotę kredytu, jaką bank może przyznać przy tym samym dochodzie. Widać to w danych: według BIK w sierpniu 2026 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o 7,0% więcej osób niż rok wcześniej, a średnia wnioskowana kwota wyniosła 525,7 tys. zł (+7,2% r/r). BIK zaznacza jednak, że w kolejnych miesiącach odczyty będą niższe ze względu na wysoką bazę z 2025 r.
Przykład: jak zmiana oprocentowania zmienia siłę nabywczą. Według NBP średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych w lipcu 2026 r. wynosiło 6,07%. Kredyt 600 tys. zł na 25 lat w ratach równych to wtedy ok. 3 890 zł miesięcznie. Przy oprocentowaniu o 1 punkt procentowy niższym rata spada do ok. 3 530 zł, a przy wyższym o 1 p.p. – rośnie do ok. 4 270 zł. Odwracając rachunek: przy tej samej racie ok. 3 900 zł spadek oprocentowania o 1 p.p. pozwala pożyczyć ok. 660 tys. zł zamiast 600 tys. zł.
Chcesz wiedzieć, ile realnie możesz pożyczyć przy obecnych stopach? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy ratę dla konkretnego mieszkania.
Koszty budowy – dlaczego deweloperzy niechętnie obniżają cenniki
Według GUS ceny produkcji budowlano-montażowej w sierpniu 2026 r. były o 6,2% wyższe niż rok wcześniej, a ceny robót specjalistycznych (instalacje, wykończenia) – o 7,0%. NBP w raporcie za I kw. 2026 r. pisze, że nadal rosły koszty ziemi, robocizny i koszty pośrednie, przy braku zmian cen materiałów. Mieszkania, które trafią do sprzedaży w 2027 r., będą więc budowane drożej niż te sprzed roku.
Z drugiej strony NBP szacuje średnią stopę zwrotu z kapitału deweloperów z projektów w 7 największych miastach na ok. 21%. Marże dają zatem pewien bufor – dlatego zamiast oficjalnych obniżek cenników częściej widzimy rabaty, promocje na miejsca postojowe czy korzystniejsze harmonogramy płatności. Tłumaczy to rosnącą różnicę między ceną ofertową a transakcyjną.
Co pokazuje struktura oferty w Warszawie i we Wrocławiu?
Nasz katalog to nie cały rynek, ale dobrze pokazuje, jakie mieszkania są dziś do kupienia i kiedy zostaną oddane. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, w Warszawie dostępnych jest 2 237 mieszkań w 73 inwestycjach, a we Wrocławiu 2 114 mieszkań w 43 inwestycjach (liczymy lokale ze statusem „dostępne”, ceny ofertowe z VAT).
| Termin oddania | Warszawa – udział lokali | Warszawa – zł/m² (P10 / mediana / P90) | Wrocław – udział lokali | Wrocław – zł/m² (P10 / mediana / P90) |
|---|---|---|---|---|
| Gotowe | 30% (673) | 13 750 / 16 208 / 23 650 | 20% (428) | 12 696 / 14 640 / 20 630 |
| 2026 | 19% (430) | 13 615 / 18 000 / 22 210 | 10% (210) | 13 800 / 14 942 / 17 050 |
| 2027 | 39% (865) | 12 870 / 17 850 / 30 477 | 23% (495) | 12 190 / 14 000 / 16 991 |
| 2028 i później | 12% (269) | 19 142 / 26 350 / 28 800 | 46% (981) | 12 195 / 17 464 / 21 485 |
| Razem | 2 237 | 13 527 / 18 000 / 28 000 | 2 114 | 12 290 / 15 736 / 21 070 |
Trzy wnioski z tych danych:
- Większość oferty dopiero powstaje. We Wrocławiu prawie połowa dostępnych mieszkań ma termin oddania w 2028 r. lub później, w Warszawie najwięcej lokali przypada na 2027 r. Listę takich inwestycji zbieramy w artykule Mieszkania oddawane w 2027 roku.
- Późniejszy termin nie znaczy taniej. Mieszkania z odbiorem w 2028 r. mają w naszej ofercie wyższą medianę niż gotowe – w Warszawie decydują o tym trzy inwestycje, m.in. Apartamenty Metro Wilanowska na Mokotowie, a we Wrocławiu projekty w centrum, jak RiverSide czy Altera na Starym Mieście. Różnice wynikają głównie z lokalizacji, a nie z samego terminu. Szczegółowe porównanie cen gotowych i budowanych mieszkań znajdziesz w artykule Mieszkania gotowe do odbioru czy w budowie.
- Rozrzut cen jest duży. Różnica między P10 a P90 to w Warszawie ok. 14,5 tys. zł/m², we Wrocławiu ok. 8,8 tys. zł/m². Średnia „prognoza dla miasta” mówi więc niewiele o konkretnym mieszkaniu – ceny dzielnic pokazujemy w zestawieniach Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026 i Ceny mieszkań Wrocław 2026.
Prognoza cen mieszkań 2027 – scenariusze warunkowe
Zamiast jednej liczby opisujemy, co musiałoby się wydarzyć, żeby ceny poszły w danym kierunku.
- Jeśli stopy procentowe spadną dalej, a akcja kredytowa utrzyma tempo – popyt wchłonie część oferty, rabaty będą mniejsze, a ceny transakcyjne mogą zacząć doganiać ofertowe.
- Jeśli stopy pozostaną na obecnym poziomie, a deweloperzy zamienią rosnącą liczbę pozwoleń na nowe budowy – oferta znów urośnie i ceny transakcyjne będą raczej stać w miejscu nominalnie, a spadać realnie (po uwzględnieniu inflacji), tak jak w I połowie 2026 r.
- Jeśli koszty budowy będą rosły szybciej niż ceny, deweloperzy odłożą część startów – podaż w 2028–2029 r. będzie mniejsza, a nowe projekty wejdą do sprzedaży z wyższymi cenami.
- Jeśli pojawi się nowy program dopłat do kredytów – historycznie takie programy zwiększały popyt skokowo. Aktualny stan programów opisujemy w artykule Programy mieszkaniowe 2026.
Przykład: ile znaczy zmiana ceny o 5%. Mediana ceny 2-pokojowego mieszkania w naszej ofercie we Wrocławiu to 16 000 zł/m², przy typowym metrażu ok. 40 m² – czyli ok. 640 tys. zł. Zmiana ceny o 5% w którąkolwiek stronę to ok. 32 tys. zł. Dla porównania: różnica w racie między oprocentowaniem 6,07% a 7,07% dla kredytu 600 tys. zł to ok. 380 zł miesięcznie, czyli ok. 4,5 tys. zł rocznie. Kupujący na kredyt często bardziej odczuwa zmianę stóp niż kilkuprocentowe wahanie cennika.
Prognoza cen mieszkań Warszawa a Wrocław
Oba miasta wchodzą w 2027 r. z inną sytuacją. W Warszawie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wciąż lekko rosną, a ceny ofertowe rosną szybciej (+6,9% r/r w II kw. 2026 r. według NBP), więc tam głównym pytaniem jest skala rabatów. We Wrocławiu ceny transakcyjne spadają r/r od kilku kwartałów, a w naszej ofercie duża część lokali ma odbiór dopiero w 2028 r. – tu większe znaczenie ma to, ile z tych projektów deweloperzy sprzedadzą przed zakończeniem budowy.
Najczęstsze pytania
Czy mieszkania będą tańsze w 2027 roku?
Nie ma oficjalnej prognozy, która by to rozstrzygała. Za stabilizacją cen przemawiają duża oferta i rosnąca liczba pozwoleń na budowę, za wzrostami – niższe stopy procentowe, rosnący popyt kredytowy i koszty budowy wyższe o 6,2% r/r. Nominalne spadki są bardziej prawdopodobne w miastach, gdzie ceny transakcyjne już spadają, np. we Wrocławiu.
Jak stopy procentowe wpływają na ceny mieszkań?
Niższe stopy obniżają ratę i zwiększają zdolność kredytową, więc więcej osób może kupić mieszkanie, a popyt rośnie. Przy kredycie 600 tys. zł na 25 lat spadek oprocentowania o 1 p.p. obniża ratę o ok. 360 zł.
Jaka jest prognoza cen mieszkań we Wrocławiu?
Według NBP średnia cena transakcyjna na wrocławskim rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. była o 4,7% niższa niż rok wcześniej, a w naszej ofercie mediana wynosi 15 736 zł/m². O dalszym kierunku zdecyduje głównie sprzedaż projektów z terminem 2028 r., które stanowią prawie połowę dostępnych u nas mieszkań w tym mieście.
Jaka jest prognoza cen mieszkań w Warszawie?
W Warszawie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. wzrosły o 2,4% r/r, a ofertowe o 6,9% r/r (NBP). Rosnąca różnica między cennikiem a transakcją oznacza większe pole do negocjacji. W mazowieckim pozwoleń na budowę przybyło w 2026 r. o ok. 16% r/r, co może zwiększyć podaż w latach 2028–2029.
Czy warto czekać z zakupem na spadek cen?
Jeśli kupujesz dla siebie i masz stabilne finansowanie, czekanie na „dołek” jest ryzykowne – ceny mogą stać w miejscu, a w tym czasie płacisz czynsz. Lepiej przygotować zdolność kredytową i negocjować konkretną ofertę, korzystając z tego, że rabaty są dziś częstsze niż zmiany cenników.
Podsumowanie
Dane z 2026 r. nie wskazują jednoznacznie ani na boom, ani na krach. Niższe stopy, rosnący popyt kredytowy i drożejąca budowa działają w górę, a duża oferta i coraz więcej pozwoleń – w dół. W Warszawie ceny jeszcze lekko rosną, we Wrocławiu ceny transakcyjne spadają r/r, a w obu miastach większość naszej oferty to mieszkania w budowie z terminami 2027–2028. Lepiej śledzić wskaźniki z tabeli powyżej i porównywać konkretne oferty niż czekać na jedną prognozę.
Szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Dobierzemy ofertę z rynku pierwotnego w Twoim budżecie – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli kupujesz na kredyt, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków. Możesz też przejrzeć inwestycje w katalogu: Warszawa i Wrocław.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Dane rynkowe według ostatnich dostępnych publikacji NBP, GUS i BIK; dane z katalogu to ceny ofertowe według stanu na 27.09.2026. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a artykuł nie stanowi prognozy ani rekomendacji inwestycyjnej.
Źródła
- GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2026 r. (21.09.2026, dane wstępne, dane do wykresów według województw).
- GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2025 r. (baza do porównań r/r).
- GUS, Wskaźniki cen produkcji budowlano-montażowej w sierpniu 2026 r. (18.09.2026).
- NBP, Podstawowe stopy procentowe NBP – stopa referencyjna 3,75% od 5.03.2026.
- NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kw. 2026 r. (w tym dane JLL o ofercie i sprzedaży, ROE deweloperów).
- NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) – ceny ofertowe i transakcyjne, II kw. 2026 r.
- NBP, Statystyka stóp procentowych – oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w PLN, lipiec 2026 r.
- BIK, Sierpniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (8.09.2026).
- Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.
