Inwestowanie w polskie nieruchomości z zagranicy – nowe mieszkania w Warszawie i Wrocławiu, rentowność i podatki (2026)
Autor: Tacjana MasiukiewiczInwestowanie~9 min czytania
Cudzoziemiec może inwestować w polskie nieruchomości, a w większości przypadków zakup mieszkania nie wymaga żadnego zezwolenia: nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, także od dewelopera, jest zwolnione z obowiązku jego uzyskania. Planować trzeba natomiast cenę w złotych (a więc kurs waluty), rentowność najmu, która przy nowych mieszkaniach w Warszawie i Wrocławiu wynosi zwykle kilka procent, oraz podatek, który nierezydent płaci w Polsce od czynszu. Ten poradnik zbiera najważniejsze liczby w jednym miejscu na podstawie naszego katalogu z 4 października 2026 r. i danych NBP.
Najważniejsze informacje
- Cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców); notariusz przekazuje potem wypis aktu do ministerstwa. Wyjątkiem są nieruchomości w strefie nadgranicznej – Warszawa i Wrocław w niej nie leżą.
- W naszym katalogu (4.10.2026) mediana ceny za m² to 17 400 zł w Warszawie (4 240 ofert w 114 inwestycjach) i 15 400 zł we Wrocławiu (4 372 oferty w 89 inwestycjach).
- NBP szacuje średnie stawki najmu na 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² w sześciu dużych miastach z Wrocławiem (I kw. 2026). W naszych przykładach daje to ok. 5,2–5,5% brutto i ok. 3,7–4,5% netto rocznie.
- Nierezydent płaci w Polsce podatek od czynszu z polskiego mieszkania: ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów.
- Ceny są w złotych. Po średnim kursie NBP z 2.10.2026 (EUR/PLN 4,3745) 728 562 zł to ok. 166,5 tys. euro (ok. 187,4 tys. USD przy USD/PLN 3,8881 i ok. 141,9 tys. GBP przy GBP/PLN 5,1353).
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce?
Tak. Podstawowa reguła ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców brzmi: cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia, ale wyjątków jest wiele i to one decydują w praktyce. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz garażu służącego potrzebom mieszkaniowym jest zwolnione dla każdego cudzoziemca, bez względu na rodzaj pobytu (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a). Mieszkanie w bloku od dewelopera, z własną księgą wieczystą, jest właśnie takim lokalem. Obywatele i przedsiębiorcy z UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia przy żadnym rodzaju nieruchomości (art. 8 ust. 2). Po brexicie Brytyjczycy stosują zasady dla państw trzecich: mieszkanie kupią bez zezwolenia, dom z gruntem – co do zasady z zezwoleniem.
Zezwolenie jest potrzebne głównie przy domu jednorodzinnym z działką, samej działce i nieruchomości w strefie nadgranicznej; opłata skarbowa wynosi 1570 zł. Zakup mieszkania nie daje prawa pobytu w Polsce – zobacz zakup mieszkania a karta pobytu. Szczegóły krok po kroku opisuje poradnik zakup mieszkania przez cudzoziemca. Od 19 listopada 2026 r. notariusze będą przekazywać wypisy aktów do ministerstwa elektronicznie.
Dlaczego Warszawa i Wrocław – rynek w liczbach
| Katalog, 4 października 2026 | Warszawa | Wrocław |
|---|---|---|
| Inwestycje w katalogu | 114 | 89 |
| Dostępne mieszkania | 4 240 | 4 372 |
| Mediana ceny za m² | 17 400 zł | 15 400 zł |
| Inwestycje oddane do użytku | 56 z 114 | 41 z 89 |
| Mediana ceny mieszkania 2-pokojowego | 728 562 zł (39,4 m²) | 646 520 zł (41,1 m²) |
Warszawa jest droższa za metr i ma wyższe średnie stawki najmu; Wrocław jest tańszy za m², a według danych NBP czynsze rosły tam szybciej (grupa sześciu miast – +12,0% r/r w I kw. 2026, Warszawa – +3,3%). Co lepiej pasuje, zależy od budżetu i strategii; porównanie znajdziesz w artykule Warszawa czy Wrocław – gdzie kupić mieszkanie.
Rentowność najmu – dane NBP i nasze przykłady
Według NBP w I kw. 2026 r. średnia stawka najmu wynosiła 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² w grupie sześciu dużych miast z Wrocławiem (bez opłat eksploatacyjnych i mediów). Szacunkowa stopa kapitalizacji NBP to 5,95% w Warszawie i 6,24% w grupie sześciu miast; zwrot z kapitału własnego bez kredytu – 3,5% i 3,7%.
Żeby pokazać, co to znaczy dla nowego mieszkania, wzięliśmy medianowe mieszkanie 2-pokojowe w każdym mieście i zastosowaliśmy tę samą metodę co w artykule o rentowności najmu: czynsz = metraż × średnia stawka NBP (dla Wrocławia – średnia sześciu miast), obłożenie 95%, ryczałt 8,5%, podatek od nieruchomości 1,25 zł/m², rezerwa 5% na naprawy i ubezpieczenie, opłaty eksploatacyjne pokrywa najemca.
| Warszawa | Wrocław | |
|---|---|---|
| Cena mieszkania | 728 562 zł (ok. 166,5 tys. euro) | 646 520 zł (ok. 147,8 tys. euro) |
| Metraż | 39,4 m² | 41,1 m² |
| Czynsz miesięczny (średnia NBP) | ok. 3 355 zł | ok. 2 775 zł |
| Rentowność brutto | 5,5% | 5,2% |
| Dochód netto rocznie | ok. 32 900 zł | ok. 27 200 zł |
| Rentowność netto od ceny zakupu | 4,5% | 4,2% |
| Rentowność netto z wykończeniem* | 4,0% | 3,7% |
Różnica między rentownością brutto a netto to zwykle 1–2 punkty procentowe, a lokal w stanie deweloperskim trzeba najpierw wykończyć. Więcej przykładów na ośmiu mieszkaniach i pełną listę kosztów znajdziesz w artykule rentowność najmu Wrocław i Warszawa, a szerszy obraz szans i ryzyk – w przewodniku mieszkanie jako inwestycja. Porównanie z obligacjami i lokatami – mieszkanie czy obligacje.
Podatki inwestora z zagranicy
Przy zakupie. Mieszkanie od dewelopera kupujesz w cenie z VAT, a podatku PCC przy takim zakupie co do zasady nie płacisz; dochodzą opłaty notarialne i sądowe. Szczegóły: VAT na mieszkanie od dewelopera i koszty zakupu mieszkania od dewelopera.
W trakcie posiadania. Podatek od nieruchomości w Warszawie i Wrocławiu w 2026 r. to 1,25 zł/m² powierzchni użytkowej rocznie, czyli ok. 50 zł dla mieszkania 40 m².
Od czynszu. Czynsz z mieszkania w Polsce to dochód osiągany w Polsce, więc nierezydent płaci od niego podatek w Polsce (art. 3 ust. 2a i 2b pkt 4 ustawy o PIT). Najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów. Wpłacasz go sam do 20. dnia miesiąca po miesiącu (lub kwartale) otrzymania czynszu i składasz PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Bez PESEL potrzebujesz NIP – zgłoszenie na formularzu NIP-7. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania co do zasady zostawiają Polsce prawo opodatkowania najmu nieruchomości położonej w Polsce, a podwójnego podatku unikasz w kraju rezydencji – wyłączeniem albo zaliczeniem. Pełny opis: podatek od najmu nierezydent i podatek od najmu mieszkania.
Przy sprzedaży. Dochód ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu jest opodatkowany – zobacz podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.
Jak kupić z zagranicy – krok po kroku
- Określ budżet i strategię: pod wynajem, na przechowanie wartości albo jedno i drugie; mieszkanie gotowe czy w budowie (różnice cen – mieszkania gotowe czy w budowie).
- Wybierz inwestycję z katalogu i sprawdź dewelopera oraz prospekt (jak sprawdzić dewelopera).
- Zarezerwuj mieszkanie. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny i jest zaliczana na poczet ceny.
- Przygotuj środki i dokumenty. Bank i notariusz to instytucje obowiązane w rozumieniu przepisów AML i mogą pytać o pochodzenie środków; przelewy powyżej 15 000 euro bank zgłasza do GIIF rutynowo. Zobacz przelew z zagranicy na zakup mieszkania.
- Podpisz umowę deweloperską u notariusza. Jeśli nie możesz przyjechać, reprezentuje Cię pełnomocnik – kupno mieszkania z zagranicy. Dokumenty w obcym języku mogą wymagać tłumaczenia przysięgłego (tłumacz przysięgły u notariusza).
- Płać według harmonogramu na rachunek powierniczy, odbierz mieszkanie, wykończ je, a przy wynajmie załatw NIP i miesięczne wpłaty ryczałtu. Czy zatrudnić zarządcę – zarządzanie najmem: koszt i czy warto.
Jeśli potrzebujesz kredytu jako nierezydent, bank patrzy na status pobytowy i dochód – zobacz kredyt hipoteczny dla obcokrajowca.
Ryzyka do rozważenia
- Waluta. Cena jest w złotych: zmiana kursu o 5% zmienia koszt tego samego mieszkania o ok. 5% w Twojej walucie.
- Pustostan i czynsz. Model NBP zakłada obłożenie 95%; mieszkanie może stać puste dłużej, a użyte stawki to średnie.
- Ryzyko terminu. Przy mieszkaniu w budowie termin i wpłaty etapowe wynikają z umowy; rachunek powierniczy chroni wpłaty, ale nie wyklucza opóźnień.
- Koszt wykończenia. Lokal w stanie deweloperskim wymaga dodatkowych wydatków przed wynajmem.
- Podatki w kraju zamieszkania. Polska opodatkowuje czynsz, ale możesz mieć obowiązek zadeklarować go także u siebie – skonsultuj to w swoim kraju.
- Stopy procentowe. Przy finansowaniu kredytem wyższe oprocentowanie obniża przepływy – zobacz oprocentowanie kredytu hipotecznego 2026.
Najczęstsze pytania
Czy cudzoziemiec może inwestować w nieruchomości w Polsce?
Tak. Cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupi samodzielne mieszkanie bez zezwolenia, a obywatele UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia przy żadnym rodzaju nieruchomości. Zezwolenie jest potrzebne głównie przy domu z gruntem, działce i nieruchomości w strefie nadgranicznej.
Jaka jest rentowność najmu nowych mieszkań w Warszawie i Wrocławiu?
W naszych przykładach opartych na średnich stawkach NBP rentowność brutto to ok. 5,2–5,5%, a netto ok. 3,7–4,5% – zależnie od miasta i od tego, czy wliczysz koszt wykończenia. Faktyczny wynik zależy od mieszkania, czynszu i pustostanów.
Jakie podatki płaci nierezydent od najmu w Polsce?
Ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, płatny do 20. dnia następnego miesiąca (lub kwartału), oraz roczny PIT-28 do 30 kwietnia. Podatek od nieruchomości to 1,25 zł/m² rocznie w Warszawie i we Wrocławiu.
Czy mogę kupić mieszkanie bez przyjazdu do Polski?
Tak, przez pełnomocnika: udzielasz pełnomocnictwa spełniającego wymogi notariusza, a pełnomocnik podpisuje akt. Banki i notariusze mogą mieć własne wymagania, więc sprawdź je z wyprzedzeniem.
Co wybrać – Warszawę czy Wrocław?
Warszawa jest droższa za m² i ma wyższe średnie stawki najmu; Wrocław jest tańszy za m² i ma niższy próg wejścia. Wybór zależy od budżetu i strategii.
Podsumowanie
Dla inwestora z zagranicy Polska oferuje prostą drogę prawną do mieszkania (bez zezwolenia), jawne ceny publikowane przez deweloperów i rentowność netto rzędu 4% przed uwzględnieniem kursu waluty. Zaplanuj kurs złotego, koszt wykończenia i podatek od czynszu oraz sprawdź dewelopera i umowę przed wpłatą. Jeśli chcesz, żebyśmy dobrali mieszkania w Warszawie lub Wrocławiu pod Twój budżet, pomożemy w zakupie mieszkania od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Konsultacja i dobór ofert są bezpłatne.
Stan na 4 października 2026 r.; kursy walut z 2 października 2026 r. (tabela A NBP). Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą inwestycyjną, podatkową ani prawną; przepisy podatkowe kraju Twojej rezydencji wykraczają poza jego zakres.
Źródła
- Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 (art. 1, 8, 8a).
- Ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie – Dz.U. 2026 poz. 1099 (w mocy od 19.11.2026).
- NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. – stawki najmu, stopa kapitalizacji, ROE.
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 3).
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 (art. 12, 21).
- Ministerstwo Finansów – rozliczenie przychodów z najmu prywatnego.
- biznes.gov.pl – uzyskanie NIP przez osobę fizyczną (NIP-7).
- NBP – średnie kursy walut, tabela A z 2.10.2026 – EUR/PLN 4,3745, USD/PLN 3,8881, GBP/PLN 5,1353.
- Ceny i dostępność: katalog inwestycji TM Invest, Warszawa i Wrocław, stan na 4.10.2026.
