Zakup mieszkania przez cudzoziemca 2026 – kiedy zezwolenie MSWiA

Tak, obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce – i w większości przypadków nie potrzebuje do tego zezwolenia MSWiA. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (także od dewelopera) jest z obowiązku zezwolenia zwolniony, a obywatele Unii Europejskiej, EOG i Szwajcarii nie potrzebują go co do zasady także przy zakupie domu czy działki. Zezwolenie jest potrzebne głównie wtedy, gdy obywatel spoza EOG kupuje dom z gruntem, działkę albo nieruchomość w strefie nadgranicznej. W tym poradniku wyjaśniamy zasady z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, pokazujemy zakup od dewelopera krok po kroku i ceny mieszkań z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy) – poza strefą nadgraniczną.
• Bez zezwolenia kupisz też garaż lub udział w garażu (np. miejsce w hali garażowej), jeśli służy Twoim potrzebom mieszkaniowym (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
• Obywatele i przedsiębiorcy z UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia (art. 8 ust. 2) – okresy przejściowe już minęły.
• Zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych (MSWiA), opłata skarbowa wynosi 1570 zł, a zezwolenie jest ważne 2 lata.
• W ofercie TM Invest jest 2237 mieszkań w Warszawie i 2114 we Wrocławiu, w tym 1101 w budynkach już oddanych do użytku (stan na 27.09.2026).

Kto jest cudzoziemcem przy zakupie nieruchomości?

Zasady określa ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278). Podstawowa reguła z art. 1 ust. 1 brzmi: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Ustawa zawiera jednak wiele wyjątków – i to one w praktyce decydują o tym, czy Ty musisz się o zezwolenie starać.

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy (art. 1 ust. 2) jest:

• osoba fizyczna, która nie ma obywatelstwa polskiego – niezależnie od tego, czy mieszka w Polsce i czy ma kartę pobytu;
• osoba prawna z siedzibą za granicą oraz zagraniczna spółka bez osobowości prawnej;
• polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców – np. gdy cudzoziemcy mają ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników (art. 1 ust. 3).

Osoba z podwójnym obywatelstwem, w tym polskim, nie jest cudzoziemcem – kupuje jak każdy Polak. „Nabyciem” jest nabycie własności lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego: kupna, darowizny czy zamiany (art. 1 ust. 4). Dziedziczenie ustawowe jest z ustawy wyłączone (art. 7 ust. 2).

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

Tak. Art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Dotyczy to każdego cudzoziemca – obywatela Ukrainy, Indii, USA czy Wielkiej Brytanii – bez względu na rodzaj pobytu. Mieszkanie w bloku od dewelopera, z odrębną księgą wieczystą i udziałem w gruncie pod budynkiem, jest właśnie takim lokalem.

Zwolnienie obejmuje też samodzielny lokal garażowy lub udział w nim, jeśli zakup jest związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy (art. 8 ust. 1 pkt 1a). W nowych inwestycjach miejsce postojowe w hali garażowej sprzedawane jest zwykle jako udział w lokalu garażowym – kupując je razem z mieszkaniem, nie potrzebujesz zezwolenia.

Są dwa ważne zastrzeżenia (art. 8 ust. 3). Zwolnienia z ust. 1 nie działają dla nieruchomości w strefie nadgranicznej oraz dla gruntów rolnych powyżej 1 ha. Strefa nadgraniczna to gminy przyległe do granicy państwa, a gdy ich pas jest węższy niż 15 km – także gminy sąsiednie (art. 12 ustawy o ochronie granicy państwowej). Warszawa i Wrocław w strefie nadgranicznej nie leżą, więc kupując mieszkanie w tych miastach, z tym ograniczeniem się nie spotkasz.

Brak zezwolenia nie oznacza braku kontroli. Notariusz w ciągu 7 dni przesyła do MSWiA wypis aktu, na podstawie którego cudzoziemiec nabył nieruchomość (art. 8a), a ministerstwo prowadzi rejestr takich nabyć (art. 8 ust. 4). Od 19 listopada 2026 r. notariusz będzie przekazywał te dokumenty elektronicznie przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych i pobierze za to od stron opłatę – jej wysokość określi rozporządzenie (nowelizacja Dz.U. 2026 poz. 1099).

Zakup mieszkania przez obywatela UE, EOG i Szwajcarii

Obywatele i przedsiębiorcy państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (27 państw UE oraz Islandia, Liechtenstein i Norwegia) i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce (art. 8 ust. 2). Wyjątki w ustawie dotyczyły tylko ziemi rolnej i leśnej (12 lat od wejścia Polski do UE) oraz „drugiego domu” (5 lat) – oba okresy liczone od 1 maja 2004 r. już minęły. Obywatel Niemiec, Hiszpanii czy Norwegii kupi więc w Polsce bez zezwolenia zarówno mieszkanie, jak i dom z działką.

Uwaga na Wielką Brytanię: po brexicie Brytyjczycy nie są obywatelami państwa EOG, więc stosuje się do nich zasady dla obywateli państw trzecich. Mieszkanie kupią bez zezwolenia, ale dom z gruntem – już z zezwoleniem (chyba że spełniają inny warunek zwolnienia). Zakup ziemi rolnej podlega ponadto odrębnej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego – niezależnie od obywatelstwa.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA?

Obywatel państwa spoza EOG potrzebuje zezwolenia przede wszystkim przy zakupie domu jednorodzinnego z działką, działki budowlanej albo lokalu użytkowego, który nie jest garażem związanym z mieszkaniem. Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji, jeśli zakup nie zagraża bezpieczeństwu i porządkowi publicznemu, a wnioskodawca wykaże więzi z Polską (art. 1a). Takimi więziami mogą być m.in.: polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE albo prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce. Nieruchomość kupowana na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha.

Zezwolenie jest ważne 2 lata od wydania (art. 3 ust. 2). Można też najpierw wystąpić o promesę – przyrzeczenie wydania zezwolenia ważne rok (art. 3d). Bez zezwolenia notariusz nie sporządzi aktu, a zakup dokonany wbrew ustawie jest nieważny (art. 5 i 6). Nie wszyscy muszą jednak składać wniosek: bez zezwolenia kupuje m.in. cudzoziemiec, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE (art. 8 ust. 1 pkt 2), a także małżonek obywatela Polski po 2 latach od takiego zezwolenia, gdy nieruchomość wejdzie do wspólności małżeńskiej (pkt 3). Wniosek, dokumenty i czas oczekiwania opisujemy w artykule Zezwolenie MSWiA na zakup mieszkania – wniosek, dokumenty, opłata.

Kto kupuje	Co kupuje	Czy potrzebne zezwolenie?
Obywatel UE, EOG lub Szwajcarii	mieszkanie, dom, działka budowlana	Nie (art. 8 ust. 2)
Obywatel państwa spoza EOG (np. Ukraina, Białoruś, Indie, USA, Wielka Brytania)	samodzielny lokal mieszkalny, np. od dewelopera	Nie (art. 8 ust. 1 pkt 1), poza strefą nadgraniczną
Obywatel państwa spoza EOG	garaż lub udział w garażu związany z mieszkaniem	Nie (art. 8 ust. 1 pkt 1a), poza strefą nadgraniczną
Obywatel państwa spoza EOG	dom jednorodzinny z działką, działka budowlana	Tak – zezwolenie MSWiA, opłata 1570 zł
Cudzoziemiec 5 lat po uzyskaniu pobytu stałego lub rezydenta długoterminowego UE	dowolna nieruchomość (poza strefą nadgraniczną i gruntami rolnymi pow. 1 ha)	Nie (art. 8 ust. 1 pkt 2)
Polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców	lokal mieszkalny / dom lub działka	Lokal – nie; dom lub działka – co do zasady tak
Obywatel spoza EOG	mieszkanie w strefie nadgranicznej	Tak (art. 8 ust. 3)

Szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu i nie znasz jeszcze polskich realiów? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Kupno mieszkania w Polsce dla obcokrajowców – krok po kroku

Sam proces zakupu od dewelopera wygląda dla cudzoziemca tak samo jak dla Polaka – opisujemy go szczegółowo w poradniku Jak kupić mieszkanie od dewelopera. Różnice dotyczą głównie dokumentów, języka i finansowania:

1. Sprawdź, czy potrzebujesz zezwolenia. Przy mieszkaniu w Warszawie czy we Wrocławiu – zwykle nie. Przy domu z działką i obywatelstwie spoza EOG – tak, i wniosek trzeba złożyć przed aktem.
2. Przygotuj dokumenty. Do aktu notarialnego potrzebujesz ważnego dokumentu tożsamości (paszport lub karta pobytu). Czy potrzebujesz numeru PESEL, NIP i polskiego konta, sprawdzisz w checkliście PESEL, NIP i konto dla obcokrajowca.
3. Zaplanuj finansowanie. Kredyt hipoteczny dla cudzoziemca jest możliwy, ale banki patrzą na rodzaj pobytu i źródło dochodu – zobacz kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a jeśli jesteś obywatelem Ukrainy – kredyt dla obywateli Ukrainy.
4. Zarezerwuj mieszkanie i sprawdź umowę. Umowa rezerwacyjna, a potem umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Wpłaty trafiają na rachunek powierniczy.
5. Zadbaj o język u notariusza. Akt sporządza się po polsku. Jeśli nie znasz polskiego, notariusz musi przetłumaczyć akt osobiście lub z pomocą tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie) – więcej w artykule Tłumacz przysięgły u notariusza.
6. Nie możesz przyjechać? Użyj pełnomocnictwa. Umowę może podpisać pełnomocnik – jak przygotować pełnomocnictwo za granicą i przelać pieniądze, opisujemy w poradniku Kupno mieszkania w Polsce z zagranicy.
7. Policz podatki i opłaty. Przy zakupie od dewelopera VAT jest już w cenie, a PCC co do zasady nie płacisz. Pełną listę kosztów znajdziesz w artykule Podatki i opłaty przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca.

Obywatele Ukrainy mają kilka dodatkowych pytań – o status UKR, PESEL i kartę pobytu. Odpowiadamy na nie w osobnym poradniku Kupno mieszkania w Polsce przez obywatela Ukrainy. Pamiętaj też, że sam zakup mieszkania nie daje prawa pobytu – wyjaśniamy to w artykule Czy zakup mieszkania daje kartę pobytu?

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie i we Wrocławiu? Dane z naszej oferty

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mamy w sprzedaży 2237 mieszkań w 73 inwestycjach w Warszawie i 2114 mieszkań w 45 inwestycjach we Wrocławiu. Dla osób, które przyjeżdżają do Polski i chcą szybko zamieszkać, ważna jest liczba mieszkań gotowych – w budynkach już oddanych do użytku.

Wskaźnik	Warszawa	Wrocław
Dostępne mieszkania	2237	2114
Mediana ceny mieszkania	853 000 zł	759 682 zł
Mediana ceny za m²	18 000 zł	15 736 zł
Mediana ceny mieszkania 2-pokojowego	755 824 zł	662 405 zł
Mieszkania do 700 tys. zł	557	843
Mieszkania gotowe do zamieszkania	673	428
Mediana ceny mieszkania gotowego	831 206 zł (16 208 zł/m²)	815 243 zł (14 640 zł/m²)

Przykład: obywatelka Indii z kartą pobytu czasowego kupuje od dewelopera w Warszawie mieszkanie 2-pokojowe za 755 824 zł (mediana w naszej ofercie) i miejsce w hali garażowej. Zezwolenie MSWiA nie jest potrzebne ani na mieszkanie, ani na udział w garażu, więc odpada opłata skarbowa 1570 zł i oczekiwanie na decyzję. W cenie jest już 8% VAT, a PCC nie płaci. Maksymalna taksa notarialna za każdą z dwóch umów (deweloperską i przenoszącą własność) wynosi połowę stawki podstawowej: (1010 zł + 0,4% × 695 824 zł) ÷ 2 = 1896,65 zł netto, czyli 2332,88 zł z 23% VAT. Koszty umowy deweloperskiej dzieli po połowie z deweloperem. Do tego dochodzą opłaty sądowe za księgę wieczystą i ewentualnie wynagrodzenie tłumacza. Gdyby ta sama osoba kupowała dom z działką pod Warszawą, musiałaby najpierw uzyskać zezwolenie.

Nie wiesz, którą dzielnicę wybrać? Zobacz przewodniki po dzielnicach Warszawy i dzielnicach Wrocławia albo przejrzyj inwestycje w Warszawie i we Wrocławiu.

Czytaj także:

• Zakup mieszkania i kredyt dla obywateli Białorusi
• Ceny mieszkań w Polsce dla obcokrajowców
• Wrocław dla rodzin z Ukrainy i Białorusi
• Przelew z zagranicy na zakup mieszkania
• Podatek od najmu dla nierezydenta

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Zakup mieszkania przez cudzoziemca w Polsce jest prostszy, niż wiele osób zakłada. Samodzielny lokal mieszkalny i związany z nim garaż kupisz bez zezwolenia MSWiA, a obywatele UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują go w ogóle. Zezwolenie (1570 zł, ważne 2 lata) dotyczy głównie obywateli spoza EOG kupujących dom z działką, działkę lub nieruchomość w strefie nadgranicznej. Większe wyzwania to zwykle język u notariusza, dokumenty i finansowanie – każdemu z tych tematów poświęciliśmy osobny artykuł.

Chcesz kupić mieszkanie w Warszawie lub we Wrocławiu? Dobierzemy mieszkanie od dewelopera w Twoim budżecie i pomożemy przejść przez formalności – najczęściej bez prowizji, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli potrzebujesz kredytu, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków pod kątem Twojego rodzaju pobytu i dochodu.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W nietypowych sytuacjach (spółka, strefa nadgraniczna, grunt rolny) skonsultuj zakup z notariuszem lub prawnikiem. Wyliczenia są orientacyjne.

Źródła

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 (art. 1, 1a, 3, 3d, 5, 6, 7, 8, 8a).
• Ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie – Dz.U. 2026 poz. 1099, wchodzi w życie 19.11.2026.
• Ustawa o opłacie skarbowej – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154 (załącznik, część III pkt 8).
• Ustawa o ochronie granicy państwowej – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 919 (art. 12).
• Ustawa – Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 2 § 3, art. 87 § 1).
• MSWiA – Uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości, akcji, udziałów przez cudzoziemców.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.