Kredyt hipoteczny dla Białorusinów i zakup mieszkania 2026 – sankcje

Obywatel Białorusi może w 2026 r. kupić w Polsce mieszkanie od dewelopera bez zezwolenia MSWiA, a kredyt hipoteczny jest realny przede wszystkim dla osób z kartą pobytu i dochodem w złotych. Największą różnicę robią nie przepisy o nieruchomościach, ale unijne sankcje wobec Białorusi: bez zezwolenia na pobyt w UE bank nie przyjmie od Ciebie depozytów powyżej 100 000 EUR i nie wyda Ci karty płatniczej. Wyjaśniamy, co wolno przy każdym statusie pobytowym, jak podchodzą do tego banki i jak zaplanować pieniądze na zakup.

Najważniejsze informacje

• Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia MSWiA – także dla obywateli Białorusi (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), poza strefą nadgraniczną.
• Rozporządzenie Rady (WE) nr 765/2006 zakazuje bankom przyjmowania depozytów od obywateli Białorusi, jeśli ich łączna wartość w danym banku przekracza 100 000 EUR (ok. 437 500 zł po kursie NBP z 25.09.2026).
• Zakaz nie dotyczy osób z zezwoleniem na pobyt czasowy lub stały w państwie UE, EOG lub w Szwajcarii ani obywateli tych państw (art. 1u ust. 4).
• Karta Polaka nie jest zezwoleniem na pobyt (art. 7 ust. 2 ustawy o Karcie Polaka), ale pozwala ubiegać się o pobyt stały (art. 195 ust. 1 pkt 9 ustawy o cudzoziemcach).
• Kredyt w złotych dostaniesz, jeśli większość dochodów uzyskujesz w PLN (art. 6 ustawy o kredycie hipotecznym); przy mieszkaniu za 553 tys. zł i 20% wkładu rata wynosi ok. 2870 zł (25 lat, 6,07%).

Czy Białorusin może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie wprowadza osobnych zasad dla obywateli Białorusi – traktuje ich tak samo jak innych cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Co do zasady nabycie nieruchomości wymaga zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, ale art. 8 ust. 1 pkt 1 zwalnia z tego obowiązku zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego. Mieszkanie od dewelopera z osobną księgą wieczystą kupisz więc bez wniosku do MSWiA. To samo dotyczy miejsca postojowego lub komórki związanych z mieszkaniem (art. 8 ust. 1 pkt 1a).

Zezwolenie jest natomiast potrzebne przy zakupie domu z działką lub samego gruntu. Zwolnienia z art. 8 ust. 1 nie stosuje się w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3) – to ważne, jeśli rozważasz miejscowości przy granicy z Białorusią. Warszawa i Wrocław nie leżą w strefie nadgranicznej. Po 5 latach od uzyskania zezwolenia na pobyt stały możesz kupić także dom lub działkę bez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 2). Szczegóły procedury MSWiA opisujemy w przewodniku zakup mieszkania przez cudzoziemca.

Osobnym wyjątkiem są osoby i firmy wpisane na listy sankcyjne – unijną (załącznik I do rozporządzenia 765/2006) lub krajową, prowadzoną przez MSWiA. Ich środki są zamrażane i nie wolno udostępniać im funduszy (art. 2 rozporządzenia, art. 1–2 ustawy z 13 kwietnia 2022 r.). Takie osoby w praktyce nie przeprowadzą transakcji zakupu. Pozostałych obywateli Białorusi te listy nie dotyczą.

Sankcje UE a konto w banku – co oznacza limit 100 000 EUR

Najbardziej odczuwalne ograniczenia wynikają z art. 1u rozporządzenia Rady (WE) nr 765/2006 (wersja skonsolidowana z 24.07.2026). Przepis zakazuje:

• przyjmowania depozytów od obywateli Białorusi i osób mieszkających na Białorusi, jeżeli łączna wartość depozytów danej osoby w jednej instytucji kredytowej przekracza 100 000 EUR (ust. 1),
• wydawania im instrumentów płatniczych (np. kart), usług acquiringu i inicjowania płatności, emisji pieniądza elektronicznego oraz usług w zakresie kryptoaktywów (ust. 2).

Oba zakazy nie dotyczą obywateli państw UE, EOG i Szwajcarii oraz osób, które mają zezwolenie na pobyt czasowy lub stały w jednym z tych państw (ust. 4). Banki wdrażają te przepisy w praktyce. PKO Bank Polski poinformował, że klienci z Białorusi i Rosji, którzy otworzyli konto po 24.10.2025 r. bez karty pobytu, muszą pokazać w oddziale kartę pobytu lub inny dokument uprawniający do pobytu – bez tego tracą dostęp do bankowości internetowej i mobilnej, a karta do konta zostaje zablokowana. BNP Paribas Bank Polska zapowiada, że po przekroczeniu 100 000 EUR wstrzyma przyjmowanie nowych wpłat i przelewów na rachunki.

Rozporządzenie przewiduje też odstępstwa: właściwy organ krajowy może zezwolić na przyjęcie depozytu m.in. wtedy, gdy jest on niezbędny do zaspokojenia podstawowych potrzeb, w tym czynszu lub spłaty kredytu hipotecznego (art. 1v ust. 1 lit. a). To jednak indywidualna procedura, a nie rozwiązanie „na start” przy zakupie.

Przykład: zakup za gotówkę bez karty pobytu

Chcesz kupić 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu za 662 405 zł – to mediana ceny takich mieszkań w naszej ofercie (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026). Limit 100 000 EUR to ok. 437 500 zł (kurs średni NBP 4,3750 zł z 25.09.2026). Jeśli nie masz zezwolenia na pobyt w UE, nie zgromadzisz całej kwoty na rachunku w jednym banku – cena przekracza limit o ok. 225 tys. zł. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, ustal z bankiem, jak przeprowadzić płatności zgodnie z sankcjami, albo najpierw uzyskaj kartę pobytu. Nie próbuj obchodzić limitu, np. przez rachunki innych osób – rozporządzenie zakazuje świadomego udziału w działaniach, których celem lub skutkiem jest obejście jego zakazów (art. 1m). Wkład własny 20% do kredytu (ok. 132 tys. zł) mieści się w limicie z dużym zapasem.

Status pobytowy – zakup, konto i kredyt w jednej tabeli

Poniższe zestawienie pokazuje, jak w praktyce zmieniają się możliwości obywatela Białorusi w zależności od dokumentu pobytowego. Kolumna „kredyt” opisuje typowe podejście banków, a nie gwarancję decyzji.

Status	Zakup mieszkania	Konto w banku	Kredyt hipoteczny
Bez zezwolenia na pobyt (wiza, mieszkaniec Białorusi)	Tak, bez zezwolenia MSWiA (poza strefą nadgraniczną)	Depozyty do 100 000 EUR w jednym banku, bez karty płatniczej	W praktyce bardzo trudny – brak dochodu w PLN i stabilnego pobytu
Karta Polaka + wiza krajowa	Tak, jak wyżej	Jak wyżej – Karta Polaka nie jest zezwoleniem na pobyt	Trudny, dopóki nie uzyskasz karty pobytu
Zezwolenie na pobyt czasowy (karta pobytu, do 3 lat)	Tak	Bez limitu 100 000 EUR, karta płatnicza dostępna	Możliwy – bank patrzy na ważność karty, umowę o pracę i historię w Polsce
Zezwolenie na pobyt stały (np. na podstawie Karty Polaka)	Tak; po 5 latach także dom i działka bez zezwolenia	Bez limitu 100 000 EUR	Najmocniejsza pozycja wśród cudzoziemców spoza UE
Obywatelstwo polskie lub innego państwa UE	Tak, bez ograniczeń dla cudzoziemców	Sankcje z art. 1u nie mają zastosowania	Na zasadach jak dla obywateli Polski

Masz inny dokument, np. status uchodźcy, ochronę uzupełniającą albo zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE? Zapytaj bank, jak go kwalifikuje – PKO BP mówi w komunikacie o „karcie pobytu lub innym dokumencie uprawniającym do pobytu”, ale ostateczną ocenę robi każdy bank.

Karta Polaka i pobyt stały – najpewniejsza ścieżka

Wielu Białorusinów ma Kartę Polaka. Ustawa mówi jednak wprost: Karta Polaka nie uprawnia do przekraczania granicy ani do osiedlenia się w Polsce (art. 7 ust. 2). Dla banku i sankcji UE nie zastępuje więc karty pobytu. Pozwala natomiast pracować i prowadzić działalność gospodarczą (art. 6 ust. 1), a przede wszystkim ubiegać się o zezwolenie na pobyt stały – art. 195 ust. 1 pkt 9 ustawy o cudzoziemcach przewiduje je dla posiadacza ważnej Karty Polaka, który zamierza osiedlić się w Polsce na stałe. Zezwolenie udziela się na czas nieoznaczony.

Po uzyskaniu pobytu stałego Karta Polaka traci ważność z mocy prawa (art. 20 ust. 1a ustawy o Karcie Polaka) – to normalne i nie oznacza utraty uprawnień. Z punktu widzenia zakupu mieszkania pobyt stały to najlepszy status: zdejmuje sankcyjny limit depozytów, a bank nie musi martwić się o datę końca pobytu przy kredycie na 25–30 lat. O tym, czy sam zakup mieszkania pomaga w uzyskaniu pobytu, piszemy w artykule zakup mieszkania a karta pobytu.

Kredyt hipoteczny dla Białorusinów – jak podchodzą banki

Przepisy kredytowe nie dzielą klientów według obywatelstwa. Bank ocenia zdolność kredytową (art. 21 i 23 ustawy o kredycie hipotecznym), a kredyt w złotych udziela osobie, która większość dochodów uzyskuje w PLN lub ma większość aktywów w tej walucie (art. 6). Wymogi wewnętrzne dotyczą zwykle statusu pobytowego, numeru PESEL, polskiego dochodu i historii w BIK. Nie znaleźliśmy oficjalnych regulaminów banków, które wykluczałyby wprost obywateli Białorusi z kredytu hipotecznego – kluczowy jest więc dokument pobytowy i sankcyjne zasady prowadzenia konta.

W praktyce przy karcie pobytu czasowego bank zwraca uwagę na to, na jak długo zostało wydane zezwolenie i z jakiego tytułu (praca, działalność, rodzina), a także jak długo pracujesz w Polsce. Wkład własny to co najmniej 10–20% – Rekomendacja S dopuszcza LTV do 80%, a do 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu. Ogólne zasady kredytu dla cudzoziemców, w tym dochód w kilku walutach, opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a porównanie z sytuacją obywateli Ukrainy – w tekście kredyt hipoteczny dla Ukraińców.

Ile wyniesie rata – przykłady z naszej oferty

Poniżej wyliczenia dla mediany cen mieszkań 2-pokojowych (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026), wkładu własnego 20% i oprocentowania 6,07% – tyle wyniosło średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w PLN w lipcu 2026 r. według NBP (nowe umowy bez renegocjowanych, NBP MIR). Rata równa, bez kosztów ubezpieczeń.

Lokalizacja (2 pokoje, mediana)	Cena	Wkład 20%	Kredyt	Rata – 25 lat	Rata – 30 lat
Warszawa, Białołęka	553 358 zł	110 672 zł	442 686 zł	ok. 2 871 zł	ok. 2 674 zł
Wrocław – całe miasto	662 405 zł	132 481 zł	529 924 zł	ok. 3 437 zł	ok. 3 201 zł
Warszawa – całe miasto	755 824 zł	151 165 zł	604 659 zł	ok. 3 922 zł	ok. 3 652 zł

Tańszą alternatywą we Wrocławiu jest Fabryczna – mediana 2 pokoi to tam 511 792 zł (zobacz inwestycje na Fabrycznej). Jeśli wybierasz dzielnicę pod kątem szkół i dojazdów, zajrzyj do przewodnika Wrocław dla rodzin z Ukrainy i Białorusi.

Chcesz sprawdzić, czy Twoja karta pobytu i dochód wystarczą do kredytu? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i powiemy, jakich dokumentów będą wymagać.

Przelewy z Białorusi i pochodzenie środków

Pieniądze na wkład własny lub zakup za gotówkę często pochodzą ze sprzedaży majątku na Białorusi. Tu obowiązują dwie warstwy zasad. Pierwsza to sankcje: rozporządzenie 765/2006 zakazuje jakichkolwiek transakcji z bankami wymienionymi w załączniku XV – Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Bank Rozwoju Republiki Białorusi i Belinvestbank (art. 1zb). Przelew z rachunku w takim banku nie zostanie przyjęty. Zakazana jest też sprzedaż i wywóz na Białoruś banknotów w walutach państw UE (art. 1za).

Druga warstwa to przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Bank i notariusz przy przeniesieniu własności nieruchomości są instytucjami obowiązanymi – muszą ustalić pochodzenie środków i mogą poprosić o umowę sprzedaży mieszkania, zaświadczenia o dochodach czy wyciągi. Przy przelewach powiązanych z Białorusią weryfikacja bywa dłuższa, więc zaplanuj ją przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Jak przygotować dokumenty i przewalutowanie, wyjaśniamy w artykule przelew z zagranicy na zakup mieszkania, a listę formalności przed zakupem (PESEL, NIP, konto) – w checkliście dla cudzoziemca.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W 2026 r. obywatel Białorusi może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia MSWiA, a kredyt hipoteczny jest dostępny na podobnych zasadach jak dla innych cudzoziemców spoza UE. Barierą są sankcje bankowe: bez karty pobytu limit depozytów 100 000 EUR i brak karty płatniczej utrudniają zarówno zakup za gotówkę, jak i obsługę kredytu. Najpewniejsza droga to zezwolenie na pobyt czasowy lub stały – także na podstawie Karty Polaka – oraz wcześniejsze udokumentowanie pochodzenia środków.

Szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera i przejść przez zakup – najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli potrzebujesz finansowania, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. (rozporządzenie 765/2006 w wersji skonsolidowanej z 24.07.2026 r.). Sankcje UE są często zmieniane – przed transakcją sprawdź aktualne brzmienie przepisów i wymagania swojego banku. Wyliczenia są orientacyjne i nie stanowią oferty, decyzji kredytowej ani porady prawnej.

Źródła

• Rozporządzenie Rady (WE) nr 765/2006 dotyczące środków ograniczających w związku z sytuacją na Białorusi – wersja skonsolidowana z 24.07.2026 (art. 1m, 1u, 1v, 1za, 1zb, 2, załącznik XV).
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 ze zm. (art. 1, art. 8 ust. 1 i 3).
• Ustawa z 7 września 2007 r. o Karcie Polaka – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 76 (art. 6, 7, 20 ust. 1a).
• Ustawa z 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079 ze zm. (art. 98, art. 195 ust. 1 pkt 9).
• Ustawa z 13 kwietnia 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie przeciwdziałania wspieraniu agresji na Ukrainę – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 514 (art. 1–2).
• Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 720 (art. 6, 21, 23).
• Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644 (art. 2 ust. 1).
• KNF, Rekomendacja S – LTV i zasady oceny zdolności kredytowej.
• NBP, statystyka stóp procentowych (MIR) – lipiec 2026; kurs średni EUR NBP z 25.09.2026 (tabela 187/A/NBP/2026).
• PKO Bank Polski – informacja dla obywateli Białorusi i Rosji (03.12.2025); BNP Paribas Bank Polska – informacja o ograniczeniach depozytów.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.