Іпотека в Польщі для білорусів і купівля квартири у 2026 році: санкції ЄС

Іпотека в Польщі для білорусів у 2026 році реальна насамперед для тих, хто має karta pobytu (посвідку на проживання) і дохід у злотих, а купити квартиру від забудовника громадянин Білорусі може й без дозволу MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації). Найбільшу різницю створюють не закони про нерухомість, а санкції ЄС щодо Білорусі: без дозволу на перебування в ЄС банк не прийме від вас депозити понад 100 000 EUR і не видасть платіжну картку. Пояснюємо, що можна за кожного статусу перебування, як до цього ставляться банки і як спланувати гроші на купівлю.

Найважливіше

• Купівля окремої квартири (samodzielny lokal mieszkalny) не потребує дозволу MSWiA — зокрема й для громадян Білорусі (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про набуття нерухомості іноземцями), за межами прикордонної зони.
• Регламент Ради (ЄС) № 765/2006 забороняє банкам приймати депозити від громадян Білорусі, якщо їхня сукупна вартість у певному банку перевищує 100 000 EUR (прибл. 437 500 zł за курсом NBP від 25.09.2026).
• Заборона не стосується осіб із дозволом на тимчасове або постійне перебування в державі ЄС, ЄЕЗ чи у Швейцарії, а також громадян цих держав (ст. 1u ч. 4).
• Karta Polaka (Карта поляка) не є дозволом на перебування (ст. 7 ч. 2 закону про Карту поляка), але дає змогу подати заяву на постійне перебування (ст. 195 ч. 1 п. 9 закону про іноземців).
• Кредит у злотих ви отримаєте, якщо більшість доходів маєте в PLN (ст. 6 закону про іпотечний кредит); для квартири за 553 тис. zł і внеску 20% щомісячний платіж становить прибл. 2870 zł (25 років, 6,07%).

Чи може білорус купити квартиру в Польщі?

Так. Закон про набуття нерухомості іноземцями не встановлює окремих правил для громадян Білорусі — він розглядає їх так само, як інших іноземців з-поза Європейської економічної зони. За загальним правилом набуття нерухомості потребує дозволу міністра внутрішніх справ, але ст. 8 ч. 1 п. 1 звільняє від цього обов’язку купівлю окремої квартири. Тож квартиру від забудовника з окремою книгою нерухомості (księga wieczysta) ви купите без заяви до MSWiA. Те саме стосується паркомісця чи комори, пов’язаних із квартирою (ст. 8 ч. 1 п. 1a).

Натомість дозвіл потрібен для купівлі будинку з ділянкою або самої землі. Звільнення зі ст. 8 ч. 1 не застосовується в прикордонній зоні (ст. 8 ч. 3) — це важливо, якщо ви розглядаєте населені пункти біля кордону з Білоруссю. Варшава і Вроцлав у прикордонній зоні не розташовані. Через 5 років після отримання дозволу на постійне перебування ви зможете купити без дозволу також будинок чи ділянку (ст. 8 ч. 1 п. 2). Подробиці процедури MSWiA описуємо в путівнику купівля квартири в Польщі іноземцем.

Окремий виняток — особи та компанії, внесені до санкційних списків: європейського (додаток I до регламенту 765/2006) або національного, який веде MSWiA. Їхні кошти заморожуються, і надавати їм фінансові ресурси заборонено (ст. 2 регламенту, ст. 1–2 закону від 13 квітня 2022 р.). Такі особи на практиці не зможуть провести угоду купівлі. Решти громадян Білорусі ці списки не стосуються.

Санкції ЄС і банківський рахунок — що означає ліміт 100 000 EUR

Найвідчутніші обмеження випливають зі ст. 1u регламенту Ради (ЄС) № 765/2006 (консолідована версія від 24.07.2026). Ця норма забороняє:

• приймати депозити від громадян Білорусі та осіб, які проживають у Білорусі, якщо сукупна вартість депозитів такої особи в одній кредитній установі перевищує 100 000 EUR (ч. 1),
• видавати їм платіжні інструменти (наприклад, картки), надавати послуги еквайрингу та ініціювання платежів, емітувати електронні гроші, а також надавати послуги у сфері криптоактивів (ч. 2).

Обидві заборони не стосуються громадян держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії, а також осіб, які мають дозвіл на тимчасове або постійне перебування в одній із цих держав (ч. 4). Банки застосовують ці норми на практиці. PKO Bank Polski повідомив, що клієнти з Білорусі та Росії, які відкрили рахунок після 24.10.2025 без посвідки на проживання, мають показати у відділенні karta pobytu або інший документ, що дає право на перебування, — без цього вони втрачають доступ до інтернет- і мобільного банкінгу, а картку до рахунку блокують. BNP Paribas Bank Polska попереджає, що після перевищення 100 000 EUR припинить приймати нові внески та перекази на рахунки.

Регламент передбачає й винятки: компетентний національний орган може дозволити прийняття депозиту, зокрема коли він необхідний для задоволення базових потреб, у тому числі оплати оренди чи погашення іпотечного кредиту (ст. 1v ч. 1 літ. a). Проте це індивідуальна процедура, а не рішення «на старті» купівлі.

Приклад: купівля за готівку без посвідки на проживання

Ви хочете купити 2-кімнатну квартиру у Вроцлаві за 662 405 zł — це медіанна ціна таких квартир у нашій пропозиції (за даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026). Ліміт 100 000 EUR — це прибл. 437 500 zł (середній курс NBP 4,3750 zł від 25.09.2026). Якщо у вас немає дозволу на перебування в ЄС, усю суму на рахунку в одному банку ви не зберете — ціна перевищує ліміт приблизно на 225 тис. zł. Перш ніж підписати договір із забудовником (umowa deweloperska), узгодьте з банком, як провести платежі відповідно до санкцій, або спершу отримайте посвідку на проживання. Не намагайтеся обійти ліміт, наприклад через рахунки інших людей: регламент забороняє свідому участь у діях, метою чи наслідком яких є обхід його заборон (ст. 1m). Перший внесок 20% за кредитом (прибл. 132 тис. zł) вкладається в ліміт із великим запасом.

Статус перебування — купівля, рахунок і кредит в одній таблиці

Нижче показано, як на практиці змінюються можливості громадянина Білорусі залежно від документа про перебування. Стовпець «Іпотечний кредит» описує типовий підхід банків, а не гарантію рішення.

Статус	Купівля квартири	Рахунок у банку	Іпотечний кредит
Без дозволу на перебування (віза, житель Білорусі)	Так, без дозволу MSWiA (поза прикордонною зоною)	Депозити до 100 000 EUR в одному банку, без платіжної картки	На практиці дуже складно — немає доходу в PLN і стабільного перебування
Карта поляка + національна віза	Так, як вище	Як вище — Карта поляка не є дозволом на перебування	Складно, доки не отримаєте посвідку на проживання
Дозвіл на тимчасове перебування (karta pobytu, до 3 років)	Так	Без ліміту 100 000 EUR, платіжна картка доступна	Можливий — банк дивиться на строк дії посвідки, трудовий договір та історію в Польщі
Дозвіл на постійне перебування (напр. на підставі Карти поляка)	Так; через 5 років також будинок і ділянка без дозволу	Без ліміту 100 000 EUR	Найсильніша позиція серед іноземців з-поза ЄС
Громадянство Польщі або іншої держави ЄС	Так, без обмежень для іноземців	Санкції зі ст. 1u не застосовуються	На тих самих умовах, що й для громадян Польщі

Маєте інший документ, наприклад статус біженця, додатковий захист чи дозвіл на перебування довгострокового резидента ЄС? Запитайте в банку, як він його кваліфікує: PKO BP у повідомленні говорить про «karta pobytu або інший документ, що дає право на перебування», але остаточну оцінку робить кожен банк.

Карта поляка і постійне перебування — найнадійніший шлях

Багато білорусів мають Карту поляка. Проте закон прямо каже: Карта поляка не дає права перетинати кордон чи оселитися в Польщі (ст. 7 ч. 2). Тож для банку і санкцій ЄС вона не замінює посвідку на проживання. Натомість вона дозволяє працювати й вести підприємницьку діяльність (ст. 6 ч. 1), а головне — подати заяву на дозвіл на постійне перебування: ст. 195 ч. 1 п. 9 закону про іноземців передбачає його для власника чинної Карти поляка, який має намір оселитися в Польщі назавжди. Такий дозвіл надається безстроково.

Після отримання постійного перебування Карта поляка втрачає чинність у силу закону (ст. 20 ч. 1a закону про Карту поляка) — це нормально і не означає втрати прав. З погляду купівлі квартири постійне перебування — найкращий статус: він знімає санкційний ліміт депозитів, а банку не треба турбуватися про дату закінчення перебування за кредиту на 25–30 років. Чи допомагає сама купівля квартири отримати дозвіл на перебування, пишемо в статті купівля квартири і karta pobytu.

Іпотека в Польщі для білорусів — як підходять банки

Кредитне законодавство не ділить клієнтів за громадянством. Банк оцінює кредитоспроможність (ст. 21 і 23 закону про іпотечний кредит), а кредит у злотих надає особі, яка отримує більшість доходів у PLN або має більшість активів у цій валюті (ст. 6). Внутрішні вимоги зазвичай стосуються статусу перебування, номера PESEL (польського ідентифікаційного номера), польського доходу та кредитної історії в BIK. Ми не знайшли офіційних правил банків, які прямо виключали б громадян Білорусі з іпотечного кредитування, — тож ключові тут документ про перебування і санкційні правила обслуговування рахунку.

На практиці за тимчасової посвідки на проживання банк звертає увагу, на який строк і на якій підставі видано дозвіл (робота, підприємницька діяльність, сім’я), а також як довго ви працюєте в Польщі. Перший внесок — щонайменше 10–20%: Rekomendacja S (рекомендація KNF) допускає LTV до 80%, а до 90% — за додаткового забезпечення. Загальні правила кредитування іноземців, зокрема з доходом у кількох валютах, описуємо в статті іпотека в Польщі для іноземців, а порівняння з ситуацією громадян України — у тексті іпотека в Польщі для українців.

Яким буде щомісячний платіж — приклади з нашої пропозиції

Нижче — розрахунки для медіанних цін 2-кімнатних квартир (за даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026), першого внеску 20% і процентної ставки 6,07% — такою була середня ставка за новими житловими кредитами в PLN у липні 2026 р. за даними NBP (нові договори без переукладених, NBP MIR). Ануїтетний платіж, без витрат на страхування.

Локація (2 кімнати, медіана)	Ціна	Внесок 20%	Кредит	Платіж — 25 років	Платіж — 30 років
Варшава, Białołęka	553 358 zł	110 672 zł	442 686 zł	прибл. 2 871 zł	прибл. 2 674 zł
Вроцлав — усе місто	662 405 zł	132 481 zł	529 924 zł	прибл. 3 437 zł	прибл. 3 201 zł
Варшава — усе місто	755 824 zł	151 165 zł	604 659 zł	прибл. 3 922 zł	прибл. 3 652 zł

Дешевша альтернатива у Вроцлаві — Fabryczna: медіана для 2 кімнат там становить 511 792 zł (переглянути новобудови у Fabryczna). Якщо обираєте район з огляду на школи й дорогу, загляньте в путівник Вроцлав для сімей з України та Білорусі.

Хочете перевірити, чи вистачить вашої посвідки на проживання і доходу для кредиту? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків і скажемо, яких документів вони вимагатимуть.

Перекази з Білорусі та походження коштів

Гроші на перший внесок або купівлю за готівку часто походять із продажу майна в Білорусі. Тут діють два рівні правил. Перший — санкції: регламент 765/2006 забороняє будь-які операції з банками, переліченими в додатку XV, — Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Bank Rozwoju Republiki Białorusi (Банк розвитку Республіки Білорусь) і Belinvestbank (ст. 1zb). Переказ із рахунку в такому банку не приймуть. Заборонено також продавати й вивозити до Білорусі банкноти у валютах держав ЄС (ст. 1za).

Другий рівень — норми про протидію відмиванню грошей. Банк і нотаріус під час переходу права власності на нерухомість є зобов’язаними установами: вони мусять з’ясувати походження коштів і можуть попросити договір продажу квартири, довідки про доходи чи виписки. Перевірка переказів, пов’язаних із Білоруссю, буває довшою, тож заплануйте її до підписання договору із забудовником. Як підготувати документи й конвертацію валюти, пояснюємо в статті переказ грошей з-за кордону на квартиру, а перелік формальностей перед купівлею (PESEL, NIP, рахунок) — у чеклисті для іноземця.

Поширені запитання

Підсумок

У 2026 р. громадянин Білорусі може купити квартиру в Польщі без дозволу MSWiA, а іпотечний кредит доступний на подібних умовах, що й для інших іноземців з-поза ЄС. Перешкодою є банківські санкції: без посвідки на проживання ліміт депозитів 100 000 EUR і відсутність платіжної картки ускладнюють і купівлю за готівку, і обслуговування кредиту. Найнадійніший шлях — дозвіл на тимчасове або постійне перебування (зокрема на підставі Карти поляка) і завчасне документальне підтвердження походження коштів.

Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Допоможемо вибрати квартиру від забудовника і пройти всю купівлю — найчастіше без комісії для вас, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Якщо потрібне фінансування, запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків.

Правовий стан на вересень 2026 р. (регламент 765/2006 у консолідованій версії від 24.07.2026). Санкції ЄС часто змінюються — перед угодою перевірте чинну редакцію норм і вимоги свого банку. Розрахунки орієнтовні й не є пропозицією, кредитним рішенням чи юридичною консультацією.

Джерела

• Регламент Ради (ЄС) № 765/2006 про обмежувальні заходи у зв’язку із ситуацією в Білорусі — консолідована версія від 24.07.2026 (ст. 1m, 1u, 1v, 1za, 1zb, 2, додаток XV).
• Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) — єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 зі змінами (ст. 1, ст. 8 ч. 1 і 3).
• Закон від 7 вересня 2007 р. про Карту поляка (ustawa o Karcie Polaka) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 76 (ст. 6, 7, 20 ч. 1a).
• Закон від 12 грудня 2013 р. про іноземців (ustawa o cudzoziemcach) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079 зі змінами (ст. 98, ст. 195 ч. 1 п. 9).
• Закон від 13 квітня 2022 р. про спеціальні рішення у сфері протидії підтримці агресії проти України — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 514 (ст. 1–2).
• Закон від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит (ustawa o kredycie hipotecznym) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6, 21, 23).
• Закон про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 2 ч. 1).
• KNF, Rekomendacja S — LTV і правила оцінки кредитоспроможності.
• NBP, статистика процентних ставок (MIR) — липень 2026; середній курс EUR NBP від 25.09.2026 (таблиця 187/A/NBP/2026).
• PKO Bank Polski — інформація для громадян Білорусі та Росії (03.12.2025); BNP Paribas Bank Polska — інформація про обмеження депозитів.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.