Дохід в іноземній валюті чи з-за кордону та іпотека в Польщі
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля іноземців~7 хв читання
Коротко: дохід у євро, доларах чи від роботи за кордоном не виключає іпотеки в Польщі, але банк оцінить його обережніше, ніж зарплату в злотих. Закон дозволяє надати кредит лише у валюті, в якій ви отримуєте більшість доходів або маєте більшість активів, а банки в Польщі надають іпотечні кредити переважно в злотих – тож найпростіше, коли більша частина доходу надходить у PLN. Спершу перевірте з експертом, чи і в якому обсязі банк врахує ваш дохід; власний внесок – від 10%, краще 20%.
Оновлено: листопад 2026 р. Підготувала: команда TM Invest.
Головне
- Валюта кредиту = валюта більшості доходів або активів (ст. 6 закону про іпотечний кредит).
- Кредит у PLN за доходу в EUR означає курсовий ризик: платіж у злотих незмінний, а дохід у злотих змінюється разом із курсом.
- Кілька валют: Rekomendacja S зобов'язує банк закладати падіння вартості валют, відмінних від основної валюти доходу, на 50%.
- Дохід з-за кордону (робота, пенсія, оренда в іншій країні) – частина банків не враховує його взагалі, частина – після перевірки документів і перекладів.
- Найнадійніше: дохід, отриманий і задекларований у Польщі, що надходить на польський рахунок.
Що кажуть норми закону
Ст. 6 ч. 1 закону про іпотечний кредит встановлює, що іпотечний кредит може бути наданий виключно у валюті (або індексований до валюти), в якій споживач отримує більшість своїх доходів чи має більшість фінансових коштів або інших активів. Норма захищає від ситуації, коли позичальник заробляє в одній валюті, а погашає в іншій, – урок кредитів у франках.
Rekomendacja S Комісії фінансового нагляду додає правила для банків: за доходу в кількох валютах банк, розраховуючи кредитоспроможність, має закладати знецінення на 50% валют, відмінних від тієї, в якій ви заробляєте найбільше (рекомендація 6). Банк також повинен мати політику на випадок, якщо під час погашення ви зміните валюту доходу.
Квартири за 800 тис. – 1 млн zł: Варшава і Вроцлав
ЖК з вільними квартирами в бюджеті 800 тис. – 1 млн zł і актуальними цінами забудовників.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
За бюджетом: Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві · Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Вроцлаві
Типові ситуації – таблиця
| Ситуація | Як зазвичай дивиться банк | Що допомагає |
|---|---|---|
| Зарплата в PLN у Польщі | Стандартна оцінка, кредит у PLN | Стаж, безстроковий трудовий договір |
| Більшість доходу в PLN, частина в EUR (наприклад, оренда за кордоном) | Кредит у PLN; дохід в EUR рахують із дисконтом 50% або не враховують | Документи про дохід в EUR, податкові декларації |
| Віддалена робота в Польщі на закордонну компанію, зарплата в EUR | Залежить від банку: частина прийме, частина ні; кредит в EUR доступний рідко | Сплата податку в Польщі, надходження на польський рахунок, тривалий стаж |
| JDG/B2B, рахунки в EUR для клієнтів з ЄС | Оцінка як для JDG плюс валютний ризик | Історія рахунків-фактур, PIT у Польщі, постійний клієнт |
| Робота й проживання за кордоном, купівля в Польщі | Вузький вибір банків; важать податкова резидентність і закордонні документи | Вищий внесок, спільний кредит з особою з доходом у Польщі |
| Пенсія з-за кордону | Залежить від банку та країни виплати | Рішення про призначення виплати, виписки, переклади |
Приклад: дохід у злотих і в євро
Припустімо, ви заробляєте 8 000 zł нетто на місяць у Польщі й додатково 1 000 EUR від оренди квартири в іншій країні. За курсу 4,30 zł це разом близько 12 300 zł. Якщо банк урахує дохід від оренди, то – згідно з Rekomendacja S – закладе падіння вартості євро на 50%, тобто з цієї частини прийме до кредитоспроможності близько 2 150 zł. Для оцінки залишається близько 10 150 zł, а не 12 300 zł. Якщо банк узагалі не враховує дохід з-за кордону, кредитоспроможність розрахують лише від 8 000 zł.
| Варіант | Дохід, який приймає банк |
|---|---|
| Без дисконту (так банк не рахує) | бл. 12 300 zł |
| Дохід в EUR із дисконтом 50% | бл. 10 150 zł |
| Банк не враховує дохід з-за кордону | 8 000 zł |
Різниця в 2–4 тис. zł доходу на місяць може означати кілька сотень тисяч злотих різниці в максимальній сумі кредиту. Тому бюджет на квартиру ми визначаємо лише після оцінки кредитоспроможності. Як банк рахує кредитоспроможність – у статті Кредитоспроможність.
Валютний ризик: кредит у PLN, дохід в EUR
Якщо ви заробляєте в євро, а погашаєте в злотих, ваш платіж у злотих не змінюється, але змінюється те, скільки євро на нього потрібно. Коли злотий зміцнюється, платіж «у євро» зростає. Простий приклад: платіж 4 000 zł – це близько 930 EUR за курсу 4,30 zł, але близько 1 000 EUR за курсу 4,00 zł. Тому:
- плануйте платіж із запасом – не більший, ніж ви потягнете за сильнішого злотого;
- тримайте резерв на кілька платежів у злотих;
- стежте за курсами на сайті NBP і вартістю обміну у своєму банку – різниця між курсом банку та середнім курсом теж є витратою.
Курс у прикладі ілюстративний; актуальні середні курси публікує Національний банк Польщі (NBP).
Дохід з-за кордону: які документи
- Трудовий договір або контракт і довідка від роботодавця – із присяжним перекладом, якщо банк його вимагає.
- Виписки з рахунку, на який надходить зарплата, – зазвичай за період від кількох до кільканадцяти місяців.
- Податкова декларація з країни, де ви декларуєте дохід, або польський PIT, якщо звітуєте в Польщі.
- Документи про перебування – за доходу з-за кордону банк питає, де ви фактично живете (див. Іпотека і karta pobytu).
- Документи про власний внесок і його походження – за переказів з-за кордону банк і нотаріус можуть запитати про джерело коштів.
Як оформити PESEL, NIP і польський рахунок: PESEL, NIP і рахунок для іноземця.
Кредит у євро – чи це можливо?
Закон не забороняє кредиту в іноземній валюті, якщо це валюта ваших доходів або активів. На практиці банки в Польщі надають іпотечні кредити приватним особам переважно в злотих, а пропозиція в євро вузька й залежить від банку. Покупці з доходом у євро частіше обирають кредит у злотих із запасом на курсовий ризик або більший власний внесок. При купівлі за готівку з-за кордону важать перекази та походження коштів – про це в статті Купівля новобудови у Варшаві іноземцем.
Як підвищити шанси
- Якщо можете – перенесіть виплату або оподаткування доходу до Польщі й створіть кількамісячну історію надходжень на польський рахунок.
- Збільште власний внесок – нижчий LtV зменшує ризик для банку.
- Розгляньте спільний кредит з особою, яка заробляє в Польщі в злотих.
- Перевірте свій звіт BIK – закордонної кредитної історії в ньому не видно.
- Обирайте квартиру лише після оцінки кредитоспроможності – інакше бронювання може пропасти через відмову в кредиті.
Як ми допомагаємо
Наші кредитні консультанти внесені до реєстру, який веде Комісія фінансового нагляду Польщі (KNF), – як агенти посередника з іпотечних кредитів; для клієнта допомога безкоштовна. На безкоштовній консультації перевіримо, які банки врахують ваш дохід в іноземній валюті і в якій частині, та розрахуємо платіж із запасом на курс. Лише потім підбираємо квартиру – див. квартири за 800 тис.–1 млн zł у Варшаві. Консультації проводимо польською, російською та англійською.
Часті запитання
Чи отримаю кредит у Польщі, якщо заробляю в євро?
Це можливо, але залежить від банку. Кредит найчастіше буде в злотих, а дохід у євро банк оцінить обережніше. За доходу в кількох валютах Rekomendacja S передбачає дисконт 50% для валют, відмінних від основної.
Чи можна взяти іпотеку в євро?
Закон це дозволяє, якщо в євро ви заробляєте більшість доходів або маєте більшість активів. Проте пропозиція банків у Польщі вузька – перевіряємо її індивідуально.
Чи можу я, працюючи за кордоном, купити квартиру в Польщі в кредит?
Частина банків надає такі кредити, але вибір вузький, а вимоги до закордонних документів – високі. Часто допомагає вищий власний внесок або співпозичальник із доходом у Польщі.
Що таке валютний ризик за кредиту?
Це ризик того, що платіж у злотих коштуватиме вам більше у валюті, в якій ви заробляєте, коли злотий зміцниться. Варто планувати платіж із запасом і тримати резерв.
Чи враховується дохід від оренди квартири за кордоном у кредитоспроможності?
Деякі банки його враховують, зазвичай із дисконтом і після перевірки договорів оренди та податкових декларацій; інші – ні.
Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією або кредитною пропозицією. Умови банків змінюються – ми завжди підтверджуємо їх перед поданням заявки.
Джерела та дата перевірки: 11.2026
- Ustawa o kredycie hipotecznym (закон про іпотечний кредит) – консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6)
- KNF – Rekomendacja S, редакція 2023 р. (рекомендації 6 і 6.1 – дохід у кількох валютах)
- NBP – середні курси валют
- BIK – звіт про себе та безкоштовна копія даних
- KNF – реєстр посередників з іпотечних кредитів та агентів
Команда TM Invest
Підберемо 3–5 квартир під ваш бюджет — безкоштовно
Оберіть бюджет і місто, залиште номер — передзвонимо, уточнимо деталі та підготуємо добірку квартир від забудовників.
- Найчастіше без комісії — зазвичай платить забудовник
- Допомога з вибором, переговорами та договором
- Консультуємо польською, російською та англійською
Зручніше поговорити? +48 573 568 888 · WhatsApp
