Доход в иностранной валюте или из-за границы и ипотека в Польше
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля иностранцев~7 мин чтения
Коротко: доход в евро, долларах или от работы за границей не исключает ипотеку в Польше, но банк оценит его осторожнее, чем зарплату в злотых. Закон позволяет выдать кредит только в той валюте, в которой вы получаете большую часть доходов или держите большую часть активов, а банки в Польше выдают ипотеку в основном в злотых – поэтому проще всего, когда большая часть дохода поступает в PLN. Сначала проверьте с экспертом, учтёт ли банк ваш доход и в какой части; первоначальный взнос – от 10 %, лучше 20 %.
Обновлено: ноябрь 2026 г. Подготовила: команда TM Invest.
Главное
- Валюта кредита = валюта большей части доходов или активов (ст. 6 закона об ипотечном кредите).
- Кредит в PLN при доходе в EUR означает валютный риск: платёж в злотых постоянен, а доход в пересчёте на злотые меняется вместе с курсом.
- Несколько валют: Rekomendacja S требует от банка закладывать снижение стоимости валют, кроме основной валюты дохода, на 50 %.
- Доход из-за границы (работа, пенсия, аренда в другой стране) – часть банков не учитывает его вовсе, часть – после проверки документов и переводов.
- Надёжнее всего: доход, полученный и задекларированный в Польше и поступающий на польский счёт.
Что говорит закон
Ст. 6 п. 1 закона об ипотечном кредите гласит, что ипотечный кредит может быть выдан исключительно в той валюте (или индексирован к той валюте), в которой потребитель получает большую часть своих доходов или держит большую часть денежных средств либо других активов. Норма защищает от ситуации, когда заёмщик зарабатывает в одной валюте, а платит в другой, – урок кредитов во франках.
Rekomendacja S Комиссии финансового надзора добавляет правила для банков: при доходе в нескольких валютах банк, рассчитывая кредитоспособность, должен закладывать обесценение на 50 % валют, кроме той, в которой вы зарабатываете больше всего (рекомендация 6). Также у банка должна быть политика на случай, если в ходе погашения вы смените валюту дохода.
Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł: Варшава и Вроцлав
ЖК со свободными квартирами в бюджете 800 тыс. – 1 млн zł и актуальными ценами застройщиков.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
По бюджету: Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве · Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł во Вроцлаве
Типичные ситуации – таблица
| Ситуация | Как обычно смотрит банк | Что помогает |
|---|---|---|
| Зарплата в PLN в Польше | Стандартная оценка, кредит в PLN | Стаж, бессрочный договор |
| Большая часть дохода в PLN, часть в EUR (например, аренда за границей) | Кредит в PLN; доход в EUR учитывается с дисконтом 50 % или не учитывается | Документы о доходе в EUR, налоговые декларации |
| Удалённая работа в Польше на зарубежную компанию, зарплата в EUR | Зависит от банка: часть примет, часть нет; кредит в EUR доступен редко | Уплата налогов в Польше, поступления на польский счёт, большой стаж |
| ИП (JDG)/B2B, счета в EUR для клиентов из ЕС | Оценка как при ИП (JDG) плюс валютный риск | История счетов, PIT в Польше, постоянный клиент |
| Работа и проживание за границей, покупка в Польше | Узкий выбор банков; важны налоговое резидентство и зарубежные документы | Более высокий взнос, совместный кредит с человеком с доходом в Польше |
| Пенсия или пособие из-за границы | Зависит от банка и страны выплаты | Решение о назначении выплаты, выписки, переводы |
Пример: доход в злотых и в евро
Допустим, вы зарабатываете 8 000 zł нетто в месяц в Польше и дополнительно получаете 1 000 EUR от аренды квартиры в другой стране. При курсе 4,30 zł это в сумме около 12 300 zł. Если банк учтёт доход от аренды, то по Rekomendacja S он заложит снижение стоимости евро на 50 %, то есть примет в расчёт кредитоспособности около 2 150 zł из этой части. Для оценки остаётся около 10 150 zł, а не 12 300 zł. Если банк вообще не учитывает доход из-за границы, кредитоспособность будет рассчитана только от 8 000 zł.
| Вариант | Доход, принятый банком |
|---|---|
| Без дисконта (так банк не считает) | около 12 300 zł |
| Доход в EUR с дисконтом 50 % | около 10 150 zł |
| Банк не учитывает доход из-за границы | 8 000 zł |
Разница около 2–4 тыс. zł дохода в месяц может означать разницу в несколько сотен тысяч злотых в максимальной сумме кредита. Поэтому бюджет на квартиру мы определяем только после оценки кредитоспособности. Как банк считает кредитоспособность, мы описываем в статье Кредитоспособность.
Валютный риск: кредит в PLN, доход в EUR
Если вы зарабатываете в евро, а платите в злотых, ваш платёж в злотых не меняется, но меняется то, сколько евро на него уходит. Когда злотый укрепляется, платёж «в евро» растёт. Простой пример: платёж 4 000 zł – это около 930 EUR при курсе 4,30 zł, но около 1 000 EUR при курсе 4,00 zł. Поэтому:
- планируйте платёж с запасом – не больше, чем потянете при более крепком злотом;
- держите резерв на несколько платежей в злотых;
- проверяйте курсы на сайте NBP и стоимость обмена в своём банке – разница между курсом банка и средним курсом тоже расход.
Курс в примере иллюстративный; актуальные средние курсы публикует Национальный банк Польши.
Доход из-за границы: какие документы
- Трудовой договор или контракт и справка от работодателя – с присяжным переводом, если банк его требует.
- Выписки со счёта, на который приходит зарплата, – обычно за период от нескольких до полутора десятков месяцев.
- Налоговая декларация из страны, где вы декларируете доход, или польский PIT, если вы платите налоги в Польше.
- Документы о пребывании – при доходе из-за границы банк спрашивает, где вы фактически живёте (смотрите Ипотека и карта побыту).
- Документы о первоначальном взносе и его происхождении – при переводах из-за границы банк и нотариус могут спросить об источнике средств.
Как подготовить PESEL, NIP и польский счёт: PESEL, NIP и счёт для иностранца.
Кредит в евро – возможно ли это?
Закон не запрещает кредит в иностранной валюте, если это валюта ваших доходов или активов. На практике банки в Польше выдают ипотеку частным лицам в основном в злотых, а предложение в евро узкое и зависит от банка. Покупатели с доходом в евро чаще выбирают кредит в злотых с запасом на валютный риск или больший первоначальный взнос. При покупке за наличные из-за границы важны переводы и происхождение средств – об этом мы пишем в статье Покупка новостройки в Варшаве иностранцем.
Как повысить шансы
- Если можете – перенесите выплату или декларирование дохода в Польшу и накопите историю поступлений на польский счёт за несколько месяцев.
- Увеличьте первоначальный взнос – более низкий LtV снижает риск для банка.
- Рассмотрите совместный кредит с человеком, который зарабатывает в Польше в злотых.
- Проверьте свой отчёт в BIK – зарубежная кредитная история в нём не видна.
- Выбирайте квартиру только после оценки кредитоспособности – иначе бронь может сгореть из-за отказа в кредите.
Как мы помогаем
Наши кредитные консультанты внесены в реестр, который ведёт Комиссия финансового надзора Польши (KNF), — как агенты посредника по ипотечным кредитам; для клиента помощь бесплатна. На бесплатной консультации мы проверим, какие банки учтут ваш доход в иностранной валюте и в какой части, и рассчитаем платёж с запасом на курс. Только потом подбираем квартиру – смотрите квартиры за 800 тыс.–1 млн zł в Варшаве. Консультации проводим на польском, русском и английском.
Частые вопросы
Дадут ли мне кредит в Польше, если я зарабатываю в евро?
Это возможно, но зависит от банка. Кредит чаще всего будет в злотых, а доход в евро банк оценит осторожнее. При доходе в нескольких валютах Rekomendacja S предусматривает дисконт 50 % для валют, кроме основной.
Можно ли взять ипотеку в евро?
Закон это позволяет, если в евро вы получаете большую часть доходов или держите большую часть активов. Но предложение банков в Польше узкое – мы проверяем его индивидуально.
Можно ли, работая за границей, купить квартиру в Польше в кредит?
Часть банков выдаёт такие кредиты, но выбор узкий, а требования к зарубежным документам высокие. Часто помогает более высокий взнос или созаёмщик с доходом в Польше.
Что такое валютный риск при кредите?
Это риск того, что платёж в злотых обойдётся вам дороже в той валюте, в которой вы зарабатываете, когда злотый укрепится. Стоит планировать платёж с запасом и держать резерв.
Учитывается ли доход от аренды квартиры за границей в кредитоспособности?
Некоторые банки его учитывают – обычно с дисконтом и после проверки договоров аренды и налоговых деклараций; другие не учитывают.
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией либо кредитным предложением. Условия банков меняются – мы всегда подтверждаем их перед подачей заявки.
Источники и дата проверки: 11.2026
- Ustawa o kredycie hipotecznym (закон об ипотечном кредите) – единый текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6)
- KNF – Rekomendacja S, редакция 2023 (рекомендации 6 и 6.1 – доход в нескольких валютах)
- NBP – средние курсы валют
- BIK – отчёт о себе и бесплатная копия данных
- KNF – реестр посредников по ипотечным кредитам и агентов
Команда TM Invest
Подберём 3–5 квартир под ваш бюджет — бесплатно
Выберите бюджет и город, оставьте номер — перезвоним, уточним детали и подготовим подборку квартир от застройщиков.
- Чаще всего без комиссии — обычно платит застройщик
- Помощь в выборе, переговорах и с договором
- Консультируем на польском, русском и английском
Удобнее поговорить? +48 573 568 888 · WhatsApp
