Ипотека для иностранца на ИП (JDG) и B2B – стаж, ryczałt, доход (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля иностранцев~6 мин чтения
Коротко: иностранец, который ведёт в Польше индивидуальное предпринимательство – ИП (JDG) – или работает по контракту B2B, может получить ипотеку, если у него подходящее основание пребывания и подтверждённая история дохода – на практике обычно не менее 12 месяцев, в части банков 24 месяца. Банк считает доход по налоговым декларациям и документам фирмы, а способ расчёта зависит от формы налогообложения (шкала, линейный налог, ryczałt). Начните с проверки кредитоспособности с экспертом; первоначальный взнос – от 10 %, лучше 20 %.
Обновлено: ноябрь 2026 г. Подготовила: команда TM Invest.
Главное
- Право на ИП (JDG): граждане ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии – как поляки; остальные иностранцы – если у них основание пребывания из списка в законе (в т. ч. постоянное пребывание, резидент ЕС, Карта поляка, карта CUKR).
- История дохода: зависит от банка; обычно не менее года ведения фирмы, при меньшем стаже выбор банков узкий.
- Доход: шкала и линейный налог – обычно доход из PIT после налога и ZUS; ryczałt – выручка, уменьшенная по правилам банка.
- Документы: запись в CEIDG, PIT за последний год (иногда за два), KPiR или учёт выручки, справки об отсутствии задолженности в налоговой (US) и ZUS, выписки с фирменного счёта.
- Валюта: счета в евро для зарубежного клиента могут влиять на оценку – кредит выдаётся в валюте большей части доходов.
Общие правила кредита для предпринимателей – формы налогообложения и примеры расчётов – мы описываем в статье Ипотека для ИП и B2B. Здесь сосредоточимся на том, что отличается у иностранца.
Может ли иностранец вести ИП (JDG) в Польше
Да, но не каждый. На тех же условиях, что и граждане Польши, вести деятельность могут, в частности, граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также иностранцы с определёнными основаниями пребывания: разрешением на постоянное пребывание, статусом долгосрочного резидента ЕС, Голубой картой ЕС, действующей Картой поляка, статусом беженца или дополнительной защитой, а также с некоторыми разрешениями на временное пребывание (например, в связи с браком с гражданином Польши) и с картой CUKR. Полный список приводит biznes.gov.pl.
Граждане Украины: с 5 марта 2026 г. открыть новое ИП (JDG) может только человек с основанием пребывания, дающим право на деятельность (например, со статусом UKR); фирмы, открытые раньше, можно вести в период легального пребывания. Поэтому для банка важна не только фирма, но и то, как долго вы можете вести её легально, – смотрите Ипотека с PESEL UKR или картой CUKR.
Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł: Варшава и Вроцлав
ЖК со свободными квартирами за 800 тыс. – 1 млн zł. Эксперт по кредитам рассчитает платёж и кредитоспособность под выбранную квартиру.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
По бюджету: Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве · Премиум-апартаменты от 1,5 млн zł в Варшаве · Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł во Вроцлаве · Премиум-апартаменты от 1,5 млн zł во Вроцлаве
На что банк смотрит у иностранца с ИП (JDG) или B2B
| Область | Что проверяет банк | Что подготовить |
|---|---|---|
| Основание пребывания | Позволяет ли оно вести деятельность и как долго; срок действия карты | Карта побыту или документ ЕС; при продлении – подтверждение подачи заявления |
| Стаж фирмы | Сколько месяцев вы работаете и в той же ли сфере, что и раньше | Выписка из CEIDG с датой начала деятельности |
| Доход | Доход за последний год и текущий; стабильность от месяца к месяцу | PIT, KPiR или учёт выручки, выписки с фирменного счёта |
| Клиент B2B | Один ли у вас заказчик, на какой срок договор, из Польши ли клиент | Договор B2B, счета, подтверждения оплат |
| Расчёты с государством | Отсутствие налоговых задолженностей и задолженностей по взносам | Справки из налоговой и ZUS (или подтверждение из e-Urząd и PUE ZUS) |
| Валюта дохода | Получаете ли вы большую часть выручки в злотых | Счета и поступления; при счетах в евро – см. ниже |
Сколько месяцев деятельности нужно
Закон минимальный стаж не определяет – его устанавливает банк в своих процедурах. На практике чаще всего встречается требование около 12 месяцев ведения деятельности, а часть банков ждёт полного налогового года или 24 месяцев. Исключения бывают при продолжении работы в той же сфере – например, программист перешёл с трудового договора на B2B у того же клиента. У иностранца добавляется вопрос непрерывности пребывания: если карта побыту истекает менее чем через несколько месяцев, банк может подождать новую.
Как банк считает доход: шкала, линейный налог, ryczałt
| Форма налогообложения | База для банка | Примечания |
|---|---|---|
| Налоговая шкала (skala podatkowa) | Доход из PIT-36 (выручка минус расходы), после налога и взносов | Высокие расходы фирмы уменьшают доход, который видит банк |
| Линейный налог (podatek liniowy) | Доход из PIT-36L, после налога и взносов | Как выше |
| Ryczałt от учтённой выручки | Выручка из PIT-28, уменьшенная по методике банка (налог, ZUS, иногда коэффициент расходов отрасли) | Одна и та же сумма выручки в разных банках может дать разную кредитоспособность |
Для иностранца важно, чтобы доход декларировался в Польше. Если часть выручки вы декларируете в другой стране или недавно сменили налоговое резидентство, банк может учесть только период, подтверждённый польским PIT. Планируя кредит, не меняйте форму налогообложения «в последний момент» – банку часто нужен полный год в новой форме.
B2B с зарубежным клиентом и счета в евро
Многие наши клиенты работают удалённо на компании из ЕС или США и выставляют счета в евро или долларах. Закон об ипотечном кредите (ст. 6) позволяет выдать кредит только в той валюте, в которой вы получаете большую часть доходов или держите большую часть активов. Банки в Польше сегодня выдают ипотеку в основном в злотых, а доход в другой валюте оценивают осторожнее – Rekomendacja S при нескольких валютах предусматривает закладывать снижение стоимости валют, кроме основной валюты дохода, на 50 %. Как это выглядит на практике: Доход из-за границы и ипотека в Польше.
Как подготовить фирму к кредиту – чек-лист
- Проверьте, позволяет ли ваше основание пребывания вести ИП (JDG) и до какого срока оно действует.
- Платите налоги и взносы вовремя – задолженность даже на небольшую сумму блокирует заявку.
- Проводите выручку через фирменный счёт в польском банке.
- Не завышайте расходы в год перед кредитом – на шкале и линейном налоге они уменьшают доход.
- Соберите договоры B2B и счета за последние 12–24 месяца; документы на иностранном языке – с переводом, если банк его попросит.
- Проверьте отчёт в BIK и погасите или закройте неиспользуемые лимиты.
Список документов по источнику дохода: Документы для ипотеки.
Как мы помогаем
Наши кредитные консультанты внесены в реестр, который ведёт Комиссия финансового надзора Польши (KNF), — как агенты посредника по ипотечным кредитам; для клиента помощь бесплатна. На бесплатной консультации мы рассчитаем вашу кредитоспособность по методикам нескольких банков – при ИП (JDG) и B2B разница бывает большой – и проверим, какие банки примут ваше основание пребывания. Только потом подбираем квартиры, например новостройки в Варшаве. Консультации проводим на польском, русском и английском.
Частые вопросы
Через какое время после открытия ИП (JDG) иностранец получит ипотеку?
Зависит от банка – чаще всего примерно через 12 месяцев, в части банков через 24 месяца. Меньший стаж иногда принимают, если вы продолжаете работать в той же сфере.
Дадут ли ипотеку на ryczałt?
Да, ryczałt принимается, но банки считают по нему доход по-разному. Одна и та же сумма выручки в двух банках может дать разную кредитоспособность.
Достаточно ли контракта B2B с зарубежной компанией?
Может быть достаточно, если доход декларируется в Польше и стабилен. При счетах в евро банк оценит его осторожнее, а кредит обычно будет в злотых.
Хватит ли для кредита карты побыту на основании предпринимательской деятельности?
Может хватить, но банк проверит срок действия карты и то, стабильно ли работает фирма, – от этого зависит продление пребывания. Условия зависят от банка.
Какой первоначальный взнос нужен предпринимателю-иностранцу?
От 10 % при дополнительном обеспечении, стандартно 20 %. При небольшом стаже фирмы или более коротком праве на пребывание банк может ожидать больше.
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией либо кредитным предложением. Условия банков меняются – мы всегда подтверждаем их перед подачей заявки.
Источники и дата проверки: 11.2026
- biznes.gov.pl – какую предпринимательскую деятельность может вести иностранец
- biznes.gov.pl – предпринимательская деятельность граждан Украины с 5.03.2026
- Ustawa o kredycie hipotecznym (закон об ипотечном кредите) – единый текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6)
- KNF – Rekomendacja S (рекомендация 6 – доход в нескольких валютах; рекомендация 15 – LtV)
- KNF – реестр посредников по ипотечным кредитам и агентов
Команда TM Invest
Поговорите с экспертом по ипотеке
Проверим вашу кредитоспособность, сравним предложения нескольких банков и проведём через заявку до подписания кредитного договора.
Узнайте, какую квартиру вы можете себе позволить →
- Для клиента бесплатно
- Кредитный консультант с записью в реестре KNF
- Помогаем и иностранцам; консультации на польском, русском и английском
Удобнее поговорить? +48 573 568 888 · WhatsApp
