Калькулятор перепродажи квартиры: выгода cesji и продажи после сдачи
Покупаете квартиру на ранней стадии строительства, чтобы продать? Сравните два пути: переуступку (cesja) договора с застройщиком до сдачи и продажу после нотариального акта. Калькулятор учитывает график платежей, кредит траншами, нотариальные расходы, плату застройщику за согласие, отделку, комиссию и налог.
- ROI на ваш капитал73,2%
- В годовом выражении (CAGR)31,6%
- Цена квартиры в день продажи770 000 zł
- Цена cesji — получите140 000 zł
- Ваши деньги (максимум вложенных)71 400 zł
- Расходы всего10 600 zł
- Налог7 128 zł
- Деньги на руках после продажи123 672 zł
- Цена продажи без убытка710 600 zł
Продажа на 24-й месяц.
Cesja или продажа после сдачи
| Cesja или продажа после сдачи | Cesja до сдачивыбрано | Продажа после сдачи |
|---|---|---|
| Продажа на месяц | 24 | 24 |
| Цена квартиры | 770 000 zł | 770 000 zł |
| Внесено застройщику | 70 000 zł | 700 000 zł |
| Ваши деньги (макс.) | 71 400 zł | 704 200 zł |
| Нотариус — договор с застройщиком | 1 400 zł | 1 400 zł |
| Согласие застройщика на cesję | 7 000 zł | — |
| Нотариус — cesja | 2 200 zł | — |
| Нотариальный акт и суд | — | 2 800 zł |
| Отделка | — | 0 zł |
| Czynsz и коммунальные | — | 0 zł |
| Комиссия агента | — | 15 400 zł |
| Налог | 7 128 zł | 9 576 zł |
| Чистая прибыль | 52 272 zł | 40 824 zł |
| ROI | 73,2% | 5,8% |
| В год | 31,6% | 2,9% |
| Цена без убытка | 710 600 zł | 718 571 zł |
А если цена вырастет иначе?
Cesja до сдачи: рост цены к дню продажи.
| Рост цены | Чистая прибыль | ROI |
|---|---|---|
| 0% | -10 600 zł | -14,8% |
| +5% | 21 472 zł | 30,1% |
| +10% | 52 272 zł | 73,2% |
| +15% | 83 072 zł | 116,3% |
| +20% | 113 872 zł | 159,5% |
Расчёт ориентировочный — это не налоговая консультация и не инвестиционная рекомендация. Рост цены не гарантирован, срок сдачи может сдвинуться. Cesja требует согласия застройщика и ограничена законом (art. 37a ustawy deweloperskiej: договор на одну квартиру, не чаще одного раза в 3 года; ограничение не касается переуступки лицам из I и II налоговой группы). Правила налога — podatki.gov.pl; в своей ситуации проконсультируйтесь с налоговым консультантом (doradca podatkowy).
Как считаем
- Платежи застройщику: 10/90 и 20/80 — остаток в месяц сдачи; «поэтапно» — равными частями при подписании договора и примерно раз в 3 месяца до сдачи.
- Кредит: сначала вы вносите собственный взнос, затем банк выплачивает транши. До сдачи платите проценты только с выплаченной части, после — равные платежи; долг гасится из цены продажи. Это упрощение — условия банка могут отличаться.
- Cesja: покупатель платит рыночную цену минус сумму, которую вы ещё не внесли застройщику, и дальше платит сам. Доход = цена cesji − ваши платежи − плата за согласие − нотариус; налог по шкале 12% или 32%.
- Продажа после сдачи: доход = цена − комиссия − (цена покупки + нотариус + акт + отделка); налог 19% (PIT-39), так как продажа раньше 5 лет с конца года приобретения. Проценты, czynsz и коммунальные не вычитаем. Ulga mieszkaniowa не учитываем — она может освободить доход, потраченный на собственные жилищные цели.
- Чистая прибыль = деньги после продажи − ваши вложения. ROI = прибыль ÷ ваши деньги (максимум вложенных). В год — CAGR: (1 + ROI)^(12 ÷ месяцы) − 1, как будто все деньги вложены с самого начала; при поэтапных платежах фактическая доходность выше.
- Рост «всего» относится к дню продажи; для второго варианта пересчитываем его пропорционально времени. Цена без убытка — цена, при которой прибыль после расходов и налога равна 0 zł. Нотариус и суд — оценка по максимальной таксе (договор с застройщиком и акт — половина ставки) с VAT.
Пришлём расчёт и 5 похожих квартир на e-mail
Оставьте контакт — подготовим расчёт для конкретных квартир на ранней стадии строительства и проверим условия cesji у застройщика. Параметры из калькулятора приложим к заявке.
Что важно знать до покупки под перепродажу
- Рост цены не гарантирован — посмотрите в таблице, при каком росте прибыль исчезает.
- Cesja требует согласия застройщика; условия (плата, с какого этапа) — в договоре. Закон ограничивает cesję одним договором на одну квартиру и не чаще одного раза в 3 года (art. 37a ustawy deweloperskiej).
- Продажа раньше 5 лет с конца года приобретения — это подоходный налог: при cesji по шкале (12% или 32%), после акта 19% (PIT-39).
- Срок сдачи может сдвинуться — закладывайте запас на содержание и проценты.
Читайте также
Вопросы о перепродаже и cesji
Чем cesja отличается от продажи после сдачи?
При cesji вы передаёте покупателю права по договору с застройщиком ещё до сдачи — покупатель возвращает вам внесённые суммы с наценкой и дальше платит застройщику сам. При продаже после сдачи вы сначала платите всю цену и подписываете нотариальный акт, а потом продаёте готовую квартиру — обычно с расходами на содержание, часто и на отделку.
Какой налог платится с cesji?
Доход от переуступки договора с застройщиком, как правило, облагается по шкале (12% или 32%). Продажа квартиры после акта раньше 5 лет с конца года приобретения — 19% с дохода (PIT-39); есть освобождения, например ulga mieszkaniowa. Правила — на podatki.gov.pl; в своей ситуации спросите налогового консультанта.
Нужно ли согласие застройщика на cesję?
Обычно да — договоры требуют согласия, часть застройщиков берёт плату или разрешает cesję только с определённого этапа. Кроме того, закон (art. 37a ustawy deweloperskiej) ограничивает cesję одним договором на одну квартиру и не чаще раза в 3 года; ограничение не касается переуступки лицам из I и II налоговой группы.
Почему ROI при графике 10/90 такой высокий?
Потому что до cesji вы вносите только 10% цены, а прибыль считается от стоимости всей квартиры. Это рычаг, и он работает в обе стороны: при падении цены убыток тоже считается от всей стоимости. Смотрите таблицу чувствительности и цену без убытка.
Сколько стоит помощь TM Invest при покупке под перепродажу?
Чаще всего вы покупаете без комиссии — обычно нас оплачивает застройщик. Консультация и подбор бесплатны; мы также проверим условия cesji в договоре конкретного ЖК.