Процентная ставка по ипотеке в Польше в 2026 году: сколько составляет, WIBOR, маржа, фиксация
Автор: Tacjana MasiukiewiczИпотечный кредит~5 мин чтения
Средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам в злотых в Польше в июле 2026 года — 6,07% (данные NBP по новым договорам, без пересмотренных). Это среднее по рынку: ваша ставка складывается из показателя (сейчас у действующих кредитов чаще всего WIBOR) и маржи банка, а у фиксированной ставки — из условий на выбранный период. Ниже — что входит в ставку, какие сейчас цифры и сколько 1 процентный пункт стоит в ежемесячном платеже.
Коротко
- Средняя ставка по новым жилищным кредитам в PLN в июле 2026 года: 6,07% (NBP MIR, новые договоры без пересмотренных).
- По данным NBP (новые и пересмотренные договоры, июль 2026): переменная ставка — 5,69%, фиксированная на срок свыше года — 6,10%, в среднем — 6,00%.
- Ставка по кредиту = показатель + маржа банка. Маржа задаётся в договоре и не меняется весь срок кредита, показатель меняется.
- Ориентиры на 25.09.2026 (GPW Benchmark): WIBOR 3M — 3,86%, WIBOR 6M — 3,90%. Ключевая ставка NBP с 5.03.2026 — 3,75% (на заседании 9.09.2026 не менялась).
- На кредите 500 тыс. zł на 30 лет каждый 1 п. п. ставки — это примерно 310–340 zł в месяц.
Из чего состоит ставка по ипотеке
При переменной ставке процент = показатель + маржа. Показатель — у большинства действующих кредитов WIBOR 3M или 6M, который обновляется раз в 3 или 6 месяцев. Маржа — надбавка банка, она зависит от банка, размера взноса (LTV), вашего профиля и от того, пользуетесь ли вы дополнительными продуктами банка. Закон об ипотечном кредите требует, чтобы при переменной ставке договор определял именно такой способ расчёта (ст. 29 ч. 2).
При фиксированной ставке банк на заранее оговорённый срок задаёт одну ставку. В Польше это почти всегда «периодически фиксированная» ставка: по Рекомендации S KNF фиксация должна длиться минимум 5 лет, а затем банк с вами согласует новую ставку или переходит на переменную по формуле из договора. По данным AMRON, которые приводит NBP, кредиты с фиксированной ставкой составили около 64% новых договоров в I квартале 2026 года.
Для новых кредитов показатель меняется: вместо WIBOR рынок переходит на POLSTR. NGR рекомендует для новых переменных кредитов POLSTR 1M, а KNF ожидает, что с 1 января 2027 года банки не будут заключать новые договоры на WIBOR. Подробно — в статье WIBOR, WIRON и POLSTR.
Ставки по данным NBP: переменная и фиксированная
| Жилищные кредиты в PLN | Май 2026 | Июнь 2026 | Июль 2026 |
|---|---|---|---|
| Переменная ставка (и фиксированная до 3 месяцев) | 5,69% | 5,73% | 5,69% |
| Фиксированная ставка свыше 1 года | 6,06% | 6,13% | 6,10% |
| В среднем | 5,97% | 6,02% | 6,00% |
Фиксированная ставка сейчас дороже переменной примерно на 0,4 п. п. — это «плата» за предсказуемый платёж на 5–10 лет. Стоит ли она того, зависит от запаса прочности вашего бюджета: сценарии с платежами мы разобрали в статье фиксированная или переменная ставка.
Сколько стоит процентный пункт: платёж по кредиту 500 тыс. zł
| Ставка | Ежемесячный платёж (30 лет) | Сумма процентов за 30 лет |
|---|---|---|
| 5% | около 2 684 zł | около 466 тыс. zł |
| 6% | около 2 998 zł | около 579 тыс. zł |
| 7% | около 3 327 zł | около 698 тыс. zł |
| 8% | около 3 669 zł | около 821 тыс. zł |
Для сравнения: при средней ставке 6,07% платёж по такому кредиту — около 3 020 zł. Другие суммы и сроки — в таблицах платёж по ипотеке 500–800 тыс. zł.
Ставка — не вся стоимость кредита
Низкая ставка не всегда означает дешёвый кредит: банк может компенсировать её комиссией, обязательным страхованием или условиями по счёту и поступлениям. Сравнивать нужно RRSO (годовую эффективную стоимость кредита) и информационные формы ESIS, которые банк обязан выдать до подачи заявки. Как их читать, мы показываем в статье какой банк выбрать для ипотеки.
Кроме того, при оценке кредитоспособности банк прибавляет к ставке буфер по Рекомендации S — сейчас 2,5 п. п. для переменной ставки. Поэтому платёж «для оценки» всегда выше реального: см. кредитоспособность в Польше.
Хотите сравнить реальные предложения банков, а не средние? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — мы сопоставим предложения нескольких банков под вашу сумму и срок. Консультация и подбор бесплатны.
Частые вопросы
Какая сейчас процентная ставка по ипотеке в Польше?
Средняя по новым жилищным кредитам в злотых — 6,07% (NBP, июль 2026). Ваше предложение зависит от банка, размера взноса, типа ставки и продуктов, которые вы берёте вместе с кредитом.
Что дороже: фиксированная или переменная ставка?
По данным NBP за июль 2026 года фиксированная ставка на срок свыше года (6,10%) выше переменной (5,69%) примерно на 0,4 п. п. Что выгоднее, покажет только развитие ставок в ближайшие годы.
Что такое WIBOR и при чём тут моя ставка?
WIBOR — межбанковская ставка (1, 3 или 6 месяцев), от которой зависит переменная ставка большинства действующих кредитов: показатель плюс маржа банка. Для новых договоров рынок переходит на POLSTR.
Меняется ли маржа в течение кредита?
Как правило, нет: маржа задаётся в договоре и остаётся постоянной, меняется только показатель. Но маржа может вырасти, если вы перестанете выполнять условия, за которые банк дал скидку (например, по поступлениям на счёт).
Можно ли на ставку повлиять самому?
Да: размер первоначального взноса, срок, тип ставки и сравнение нескольких банков по ESIS влияют на итоговую стоимость. Когда кредит уже взят, ставку можно снизить через рефинансирование.
Итоги
Ставка по ипотеке в Польше — это показатель плюс маржа или фиксированная ставка на 5 и более лет. Средний уровень на лето 2026 года — около 6% (6,07% по новым договорам), при этом на платёж сильнее всего влияют тип ставки и срок кредита. Сравнивайте не ставку, а RRSO и ESIS на одинаковых параметрах. Когда сумма определена, поможем и с покупкой квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для вас, потому что нас обычно оплачивает застройщик.
Данные на 4 октября 2026 года; значения WIBOR — по фиксингу 25.09.2026, статистика NBP — по июлю 2026. Расчёты ориентировочные, не являются предложением банка или юридической консультацией.
Источники
- NBP, статистика процентных ставок (MIR) — средние ставки по новым жилищным кредитам в PLN, май–июль 2026.
- NBP, основные процентные ставки — ключевая ставка 3,75% с 5.03.2026.
- GPW Benchmark — значения WIBOR и POLSTR, фиксинг 25.09.2026.
- KNF, Рекомендация S — минимальный срок фиксированной ставки, буфер процентной ставки.
- Закон об ипотечном кредите (Ustawa o kredycie hipotecznym) — единый текст (ст. 29).
- Комментарии KNF и NGR от 18 и 20 мая и 30 июня 2026 года о реформе показателей — подробно в статье WIBOR, WIRON и POLSTR.
