Ипотека в Польше по карте временного пребывания (karta czasowego pobytu) в 2026 году
Автор: Tacjana MasiukiewiczИпотечный кредит~7 мин чтения
Иностранец с картой временного пребывания (karta czasowego pobytu) может получить ипотеку в Польше, но банк оценит его осторожнее, чем человека с постоянным видом на жительство: разрешение на временное пребывание выдают максимум на 3 года, а ипотеку выплачивают 25–30 лет. Поэтому, кроме дохода, важно, сколько ещё будет действовать карта, как давно вы работаете в Польше и есть ли у вас PESEL. Этот текст сужает общий материал ипотека в Польше для иностранцев до одной самой частой ситуации — карты временного пребывания.
Коротко
- Разрешение на временное пребывание выдают на срок до 3 лет (работа, учёба, семья, собственный бизнес) — поэтому банк должен оценить, будете ли вы зарабатывать в Польше весь срок кредита.
- Формально карта временного пребывания ипотеку не исключает: например, mBank в регламенте допускает иностранцев с разрешением на пребывание на определённый срок, а Alior Bank — иностранцев с доходом в Польше и местом проживания в Польше.
- Пороги (минимальный срок действия карты, стаж, взнос) каждый банк задаёт сам и может менять без предупреждения — проверяйте их в информационной форме (ESIS) и у специалиста, а не в «рейтингах банков для иностранцев».
- Минимальный первоначальный взнос по Рекомендации S — 20% или 10% с дополнительным обеспечением; при временной карте банк может потребовать больше.
- При медианной цене двухкомнатной квартиры во Вроцлаве в нашем каталоге (646 520 zł, данные на 04.10.2026) взнос 20% — около 129 тыс. zł, кредит — около 517 тыс. zł, а платёж при ставке 6,07% на 30 лет — около 3 124 zł.
Что проверяет банк при карте временного пребывания
Помимо обычной оценки кредитоспособности (она разобрана в статье кредитоспособность в Польше 2026) банк задаёт иностранцу несколько дополнительных вопросов:
- Срок действия карты. Чем дольше ещё действует разрешение, тем спокойнее банк относится к риску потерять право пребывания в ходе выплат. Часть банков задаёт минимальный срок действия карты на день подачи заявки — его длина зависит от банка и меняется.
- Цель пребывания. Работа, бизнес, учёба и воссоединение с семьёй — для банка разные профили риска, см. таблицу ниже.
- PESEL и счёт в польском банке. Без PESEL большинство банков заявку не примет. Поступления зарплаты на польский счёт облегчают оценку дохода — подробности в статье PESEL, NIP и счёт перед покупкой квартиры.
- Доход в злотых и его стабильность. Закон об ипотечном кредите разрешает выдавать кредит только в той валюте, в которой вы получаете большую часть дохода, — при работе в Польше это злотый.
- Трудовая история и BIK. Если вы только приехали, кредитной истории в BIK может не быть — это не минус, но у банка меньше данных.
Карта временного пребывания и источник дохода — таблица
| Ваша ситуация | Что обычно оценивает банк | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Трудовой договор (разрешение на пребывание и работу) | Вид договора, стаж у нынешнего работодателя, зарплата, срок действия карты | Бессрочный договор обычно оценивают лучше срочного; уточните у банка требуемый стаж |
| Собственный бизнес (JDG, B2B) | История бизнеса, доход по налоговым декларациям, форма налогообложения | Банки обычно требуют более длинную историю, чем при найме, — см. ипотека для ИП и B2B |
| Пребывание с целью учёбы | Доход от работы в Польше (если есть), срок действия карты | Для банка это обычно наименее стабильная ситуация; часто помогает только смена статуса |
| Воссоединение с семьёй (например, супруг) | Доход каждого заёмщика, статус созаёмщика | То, что ведомство не требовало дохода при выдаче разрешения, не меняет оценку банка; часто подают общую заявку с человеком со стабильным статусом |
Документы для ипотеки по карте временного пребывания
Список близок к тому, что нужен гражданам Польши, с несколькими дополнениями. Полный перечень для разных форм занятости — в статье документы для ипотеки в Польше.
- паспорт и карта пребывания (банк может попросить заявление о продлении, если вы подали его до окончания срока карты);
- номер PESEL;
- справка с места работы о занятости и доходах либо, при бизнесе, налоговые декларации и справки из ZUS и налоговой;
- выписки со счёта за последние месяцы (обычно 3–6, в зависимости от банка);
- документ, подтверждающий первоначальный взнос и его происхождение;
- присяжный перевод документов на иностранном языке — когда он нужен, объясняем в статье присяжный переводчик у нотариуса.
Пример: двухкомнатная квартира во Вроцлаве
По каталогу TM Invest на 04.10.2026 медианная цена двухкомнатной квартиры во Вроцлаве — 646 520 zł (медианная площадь 41,1 м²). Платёж считаем по средней ставке новых жилищных кредитов в злотых по данным NBP — 6,07% в июле 2026 года — а для оценки кредитоспособности, как в Рекомендации S, с буфером 2,5 п. п. и сроком 25 лет.
| Вариант | Первоначальный взнос | Сумма кредита | Платёж (6,07%, 30 лет) | Платёж для оценки кредитоспособности (8,57%, 25 лет) |
|---|---|---|---|---|
| Взнос 20% | 129 304 zł | 517 216 zł | около 3 124 zł | около 4 189 zł |
| Взнос 10% | 64 652 zł | 581 868 zł | около 3 515 zł | около 4 713 zł |
Иностранцу с коротким правом пребывания более высокий взнос часто повышает шансы на одобрение. Если бюджет меньше, посмотрите новостройки Вроцлава или инвестиции в Варшаве — цены и наличие мы обновляем ежедневно.
Что делать, если карта скоро истекает
Сначала приведите в порядок пребывание, потом покупайте квартиру. Если карта перестаёт действовать в ближайшие месяцы, подайте заявление на следующее разрешение до её окончания и спросите банк, как он относится к карте с поданным заявлением о продлении. Не подписывайте договор бронирования и договор с застройщиком, пока не знаете, что банк рассмотрит вашу заявку: плата за бронирование возвращается только на условиях договора (они разобраны в статье о договоре бронирования). Порядок действий при покупке в ипотеку — в путеводителе ипотека в Польше пошагово.
Не знаете, какой банк примет ваш вид разрешения и договора? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — мы сравним предложения нескольких банков под ваш статус до подачи заявки. Консультация и подбор предложений бесплатны.
Частые вопросы
Можно ли получить ипотеку по карте временного пребывания?
Да, но не в каждом банке и не на тех же условиях, что при постоянном пребывании. Регламенты некоторых банков прямо допускают разрешение на пребывание на определённый срок (например, mBank), а результат зависит от оценки конкретной заявки: доход, стаж, срок действия карты, первоначальный взнос.
Сколько должна действовать карта временного пребывания, чтобы банк принял заявку?
Единой нормы нет — это политика каждого банка, которую он может менять. Поэтому до выбора квартиры уточните актуальное требование в банке или у кредитного специалиста.
Можно ли взять ипотеку на 30 лет, если карта действует 3 года?
Да. Более короткий срок карты сам по себе не сокращает кредит, но банк оценивает, продлите ли вы пребывание и будете ли зарабатывать в Польше весь срок выплат. Важны стаж, вид договора и прежние продления разрешений.
Нужен ли PESEL?
На практике да — большинство банков не примет заявку на ипотеку без номера PESEL.
Нужен ли взнос больше, чем у поляка?
Рекомендация S задаёт для всех одни границы (20% или 10% с дополнительным обеспечением), но банк может потребовать больше от человека с коротким правом пребывания. Подробнее о взносе: первоначальный взнос — 10 или 20%.
Итоги
Карта временного пребывания не закрывает путь к ипотеке, но требует подготовки: PESEL, счёт в польском банке, стабильный доход в злотых, разумный взнос и заранее продуманное продление карты. Условия и пороги у банков разные, поэтому сравнивайте их по формам ESIS на одинаковых параметрах. Когда бюджет определён, поможем и с покупкой квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для вас, потому что нас обычно оплачивает застройщик.
Данные на 4 октября 2026 года. Требования банков взяты из их публичных регламентов и могут измениться. Расчёты ориентировочные, не являются кредитным предложением или юридической консультацией; решение принимает банк после оценки заявки.
Источники
- Закон об ипотечном кредите (Ustawa o kredycie hipotecznym) — единый текст (ст. 6, 21, 23).
- KNF, Рекомендация S — первоначальный взнос, буфер процентной ставки, срок кредита.
- Закон об иностранцах (Ustawa o cudzoziemcach) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1079 (сроки разрешений на временное пребывание).
- Разрешение на временное пребывание — gov.pl (Zielona Linia) — цели пребывания и максимальный срок 3 года.
- mBank, регламент ипотечных кредитов и займов — действует с 15.01.2025.
- Alior Bank, регламент кредитов «Megahipoteka» — для договоров от 10.06.2023.
- NBP, статистика процентных ставок (MIR) — новые жилищные кредиты в PLN, июль 2026.
- Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, Вроцлав, данные на 04.10.2026.
