Варшава
Медиана цены м²17 800 zł/m²+1,7 % м/м
- Средняя цена м²
- 19 905 zł/m²
- Медиана цены квартиры
- 884 100 zł
- Свободные квартиры
- 4 649
- ЖК в продаже
- 110
Рынок новостроек: Варшава и Вроцлав — октябрь 2026
Ежемесячный отчёт TM Invest о первичном рынке Варшавы и Вроцлава: медиана и диапазон цен за м², цены по числу комнат, самые дорогие районы. По данным ежедневной сверки 190 жилых комплексов и 8 930 свободных квартир нашего каталога.
Главные выводы
- Медианная цена 1 м² в Варшаве: 17 800 zł — рост на 1,7 % к прошлому месяцу.
- Медианная цена 1 м² во Вроцлаве: 15 466 zł — рост на 0,4 % к прошлому месяцу.
- В бюджете 800 тыс. – 1 млн zł: 1 044 свободные квартиры в Варшаве (22 % предложения с ценой) и 909 во Вроцлаве (21 %); типичная площадь за эти деньги — 54,2 м² в Варшаве и 57,1 м² во Вроцлаве.
- Квартиры от 1,5 млн zł: 573 в Варшаве (12 % предложения) и 177 во Вроцлаве (4 %); в диапазоне 1–1,5 млн zł — 1 150 и 620 соответственно.
- В Варшаве самый дорогой район — Śródmieście (34 700 zł/м²), самый доступный — Białołęka (14 350 zł/м²).
- Типичная двухкомнатная квартира в Варшаве стоит 741 000 zł (медиана; 80% предложений — от 539 000 до 1 118 000 zł).
Города в цифрах
Вроцлав
Медиана цены м²15 466 zł/m²+0,4 % м/м
- Средняя цена м²
- 16 508 zł/m²
- Медиана цены квартиры
- 726 300 zł
- Свободные квартиры
- 4 281
- ЖК в продаже
- 80
Самые дорогие районы — медиана цены м²
Районы, где не меньше 20 предложений минимум в 2 ЖК. Пунктир — медиана по всему городу.
Показать подробнее: аренда, бюджеты, цены по числу комнат, методика
Аренда и доходность
NBP — Информация о ценах на жильё, I kw. 2026
Оценка: ставка аренды — средняя по городу (NBP, I kw. 2026; вне Варшавы — средняя группы 6 городов), цена — медиана предложений застройщиков из нашего каталога. Не прогноз и не инвестиционная рекомендация; фактическая аренда зависит от квартиры, отделки и заполняемости.
Брутто-доходность = месячная ставка × 12 / медиана цены м² × 100%. Без расходов на покупку, отделку, налоги, содержание и простои. Для топ-районов, показанных в отчёте, применяем те же ставки.
Варшава
NBP — Варшава: 85,1 zł/м² в месяц.
| Город / район | Медиана zł/м² | Оценка брутто-доходности (%) |
|---|---|---|
| Варшава | 17 800 | 5,7 % |
| Śródmieście | 34 700 | 2,9 % |
| Wola | 28 532 | 3,6 % |
| Wilanów | 22 900 | 4,5 % |
| Bielany | 20 000 | 5,1 % |
| Mokotów | 19 934 | 5,1 % |
Вроцлав
NBP — группа 6 городов: 67,5 zł/м² в месяц.
| Город / район | Медиана zł/м² | Оценка брутто-доходности (%) |
|---|---|---|
| Вроцлав | 15 466 | 5,2 % |
| Stare Miasto | 19 926 | 4,1 % |
| Śródmieście | 18 566 | 4,4 % |
| Psie Pole | 15 012 | 5,4 % |
| Krzyki | 15 000 | 5,4 % |
| Fabryczna | 13 500 | 6,0 % |
Сколько квартир в каком бюджете
Доля — часть свободных квартир с указанной ценой. Бюджет — по цене квартиры, границы включительно.
Бюджеты — Варшава
| Бюджет | Свободно | Доля | ЖК | Медиана zł/м² | Медиана площади | Предложения |
|---|---|---|---|---|---|---|
| до 600 тыс. zł | 488 | 10,5 % | 39 | 15 200 | 34,9 m² | Смотреть → |
| 600–800 тыс. zł | 1 394 | 30,0 % | 69 | 17 500 | 41,0 m² | Смотреть → |
| 800 тыс. – 1 млн zł | 1 044 | 22,5 % | 71 | 16 947 | 54,2 m² | Смотреть → |
| 1–1,5 млн zł | 1 150 | 24,7 % | 70 | 19 367 | 60,4 m² | Смотреть → |
| от 1,5 млн zł | 573 | 12,3 % | 40 | 25 200 | 90,3 m² | Смотреть → |
Бюджеты — Вроцлав
| Бюджет | Свободно | Доля | ЖК | Медиана zł/м² | Медиана площади | Предложения |
|---|---|---|---|---|---|---|
| до 600 тыс. zł | 1 008 | 23,5 % | 52 | 14 500 | 37,1 m² | Смотреть → |
| 600–800 тыс. zł | 1 567 | 36,6 % | 68 | 15 000 | 45,5 m² | Смотреть → |
| 800 тыс. – 1 млн zł | 909 | 21,2 % | 58 | 15 390 | 57,1 m² | Смотреть → |
| 1–1,5 млн zł | 620 | 14,5 % | 41 | 18 386 | 61,1 m² | Смотреть → |
| от 1,5 млн zł | 177 | 4,1 % | 12 | 23 900 | 93,0 m² | Смотреть → |
Цены по числу комнат — Варшава
| Комнаты | Свободно | Медиана площади | Медиана цены | 80% предложений (10–90%) | Медиана zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 комната | 496 | 32,8 m² | 810 000 zł | 530 000 – 1 356 000 zł | 24 581 |
| 2 комнаты | 1 883 | 40,0 m² | 741 000 zł | 539 000 – 1 118 000 zł | 17 950 |
| 3 комнаты | 1 520 | 59,3 m² | 971 000 zł | 713 000 – 1 529 000 zł | 16 700 |
| 4 и больше | 618 | 83,4 m² | 1 525 000 zł | 1 010 000 – 3 369 000 zł | 17 825 |
| нет данных | 132 | 45,3 m² | 829 000 zł | 535 000 – 2 017 000 zł | 17 917 |
Цены по числу комнат — Вроцлав
| Комнаты | Свободно | Медиана площади | Медиана цены | 80% предложений (10–90%) | Медиана zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 комната | 775 | 34,1 m² | 601 000 zł | 478 000 – 797 000 zł | 16 963 |
| 2 комнаты | 1 677 | 41,3 m² | 649 000 zł | 519 000 – 934 000 zł | 15 250 |
| 3 комнаты | 1 291 | 58,3 m² | 836 000 zł | 672 000 – 1 154 000 zł | 13 900 |
| 4 и больше | 486 | 80,2 m² | 1 189 000 zł | 860 000 – 2 597 000 zł | 14 025 |
| нет данных | 52 | 48,4 m² | 1 303 000 zł | 667 000 – 6 247 000 zł | 38 400 |
Методика
- Предложение — свободные квартиры (первичный рынок) в продающихся ЖК в границах городов отчёта, без пригородов; на дату подготовки отчёта. Квартиры в резерве в цены не включаем.
- Цена за м² — цена квартиры, делённая на площадь. Даём медиану (половина предложений дешевле, половина дороже) и, справочно, среднюю. Квартиры без цены, с ценой по запросу или с ценой м² вне диапазона 3 000 – 120 000 zł в статистику цен не входят.
- Цены — из данных застройщиков; у застройщиков, публикующих ежедневные прайс-листы на dane.gov.pl, они каждый день сверяются с официальным файлом застройщика.
- Район — район ЖК в нашем каталоге. Число комнат — по данным застройщика; квартиры без этой информации — в строке «нет данных».
- Изменение м/м — сравнение с замороженными данными отчёта за прошлый месяц. После публикации цифры отчёта не меняются.
- Бюджеты (с отчёта за октябрь 2026) — по цене квартиры в прайс-листе застройщика, границы включительно, как фильтр цены в каталоге; доля считается от свободных квартир с указанной ценой.
Как цитировать
TM Invest, «Рынок новостроек: Варшава и Вроцлав — октябрь 2026», https://tm-invest.com.pl/ru/raport-rynku/2026-10/ (дата обращения: 01.11.2026). Данные можно цитировать со ссылкой на источник.
Подберём квартиру — Варшава и Вроцлав
Напишите, что вы ищете: площадь, бюджет, сроки. Подготовим подборку предложений застройщиков и договоримся о просмотрах.
- Чаще всего без комиссии — обычно платит застройщик
- Помощь в выборе, переговорах и с договором
- Поддержка эксперта по кредитам, если покупаете в ипотеку
Удобнее поговорить? +48 573 568 888 · WhatsApp