Как иностранцу купить квартиру в новостройке Варшавы: пошагово (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля иностранцев~7 мин чтения
Коротко: иностранец может купить квартиру в новостройке Варшавы на тех же условиях, что и поляк. Гражданам стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешение MSWiA не нужно, а иностранцы из стран вне ЕЭЗ отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) обычно покупают без разрешения — оно бывает нужно, например, при покупке дома с участком или самого участка. Нотариусу достаточно действующего паспорта; PESEL, NIP и польский счёт упрощают покупку и ипотеку. Сама покупка у застройщика идёт в постоянном порядке: бронирование, договор с застройщиком у нотариуса, платежи на эскроу-счёт, приёмка и акт передачи собственности. Весь путь можно пройти дистанционно, по доверенности.
Обновлено: ноябрь 2026 г.
Главное
- Разрешение MSWiA: гражданам ЕЭЗ и Швейцарии — не нужно; из стран вне ЕЭЗ — для отдельной квартиры обычно не нужно. Варшава не находится в приграничной зоне.
- Документы: паспорт или карта побыту; PESEL для нотариального акта не обязателен.
- Ипотека: возможна, но условия зависят от банка, документов о пребывании и дохода; собственный взнос — от 10 %, лучше 20 %.
- Бронирование: плата не больше 1 % цены.
- Договор с застройщиком: нотариальный акт; расходы на нотариуса делятся пополам с застройщиком.
- Приёмка: квартира в stan deweloperski — перед заселением её нужно отделать.
Может ли иностранец купить квартиру в Варшаве?
Да. Правила определяет закон о приобретении недвижимости иностранцами. Гражданам стран Европейской экономической зоны и Швейцарии разрешение не требуется. Иностранцы из стран вне ЕЭЗ — например, из Украины, Великобритании, США или Индии — отдельную квартиру обычно покупают без разрешения; оно бывает нужно, например, при покупке дома с участком или самого участка. Место в подземном паркинге, купленное вместе с квартирой, как правило, тоже не требует разрешения. Подробности и исключения: Как купить квартиру в Польше иностранцу: нужно ли разрешение MSWiA и gov.pl — разрешение на приобретение недвижимости (на польском).
Отсутствие разрешения не означает отсутствия контроля: в течение 7 дней нотариус отправляет копию акта в MSWiA, которое ведёт реестр таких покупок. Для покупателя это формальность, никаких действий от него не требуется.
Новостройки: Варшава
Избранные жилые комплексы с актуальными ценами застройщиков.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Skorosze Vita
По бюджету: Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве · Квартиры от 1 до 1,5 млн zł в Варшаве · Премиум-апартаменты от 1,5 млн zł в Варшаве
Документы: паспорт, PESEL, NIP и счёт
- Паспорт или карта побыту — этого достаточно нотариусу. Закон о нотариате не требует номера PESEL; в акте указывается гражданство покупателя.
- PESEL — присваивается автоматически при прописке (zameldowanie), а без прописки — по заявлению, если конкретная норма требует от вас этого номера. Пригодится в банке и в учреждениях.
- NIP — нужен тем, у кого нет PESEL, но есть налоговые обязанности в Польше, например при сдаче квартиры в аренду (форма NIP-7).
- Счёт в польском банке — упрощает платежи на эскроу-счёт и оплату нотариуса. Банк попросит документ, удостоверяющий личность, и может спросить о происхождении средств.
Полный список со сроками: PESEL, NIP и счёт в банке для покупки квартиры — чек-лист. При покупке у застройщика VAT уже включён в цену квартиры, налог PCC вы не платите.
Наличные или ипотека
Иностранец может получить ипотеку в Польше, но условия зависят от банка, документов о пребывании и дохода. Банки смотрят, в частности, на вид и срок действия карты побыту, стаж работы в Польше и валюту дохода. Поэтому с ипотекой порядок обратный, чем при покупке за свои: сначала наш кредитный эксперт проверяет кредитоспособность, и только потом мы подбираем квартиры в бюджете, который банк реально профинансирует. Собственный взнос — от 10 % цены, лучше 20 %. Подробнее: Ипотека в Польше для иностранцев и Ипотека с экспертом.
При покупке за собственные средства всё начинается с консультации: бюджет, район, срок сдачи дома. Деньги из-за границы переводите со счёта, историю которого можете подтвердить, — банк и нотариус могут спросить об источнике средств.
Покупка квартиры в новостройке: пошагово
| Шаг | Что происходит | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| 1. Консультация и бюджет | Цель покупки, район, наличные или ипотека; при ипотеке — проверка кредитоспособности | Бюджет с запасом на отделку |
| 2. Подбор и показы | Предложения из актуальных прайсов, показы на месте или онлайн | Срок сдачи и стандарт дома |
| 3. Переговоры | Обсуждение с застройщиком цены и условий | Акции, парковочное место, кладовка |
| 4. Бронирование | Договор бронирования, плата не больше 1 % цены | Условия возврата платы, например при отказе в кредите |
| 5. Договор с застройщиком | Информационный проспект, нотариальный акт | График платежей, штрафы, отказ от договора; переводчик |
| 6. Платежи | Части цены на жилищный эскроу-счёт по этапам строительства | Платите только на счёт из договора |
| 7. Приёмка | Протокол, список недостатков | 14 дней на ответ застройщика, 30 дней на устранение дефектов |
| 8. Акт передачи собственности | Собственность и ипотечная книга (księga wieczysta) | Последнюю часть денег банк выплачивает застройщику только после акта |
Бронирование
Договор бронирования с застройщиком заключается письменно, а плата не может превышать 1 % цены из проспекта. Она засчитывается в цену и возвращается, например, при отказе банка в кредите. Подробнее: Договор бронирования с застройщиком.
Договор с застройщиком у нотариуса
Перед подписанием вы получаете информационный проспект. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта, а расходы на нотариуса и судебные записи делятся пополам между застройщиком и покупателем. Нотариальные акты составляются на польском: если вы не владеете языком, нотариус переводит акт сам (если у него есть право) или с помощью присяжного переводчика, которого обычно приглашает покупатель. См. Договор с застройщиком — что в нём должно быть и Присяжный переводчик у нотариуса. Договор стоит проверить с юристом до подписания.
Платежи, приёмка и передача собственности
Части цены вы вносите на жилищный эскроу-счёт, а банк перечисляет их застройщику после завершения очередных этапов строительства. Когда дом готов, проходит приёмка: в протокол вносите недостатки, у застройщика 14 дней на ответ и 30 дней на устранение признанных дефектов (Приёмка квартиры у застройщика — чек-лист). Квартиру вы получаете в stan deweloperski, то есть без отделки: на полы, ванную и кухню нужно заложить отдельный бюджет и время. В конце подписывается акт передачи собственности, и нотариус подаёт заявление о записи в ипотечную книгу.
Покупка на расстоянии — по доверенности
Приезжать на каждый этап не обязательно. Квартиры можно посмотреть онлайн, а договоры и нотариальный акт может подписать ваш представитель по доверенности. Для нотариального акта нужна доверенность в форме нотариального акта. Её можно оформить у польского консула или у нотариуса в стране проживания — тогда обычно нужны апостиль или легализация и присяжный перевод. Требования всегда подтверждает нотариус, у которого будет подписываться акт. Многие приезжают только один раз — на акт или на приёмку. Подробнее: Как купить квартиру в Польше из-за границы: доверенность и переводы и услуга Покупка квартиры из-за границы.
Варшава: цены и выбор жилого комплекса
В Варшаве самый большой в Польше выбор новых квартир — от студий до премиальных апартаментов, а цены заметно различаются по районам и срокам сдачи. Актуальные медианы цен за м² по городу и числу комнат мы публикуем в отчёте о рынке — на основе данных застройщиков и официальных прайс-листов на dane.gov.pl. Все комплексы в продаже — в каталоге Новостройки Варшавы.
Как выбрать агентство, если вы покупаете из-за границы
Агентство не обязательно, но при покупке на расстоянии экономит время: подбирает предложения, показывает квартиры онлайн, ведёт переговоры с застройщиком и следит за сроками. Прежде чем подписать договор посредничества, проверьте компанию по реестрам — как это сделать, мы рассказываем в статье Как проверить агентство недвижимости в Польше. Как мы работаем с иностранцами, на каких языках консультируем и кто платит комиссию — на странице Агентство недвижимости для иностранцев. Коротко: консультации на польском, русском и английском, а при покупке у застройщика чаще всего без комиссии для покупателя — обычно платит застройщик.
Частые вопросы
Нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры в Варшаве?
Гражданам ЕЭЗ и Швейцарии — нет. Иностранцы из стран вне ЕЭЗ отдельную квартиру обычно покупают без разрешения MSWiA; оно бывает нужно, например, для дома с участком или самого участка.
Нужен ли PESEL для покупки квартиры?
Для самого нотариального акта — нет, достаточно паспорта или карты побыту. Но PESEL и NIP пригодятся в банке, при ипотеке и для налогов.
Даст ли польский банк ипотеку иностранцу?
Это возможно, но условия зависят от банка, документов о пребывании и дохода. Сначала стоит проверить кредитоспособность и только потом выбирать квартиру. Собственный взнос — от 10 %, лучше 20 %.
Можно ли купить квартиру в Варшаве, не приезжая в Польшу?
Да. Квартиры можно посмотреть онлайн, а договоры и акт подпишет представитель по нотариальной доверенности, оформленной, например, у польского консула.
В каком состоянии сдаётся новая квартира?
Обычно в stan deweloperski — без полов, сантехники и кухни. Отделку нужно планировать отдельно — и по времени, и по деньгам.
Правовое состояние на ноябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.
Источники
- Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами — ст. 8 (исключения), ст. 8a (уведомление MSWiA).
- Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и Гарантийном фонде застройщиков — бронирование, договор с застройщиком, приёмка.
- Закон от 14 февраля 1991 г. о нотариате — ст. 87 (переводчик), ст. 92 (содержание акта).
- Закон от 24 сентября 2010 г. об учёте населения — присвоение номера PESEL.
Подберём 3–5 квартир под ваш бюджет — бесплатно
Выберите бюджет и город, оставьте номер — перезвоним, уточним детали и подготовим подборку квартир от застройщиков.
- Чаще всего без комиссии — обычно платит застройщик
- Помощь в выборе, переговорах и с договором
- Консультируем на польском, русском и английском
Удобнее поговорить? +48 573 568 888 · WhatsApp
