Приёмка квартиры у застройщика в Польше: чек-лист, протокол и сроки устранения недостатков

Приёмка квартиры у застройщика в Польше (odbiór) — это момент, когда вы впервые официально проверяете, построил ли застройщик то, что обещал в договоре. Всё, что вы заметите и внесёте в протокол, застройщик обязан рассмотреть в установленные законом сроки. Ниже объясняем, как проходит приёмка по закону о застройщиках (ustawa deweloperska), как к ней подготовиться и что проверять — с готовым чек-листом.

Главное

• Приёмка проходит после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, до нотариального акта о передаче права собственности, в вашем присутствии (или в присутствии вашего представителя по доверенности).
• По итогам приёмки составляется протокол, в который вы вносите все недостатки.
• У застройщика есть 14 дней с подписания протокола, чтобы признать недостатки или мотивированно отказать — если ответа нет, недостатки считаются признанными.
• Признанные недостатки застройщик устраняет в течение 30 дней с подписания протокола.
• Если застройщик не признаёт существенный недостаток, вы можете отказаться от приёмки.

Как проходит приёмка по закону?

Порядок приёмки определяет ст. 41 закона о застройщиках. Приёмка проводится после вступления в силу решения о разрешении на ввод дома в эксплуатацию, но до заключения договора о передаче права собственности. Срок и способ уведомления о приёмке должны быть прописаны в договоре с застройщиком (umowa deweloperska). По итогам приёмки составляется протокол — в него вы можете заявить недостатки квартиры. В протоколе также фиксируется отказ от приёмки из-за существенного недостатка и позиция застройщика по такому недостатку.

Сроки для застройщика

Что	Срок	Основание
Признание недостатков или отказ с указанием причин (на бумаге или ином долговременном носителе)	14 дней с подписания протокола	ст. 41 п. 4
Нет ответа в срок	недостатки считаются признанными	ст. 41 п. 5
Устранение признанных недостатков	30 дней с подписания протокола	ст. 41 п. 6
Задержка, несмотря на должную добросовестность	застройщик назначает новый срок с обоснованием	ст. 41 п. 7
Недостатки не устранены и в новый срок	вы назначаете ещё один срок, после чего можете устранить недостатки за счёт застройщика	ст. 41 п. 8

Те же сроки действуют для недостатков, замеченных уже после приёмки, но до акта о передаче права собственности, — тогда они отсчитываются со дня, когда вы заявили о недостатке застройщику (ст. 41 п. 19).

Как подготовиться к приёмке?

• Перечитайте договор с застройщиком и описание стандарта отделки — это точка отсчёта для каждого замечания.
• Возьмите планировку квартиры с размерами, информационный проспект и копию договора.
• Заложите не менее 1,5–2 часов, лучше днём, при дневном свете.
• Подумайте о привлечении специалиста (инженера-строителя или компании, которая занимается технической приёмкой) — закон этого не запрещает.
• Если не можете прийти лично, выдайте доверенность. Как её оформить, рассказываем в статье Доверенность на приёмку квартиры у застройщика (статья на польском).

Что взять с собой на приёмку

• рулетку (лучше лазерный дальномер) и уровень — длинный, например 2-метровый,
• угольник и фонарик,
• тестер розеток или зарядку от телефона,
• малярный скотч или стикеры, чтобы отмечать дефекты,
• камеру телефона — для фото каждого дефекта,
• ручку и свою копию чек-листа.

Чек-лист приёмки квартиры

Стены, потолки и полы

• ровность и вертикальность стен (проверяйте длинным уровнем в нескольких местах),
• прямые углы, особенно там, где планируете мебель на заказ или плитку,
• трещины, царапины, сколы штукатурки, загрязнения,
• ровность стяжки, отсутствие трещин и отслоений,
• высота помещений и размеры в соответствии с планировкой.

Окна, двери и балкон

• открывание, откидывание и закрывание каждой створки, работа ручек,
• состояние стеклопакетов, рам и уплотнителей, отсутствие царапин,
• регулировка и плотность закрывания входной двери, замки и полный комплект ключей,
• покрытие пола балкона или террасы, уклоны, отливы, ограждение.

Инженерные системы

• число и расположение электроточек в соответствии с проектом,
• маркировка автоматов в электрощитке,
• выводы воды и канализации в местах, предусмотренных проектом,
• радиаторы или тёплый пол — герметичность и работа,
• тяга в вентиляционных решётках,
• домофон, звонок, слаботочные сети.

Вспомогательные помещения и документы

• кладовая и парковочное место, если они есть в договоре,
• совпадение номеров квартиры и вспомогательных помещений,
• показания счётчиков, записанные в протокол.

Как составить протокол приёмки?

Каждый дефект описывайте конкретно: где он (помещение, стена), в чём заключается и — если это возможно — каков его масштаб (например, отклонение в миллиметрах на длину правила). Избегайте общих фраз вроде «стены кривые». Приложите фотографии и сохраните их копии. Не подписывайте протокол, если в нём нет всех ваших замечаний, — вы вправе вписать их сами. Не забудьте и об обмере: если площадь отличается от договорной, зафиксируйте это, потому что это может повлиять на окончательный расчёт цены.

Самые частые дефекты при приёмке

По опыту приёмок квартир чаще всего заявляют:

• отклонения стен от вертикали и неровности штукатурки, заметные в боковом свете,
• неровную или потрескавшуюся стяжку,
• поцарапанные стеклопакеты и оконные рамы, плохо отрегулированные створки,
• повреждённые подоконники и отливы на балконах,
• отсутствие или неправильный уклон пола балкона,
• расхождения между проектом и исполнением — например, смещённые выводы воды или розетки,
• загрязнения и следы работы других бригад.

Мелкие дефекты — нормальная часть приёмки; важно, чтобы они попали в протокол, потому что именно это запускает отсчёт установленных законом сроков.

Документы и ключи после приёмки

После приёмки сохраните свой экземпляр протокола с замечаниями и фотографии. Обычно застройщик передаёт ключи, инструкции к оборудованию (например, к рекуперации или отоплению) и информацию о гарантиях производителей. Запишите показания счётчиков: со дня передачи квартиры вы, как правило, начинаете платить за коммунальные услуги и вносить авансовые платежи на расходы жилищного товарищества (wspólnota mieszkaniowa). Следующий шаг — нотариальный акт (akt notarialny) о передаче права собственности; сколько он стоит, показываем в статье Расходы при покупке квартиры у застройщика.

Существенный недостаток — когда можно отказаться от приёмки?

Закон не даёт определения существенного недостатка (wada istotna) — на практике это недостатки, которые серьёзно затрудняют или делают невозможным использование квартиры по назначению. Если вы обнаружили такой недостаток, а застройщик отказался признать его в протоколе, вы можете отказаться от приёмки. Тогда вы договариваетесь о новой дате приёмки. Если при повторной приёмке вы по-прежнему хотите отказаться из-за существенного недостатка, нужно заключение строительного эксперта (rzeczoznawca budowlany) — заявление о нём вы подаёте в течение месяца с момента отказа. Если эксперт подтвердит существенный недостаток, вы можете расторгнуть договор, а стоимость заключения несёт застройщик; если не подтвердит — платите вы. Если застройщик признал существенный недостаток, но не устранил его в срок, вы тоже можете расторгнуть договор.

Что после приёмки? Гарантия качества (rękojmia)

После приёмки и перехода права собственности вы по-прежнему можете предъявлять требования по недостаткам. К ответственности застройщика в части, не урегулированной законом о застройщиках, применяются нормы Гражданского кодекса (Kodeks cywilny) о гарантии качества (rękojmia) (ст. 41a закона). Для недвижимости гарантия качества распространяется на физические недостатки, выявленные до истечения пяти лет со дня передачи квартиры (ст. 568 § 1 Гражданского кодекса). Независимо от этого застройщик может дать гарантию на отдельные элементы.

Читайте также:

• Stan deweloperski – co dalej? Pierwsze kroki po odbiorze
• Zmiany lokatorskie u dewelopera
• Odbiór techniczny z inspektorem – ile kosztuje
• Rękojmia dewelopera – jak zgłaszać wady po odbiorze

Частые вопросы

Итог

Грамотно проведённая приёмка — самый простой способ добиться, чтобы застройщик устранил дефекты за свой счёт. Подготовьтесь: возьмите договор, планировку и инструменты, проверьте квартиру пункт за пунктом и опишите в протоколе каждый недостаток. Закон даёт вам чёткие сроки — 14 дней на ответ и 30 дней на устранение. Если не хотите долго ждать, подумайте о квартире в уже сданном доме: на 26.09.2026 в нашем каталоге 21 жилой комплекс в сданных домах в Варшаве и во Вроцлаве.

Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Узнайте, как мы ведём клиента от выбора квартиры до приёмки, а перед подписанием договора проверим его условия о приёмке.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 35 п. 1 пп. 17, ст. 41, ст. 41a, ст. 43).
• Гражданский кодекс (Kodeks cywilny) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1071 (ст. 568 § 1).