Изменения планировки у застройщика – что менять, сколько стоят, до какого срока
Автор: Tacjana MasiukiewiczОтделка и обустройство~11 мин чтения
Изменения планировки (по-польски zmiany lokatorskie) — это переделки планировки квартиры, которые застройщик выполняет по вашему заявлению ещё в ходе строительства: чаще всего перенос межкомнатных перегородок, розеток, точек освещения или подводок воды и канализации на кухне и в ванной. Конструкцию, инженерные стояки, фасад и окна обычно изменить нельзя. Ниже объясняем, как выглядит процедура, сколько это стоит на примерах из опубликованных регламентов застройщиков, до какого срока нужно подать изменения и как они влияют на цену, приёмку и гарантийную ответственность.
Главное
- Застройщицкий закон прямо не регулирует изменения планировки — правила, сроки и прайс следуют из договора с застройщиком (umowa deweloperska) и регламента застройщика.
- Сроки бывают короткими: например, Novisa Development требует подачи в течение 14 дней с подписания договора с застройщиком; Dekpol — до срока, указанного в договоре.
- Примеры сборов из прайса Novisa: заявление 100 zł (следующий вариант 490 zł), координационный сбор 648 zł и заменяющая документация 648 zł брутто — плюс стоимость самих работ.
- В договорах, заключаемых с 13 февраля 2026 г., цена — это произведение полезной площади на цену за 1 m² (ст. 5a застройщицкого закона), поэтому изменение площади после переделок отражается на цене.
- В нашем предложении 36 из 73 проектов в Варшаве и 21 из 45 во Вроцлаве находятся в строительстве — только там изменения планировки вообще возможны.
Что можно изменить у застройщика, а что нет?
Объём определяет застройщик, но регламенты похожи. Dekpol допускает, в частности, перенос или ликвидацию межкомнатных перегородок, изменение положения межкомнатных дверей, розеток и точек освещения, подводок на кухне и в ванной, а также радиаторов. Исключает конструкцию здания, стояки (водоснабжение и канализация, отопление, вентиляция) и фасад, в том числе окна и балконные двери. YIT добавляет к запретам, в частности, общие части и входную дверь.
| Изменение | Обычно возможно? | До какого срока | Примечания |
|---|---|---|---|
| Перенос или ликвидация межкомнатной перегородки | Да | Пока перегородки не возведены | Может изменить полезную площадь и цену |
| Дополнительная перегородка (напр. гардеробная, вторая спальня) | Да, если позволяют технические нормы | Как выше | Новой комнате нужны окно и вентиляция в соответствии с проектом |
| Перенос межкомнатных дверей | Да | До возведения перегородок | Проверьте столкновение с коммуникациями |
| Розетки, выключатели, точки освещения, розетки RTV/LAN | Да | До штукатурки | Самое частое и обычно самое дешёвое изменение |
| Подводки воды и канализации (кухня, ванная) | Да, в пределах стояка | До стяжек и штукатурки | Канализации нужен уклон — далеко от стояка её не перенести |
| Радиаторы (расположение, количество) | Часто да | До выполнения системы отопления | При тёплом поле обычно сложнее |
| Отказ от части работ (напр. перегородки, монтаж сантехники в пакете) | Зависит от застройщика | Как по данной отрасли | Не всегда снижает цену — спросите о расчёте |
| Стояки, несущие стены, перекрытия | Нет | – | Конструкция и общие коммуникации здания |
| Окна, балконные двери, балкон, фасад | Нет | – | Следуют из разрешения на строительство |
| Входная дверь, общие части | Нет | – | За пределами помещения |
Застройщик может отказать, например, если изменение — чрезмерное вмешательство в продвинувшиеся работы (так оговаривает Dekpol). Планируете переделки ванной? Загляните в статью Ванная в новой квартире – сколько стоит отделка — ванну, душ или положение унитаза стоит определить уже на этапе изменений планировки.
Как подать изменения планировки – процедура шаг за шагом
Схема у большинства застройщиков похожа:
- Договор с застройщиком. Заявления принимаются обычно только после его подписания (например, в Dekpol) — о регламенте и сроке спросите уже при бронировании.
- Заявление с чертежом. На плане помещения (отраслевой карте) вы отмечаете, что убрать, а что добавить, с размерами. Dekpol требует отмечать удаляемые элементы красным «X», а новые — зелёным.
- Проверка и заключение проектировщика. Застройщик, подрядчик и архитектор проверяют выполнимость и соответствие нормам.
- Оценка. Обычно включает заменяющую документацию (проект изменений), работы и материалы, а иногда координационный сбор. В Dekpol у вас 5 рабочих дней на принятие оценки.
- Подписание документа и оплата. Это может быть заказ, карта изменений планировки с протоколом затрат или приложение к договору. Застройщик приступает к работам после оплаты — в Novisa в течение 5 дней с подписания, в Dekpol на основании счёта.
- Выполнение и приёмка. Изменения выполняет застройщик в ходе строительства; Dekpol указывает, что срок их выполнения совпадает со сроком передачи помещения из договора.
Изменения планировки и договор с застройщиком – приложение или отдельный заказ?
Договор с застройщиком должен определять, в частности, полезную площадь помещения, площадь и планировку комнат, а также объём и стандарт отделочных работ (ст. 35 п. 1 пп. 6 застройщицкого закона), и заключается в форме нотариального акта (ст. 40 п. 1). Гражданский кодекс, в свою очередь, устанавливает, что изменение договора требует той формы, которая предусмотрена для его заключения (ст. 77 § 1 ГК). Однако застройщицкий закон прямо не решает, как оформлять изменения планировки, поэтому на практике вы встретите два решения: отдельный заказ или договор на изменения (напр. «заказ на выполнение работ по планировке» в Dekpol, «карта изменений планировки» в Novisa) либо приложение к договору с застройщиком в форме нотариального акта.
Важно, чтобы документ описывал объём, цену и срок платежа, влияние на площадь и цену помещения, а также последствия невыполнения изменений. Осторожно с положениями о неоплате — Dekpol может тогда передать помещение без изменений. Общие принципы чтения договора описываем в статье Договор с застройщиком – что должен содержать.
Не уверены, защищает ли вас документ от застройщика? Мы проверим договор с застройщиком и приложение или заказ на изменения планировки — укажем положения о цене, площади и сроках, которые стоит уточнить до подписания.
Изменения планировки – стоимость на примерах из прайсов застройщиков
Единого рыночного прайса нет — стоимость зависит от застройщика, объёма и этапа строительства. Вот что застройщики публикуют на своих сайтах:
| Застройщик | Срок подачи | Постоянные сборы | Стоимость работ |
|---|---|---|---|
| Novisa Development | 14 дней с подписания договора с застройщиком | Заявление: 100 zł (каждый следующий вариант 490 zł); за направление изменений по данной отрасли координационный сбор 648 zł + заменяющая документация 648 zł (брутто); приостановка работ в помещении на 14 рабочих дней — 2 490 zł | Оценивается индивидуально; демонтаж уже выполненных работ — дополнительно |
| Dekpol | До срока, указанного в договоре с застройщиком | Ориентировочные расходы в приложении к регламенту | Оценка генерального подрядчика: заменяющая документация + работы и материалы, оплата по счёту до начала работ |
| YIT | Срок устанавливается индивидуально для каждой стройки | Застройщик заявляет, что не взимает плату за свою услугу | Вы платите за изменения, работу архитекторов и, возможно, генерального подрядчика |
Пример расчёта. Вы покупаете 2-комнатную квартиру площадью 40,8 m² по 16 000 zł/m² — это медианы для таких квартир во Вроцлаве по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026 (цена около 652,8 тыс. zł). Хотите выделить гардеробную новой перегородкой и перенести несколько розеток. При прайсе, как у Novisa, одни постоянные сборы для одной отрасли (архитектурно-строительной) составят 100 zł + 648 zł + 648 zł = 1 396 zł, а за электрику как вторую отрасль добавится ещё один координационный сбор. К этому стоимость работ по оценке. Если новая перегородка длиной 3 m и толщиной около 10 cm уменьшит полезную площадь примерно на 0,3 m², а договор предусматривает расчёт по фактической площади, цена помещения снизится на 0,3 × 16 000 zł = 4 800 zł. Произойдёт ли это и как — зависит от положений договора, поэтому спросите об этом до подписания заказа.
До какого срока подать изменения планировки? Данные из нашего предложения
Срок определяет договор или регламент, а на практике — ход строительства: когда перегородки стоят, а коммуникации заштукатурены, изменение означает демонтаж. Больше всего свободы дают проекты с отдалённым сроком сдачи. По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026:
| Этап проекта | Варшава: проекты / доступные квартиры | Вроцлав: проекты / доступные квартиры | Шанс на изменения планировки |
|---|---|---|---|
| Готовые (сданные в эксплуатацию) | 37 / 673 | 24 / 428 | Нет — переделки уже после приёмки, за свой счёт |
| В строительстве, сдача в IV кв. 2026 (также первые этапы) | 16 / 430 | 6 / 368 | Небольшой — работы обычно сильно продвинуты |
| В строительстве, сдача в 2027 г. | 17 / 865 | 7 / 337 | Зависит от этапа — проверьте срок в договоре |
| В строительстве, сдача в 2028 г. и позже | 3 / 269 | 8 / 981 | Наибольший |
Примеры с отдалённым сроком сдачи — во Вроцлаве, в частности, Altera в Stare Miasto (Dekpol, I кв. 2028) — тот же застройщик, регламент которого мы цитируем выше, — а в Варшаве Premiera Bemowo (I кв. 2028). Полный список найдёте в каталогах новых квартир в Варшаве и новых квартир во Вроцлаве. Альтернатива без процедуры изменений — пакет отделки от застройщика.
Изменение площади и цены после изменений планировки
С 13 февраля 2026 г. в договорах с застройщиком и резервационных цена помещения определяется как произведение полезной площади на цену за 1 m², а площадь считается по Польскому стандарту, действующему в день подачи заявления на разрешение на строительство (ст. 5a застройщицкого закона, добавлена законом от 4 декабря 2025 г.). Новые правила применяются к договорам, заключённым с этого дня. Норма не говорит, как рассчитать разницу между площадью из договора и обмером — это делает договор. Перенос стен может изменить площадь, поэтому:
- попросите, чтобы документ об изменениях указывал предполагаемую площадь после переделок,
- проверьте в договоре с застройщиком правила расчёта разницы площадей и способ измерения (ст. 35 п. 1 пп. 15),
- выясните, платите ли вы за изменения отдельно (по счёту) или они меняют цену в договоре с застройщиком.
Изменения планировки и ипотека
Банк финансирует цену из договора с застройщиком и выплачивает транши по графику. В описанных процедурах за изменения планировки платят отдельно, до начала работ — то есть обычно из собственных средств. Если приложение меняет цену или площадь помещения, передайте его в банк до следующего транша; требования зависят от кредитного договора. Как выглядит выплата кредита траншами, описываем в руководстве Ипотека в Польше шаг за шагом.
Изменения планировки, приёмка, гарантийная ответственность и гарантия
Изменения, выполненные застройщиком, — часть помещения, которое вы принимаете. При приёмке сравните состояние с картой или проектом изменений и внесите расхождения в протокол — у застройщика 14 дней на признание недостатков или мотивированный отказ и 30 дней на устранение признанных недостатков (ст. 41 п. 4 и 6 застройщицкого закона). Чек-лист найдёте в статье Приёмка квартиры у застройщика.
После перехода права собственности к ответственности застройщика за недостатки применяются нормы Гражданского кодекса о rękojmia (гарантийной ответственности продавца) при продаже (ст. 41a застройщицкого закона). Для недвижимости продавец отвечает, если недостаток выявлен до истечения пяти лет с момента передачи (ст. 568 § 1 ГК), но только за недостатки, существовавшие в момент передачи или вытекающие из причины, которая тогда уже была в помещении (ст. 559 ГК). За перегородку, поставленную застройщиком, отвечает застройщик, а за построенную после приёмки вашей бригадой — подрядчик. Гарантия застройщика действует по его гарантийному заявлению — проверьте, не исключает ли оно элементы, переделанные после приёмки. Следующие шаги после получения ключей описываем в руководстве Отделка квартиры от застройщика шаг за шагом.
Частые вопросы
Платные ли изменения планировки?
Да, почти всегда вы платите как минимум за проект изменений (заменяющую документацию) и работы. Часть застройщиков взимает и постоянные сборы — напр. Novisa: 100 zł за заявление и по 648 zł брутто координационного сбора и за заменяющую документацию по данной отрасли. YIT заявляет, что не взимает плату за свою услугу, но расходы на проект и работы несёт покупатель.
До какого срока можно подать изменения планировки?
До срока, указанного в договоре с застройщиком или регламенте, — бывает даже 14 дней с подписания договора. Даже без жёсткого срока изменение становится невозможным или дороже, когда данная отрасль (перегородки, электрика, вода и канализация) уже выполнена.
Можно ли перенести межкомнатную перегородку в квартире от застройщика?
Обычно да, если это не несущая, а межкомнатная перегородка и новая планировка соответствует техническим нормам (напр. доступ к окну в комнате, вентиляция). Для этого требуются согласие застройщика, заключение проектировщика и заменяющая документация. Помните, что перенос стены может изменить полезную площадь, а значит и цену.
Требуют ли изменения планировки нотариального приложения?
Застройщицкий закон прямо этого не решает. Договор с застройщиком имеет форму нотариального акта, а его изменение требует той же формы (ст. 77 § 1 ГК), поэтому, когда меняется цена или площадь из договора, застройщики часто составляют приложение у нотариуса. Сами работы иногда заказываются отдельным документом — проверьте, как это делает ваш застройщик.
Влияют ли изменения планировки на гарантийную ответственность?
Изменения, выполненные застройщиком до передачи помещения, охватываются гарантийной ответственностью так же, как остальная квартира, — для недвижимости пять лет с момента передачи. Переделки, выполненные после приёмки собственной бригадой, застройщика не обременяют, а недостатки, возникшие из этих работ, ему будет трудно приписать.
Можно ли сделать изменения планировки в готовой квартире?
Нет — в сданном в эксплуатацию доме переделки вы делаете сами, после приёмки и на свой риск. Если вам важны изменения, ищите среди проектов в строительстве: в нашем предложении это 36 проектов в Варшаве и 21 во Вроцлаве (на 27.09.2026).
Итоги
Изменения планировки позволяют подогнать расположение стен и коммуникаций без долбления после приёмки, а за выполненные работы отвечает застройщик. Подавайте их быстро — сроки считаются иногда днями с момента договора, а расходы растут с ходом строительства. Перед подписанием проверьте объём, цену, влияние на площадь и сроки платежей.
Ищете квартиру в строительстве, в которой ещё успеете внести изменения? Мы поможем подобрать квартиру у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик. А когда получите на подпись договор, приложение или заказ на изменения, мы проверим документы до подписания.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Сборы и сроки застройщиков взяты из их общедоступных регламентов и сайтов и могут различаться между проектами. Расчёты ориентировочные. Статья не является юридической консультацией.
Источники
- Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде, единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (на польском) – ст. 5a, 35, 40, 41, 41a
- Закон от 4 декабря 2025 г. об изменении закона о защите прав приобретателя… (Dz.U. 2026 поз. 27) (на польском) – ст. 5a и переходная норма
- Гражданский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (на польском) – ст. 77, 559, 568
- Dekpol – Регламент внесения изменений планировки (на польском)
- Novisa Development – изменения планировки: процедура и сборы (на польском)
- YIT – изменения планировки у застройщика шаг за шагом (на польском)
- Цены квартир и этапы строительства: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026
