Ипотека в Варшаве 2026: сколько нужно зарабатывать на квартиру за 600 тыс.–1,5 млн zł
Автор: Redakcja TM InvestИпотечный кредит~7 мин чтения
Медианная цена новой квартиры в Варшаве составляет 893 729 zł — по выборке из 5 270 доступных квартир в 122 ЖК на 12.11.2026 (первичный рынок, без домов; источник: данные застройщиков и официальные прайс-листы (dane.gov.pl)). Для большинства покупателей это означает ипотеку примерно на 700–800 тыс. zł. Ниже рассчитываем первоначальный взнос, ежемесячный платёж и необходимый доход после налогов для квартир за 600 тыс.–1,5 млн zł, а также показываем, сколько предложений в Варшаве доступно в каждом бюджете.
Основа расчёта: ставка 5,99 % годовых — средняя ставка новых жилищных кредитов в злотых по данным NBP (август 2026). Это среднерыночный показатель, а не предложение конкретного банка. Платежи равные, без учёта комиссий и страхования; все расчёты ориентировочные.
Главные цифры
- Квартира за 900 тыс. zł при взносе 20 %: кредит 720 тыс. zł, платёж на 30 лет — около 4 312 zł, доход семьи после налогов — не менее примерно 11,6 тыс. zł.
- Квартира за 1 млн zł при взносе 20 %: кредит 800 тыс. zł, платёж — около 4 791 zł, доход — примерно от 12,9 тыс. zł.
- Больше всего новых квартир в Варшаве стоит 600–800 тыс. zł (1 588 предложений), а в бюджете 800 тыс.–1 млн zł доступны 1 092 квартиры с медианной площадью 54,1 m².
- Первоначальный взнос — от 10 %, лучше 20 %. При взносе 10 % платёж и необходимый доход увеличиваются примерно на 12 %.
Сколько квартир в Варшаве подходит под ваш бюджет
Прежде чем рассчитывать ипотеку, посмотрите, что реально можно купить. Так распределяются новые квартиры в Варшаве по цене:
| Цена квартиры | Доступные квартиры | Жилые комплексы | Медианная площадь |
|---|---|---|---|
| до 600 тыс. zł | 537 | 46 | 34,5 m² |
| 600–800 тыс. zł | 1 588 | 83 | 40,8 m² |
| 800 тыс.–1 млн zł | 1 092 | 82 | 54,1 m² |
| 1–1,5 млн zł | 1 279 | 80 | 60,8 m² |
| 1,5–2 млн zł | 313 | 42 | 73,3 m² |
| от 2 млн zł | 461 | 35 | 109,0 m² |
Данные на 12.11.2026. При переходе от бюджета 600–800 тыс. к 800 тыс.–1 млн zł площадь увеличивается в среднем примерно на 13 m² — зачастую это ещё одна комната. Подробнее: квартира в Варшаве за 800 тыс.–1 млн zł и квартира за 1–1,5 млн zł.
Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł: Варшава и Вроцлав
ЖК со свободными квартирами за 800 тыс. – 1 млн zł. Эксперт по кредитам рассчитает платёж и кредитоспособность под выбранную квартиру.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
По бюджету: Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве · Премиум-апартаменты от 2 млн zł в Варшаве · Квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł во Вроцлаве · Премиум-апартаменты от 2 млн zł во Вроцлаве
Первоначальный взнос, кредит и платёж — взнос 20 %
| Цена квартиры | Взнос 20 % | Кредит | Платёж — 30 лет | Платёж — 25 лет |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 120 000 zł | 480 000 zł | 2 875 zł | 3 090 zł |
| 800 000 zł | 160 000 zł | 640 000 zł | 3 833 zł | 4 120 zł |
| 900 000 zł | 180 000 zł | 720 000 zł | 4 312 zł | 4 635 zł |
| 1 000 000 zł | 200 000 zł | 800 000 zł | 4 791 zł | 5 150 zł |
| 1 200 000 zł | 240 000 zł | 960 000 zł | 5 750 zł | 6 179 zł |
| 1 500 000 zł | 300 000 zł | 1 200 000 zł | 7 187 zł | 7 724 zł |
Расчёт TM Invest: равный платёж, ставка 5,99 %, значения округлены. Простое правило: каждые 100 тыс. zł кредита на 30 лет — это около 600 zł ежемесячного платежа. Полные таблицы для других сумм — в статье платёж по ипотеке — таблицы.
Какой доход нужен
Банк проверяет не только то, можете ли вы платить по кредиту сегодня. При переменной ставке кредитоспособность рассчитывают с запасом — при ставке как минимум на 2,5 процентного пункта выше (Rekomendacja S). Банки также осторожно относятся к ситуациям, когда все кредитные платежи превышают 40–50 % дохода после налогов. Мы используем ту же методику, что и в статье о кредитоспособности: расчётный платёж при ставке 8,49 % на 25 лет составляет 50 % дохода (минимум) или 40 % (более безопасный уровень).
| Цена квартиры | Доход после налогов — взнос 20 % | Доход после налогов — взнос 10 % |
|---|---|---|
| 600 000 zł | 7 700 – 9 700 zł | 8 700 – 10 900 zł |
| 800 000 zł | 10 300 – 12 900 zł | 11 600 – 14 500 zł |
| 900 000 zł | 11 600 – 14 500 zł | 13 000 – 16 300 zł |
| 1 000 000 zł | 12 900 – 16 100 zł | 14 500 – 18 100 zł |
| 1 200 000 zł | 15 400 – 19 300 zł | 17 400 – 21 700 zł |
| 1 500 000 zł | 19 300 – 24 100 zł | 21 700 – 27 200 zł |
Указан доход семьи после налогов, округлённый до 100 zł; первое значение — минимум, второе — более безопасный уровень. Предполагаем отсутствие других кредитов и кредитных лимитов. Банки также вычитают расходы на жизнь и учитывают количество членов семьи, поэтому фактически необходимый доход может быть выше. Каждый платёж по лизингу, потребительскому кредиту или лимит по карте снижает кредитоспособность.
Пример: пара покупает в Варшаве 3-комнатную квартиру примерно за 900 тыс. zł с первоначальным взносом 180 тыс. zł. Кредит 720 тыс. zł на 30 лет означает платёж около 4 312 zł. Банк будет ожидать суммарный доход после налогов не менее примерно 11,6 тыс. zł, а более безопасный уровень — около 14,5 тыс. zł. Подробно этот вариант разбираем в статье ипотека на 900 тыс. zł.
Взнос 10 % — когда это имеет смысл
Обычно банк финансирует до 80 % стоимости квартиры. Кредит до 90 % возможен, если недостающая часть дополнительно обеспечена — чаще всего страхованием низкого первоначального взноса. Это позволяет купить квартиру раньше, но платёж и необходимый доход будут выше:
| Цена квартиры | Взнос 10 % | Кредит | Платёж — 30 лет |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 60 000 zł | 540 000 zł | 3 234 zł |
| 800 000 zł | 80 000 zł | 720 000 zł | 4 312 zł |
| 900 000 zł | 90 000 zł | 810 000 zł | 4 851 zł |
| 1 000 000 zł | 100 000 zł | 900 000 zł | 5 390 zł |
| 1 200 000 zł | 120 000 zł | 1 080 000 zł | 6 468 zł |
Подробнее об источниках первоначального взноса и исключениях: первоначальный взнос 10 или 20 %.
Расходы помимо первоначального взноса
- Нотариус и суд. При покупке у застройщика налог PCC не уплачивается. Нотариальные и судебные расходы для квартиры за 800 тыс.–1 млн zł составляют около 4–4,8 тыс. zł при максимальных ставках. Подробнее — в статье о расходах при покупке квартиры.
- Отделка. Новую квартиру вы получаете в состоянии stan deweloperski (без отделки) — на полы, ванную и кухню нужен отдельный бюджет.
- Парковочное место и кладовая — во многих варшавских ЖК оплачиваются отдельно.
- Квартира на этапе строительства. Банк выдаёт кредит траншами по графику договора с застройщиком; до выдачи всей суммы вы обычно платите проценты на уже выданную часть. Подробнее: ипотека на строящуюся квартиру.
Ипотека для иностранца в Варшаве
Иностранцы тоже могут получить ипотечный кредит в Польше. Условия зависят от банка, документов на пребывание и дохода: при временном и постоянном виде на жительство требования различаются. Обзор требований: ипотека для иностранца и банки, которые выдают ипотеку иностранцам. Весь процесс покупки в столице описываем в статье покупка новой квартиры в Варшаве иностранцем.
Как купить квартиру в ипотеку — пошагово
- Проверьте кредитоспособность у эксперта — до бронирования квартиры. В вопросах кредитования TM Invest действует как агент ипотечного посредника.
- Подбор квартир в бюджете, который определяется кредитоспособностью и первоначальным взносом (от 10 %, лучше 20 %).
- Бронирование и заявка на кредит — банку потребуются, в частности, договор бронирования или проект договора с застройщиком и информационный проспект.
- Кредитное решение и договор с застройщиком у нотариуса, затем выдача кредита траншами.
Подробности каждого этапа: ипотека шаг за шагом.
Частые вопросы
Сколько нужно зарабатывать для ипотеки на квартиру в Варшаве?
Для квартиры примерно за 900 тыс. zł (медианная цена новой квартиры в Варшаве) при взносе 20 % кредит составит 720 тыс. zł. По нашему расчёту семье нужен доход после налогов не менее примерно 11,6 тыс. zł в месяц, а более безопасный уровень — около 14,5 тыс. zł.
Какой платёж по ипотеке на квартиру за 1 млн zł в Варшаве?
При взносе 20 % кредит составит 800 тыс. zł, а равный платёж на 30 лет — около 4 791 zł при ставке 5,99 %. При взносе 10 % (кредит 900 тыс. zł) платёж — около 5 390 zł.
Какой первоначальный взнос нужен на квартиру в Варшаве?
Первоначальный взнос — от 10 %, лучше 20 % цены. Для квартиры за 900 тыс. zł это 90–180 тыс. zł. Дополнительно нужны деньги на нотариальные и судебные расходы и отделку: новую квартиру вы получаете в состоянии stan deweloperski (без отделки).
Может ли иностранец получить ипотеку на квартиру в Варшаве?
Да, но условия зависят от банка, документов на пребывание и дохода. Поэтому кредитоспособность стоит проверить у эксперта до бронирования квартиры.
С чего начать покупку квартиры в ипотеку?
С проверки кредитоспособности у эксперта. Только когда вы знаете доступную сумму кредита, мы подбираем квартиры в вашем бюджете. Консультация и подбор квартир в TM Invest бесплатны.
Запишитесь на бесплатную консультацию
Хотите узнать, на какую ипотеку можете рассчитывать и какие квартиры в Варшаве подходят под ваш бюджет? Запишитесь на бесплатную консультацию с кредитным экспертом — сначала проверим кредитоспособность, затем подберём квартиры у разных застройщиков. Консультации проводим на польском, русском и английском. Покупка новой квартиры — обычно без комиссии: наше вознаграждение платит застройщик. Проверить кредитоспособность или заказать подбор квартир.
Читайте также:
Поговорите с экспертом по ипотеке
Проверим вашу кредитоспособность, сравним предложения нескольких банков и проведём через заявку до подписания кредитного договора.
Узнайте, какую квартиру вы можете себе позволить →
- Для клиента бесплатно
- Агент ипотечного кредитного посредника
- Помогаем и иностранцам; консультации на польском, русском и английском
Удобнее поговорить? +48 573 568 888 · WhatsApp
