Первоначальный взнос по ипотеке в Польше в 2026 году: 10 или 20%, где взять и что делать, если не хватает
Автор: Tacjana MasiukiewiczИпотечный кредит~7 мин чтения
Первоначальный взнос по ипотеке в Польше (wkład własny) — это часть цены квартиры, которую вы платите из своих денег; остальное финансирует банк. От его размера зависит, дадут ли вам ипотечный кредит вообще и сколько он будет стоить. Объясняем, когда достаточно 10%, а когда банк требует 20%, сколько это в злотых при типичных ценах квартир и где законно взять недостающие деньги.
Главное
- Рекомендация S Комиссии финансового надзора (KNF) предписывает, чтобы кредит не превышал 80% стоимости недвижимости (показатель LTV), то есть стандартно нужен первоначальный взнос 20%.
- Взнос 10% возможен, если недостающая часть (сверх 80% LTV) дополнительно обеспечена — например, страховкой низкого взноса.
- В семейном ипотечном кредите (rodzinny kredyt mieszkaniowy) недостающий взнос может заменить гарантия BGK (до 20% стоимости, не более 100 тыс. zł); банки могут выдавать такие кредиты до конца 2030 г.
- Тем, кому ещё не исполнилось 45 лет, можно снять на первоначальный взнос до 100% средств из PPK и вернуть их в течение 15 лет.
- Дарение от ближайших родственников освобождено от налога, если вы заявите о нём в налоговую инспекцию в течение 6 месяцев.
Первоначальный взнос 10 или 20%?
Показатель LTV (loan to value) — это отношение суммы кредита к стоимости недвижимости. Согласно рекомендации 15.5 Рекомендации S, LTV на дату выдачи кредита не должен превышать 80%. Он может доходить до 90%, если часть кредита сверх 80% LTV надлежащим образом обеспечена — страховкой, блокировкой средств или залогом государственных облигаций, переуступкой средств в пользу банка либо средствами с пенсионных счетов IKE или IKZE.
На практике это означает, что:
- при взносе 20% вы получаете стандартное предложение,
- при взносе 10–19% банк обычно требует страховку низкого взноса или повышает маржу до погашения части кредита — это дополнительная стоимость, о которой стоит спросить при сравнении предложений,
- при взносе ниже 10% кредит возможен, по сути, только с гарантией BGK в рамках семейного ипотечного кредита.
Стоимость недвижимости банк определяет на основе оценки. Если оценка окажется ниже цены по договору, первоначальный взнос, рассчитанный от стоимости, может оказаться недостаточным.
Сколько это в злотых?
| Цена квартиры | Взнос 10% | Взнос 20% |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 50 000 zł | 100 000 zł |
| 700 000 zł | 70 000 zł | 140 000 zł |
| 900 000 zł | 90 000 zł | 180 000 zł |
| 1 000 000 zł | 100 000 zł | 200 000 zł |
Для ориентира: в нашем предложении во Вроцлаве медианная цена 2-комнатной квартиры — 684 тыс. zł, 3-комнатной — 904 тыс. zł (данные на 26.09.2026). Значит, взнос 20% — это около 137 и 181 тыс. zł. Помните и о расходах на сделку: при квартире за 700 тыс. zł нотариальные и судебные сборы составят около 3,7 тыс. zł по максимальным ставкам (расчёт).
Где взять первоначальный взнос?
Сбережения и жилищный счёт
Самый простой источник — собственные сбережения. Если вы планируете покупку через несколько лет, можно рассмотреть жилищный счёт (konto mieszkaniowe) — счёт с жилищной премией из государственного бюджета. С 1 января 2026 г. отменён возрастной предел 45 лет для открывающих такой счёт, а минимальный ежемесячный взнос составляет 300 zł.
Средства из PPK
Закон о работодательских накопительных пенсионных программах (pracownicze plany kapitałowe, PPK; ст. 98) позволяет снять до 100% накопленных в PPK средств на первоначальный взнос. Условия:
- снять деньги не может человек, которому на дату подачи заявления исполнилось 45 лет,
- деньги нужно вернуть в номинальном размере — возврат должен начаться не позднее чем через 5 лет после выплаты и закончиться не позднее чем через 15 лет после неё,
- выплата производится по договору с финансовой организацией, которая ведёт PPK, — при покупке квартиры деньги поступают напрямую на счёт продавца.
Дарение от родственников
Дарение от ближайших родственников — супруга, детей, внуков, родителей, бабушек и дедушек, братьев и сестёр, пасынка или падчерицы, отчима и мачехи — освобождено от налога на наследство и дарение (ст. 4a закона). Условия:
- заявление о дарении в налоговую инспекцию (urząd skarbowy, форма SD-Z2) в течение 6 месяцев,
- если денежные подарки от этого человека — вместе с другими за текущий год и 5 предыдущих лет — превышают 36 120 zł, деньги должны поступить на ваш банковский счёт (или почтовым переводом),
- заявление не нужно, если дарение оформлено нотариальным актом (akt notarialny).
Банк обычно просит подтвердить происхождение средств на взнос, например договор дарения и подтверждение перевода.
Другие источники
- Продажа другой недвижимости — если вы покупаете новую квартиру, продавая старую. Как согласовать сроки, рассказываем в статье Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare (статья на польском).
- Средства с пенсионных счетов IKE или IKZE — Рекомендация S называет их одним из возможных обеспечений части кредита сверх 80% LTV.
Что делать, если не хватает первоначального взноса?
Единственная системная возможность получить кредит без первоначального взноса сейчас — семейный ипотечный кредит (раньше его продвигали как «Mieszkanie bez wkładu własnego» — «Квартира без первоначального взноса»). Государственный банк BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) выдаёт гарантию погашения части кредита, соответствующей недостающему взносу, — до 20% стоимости, не более 100 тыс. zł. Плата за гарантию — 1% от гарантируемой суммы. Кредит должен быть выдан как минимум на 15 лет, а банки могут выдавать его до 31 декабря 2030 г. Программа также предусматривает так называемое семейное погашение: BGK гасит 20 тыс. zł кредита после рождения второго ребёнка и 60 тыс. zł — после третьего и каждого следующего.
Кредит с гарантией предлагают лишь несколько банков, а BGK ежеквартально публикует лимиты цены за метр. Актуальный список и условия можно проверить на сайте BGK. Подробнее о программах — в статье Programy mieszkaniowe 2026 – co obowiązuje (статья на польском).
Читайте также:
Частые вопросы
Какой банк в Польше даст ипотеку с первоначальным взносом 10%?
Кредит с взносом 10% предлагают многие банки — в соответствии с Рекомендацией S, при условии дополнительного обеспечения части кредита сверх 80% LTV, чаще всего страховкой. Условия и стоимость такого обеспечения в разных банках отличаются, поэтому их стоит сравнить.
Можно ли взять ипотеку в Польше без первоначального взноса?
Да, в рамках семейного ипотечного кредита с гарантией BGK, которая заменяет недостающий взнос в пределах 20% стоимости (не более 100 тыс. zł). Вне этой программы банки требуют взнос не менее 10%.
Можно ли снять деньги из PPK на первоначальный взнос?
Да, до 100% средств, если на дату подачи заявления вам ещё не исполнилось 45 лет. Снятые средства нужно вернуть в PPK — возврат начинается не позднее чем через 5 лет и длится максимум до 15 лет с момента выплаты.
Облагается ли налогом подарок от родителей на квартиру?
Нет, если родитель относится к ближайшим родственникам, а о дарении вы заявите по форме SD-Z2 в течение 6 месяцев. При суммах свыше 36 120 zł (в совокупности за последние годы) деньги должны поступить на ваш банковский счёт.
Можно ли внести первоначальный взнос из потребительского кредита?
Банки, как правило, этого не принимают, а потребительский кредит снижает кредитоспособность. Банк обычно проверяет источник средств на взнос.
Итог
Стандартный первоначальный взнос по ипотеке в Польше — 20% стоимости квартиры, а 10% возможны при дополнительном обеспечении. Недостающие деньги можно добавить из PPK, дарением от родственников без налога или воспользоваться гарантией BGK в семейном ипотечном кредите. Следующие шаги после того, как взнос собран, описываем в руководстве Ипотека в Польше пошагово, а о том, какую сумму кредита вы получите, — в статье Zdolność kredytowa 2026 (статья на польском).
Не уверены, хватит ли вашего взноса? Обратитесь к нашему эксперту по кредитам — сравним условия нескольких банков при вашем первоначальном взносе.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является финансовой или налоговой консультацией.
Источники
- KNF, Рекомендация S (Rekomendacja S) — редакция после изменений июня 2023 г. (рекомендации 15.5 и 15.5a).
- Закон о семейном ипотечном кредите и безопасном кредите 2% (Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1724 (ст. 3, 4a, 7) и BGK — гарантия первоначального взноса.
- Закон о работодательских накопительных пенсионных программах (Ustawa o pracowniczych planach kapitałowych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 192 (ст. 2 п. 1 пп. 38, ст. 98).
- Закон о налоге на наследство и дарение (Ustawa o podatku od spadków i darowizn) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 478 (ст. 4a, ст. 9).
- Закон от 25 июля 2025 г. об изменении закона о социальных формах развития жилищного строительства и некоторых других законов — Dz.U. 2025 poz. 1077 (в т. ч. изменения жилищного счёта с 2026 г.).
- Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, Вроцлав, данные на 26.09.2026.
