Ипотека в ОАЭ для нерезидентов и перевод денег из Польши

Коротко: ипотека в Дубае для нерезидентов и других иностранцев возможна, но Центральный банк ОАЭ (CBUAE) ограничивает её размер. Для иностранцев (в правилах — expatriates) кредит на первое жильё может составлять максимум 80% стоимости объекта до 5 млн AED и 70% выше этой суммы, на второе или инвестиционное — 60%, а на покупку off-plan — 50% независимо от покупателя. Максимальный срок кредита — 25 лет. Это верхние пределы: банки могут ставить более жёсткие условия, особенно тем, кто не живёт в ОАЭ. Ипотека регистрируется в Dubai Land Department (DLD) — сбор составляет 0,25% суммы кредита. Вторая часть статьи посвящена переводам из Польши: как оплачивать платежи и на что обратить внимание.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Первое жильё (иностранец): до 80% стоимости при цене ниже 5 млн AED, до 70% — выше 5 млн AED.
• Второе жильё или инвестиция: до 60% стоимости, независимо от цены.
• Off-plan: до 50% стоимости — для всех категорий покупателей.
• Срок и нагрузка: максимум 25 лет; все платежи вместе — до 50% дохода; кредит — до 7 годовых доходов иностранца.
• Первоначальный взнос: из собственных средств, а не из другого кредита.
• Регистрация ипотеки в DLD: 0,25% суммы кредита плюс мелкие сборы.
• Процентных ставок не называем: они зависят от банка, валюты и базовой ставки на день решения.

Лимиты Центрального банка ОАЭ

Правила ипотечного кредитования задаёт регламент CBUAE Regulations Regarding Mortgage Loans (№ 31/2013, в консолидированной редакции от 8 апреля 2020 г.). Он касается банков, финансовых компаний и других организаций, выдающих ипотеку в ОАЭ, и устанавливает минимальные требования: банк может быть осторожнее, но не может дать больше.

Ситуация (иностранец)	Максимальный LTV
Первое жильё для себя, стоимость ниже 5 млн AED	80%
Первое жильё для себя, стоимость выше 5 млн AED	70%
Второе и последующее жильё или инвестиционная недвижимость	60%
Покупка off-plan (любая категория покупателя)	50%

Другие требования регламента, важные для покупателя из Польши:

• Срок кредита: максимум 25 лет; предельный возраст на момент последнего платежа устанавливает банк.
• Долговая нагрузка (DBR): все платежи вместе — до 50% дохода брутто. Банк обязан проверить, потянете ли вы платёж при ставке выше на 2–4 процентных пункта.
• Максимальная сумма: для иностранцев — до 7 годовых доходов.
• Квартира под аренду: при оценке платёжеспособности банк вычитает не менее двух месяцев арендной платы на периоды без арендатора.
• Погашение только процентов: допускается лишь по инвестиционным кредитам и не дольше 5 лет.
• Оценка: до решения независимый оценщик оценивает объект; LTV считается от оценки, а не от цены в предложении.
• Строительство: при финансовании строящегося объекта сначала вносится первоначальный взнос, а банк перечисляет свои средства только после подтверждённых этапов строительства.

Регламент говорит об иностранцах (expatriates) и не выделяет отдельно нерезидентов. На практике банк сам решает, кредитует ли он тех, кто не живёт в ОАЭ, какие документы о доходе требует и какой первоначальный взнос примет — часто выше минимума. Если вы покупаете с прицелом на золотую визу, учтите: ведомства по-разному смотрят на объект в ипотеке — DLD и GDRFA его допускают (DLD требует письмо банка), а ICP пишет о недвижимости, полностью принадлежащей инвестору; сравнение — в статье Golden Visa через недвижимость.

Пример: квартира за 2 000 000 AED

Статья	Готовое, первое жильё	Off-plan
Максимальный кредит по правилам CBUAE	1 600 000 AED (80%)	1 000 000 AED (50%)
Минимальный первоначальный взнос	400 000 AED	1 000 000 AED
Сбор DLD 4% (если всё платит покупатель)	80 000 AED	80 000 AED
Регистрация ипотеки в DLD (0,25% кредита)	4 000 AED	2 500 AED
Трасти-офис при регистрации ипотеки	4 000 AED + НДС	5 000 AED + НДС
Сборы банка, оценка, страховка	по условиям банка	по условиям банка

Из примера видно, что при off-plan кредит в ОАЭ мало что меняет на этапе строительства: большую часть платежей по плану оплаты всё равно придётся вносить из собственных средств. Полный список сборов при покупке — в статье о расходах при покупке в Дубае.

Регистрация ипотеки в DLD

Ипотека в пользу банка вносится в реестр Dubai Land Department. Согласно описанию услуги регистрации ипотеки, сбор составляет 0,25% суммы кредита, плюс 250 AED за выдачу свидетельства о праве собственности, сборы «knowledge» и «innovation» по 10 AED и плата трасти-офису: 4000 AED + НДС, а для объекта off-plan (Oqood) — 5000 AED + НДС. От человека, который не живёт в ОАЭ, DLD требует копию паспорта, а для объекта off-plan — электронную справку застройщика (E.NOC) из приложения Dubai REST. Чаще всего формальности берёт на себя банк.

Какие документы подготовить

Список определяет банк, но покупателю из Польши стоит быть готовым к запросу: паспорт, подтверждение дохода (трудовой договор, справка, PIT или документы компании), банковские выписки за несколько месяцев, сведения о других кредитах, а часто и переводы на английский. Банк в ОАЭ не знает польского BIK и польских форм, поэтому подготовка документов занимает больше времени, чем в Польше.

Финансирование из Польши

Часть покупателей финансирует покупку из сбережений или из средств, полученных в Польше, — например, из ипотечного займа под залог недвижимости в Польше, если банк выдаёт его на любые цели. Доступность и условия зависят от банка, а первоначальный взнос в ОАЭ по регламенту CBUAE не должен поступать из другого кредита — поэтому такой план нужно обсудить со специалистом до бронирования. Кредитоспособность в Польше проверит наш кредитный эксперт.

Перевод денег из Польши в Дубай

• Куда вы платите. При off-plan платежи поступают на эскроу-счёт проекта, а не на частный счёт застройщика или посредника — об этом в статье Off-plan в Дубае: эскроу-счёт и Oqood. Номер эскроу-счёта сверяйте с документами проекта в DLD, а не только с письмом по e-mail.
• Валюта. Дирхам привязан к доллару США по фиксированному курсу 3,6725 AED за 1 USD (CBUAE). Польские банки часто не меняют злотые напрямую на дирхамы — перевод идёт в долларах или евро и конвертируется по пути. Сравните курс и комиссии банка до первого платежа.
• С чьего счёта. Лучше со счёта покупателя, с назначением платежа, где указан номер договора или объекта. Так проще подтвердить происхождение средств с обеих сторон.
• Происхождение средств. Банк в Польше может спросить о цели крупного перевода и об источнике денег — это стандартная мера по законодательству о противодействии отмыванию денег. Подготовьте договор покупки и подтверждение источника средств (например, продажа квартиры, сбережения, кредит).
• Наличные. Не рекомендуем. При провозе через внешнюю границу ЕС наличных на сумму от 10 000 евро их нужно задекларировать на таможне.
• Сроки. Международный перевод может идти несколько рабочих дней. Если у платежа есть срок по договору, отправляйте деньги с запасом.

Как мы помогаем

До бронирования подготовим расчёт: сколько нужно внести из собственных средств на каждом этапе, какие сборы добавятся при кредите и как спланировать переводы из Польши. Процентных ставок не обещаем — это решение банка на день подачи заявки. Консультации о Дубае проводим на польском, русском, украинском и английском. О налогах с аренды и продажи — в статье Недвижимость в Дубае и налоги в Польше. Запросите план финансирования.

Частые вопросы