Іпотека в ОАЕ для нерезидентів і переказ грошей із Польщі

Коротко: іпотека в Дубаї для нерезидентів та інших іноземців можлива, але Центральний банк ОАЕ (CBUAE) обмежує її розмір. Для іноземців (у нормативних актах — expatriates) кредит на першу квартиру може становити максимум 80 % вартості житла до 5 млн AED і 70 % понад цю суму, на наступну чи інвестиційну — 60 %, а на купівлю off-plan — 50 % незалежно від покупця. Максимальний строк кредиту — 25 років. Це граничні ліміти: банки можуть ставити жорсткіші умови, особливо людям, які не живуть в ОАЕ. Іпотеку реєструють у Dubai Land Department (DLD) — збір становить 0,25 % суми кредиту. Другу частину статті присвячуємо переказам із Польщі: як сплачувати внески і на що зважати.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Перша квартира (іноземець): до 80 % вартості за ціни до 5 млн AED, до 70 % — понад 5 млн AED.
• Наступна квартира чи інвестиція: до 60 % вартості незалежно від ціни.
• Off-plan: до 50 % вартості — для всіх категорій покупців.
• Строк і навантаження: максимум 25 років; сукупні платежі — до 50 % доходу; кредит — до 7 річних доходів іноземця.
• Власний внесок: із власних коштів, а не з іншого кредиту.
• Реєстрація іпотеки в DLD: 0,25 % суми кредиту плюс дрібні збори.
• Відсоткових ставок не наводимо: вони залежать від банку, валюти й базової ставки на день рішення.

Ліміти Центрального банку ОАЕ

Правила видачі іпотечних кредитів визначає регламент CBUAE Regulations Regarding Mortgage Loans (№ 31/2013, у консолідованій редакції від 8 квітня 2020 р.). Він стосується банків, фінансових компаній та інших установ, що видають іпотечні кредити в ОАЕ, і встановлює мінімальні вимоги — банк може бути обережнішим, але не може дати більше.

Ситуація (іноземець)	Максимальний LTV
Перша квартира для власного проживання, вартість до 5 млн AED	80 %
Перша квартира для власного проживання, вартість понад 5 млн AED	70 %
Друга й наступні квартири або інвестиційна нерухомість	60 %
Купівля off-plan (будь-яка категорія покупця)	50 %

Інші вимоги регламенту, важливі для покупця з Польщі:

• Строк кредиту: максимум 25 років; граничний вік на момент останнього платежу встановлює банк.
• Боргове навантаження (DBR): усі платежі разом — до 50 % валового доходу. Банк має перевірити, чи потягнете ви платіж за ставки, вищої на 2–4 процентні пункти.
• Максимальна сума: для іноземців — до 7 річних доходів.
• Квартира під оренду: оцінюючи платоспроможність, банк віднімає щонайменше два місяці орендної плати на періоди без орендаря.
• Сплата лише відсотків без тіла кредиту: допускається тільки для інвестиційних кредитів і не довше ніж 5 років.
• Оцінка: до рішення незалежний оцінювач оцінює житло; LTV рахують від оцінки, а не від ціни в пропозиції.
• Будівництво: у разі фінансування житла, що будується, спочатку вносять власний внесок, а банк виплачує свої кошти лише після підтверджених етапів будівництва.

Регламент говорить про іноземців (expatriates) і не виділяє окремої категорії нерезидентів. На практиці саме банк вирішує, чи кредитує він людей, які не живуть в ОАЕ, яких документів про дохід вимагає і який власний внесок прийме — часто вищий за мінімальний. Якщо купуєте з думкою про золоту візу, пам’ятайте: відомства по-різному ставляться до об’єкта в іпотеці — DLD і GDRFA його допускають (DLD вимагає листа банку), а ICP пише про нерухомість, що повністю належить інвесторові; порівняння — у статті Golden Visa через нерухомість.

Приклад: квартира за 2 000 000 AED

Позиція	Готова, перша квартира	Off-plan
Максимальний кредит за CBUAE	1 600 000 AED (80 %)	1 000 000 AED (50 %)
Мінімальний власний внесок	400 000 AED	1 000 000 AED
Збір DLD 4 % (якщо повністю платить покупець)	80 000 AED	80 000 AED
Реєстрація іпотеки в DLD (0,25 % кредиту)	4 000 AED	2 500 AED
Трасті-офіс під час реєстрації іпотеки	4 000 AED + VAT	5 000 AED + VAT
Комісії банку, оцінка, страхування	за умовами банку	за умовами банку

З прикладу видно, що в разі off-plan кредит в ОАЕ мало що змінює на етапі будівництва — більшість внесків за планом оплати однаково доведеться сплатити з власних коштів. Повний перелік зборів під час купівлі наводимо в статті про витрати на купівлю в Дубаї.

Реєстрація іпотеки в DLD

Іпотеку на користь банку вносять до реєстру Dubai Land Department. За описом послуги реєстрації іпотеки збір становить 0,25 % суми кредиту, до цього додаються 250 AED за видачу свідоцтва про право власності, збори «knowledge» та «innovation» по 10 AED і збір трасті-офісу: 4 000 AED + VAT, а для житла off-plan (Oqood) — 5 000 AED + VAT. Від особи, яка не живе в ОАЕ, DLD вимагає копію паспорта, а для житла off-plan — електронну довідку забудовника (E.NOC) із застосунку Dubai REST. Найчастіше формальності бере на себе банк.

Які документи підготувати

Перелік визначає банк, але людині з Польщі варто бути готовою до запиту на: паспорт, підтвердження доходу (трудовий договір, довідка, PIT або документи компанії), банківські виписки за кілька місяців, інформацію про інші кредити, а часто й переклади англійською. Банк в ОАЕ не знає польського BIK (кредитного бюро) і польських формулярів, тому підготовка документів триває довше, ніж у Польщі.

Фінансування з Польщі

Частина покупців фінансує купівлю із заощаджень або з коштів, отриманих у Польщі, — наприклад, з іпотечної позики під заставу нерухомості в Польщі, якщо банк надає її на будь-яку мету. Доступність і умови залежать від банку, а власний внесок в ОАЕ, згідно з регламентом CBUAE, не має походити з іншого кредиту — тому такий план треба обговорити з експертом до бронювання. Кредитоспроможність у Польщі перевірить наш кредитний експерт.

Переказ грошей із Польщі до Дубая

• Куди ви платите. У разі off-plan платежі надходять на ескроу-рахунок проєкту, а не на приватний рахунок забудовника чи посередника — про це йдеться в статті Off-plan у Дубаї: ескроу-рахунок і Oqood. Номер ескроу-рахунку перевіряйте в документах проєкту в DLD, а не лише в електронному листі.
• Валюта. Дирхам прив’язаний до долара США за фіксованим курсом 3,6725 AED за 1 USD (CBUAE). Польські банки часто не обмінюють злоті безпосередньо на дирхами — переказ іде в доларах або євро і конвертується дорогою. Порівняйте курс і комісії банку до першого платежу.
• З чийого рахунку. Найкраще з рахунку покупця, із призначенням платежу, що містить номер договору чи приміщення. Це спрощує підтвердження походження коштів з обох боків.
• Походження коштів. Банк у Польщі може запитати про мету великого переказу та джерело грошей — це стандарт, що випливає з норм протидії відмиванню коштів. Підготуйте договір купівлі та підтвердження джерела коштів (наприклад, продаж квартири, заощадження, кредит).
• Готівка. Не радимо. Перевозячи через зовнішній кордон ЄС готівку на суму від 10 000 євро, її треба задекларувати митниці.
• Строки. Міжнародний переказ може йти кілька робочих днів. Якщо строк платежу визначено договором, відправляйте гроші із запасом.

Як ми допомагаємо

До бронювання підготуємо розрахунок: скільки треба внести з власних коштів на кожному етапі, які збори додадуться в разі кредиту і як спланувати перекази з Польщі. Відсоткових ставок не обіцяємо — це рішення банку на день подання заявки. Консультації щодо Дубая проводимо польською, російською, українською та англійською. Про податки з оренди й продажу пишемо в статті Нерухомість у Дубаї та податки в Польщі. Запитайте про план фінансування.

Часті запитання