Нерухомість у Дубаї та податки в Польщі: угода Польща–ОАЕ загалом

Коротко: якщо ви податковий резидент Польщі, Польща за загальним правилом оподатковує ваші доходи з усього світу — зокрема від оренди та продажу квартири в Дубаї. Угода про уникнення подвійного оподаткування між Польщею та ОАЕ 1993 року (змінена протоколом 2013 року та конвенцією MLI) дозволяє оподатковувати дохід від нерухомості в державі, де вона розташована, а Польща застосовує до такого доходу метод пропорційного відрахування податку, сплаченого в ОАЕ. Оскільки фізичні особи в ОАЕ за загальним правилом не сплачують податку на дохід від приватної оренди, на практиці відраховувати зазвичай нічого, і розрахунок відбувається в Польщі. Нижче описуємо загальну схему — конкретний розрахунок завжди погоджуйте з податковим консультантом.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Вирішує резидентство: податковий резидент Польщі декларує в Польщі доходи з усього світу (необмежений податковий обов’язок).
• Угода Польща–ОАЕ: підписана 31 січня 1993 р. (Dz.U. 1994 poz. 373), змінена протоколом від 11 грудня 2013 р. (Dz.U. 2015 poz. 312) і модифікована конвенцією MLI.
• Оренда та продаж: ст. 6 і ч. 1 ст. 13 угоди дозволяють оподатковувати дохід від нерухомості в державі її розташування — тут в ОАЕ.
• Метод у Польщі: ст. 24 угоди — відрахування податку, сплаченого в ОАЕ, але не більше за частину польського податку, що припадає на цей дохід.
• З боку ОАЕ: податок на прибуток юридичних осіб (Corporate Tax) за загальним правилом не охоплює дохід фізичної особи від інвестицій у нерухомість, якщо ця діяльність не потребує ліцензії.
• Висновок: «відсутність податку в Дубаї» не означає відсутності податку в Польщі.

Хто є податковим резидентом Польщі

За законом про податок на доходи фізичних осіб польським резидентом вважається особа, яка має в Польщі центр особистих або економічних інтересів чи перебуває в Польщі понад 183 дні в податковому році. Така особа має в Польщі необмежений податковий обов’язок, тобто декларує доходи незалежно від того, де їх отримала. Купівля квартири в Дубаї сама по собі резидентства не змінює — ви й далі живете, працюєте та маєте сім’ю в Польщі, тож залишаєтеся польським резидентом.

Варто знати ще одну деталь угоди. Згідно з її ст. 4 резидентом ОАЕ вважається фізична особа, яка має місце проживання в ОАЕ і є громадянином ОАЕ. Тож якщо плануєте переїзд до Дубая, визначення того, де ви будете податковим резидентом, потребує індивідуального аналізу — резидентської візи (зокрема золотої, див. Golden Visa через нерухомість) чи адреси в Дубаї недостатньо.

Що передбачає угода Польща–ОАЕ

Тексти угоди, протоколу та оголошень можна знайти в переліку угод про уникнення подвійного оподаткування на podatki.gov.pl. Міністерство фінансів Польщі публікує там також синтезований текст угоди з урахуванням MLI (допоміжний, не є джерелом права). Для власника квартири в Дубаї найважливіші три положення:

Положення угоди	Чого стосується	Що це означає на практиці
Ст. 6	Дохід від нерухомості — оренда, користування	ОАЕ можуть оподатковувати дохід від оренди квартири, розташованої в Дубаї
Ч. 1 ст. 13	Прибуток від продажу нерухомості	ОАЕ можуть оподатковувати прибуток від продажу квартири, розташованої в Дубаї
Ч. 1 ст. 24	Уникнення подвійного оподаткування в Польщі	Польща відраховує податок на дохід, сплачений в ОАЕ, — максимум у межах частини польського податку, що припадає на цей дохід

Ключове слово тут — «можуть»: угода дає ОАЕ право оподатковувати, але не звільняє від податку в Польщі. Польща й далі враховує цей дохід у своєму розрахунку, а податок, сплачений в ОАЕ, може лише відрахувати.

Чи сплачують в ОАЕ податок з оренди

ОАЕ не стягують із фізичних осіб податку на дохід від приватної оренди в тому сенсі, у якому це робить польський PIT. З 2023 року діє федеральний податок на прибуток юридичних осіб (Corporate Tax). За даними Міністерства фінансів ОАЕ, він охоплює насамперед компанії, а фізичних осіб — лише в частині підприємницької діяльності, визначеної рішенням уряду. Федеральне податкове управління пояснює в посібнику щодо інвестицій фізичних осіб у нерухомість (жовтень 2024 р.), що дохід фізичної особи від продажу та оренди нерухомості в ОАЕ виключено з цього податку, якщо діяльність не ведеться на підставі ліцензії і не потребує її.

Наслідок для польського резидента: якщо в ОАЕ податок на дохід зазвичай не виникає, то в Польщі нічого відраховувати за методом ст. 24. Дохід від оренди чи продажу треба задекларувати в Польщі за польськими правилами. Інакше може бути в разі купівлі через компанію або оренди, що потребує ліцензії, — це ситуації виключно для аналізу з консультантом.

Оренда квартири в Дубаї та PIT

Податок з оренди в Дубаї резидент Польщі за загальним правилом розраховує саме в Польщі: дохід від оренди квартири він показує в польській декларації. Кілька пунктів, які варто обговорити з консультантом ще до купівлі:

• Форма оподаткування. Приватну оренду в Польщі з 2023 року оподатковують виключно за ryczałt — паушальним податком із зареєстрованої виручки (8,5 % до 100 000 zł виручки на рік і 12,5 % із надлишку). Як ці правила застосовуються до оренди за кордоном і як урахувати в декларації угоду з ОАЕ, визначить консультант.
• Перерахунок валют. Виручку в дирхамах перераховують у злоті за середнім курсом НБП (NBP) з останнього робочого дня перед днем отримання доходу. Зберігайте виписки й договори оренди.
• Документи. Договори оренди, зареєстровані в Ejari, звіти керуючої компанії, рахунки за сервісні збори — знадобляться консультантові й у разі можливої перевірки.
• Короткострокова оренда. У Дубаї вона потребує окремого дозволу туристичного відомства і часто оператора з ліцензією — це може мати значення як для оцінки в ОАЕ, так і для польського розрахунку. Правила оренди в Дубаї ми описуємо в статті Здача квартири в оренду в Дубаї: Ejari і holiday homes.

Ми не обіцяємо, що дохід від оренди не оподатковуватиметься: він залежить від ринку, витрат і простоїв, а польський податок треба враховувати в кожному розрахунку.

Продаж квартири в Дубаї та PIT

Під час продажу діє польське правило п’яти років. Продаж нерухомості до спливу п’яти років, рахуючи від кінця календарного року, у якому її придбано, є джерелом доходу для PIT, а дохід (ціна продажу мінус документально підтверджені витрати на придбання) оподатковується за ставкою 19 %. Його декларують в окремій річній декларації (зазвичай PIT-39). Продаж після спливу п’яти років за загальним правилом не породжує податку на дохід.

Два питання варто заздалегідь з’ясувати з консультантом:

• Off-plan. Купуючи приміщення, що будується, треба визначити, що вважається датою придбання для п’ятирічного строку — підписання договору із забудовником і реєстрація в Oqood чи видача свідоцтва про право власності після завершення будівництва. Від цього залежить, чи оподатковуватиметься продаж «до здачі».
• Витрати й курси. До витрат на придбання належать, зокрема, документально підтверджені ціна та збори — наприклад, збір DLD 4 %, описаний у статті про витрати на купівлю в Дубаї. Усі суми перераховують у злоті за правилами закону, тож зберігайте підтвердження переказів і курсів.

Купівля через компанію та інші особливі ситуації

Купівля через компанію в Польщі чи в ОАЕ, спільна власність з особою, яка живе за кордоном, дарування чи спадкування квартири в Дубаї — кожна з цих ситуацій має інші податкові наслідки, зокрема з польського боку (наприклад, норми про контрольовані іноземні компанії). Не створюйте таких структур без аналізу консультанта, а про наслідки спадкування поговоріть також із юристом.

Пам’ятайте й про обмін інформацією: ОАЕ беруть участь в автоматичному обміні інформацією про фінансові рахунки (CRS), тож дані про банківські рахунки в ОАЕ можуть потрапити до польської податкової адміністрації. Прозорий розрахунок від самого початку просто безпечніший.

Як підготуватися до розмови з консультантом

• договір купівлі-продажу (SPA) або попередній договір (MOU), підтвердження реєстрації в DLD (Oqood або свідоцтво про право власності);
• підтвердження всіх платежів — із датами, сумами й валютою;
• план: квартира для себе, довгострокова оренда, короткострокова оренда чи продаж протягом кількох років;
• інформація, чи плануєте змінити місце проживання.

Як ми допомагаємо

Податкових консультацій ми не надаємо — порекомендуємо податкового консультанта, який знається на декларуванні доходів з ОАЕ, і підготуємо для нього повний пакет документів угоди. Допомагаємо із самою купівлею, а консультації щодо Дубая проводимо польською, російською, українською та англійською. Увесь процес описуємо в статті Як купити нерухомість у Дубаї з Польщі, а фінансування й перекази — у статті Іпотека в ОАЕ для нерезидентів і переказ грошей із Польщі. Запитайте про консультацію.

Часті запитання