Здача квартири в оренду в Дубаї: Ejari, індекс оренди DLD і короткострокова оренда (holiday homes)

Коротко: квартиру в Дубаї можна здавати довгостроково або короткостроково (holiday homes). Довгострокова оренда ґрунтується на єдиному договорі найму, який реєструють у системі Ejari, що її веде Dubai Land Department (DLD). Підвищення орендної плати під час продовження договору оцінюють за індексом оренди DLD. Короткострокова оренда потребує окремої реєстрації помешкання у відомстві туризму Дубая (DET) до публікації оголошення. Власник із Польщі може зробити все дистанційно: сам через Dubai REST або через ліцензовану керуючу компанію. «Типових» рівнів дохідності ми не наводимо: дохід залежить від квартири, ринку, витрат і простоїв.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Ejari: реєстрація договору найму в DLD через Dubai REST, систему Ejari або трасті-офіс; плата: через застосунок — 177,75 AED, у трасті-офісі — 220 AED, за даними DLD на листопад 2026 р.
• Індекс оренди DLD: орієнтовний для нового договору, обов’язковий у спорі про підвищення під час продовження; підвищення від 0% до 20% залежно від різниці з середньою ринковою орендною платою.
• Зміна умов: повідомлення щонайменше за 90 днів до кінця договору.
• Виселення, наприклад через продаж: повідомлення через нотаріуса або рекомендованим листом щонайменше за 12 місяців.
• Хто платить: службові збори — власник; міський збір 5% річної орендної плати — орендар.
• Holiday homes: помешкання має бути зареєстроване й затверджене DET до оголошення.

Довгострокова оренда і Ejari

Договори найму в Дубаї укладають за єдиним зразком (unified tenancy contract), до якого можна дописати особливі умови: у системі — до 4000 знаків. Арабські умови договору обов’язкові, бо це офіційний документ. Договір реєструють у системі Ejari; максимальний строк договору в Ejari — 10 років, можна реєструвати й договори коротші за рік.

Канали реєстрації за даними DLD:

• Застосунок Dubai REST — для власника й орендаря, які є фізичними особами; дані власника в DLD мають бути актуальними.
• Система Ejari — для власника, який сам керує своєю квартирою, представника власника або ліцензованої керуючої компанії.
• Офіс Real Estate Services Trustee — особисто, з оригіналом договору та Emirates ID; представник — з офіційною довіреністю.

Плата за реєстрацію договору в Ejari	Dubai REST / сайт DLD	Трасті-офіс
Реєстрація договору	100 AED	100 AED
Збори knowledge і innovation	по 10 AED	по 10 AED
Плата сервісного партнера	55 AED + 2,75 AED VAT	95 AED + VAT
Разом	177,75 AED	220 AED

Хто платить за Ejari? За FAQ DLD відповідальність за реєстрацію лежить на обох сторонах, але на практиці її найчастіше виконує орендар або посередник. Для реєстрації орендареві потрібен Emirates ID. Перед першим договором власник має внести квартиру до системи й затвердити її для найму. За FAQ DLD продовження неможливо зареєструвати, якщо попередні договори не були зареєстровані, тому реєструйте кожен договір із самого початку.

Індекс оренди DLD і підвищення плати

DLD публікує індекс оренди (Rental Index) на сайті, у Dubai REST і в застосунку DubaiNow. Ви вводите дату закінчення договору, тип помешкання, територію, кількість кімнат і поточну річну орендну плату, а система показує, чи можна і наскільки підвищити плату під час продовження. За FAQ DLD:

• індекс орієнтовний для нового договору: сторони можуть вільно визначати орендну плату;
• він стає обов’язковим, коли сторони сперечаються про підвищення під час продовження;
• чинний «розумний» індекс оренди для квартир класифікує будинки (якість, стандарт, енергоефективність, послуги, розташування), охоплює всі житлові території Дубая, крім DIFC, і оновлюється щороку;
• підвищення становить від 0% до 20% залежно від різниці між поточною орендною платою та середньою ринковою.

Кожна сторона, яка хоче змінити умови чи орендну плату, має повідомити іншу щонайменше за 90 днів до кінця договору, якщо не домовлено інакше. За відсутності згоди спір вирішує Rental Disputes Center.

Права й обов’язки власника

• Договір зобов’язує обидві сторони. За FAQ DLD (ст. 7 закону № 26 від 2007 р. про відносини між наймодавцем і наймачем, зміненого законом № 33 від 2008 р.) чинний договір не можна розірвати в односторонньому порядку протягом строку його дії, лише за згодою сторін або в передбачених законом випадках.
• Виселення через продаж або для власних потреб (чи родича першого ступеня) можливе після повідомлення орендаря через нотаріуса або рекомендованим листом щонайменше за 12 місяців до бажаної дати, із зазначенням причини, і після доведення перед Rental Disputes Center, що причина справжня.
• Заборгованість за оренду: вимога сплатити з терміном не менше 30 днів, лише потім заява про виселення.
• Застава забезпечує стан помешкання; дрібні сліди звичайного користування не лягають на орендаря. Варто описати стан помешкання під час передачі та повернення ключів.
• Власник не може відключати комунальні послуги чи іншим способом перешкоджати орендареві користуватися помешканням.

Хто за що платить? За FAQ DLD службові збори (service charges) платить власник, а орендар — міський збір у розмірі 5% річної орендної плати, що додається до рахунку за електрику (окремо від 5% VAT). Орендар може також доплачувати за охолодження, якщо споживання не рахується окремо для помешкання. Докладніше про витрати власника — в статті витрати на купівлю нерухомості в Дубаї.

Короткострокова оренда (holiday homes)

Здача на доби чи тижні в Дубаї підпорядкована відомству економіки й туризму (DET), а не Ejari. За сторінкою DET «Apply for a holiday home permit» усі квартири та вілли мають бути зареєстровані й затверджені DET до публікації оголошення. Заяву подає власник або ліцензований оператор holiday homes на порталі Holiday Homes:

1. вхід на портал і додавання помешкання;
2. документи: свідоцтво про право власності (або паспорт чи Emirates ID власника), для компанії — торгова ліцензія, документ уповноваженої особи, лист про управління помешканням за зразком DET, актуальний рахунок DEWA (електрика й вода);
3. після затвердження — самостійна класифікація помешкання та оплата.

DET заявляє про розгляд заяви протягом одного робочого дня. Якщо свідоцтво про право власності стосується всієї будівлі, DET може вимагати додаткових документів (зокрема свідоцтва про завершення будівництва та згоди власника). Дозвіл має бути вивішений у помешканні. Розмір плати за дозвіл ми не наводимо: на сторінці DET ми його не знайшли, а вторинні джерела подають різні суми; перевіряємо його на порталі під час подання заяви.

Перед рішенням про короткострокову оренду перевірте також правила будинку й позицію забудовника чи об’єднання власників: не кожен будинок на практиці допускає таку оренду.

Здача з Польщі: як це організувати

За FAQ DLD власник, який перебуває поза ОАЕ, може призначити представника з керуючої компанії, який укладе договір від його імені, або сам користуватися Dubai REST, якщо його контактні дані в DLD актуальні. Керуюча компанія має мати в системі Trakheesi зареєстровану діяльність із найму та управління чужою нерухомістю, інакше вона не отримає доступу до Ejari. Ліцензію компанії можна перевірити так само, як ліцензію брокера; ми описуємо це в статті як перевірити забудовника, проєкт і брокера.

Обираючи компанію, домовтеся письмово про: обсяг послуг (пошук орендаря, Ejari, отримання орендної плати, ремонти, розрахунки), винагороду, спосіб передачі грошей і звітів та строк розірвання договору управління. Пам’ятайте про польські податки: дохід від оренди в ОАЕ польського податкового резидента оподатковують за угодою Польща — ОАЕ та залежно від вашої ситуації; загальну схему ми описуємо в статті Нерухомість у Дубаї та податки в Польщі, а деталі обговоріть із податковим консультантом до купівлі.

Як ми допомагаємо

Під час вибору квартири під оренду ми показуємо дані про орендні ставки з індексу DLD і зареєстрованих договорів, витрати власника та правила holiday homes для конкретного будинку, не обіцяючи рівнів дохідності. Консультації про Дубай ми проводимо польською, російською, українською та англійською мовами. Про те, де іноземець може купити, ми пишемо в статті про зони freehold, а про процес купівлі — в посібнику як купити нерухомість у Дубаї з Польщі. Запитати про квартиру під оренду.

Часті запитання