Як перевірити забудовника, проєкт і брокера в Дубаї: Dubai REST, реєстри DLD, Trakheesi

Коротко: у Дубаї більшість того, що варто перевірити перед купівлею, є в офіційних реєстрах Dubai Land Department (DLD) та його регулятора RERA — безоплатно, на сайті DLD або в застосунку Dubai REST. Там можна дізнатися, чи має забудовник ліцензію, чи зареєстровано проєкт off-plan і чи є в нього ескроу-рахунок, на якому етапі будівництво, а також чи мають ліцензію RERA брокер і його офіс. Кожне оголошення про нерухомість у Дубаї потребує дозволу Trakheesi, а номер дозволу має бути видно в оголошенні. Нижче — контрольний список, яким ми самі користуємося.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Dubai REST — офіційний застосунок DLD: дані брокерів і офісів, ліцензовані забудовники, перебіг будівництва проєктів off-plan, номер ескроу-рахунку.
• Забудовник: перелік ліцензованих забудовників DLD.
• Проєкт: послуга «Project Status Enquiry» — відсоток готовності та дані проєкту за номером ділянки, номером або назвою проєкту.
• Брокер: переліки ліцензованих брокерів і брокерських офісів RERA; брокер має мати картку брокера.
• Оголошення: дозвіл Trakheesi та його номер у тексті реклами.
• Гроші: у off-plan — лише на ескроу-рахунок проєкту.

Dubai REST: з чого почати

Dubai REST — офіційна платформа DLD (застосунок для Android та iOS, арабською та англійською). За описом DLD, вона показує, зокрема, дані брокерів і їхній рівень, дані брокерських офісів і їхню класифікацію, керуючі й оцінювальні компанії та сертифікованих забудовників. Для проєктів off-plan застосунок подає відсоток готовності, фото з будівництва, номер ескроу-рахунку та платежі, які мають внести власники. Частина даних доступна й без входу на сайті DLD, у розділі інформаційних послуг.

Важливо: багато послуг у Dubai REST потребують входу за номером Emirates ID або за даними зі свідоцтва про право власності. Якщо документів з ОАЕ у вас ще немає, користуйтеся публічними пошуковими сервісами на сайті DLD; ми описуємо їх нижче.

Крок 1. Забудовник

DLD веде перелік ліцензованих забудовників; послуга безоплатна й працює одразу на сайті DLD та в Dubai REST. Перевірте, чи є компанія з договору (юридична назва, а не торгова марка) в переліку. Якщо вам продає спеціальна проєктна компанія, перевірте в документах і її зв’язок із забудовником.

Варто також поглянути на історію: які проєкти забудовник уже здав і з яким запізненням відносно початкового терміну. Дані про проєкти й угоди DLD публікує у розділі відкритих даних. У статтях ми не оцінюємо забудовників: це ми робимо для клієнта щодо конкретної пропозиції.

Крок 2. Проєкт off-plan

Послуга Project Status Enquiry показує відсоток готовності та дані проєкту в Дубаї. Шукати можна за номером ділянки, номером або назвою проєкту; DLD надає її на сайті, у Dubai REST і через WhatsApp (номер 800 4488, асистент «Malik»). На що дивитися:

• Чи проєкт узагалі є в реєстрі. За посібником RERA для брокерів (вид. листопад 2024 р.) проєкт off-plan можна продавати лише тоді, коли він ліцензований і зареєстрований у RERA та має призначений ескроу-рахунок; брокер також має мати маркетинговий договір із забудовником. RERA вказує, що реєстрацію проєкту перевіряють у Dubai REST (розділ «Mashrooi»).
• Ескроу-рахунок. Номер рахунку з договору має збігатися з рахунком проєкту в системі. Згідно із законом № 8 від 2007 р. внески покупців надходять на ескроу-рахунок, а не на звичайний рахунок забудовника. Докладніше — в статті Off-plan у Дубаї: ескроу і Oqood.
• Статус і перебіг будівництва. За FAQ DLD платежі за планом off-plan пов’язані з етапами будівництва. Коли забудовник вимагає оплати, покупець має право дізнатися актуальний відсоток готовності з листа консультанта проєкту, затвердженого DLD. Якщо етап не досягнуто, покупець не зобов’язаний платити. Подробиці — в статті план оплати в Дубаї.
• Технічний звіт. За FAQ DLD інвестор може замовити звіт про ступінь готовності в технічного аудитора RERA; плата — 15 000 AED за квартиру або віллу.

Крок 3. Брокер і брокерський офіс

За FAQ DLD посередницькою діяльністю в Дубаї може займатися лише брокер з ліцензією, внесений до реєстру брокерів і з карткою брокера, виданою RERA. Офіс має сертифікат реєстрації, а RERA класифікує офіси (золоті, срібні, бронзові, загальні). Ліцензію можна перевірити у двох пошукових сервісах DLD:

• ліцензовані брокери RERA,
• ліцензовані брокерські офіси.

В оголошеннях і підписах листів часто трапляються скорочення ORN (реєстраційний номер офісу) і BRN (номер брокера). Це поширені на ринку позначення; у документах DLD ідеться про сертифікат реєстрації офісу й картку брокера. Порівняйте назву та номер із переліком DLD; якщо брокер не хоче називати номер, це тривожний сигнал.

Що ще варто знати з FAQ DLD:

• Брокерський договір має вказувати сторони, нерухомість, суму, ставку комісії та строк реєстрації в DLD; договори укладають в електронній формі через Dubai REST.
• Комісія належить після укладення договору купівлі-продажу та його реєстрації в DLD, якщо брокерський договір не передбачає іншого.
• Брокер втрачає право на комісію, зокрема, коли діє в інтересах іншої сторони або не має ліцензії RERA.
• Скаргу на ліцензований офіс можна подати через сайт DLD або Dubai REST, з доказами (наприклад, копією оголошення, підтвердженням платежу).

Крок 4. Оголошення і дозвіл Trakheesi

Кожна реклама нерухомості в Дубаї — в інтернеті, пресі, на білборді, в соціальних мережах, на виставках — потребує дозволу, виданого RERA в системі Trakheesi (послуга «Real Estate Ad Permit»). Брокер, який подає заявку на дозвіл, має надати маркетинговий договір із власником. За FAQ DLD дозвіл RERA на рекламу проєкту потрібен і самому забудовнику. На виставках нерухомості не можна показувати проєкти off-plan з Дубая, не зареєстровані у відділі ескроу-рахунків.

У повідомленні від 20 жовтня 2020 р. DLD нагадав, що номер дозволу має бути в оголошенні, а штрафи для компаній зростають, сягаючи 50 000 AED, аж до відкликання ліцензії. Про оголошення без дозволу можна повідомити в системі порушень RERA. Що з цього випливає для вас: оголошення без номера Trakheesi або з номером, який не відповідає пропозиції, — привід зупинитися й поставити запитання.

Червоні прапорці

• Прохання внести кошти на приватний рахунок або на рахунок, відмінний від ескроу-рахунку проєкту (у разі off-plan).
• «Гарантоване» повернення інвестиції або «певне» зростання ціни: таких обіцянок не дає жоден сумлінний продавець.
• Відсутність номера дозволу Trakheesi, номера офісу чи брокера, відмова показати договір до внесення коштів.
• Проєкт, якого немає в Project Status Enquiry, або розбіжність назви забудовника з переліком DLD.
• Тиск часу: «бронювання лише сьогодні», внесення коштів до отримання проєкту договору.
• На вторинному ринку — відсутність свідоцтва про право власності або продавець, який не хоче проводити угоду в трасті-офісі DLD.

Контрольний список перед бронюванням

Що перевірити	Де
Забудовник має ліцензію	Перелік ліцензованих забудовників DLD / Dubai REST
Проєкт зареєстровано, відсоток готовності	Project Status Enquiry / Dubai REST
Ескроу-рахунок з договору = рахунок проєкту	Dubai REST, договір SPA
Брокер і офіс мають ліцензію RERA	Переліки брокерів і офісів DLD
Оголошення має дозвіл	Номер Trakheesi в оголошенні
Квартира в зоні для іноземців	Документи та реєстр DLD

Про те, чи може іноземець узагалі купити певну квартиру, ми пишемо в статті про зони freehold, а про весь процес — у посібнику як купити нерухомість у Дубаї з Польщі.

Як ми допомагаємо

Перед бронюванням ми разом із вами проходимо цей список для конкретної квартири: забудовник, проєкт, ескроу-рахунок, ліцензія посередника та дозвіл на оголошення. Консультації про Дубай ми проводимо польською, російською, українською та англійською мовами. Гроші за нерухомість до нас не потрапляють: ви платите на ескроу-рахунок проєкту або продавцеві під час реєстрації в DLD. Запитати про перевірку пропозиції.

Часті запитання